S KARTHIK vs. N SUBHASH CHAND JAIN

1 REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION    CIVIL APPEAL NO  S.     5920 – 5923/2021      [Arising out of Special Leave Petition (Civil) No.8614­8617 of 2020] S. KARTHIK & ORS.  ...APPELLANT(S) VERSUS N. SUBHASH CHAND JAIN & ORS.     .... RESPONDENT(S) J U D G M E N T   B.R. GAVAI, J.  Leave granted. 1. This   case   is   a   classic   example   as   to   how   an 2. ingenious   litigant,   by   taking   recourse   to   a   series   of proceedings   one   after   the   other,   has   been   successful   in blocking the enforcement of a security interest, created in favour   of   a   secured   creditor,   thereby   defeating   the   very purpose for which the Securitisation and Reconstruction of Signature Not Verified Digitally signed by RASHI GUPTA Date: 2021.09.23 17:37:33 IST Reason: Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act, 2 2002 (hereinafter referred to as ‘the SARFAESI Act’) was enacted. 3. The   present   appeals   challenge   the   common judgment and order dated 18.11.2019 passed by the High Court of Judicature at Madras in Writ Petition Nos. 30710 and 30712 of 2019 filed by respondent No.1­N. Subhash Chand Jain herein (hereinafter referred to as ‘the auction purchaser’) and in Writ Petition Nos. 28034 and 28036 of 2019 filed by the appellants herein, thereby disposing of all the four writ petitions.  4. The   facts,   in   brief,   giving   rise   to   the   present appeals are as under: Ace Concrete Private Limited (hereinafter referred to   as   ‘the   borrower’)   was   a   company   engaged   in   the manufacture and sale of ready mixed concrete and related business activities. The borrower had availed loans from respondent No.5 –Indian Overseas Bank (hereinafter referred to as ‘the respondent­Bank’).   The appellants and respondent Nos. 2 to 4 herein had mortgaged their four properties as collateral security   and   executed   guarantee   for   the   credit   facility granted   to   the   borrower.     As   per   the   sanction   of   the 3 respondent­Bank   dated   30.3.2010,   the   respondent­Bank extended   financial   assistance   to   the   tune   of Rs.21,14,00,000/­ to the borrower. The guarantees, which were signed and executed by the appellants and respondent Nos. 2 to 4, were for an amount of Rs.22,74,74,000/­.   It   appears   that   thereafter   there   was   a transaction/Memorandum   of   Understanding   between   the borrower   and   one   M/s.   AKR   Holdings   Private   Limited (hereinafter referred to as ‘AKR Holdings’), as per which the entire share­capital of the borrower was to be transferred to AKR   Holdings   and   the   Management   was   also   to   be transferred   in   favour   of   AKR   Holdings.     As   per   the agreement,   AKR   Holdings   was   to   take   over   the   entire liability of the borrower and also to get the four mortgaged properties released to the appellants and respondent Nos. 2 to 4.   It is, however, the contention of the appellants that the said AKR Holdings in collusion with the respondent­ Bank sold all the assets of the borrower hypothecated to the respondent­Bank   and   also   did   not   get   the   mortgaged 4 properties released, as agreed.  The borrower was, therefore, categorised as ‘Non­Performing Asset (NPA)’ on 1.4.2011. The respondent­Bank on 23.5.2011 issued notice under Section 13(2) of the SARFAESI Act for a liability of Rs.20,24,05,000/­.   It  is   the   contention   of   the   appellants that the respondent­Bank instead of proceeding against the actual borrowers, i.e., the new Management, who had taken over the control/management of the borrower, invoked its power   mala fidely   against the subsisting guarantors.     As such, vide reply dated 11.7.2011, the appellant Nos. 1 and 6, and respondent Nos. 3 and 4 denied the claim of the respondent­Bank.  According to the appellants, ignoring the same,   on   25.8.2011,   the   respondent­Bank   took   symbolic possession of all the four properties.   The respondent­Bank issued a sale notice dated 21.1.2012 (First Sale Notice) in respect of all the four mortgaged properties claiming a sum of Rs.23,39,54,702/­ as outstanding.  The date of sale was scheduled to be 27.2.2012.   On   20.2.2012,   the   appellants   and   respondent Nos.   2   to   4   filed   a   Securitisation   Application   being   S.A. No.69   of   2012   before   the   Debts   Recovery   Tribunal­III, 5 Chennai   (hereinafter   referred   to   as   ‘the   DRT,   Chennai’), thereby   praying   to   quash   the   First   Sale   Notice   dated 21.1.2012.  The DRT, Chennai, vide order dated 27.2.2012 granted   an  interim   stay   restraining   the   respondent­Bank from  proceeding  further  with  the  First  Sale  Notice  dated 21.1.2012   for   a   period   of   30   days.     However,   this   was subject to deposit of 50% of the outstanding amount within the said period.   On   28.3.2012,   a   sum   of   Rs.12.25   crores   was remitted to the respondent­Bank after sale of the mortgaged property at Item ‘B’ in the Schedule of Properties.  The said sale   was   through   a   private   treaty.     According   to   the appellants, they had already deposited an amount of Rs.50 lakh on 17.8.2011 and 23.8.2011, i.e., prior to the issuance of the First Sale Notice dated 21.1.2012.   Vide   order   dated   2.7.2012,   the   DRT,   Chennai, dismissed S.A. No.69 of 2012 filed by the appellants and respondent Nos. 2 to 4.    After   the   dismissal   of   S.A.   No.69   of   2012,   the respondent­Bank issued a fresh sale notice dated 9.7.2012 (Second   Sale   Notice)   calling   upon   the   appellants   and 6 respondent   Nos.   2   to   4   to   pay   the   revised   outstanding amount of Rs.11,99,53,926/­ within 10 days.  The date of sale   for   the   remaining   three   mortgaged   properties   was scheduled to be 20.7.2012.   Being aggrieved by the said Second Sale Notice dated 9.7.2012, the appellants and respondent Nos. 2 to 4 filed S.A. No.227 of 2012 before the DRT, Chennai, thereby praying to quash the Second Sale Notice dated 9.7.2012, inter alia, on the ground that the auction/sale has been fixed before the expiry of 30 days from the date of service of Second Sale Notice.   There is some dispute with regard to the  actual date of filing of  the said S.A.No.227 of 2012. However, for adjudication of the present appeals, it is not necessary to go into the said aspect.   On 20.7.2012, the mortgaged properties at Item ‘A’ and Item ‘D’ of the Schedule of Properties mentioned in the First Sale Notice dated 21.1.2012 were sold for a sale consideration of Rs.4,86,21,000/­ to the auction purchaser. Vide   interim   order   dated   24.7.2012,   the   DRT, Chennai, directed the appellants and respondent Nos. 2 to 4 to deposit Rs. 1 crore to show their  bona fides  and granted a 7 month’s time to procure prospective purchasers to clear the entire   dues   by   selling   the   mortgaged   properties. Accordingly, an amount of Rs.1 crore came to be deposited on 31.7.2012.   The claim of the appellants and respondent Nos. 2 to 4 before the DRT, Chennai, in S.A. No. 227 of 2012 came to be resisted by the respondent­Bank by filing a reply statement dated 2.8.2012.  The DRT, Chennai, passed an interim order dated 7.8.2012,   thereby   restraining   the   respondent­Bank   from bringing the mortgaged properties for sale pursuant to the Second Sale Notice dated 9.7.2012 for a period of 30 days subject to deposit of Rs.4,80,00,000/­ by the appellants and respondent Nos. 2 to 4 within the said period, failing which the said interim order dated 7.8.2012 was to stand vacated. However,   instead   of   complying   with   the   said order, the guarantors filed an application being I.A. No.437 of 2012 in S.A. No.227 of 2012.   By the said application, they sought a direction that the amount so directed to be deposited (i.e. Rs.4,80,00,000/­) by the DRT, Chennai, vide order dated 7.8.2012, should be permitted to be deposited 8 either in the purchasers account or in separate suspense account in the Indian Overseas Bank, Kilpauk Branch.  This was on the pretext of an ongoing investigation by the CBI with regard to some fraudulent activities of the Officers of the  respondent­Bank .   The said I.A. No.437 of 2012 came to be dismissed by the DRT, Chennai, on 12.9.2012.  Vide the said order dated 12.9.2012, the  respondent­Bank  was granted liberty to proceed with the sale and the main S.A. No.227 of 2012 was directed to be posted for final hearing on 20.9.2012 After the deposit of the balance sale consideration by the auction purchaser on 12.9.2012, a sale certificate came to be issued on 13.9.2012.   Being aggrieved by the order passed by the DRT, Chennai, dated 12.9.2012, Civil Revision Petition No.3487 of 2012 came to be filed before the High Court of Judicature at Madras.  Another Civil Revision Petition No.3597 of 2012 came to be filed against the interim order passed by the DRT,   Chennai,   dated   7.8.2012   in   S.A.   No.   227   of   2012 before the Madras High Court. 9 During the pendency of the said Civil Revision Petitions before the Madras High Court, a Third Sale Notice dated   27.9.2012   was   issued   by   the   respondent­Bank   for recovery of a sum of Rs.6,76,07,054/­. The date of sale was scheduled to be 30.10.2012.   Vide various interim orders passed in the said Civil Revision Petitions, the Madras High Court restrained the   respondent­Bank   and   the   auction   purchaser   from taking   physical   possession   of   the   mortgaged   properties. During the pendency of the said Civil Revision Petitions, a sum   of   Rs.12   crore   was   paid   to   the   respondent­Bank against the sale of mortgaged property at Item ‘C’ of the Schedule of Properties in First Sale Notice dated 21.1.2012, owned by respondent No.3­Shanthi Sivasamy.  Vide   common  order   dated   29.7.2013,   the   High Court   dismissed   the   said   Civil   Revision   Petitions.     The appellants and respondent Nos. 2 to 4 challenged the said order dated 29.7.2013 before this Court by filing Special Leave Petition (Civil) Nos. 28402 and 28403 of 2013. This Court vide order dated 7.7.2014 issued notice in the said Special   Leave   Petitions   confined   to   the   question   as   to 10 whether any excess payment made by the appellants and respondent   Nos.   2   to   4   was   to   be   refunded   by   the respondent­Bank.     This   Court   also   directed   the   Debts Recovery Appellate Tribunal, Chennai (hereinafter referred to as ‘the DRAT, Chennai’), to dispose of M.A.(S.A.) No.70 of 2014 expeditiously and preferably within a month’s time.  The said Special Leave Petition (Civil) Nos. 28402 and 28403 of 2013 filed by the appellants and respondent Nos. 2 to 4 were permitted to be withdrawn by this Court vide   order   dated   17.4.2015.     While   granting   leave   to withdraw, this Court observed that since the special leave petitions are withdrawn, there will be no impediment for the Tribunal to pass final orders.  It  appears   that   in  the   meantime   on  21.6.2013 since   the   appellants   and   respondent   Nos.   2   to   4   were unrepresented,   the   S.A.   No.227   of   2012   came   to   be dismissed in default by the DRT, Chennai. An application being M.A. No.112 of 2013 was preferred by the appellants and respondent Nos. 2 to 4 to recall the said dismissal order dated   21.6.2013.     The   said   application   was   rejected   on 20.9.2013.   The said order came to be challenged by the 11 appellants and respondent Nos. 2 to 4 before the High Court by filing C.R.P. PD. No.4410 of 2013.   However, the said C.R.P. PD. No.4410 of 2013 came to be dismissed by the High Court vide order dated 3.12.2013 with liberty to the appellants   and   respondent   Nos.   2   to   4   to   approach   the DRAT,   Chennai.     It   appears   that   the   appellants   and respondent Nos. 2 to 4 approached the DRAT, Chennai, by filing M.A. (S.A.) No.70 of 2014. The DRAT, Chennai, vide order dated 10.7.2014 allowed the said M.A. (S.A.) No.70 of 2014 and directed the DRT, Chennai, to restore S.A. No.227 of 2012 and dispose of the same in accordance with law as expeditiously as possible.   It also appears from the record that there were certain proceedings initiated at the instance of the auction purchaser praying for transfer of the proceedings from the DRT­III, Chennai, which was seized of S.A. No.227 of 2012, wherein   the   auction   purchaser   reached   upto   the   High Court, but could not succeed.  It appears from the record that in the meantime the third respondent­Shanthi Sivasamy filed I.A. No.903 of 2016 in S.A. No.227 of 2012 seeking refund of the excess 12 amount of Rs.4.48 crore lying with the respondent­Bank claiming that she was the owner of the mortgaged property situated at Chrompet, Chennai, that was sold and that the excess money lying with the respondent­Bank belonged to her.   The DRT, Chennai, vide order dated 25.6.2018, allowed S.A. No.227 of 2012 and set aside the Second Sale Notice dated 9.7.2012 and consequent sale of the mortgaged properties   and   imposed   cost   of   Rs.50,000/­   on   the respondent­Bank for wilfully violating the provisions of law. Vide the  said order  dated 25.6.2018,  the DRT, Chennai, directed the respondent­Bank to refund the amounts paid by   the   auction   purchaser   along   with   10%   interest   per annum.  It further directed the respondent­Bank to refund the surplus sum of Rs.4.48 crore to the third respondent­ Shanthi Sivasamy with 10% interest per annum. The aforesaid order dated 25.6.2018 passed by the DRT, Chennai, came to be challenged before the DRAT, Chennai, by the respondent­Bank as well as by the auction purchaser by filing appeals being R.A. (S.A.) No.143 of 2018 and R.A. (S.A.) No. 141 of 2018 respectively. 13 Vide common order dated 6.9.2019, the DRAT, Chennai, allowed both the appeals and set aside the order dated 25.6.2018 passed by the DRT, Chennai.  It, however, maintained the direction of the DRT, Chennai, insofar as the payment of excess amount to the third respondent is concerned.   The   said   order   dated   6.9.2019   passed   by   the DRAT, Chennai, came to be challenged by the appellants before the High Court by filing Writ Petition Nos. 28034 and 28036 of 2019.  The auction purchaser also challenged the said   order   dated   6.9.2019   passed   by   the   the   DRAT, Chennai, before the High Court by filing Writ Petition Nos. 30710 and 30712 of 2019. Vide   the   impugned   common   order   dated 18.11.2019,   all   the   four   writ   petitions   were   disposed   of. Hence, the present appeals by way of special leave.  5. We have heard Shri K.V. Viswanathan, learned Senior Counsel appearing on behalf of the appellants, Ms. Anitha Shenoy, learned Senior Counsel appearing on behalf of  the   respondent­Bank,   Mr.   K.K.   Mani,   learned   counsel appearing on behalf of the auction purchaser and Mr. Saju 14 Jakob, learned counsel appearing on behalf of respondent No.3.   6. Shri K.V. Viswanathan, learned Senior Counsel appearing on behalf of the appellants, submitted that in the Second   Sale   Notice   dated   9.7.2012,   the   period   given   for paying revised outstanding dues was only 10 days.  Learned Senior Counsel submitted that the date fixed for auction th was immediately on the next day, i.e., the 11  day.  Learned Senior Counsel therefore submits that the said notice was in blatant breach of Rule 8(6) and Rule 9(1) of the Security Interest (Enforcement) Rules, 2002 (hereinafter referred to as ‘the said Rules’).   It is submitted that the said Rules statutorily mandate that there must be 30 days’ time gap between   the   date   of   notice   and   the   date   of   sale   of   the immovable assets.   Relying on the judgment of this Court in the case 1 of  Mathew Varghese v. M. Amritha Kumar and others , the learned Senior Counsel submits that if the sale does not take place pursuant to a notice issued under Rules 8 and 9 of the said Rules, then the procedure prescribed by the said 1 (2014) 5 SCC 610 15 Rules will have to be followed afresh, and a fresh notice of 30 days’ period will have to be given.  Relying on the judgment of this Court in the case 2 of  , Vasu P. Shetty v. Hotel Vandana Palace and others Shri   K.V.   Viswanathan,   learned   Senior   Counsel,   would submit that the sale, which is in breach of the mandatory requirements imposed by the Rules, would be null and void. He submits that it has been held by this Court in the case of   (supra) that the earlier attempts of the Vasu P. Shetty     borrower to thwart the sale would not constitute a waiver, and the Bank could not be relieved from its obligation to follow the mandatory procedure contained in the Rules.  He further submits that this Court, in the case of   J. Rajiv 3 Subramaniyan and  another v. Pandiyas  and others , has reiterated the same legal position.   Learned Senior Counsel further submits that the respondent­Bank   also   understood   that   even   for   a subsequent notice, a 30 days’ mandatory period has to be provided   inasmuch   as   in   the   First   Sale   Notice   dated 21.1.2012, and in the Third Sale Notice dated 27.9.2012, a 2 (2014) 5 SCC 660 3 (2014) 5 SCC 651 16 period of more than one month has been provided.   It is only with regard to the Second Sale Notice dated 9.7.2012, a period of only 10 days has been provided.  It is submitted that   this   has   been   done   in   haste   and   with   a   mala   fide intention.  Learned   Senior   Counsel   would   further   submit that the contention of the respondent­Bank that the Second Sale Notice dated 9.7.2012 is a continuation of the First Sale   Notice   dated   21.1.2012   is   totally   erroneous.     He submitted that the schedule of the properties in the First Sale Notice dated 21.1.2012 and in the Second Sale Notice dated 9.7.2012 is totally different. Not only that, but the amount called upon to be paid is also totally different.  Shri   Viswanathan   further   submits   that   the finding of all the Authorities, i.e., the DRT, Chennai, the DRAT, Chennai, as well as the High Court, that the third respondent­Shanthi   Sivasamy   was   entitled   to   the   excess amount is contrary to the record and the pleadings.   He submitted that the amount that was received, was received from the sale of all the four mortgaged properties of which two were sold through a private treaty and the remaining 17 two were sold through an auction sale.  As such, the excess amount, which was generated, was on account of the sale of all the four mortgaged properties and not only on account of the sale of the mortgaged property of the respondent No.3. He further submits that it was a consistent stand of the appellants as well as the respondent Nos. 2 to 4 that the said amount was required to be kept by the respondent­ Bank in an Escrow account so that in the event the auction sale in respect of properties at Item ‘A’ and Item ‘D’ of the Schedule of Properties in First Sale Notice dated 21.1.2012 is set aside, the amount can be refunded to the auction purchaser with interest.  It is, however, submitted that the said amount has, in an illegal manner, been permitted to be withdrawn   by   the   respondent   No.3,   along   with   interest accrued thereon.  Shri   Viswanathan,   learned   Senior   Counsel, further submits that the present appeals need to be allowed by   quashing   and   setting   aside   the   sale   in   respect   of properties at Items ‘A’ and ‘D’ of the Schedule of Properties in   the   First   Sale   Notice   dated   21.1.2012.     He   further 18 submits that a direction needs to be issued to respondent No.3   to   pay   back   the   amount   to   the   respondent­Bank, which   should   be   directed   to   utilise   the   said   amount   to compensate the auction purchaser.   Ms.   Anitha   Shenoy,   learned   Senior   Counsel 7. appearing on behalf of the respondent­Bank, submits that the Second Sale Notice dated 9.7.2012 cannot be construed to be a fresh notice, but a continuation of the First Sale Notice dated 21.1.2012.   Learned Senior Counsel submits that the Second Sale Notice dated 9.7.2012 was issued in line with the law laid down by the Division Bench of the Madras High Court in the case of  Kalpesh P.C. Surana v. 4 . It is submitted that it has been held in the Indian Bank    case   of   Kalpesh P.C.   Surana   (supra)   that   though   a  30 days’ period is to be provided for auction sale in the First Notice, there is no requirement under the law to provide a 30 day’s clear period in the subsequent notice.  She further submits that though the DRT, Chennai, the DRAT, Chennai, and the High Court had granted several opportunities to the appellants to make the payments, they have defaulted to do 4 (2010) 3 CTC 287 19 so.  It is submitted that only in pursuance to the directions of   the   DRT,   Chennai,   dated   12.9.2012,   the   sale   was completed   in   favour   of   the   auction   purchaser.     Learned Senior   Counsel   therefore   submits   that   since   the respondent­Bank has always acted in compliance with the orders passed by the Tribunals and the High Court, no fault could be attributed to the respondent­Bank.   8. Shri   K.K.   Mani,   learned   counsel   appearing   on behalf   of   the   respondent   No.1­the   auction   purchaser, submitted   that   on   account   of   the   litigation,   though   the auction purchaser has deposited the entire amount in the year 2012 itself, he is deprived of the benefit of the said sale. Learned counsel relying on the judgment of this Court in the case of  Dwarika Prasad v. State of Uttar Pradesh 5 and others ,   submitted that though the appellants have lost before all the forums in several rounds of litigation and that the auction purchaser by virtue of law is the owner of the properties since 2012 onwards, he is being deprived of the benefit of the rent from the properties at Items ‘A’ and ‘D’ of the Schedule of Properties in First Sale Notice dated 5 (2018) 5 SCC 491 20 21.1.2012, which rent is being received by the appellants. Learned counsel also relying on the judgment of this Court in the case of   Shakeena and Anr. v. Bank of India & 6 , further submits that the role of the respondent­Bank Ors.   in the present case also needs to be noted.  He submits that though   the   respondent­Bank   could   very   well   have   taken steps under Section 14 of the SARFAESI Act for recovery of physical possession, for last 9 years, the respondent­Bank has not taken any steps.   9. Shri Saju Jakob, learned counsel appearing for respondent   No.3­Shanthi   Sivasamy,   submits   that   all   the appellants   are   either   Promoters/Directors   or   their   direct relatives.   He submits that respondent No.3 is not directly related to any of the Promoters or Directors but is related only   through   marriage   of   her   daughter   in   one   of   the appellants’ family.   He submits that the amount of Rs.12 crore received by the respondent­Bank was with regard to Third  Sale   Notice  dated  27.9.2012,  which  was   only  with respect   to   the   mortgaged   property   at   Item   ‘C’   in   the Schedule of Properties in First Sale Notice dated 21.1.2012 6 2019 SCC Online SC 1059 21 owned exclusively by her.   He submits that since the said sale   notice   was   for   an   amount   of   Rs.6,76,07,054/­,   the excess   amount   of   Rs.4.48   crore   was   lying   with   the respondent­Bank in respect of sale of the said property.  It is submitted that the amount towards the First and Second Sale Notice was already accounted by the respondent­Bank through sale of the mortgaged properties at Items ‘A’, ‘B’ and ‘D’ in the Schedule of Properties in the First Sale Notice dated   21.1.2012,   which   properties   belonged   either   to Promoters/Directors   or   their   family   members.     Learned counsel   submits   that   since   the   Third   Sale   Notice   dated 27.9.2012 was only for an amount of Rs.6,76,07,054/­ and in respect of the property owned by the respondent No.3, there is no error in directing refund of the excess amount along with interest to the respondent No.3.   10. The   sheet­anchor   of   the   contentions   made   on behalf of the appellants is that even in case of Second Sale Notice dated 9.7.2012, a mandatory period of 30 days has to be provided.  It is therefore the submission on behalf of the appellants that since the Second Sale Notice dated 9.7.2012 22 does not provide for 30 days’ mandatory period and provides for   a   period   of   only   10   days,   the   said   notice   and   the consequent sale is invalid in law.  Heavy reliance has been placed on the judgment of this Court in the case of  Mathew (supra).   Varghese  11. This   Court   in   the   case   of   Mathew   Varghese (supra) has elaborately considered the provisions of Section 13(1), 13(8), 35 and 37 of the SARFAESI Act so also Rules 8 and 9 of the said Rules.   We, therefore, do not wish to burden   the   present   judgment   by   reproducing   all   those provisions   since   they   have   already   been   reproduced   and considered in the case of   (supra).   We Mathew Varghese   only refer to the relevant paragraphs, which are relied upon by the learned counsel for the parties.  Before adverting to the observations made by this 12. Court in the case of   Mathew Varghese   (supra), it will be relevant to note the facts therein.  The first and second respondents therein stood as guarantors   in   respect   of   a   credit   facility   granted   by   the fourth respondent  Bank  therein  in favour  of a  Company called ‘Jerry Merry Exports Pvt. Ltd.’.   As guarantors, they 23 created   an   equitable   mortgage   in   favour   of   the   fourth respondent Bank therein by depositing the title deeds of their   property.     When   the   transaction   became   a   non­ performing   asset,   the   respondent­Bank   issued   notices under Section 13(2) and 13(4) of the SARFAESI Act.   The guarantors filed a Securitisation Application (S.A.) No.20 of 2007   before   the   DRT,   Ernakulam,   challenging   the possession   notice   issued   under   Section   13(4)   of   the SARFAESI   Act.     After   issuance   of   notices   under   Section 13(2) and 13(4) of the SARFAESI Act, the respondent­Bank   issued a notice on 14.8.2007 to the guarantors as well as others of its intention to sell the property under Rule 8(6) of the said Rules by fixing a reserve price of Rs.1,25,00,000/­. On 23.8.2007, the respondent­Bank published its notice of sale   of   property   in   Indian   Express   and   Mathrubhoomi, inviting   tenders­cum­auction   from   the   public.     The guarantors vide notice dated 30.8.2007 were informed by the   respondent­Bank   about   the   publication   made   on 23.8.2007.     In   pursuance   of   the   tender   notice,   the appellant­Mathew Varghese and one M/s Kent Construction 24 submitted   their   tenders   on   30.8.2007   and   1.9.2007 respectively.  The guarantors filed a writ petition being WP No.27182 of 2007 before the Kerala High Court challenging the proceedings initiated under the SARFAESI Act.  The said writ petition was disposed of by a learned single judge of the Kerala  High  Court  by   order  dated  20.9.2007.    The   High Court after taking note of the Original Application (OA) filed by   the   respondent­Bank   as   well   as   Securitisation Application (SA) filed by the guarantors, directed the DRT to hear the parties and dispose of the cases without any delay. While disposing of the writ petition, the High Court also gave liberty to the parties to settle the liability and directed the respondent­Bank to defer the sale posted on 25.9.2007 by six weeks.   While doing so, the High Court imposed a condition on the guarantors to deposit a sum of Rs.10 lakh before the date of sale, i.e., 25.9.2007.  As such, the sale, which   was   scheduled   to   be   held   on   25.9.2007,   was postponed.   Even after the expiry of period of six weeks prescribed in the order of the High Court dated 20.9.2007, the sale was not effected.  It was the case of the guarantors 25 that in pursuance of the order passed by the High Court, they   had   deposited   a   sum   of   Rs.10   lakh   with   the respondent­Bank.  The said S.A. No.20 of 2007 came to be dismissed   by   the   DRT   vide   order   dated   27.12.2007. Immediately   on   the   next   day,   i.e.,   28.12.2007,   the respondent­Bank   accepted   the   tender   of   the   appellant­ Mathew   Varghese   and   asked   him   to   deposit   25%  of   the amount on that day itself, which was accordingly deposited. He was asked to pay the balance amount within 15 days. Mathew   Varghese   deposited   the   balance   amount   on 11.1.2008.     After   deposit   of   25%   of   the   bid   amount   on 31.12.2007   by   Mathew   Varghese,   the   fourth   respondent­ Bank   confirmed   the   sale   in   his   favour   and   granted   him further time of 15 days for depositing the balance amount.   13. It is only upon deposit of the balance amount by Mathew Varghese on 11.1.2008 and the confirmation of the sale in his favour, the fourth respondent­Bank informed the guarantors on 2.2.2008 about the confirmation of the sale in favour of Mathew Varghese and also the receipt of the entire   consideration.     The   respondent­Bank   directed   the 26 guarantors to collect the balance amount available with it. As such, the guarantors filed Review Petition in the Writ Petition, which was disposed of on 20.9.2007.   The said review petition was dismissed on 12.2.2008 giving liberty to the   guarantors   to   challenge   the   sale.     The   guarantors thereafter   filed   another   Writ   Petition   being   Writ   Petition No.5876 of 2008 on 18.2.2008, challenging the vires of the 2002 Rules.  It was their specific case that the respondent­ Bank   had   acted   surreptitiously   in   selling   the   property without   informing   them.     The   said   writ   petition   was dismissed by the learned single judge of the High Court by order dated 12.6.2009.  Being aggrieved thereby, an appeal was carried before the Division Bench of the High Court. The Division Bench of the High Court took the view that the sale   was   not   conducted   in   a   fair   and   proper   manner inasmuch as when the sale was initially postponed by six weeks from 25.9.2007, the respondent­Bank ought to have renotified the sale or at least extended the time for receiving further tenders.   The Division bench set aside the sale by imposing a condition that the guarantors furnish a demand 27 draft   of   Rs.2,00,00,000/­   from   a   local   branch   of   a nationalized bank in favour of Mathew Varghese and hand over the same to him within a period of two months from the date of the order.  The Division Bench further directed that   if   payment   was   not   made,   as   directed,   the   sale   in favour of Mathew Varghese would stand confirmed and the writ  appeal  would  automatically stand  dismissed.   There were further directions to the sub­Registrar with regard to restoration of the property etc.   14. The guarantors did not make the payment within the said date, as directed by the Division Bench.  Instead, an application was filed by the guarantors, thereby seeking for   further   six   weeks’   time   to   effect   the   payment   of Rs.2,00,00,000/­   to   Mathew   Varghese.     In   the   said application,   the   Division   Bench   passed   an   order   dated 18.6.2010   extending   the   time   period   till   20.6.2010.     It appears that the guarantors had agreed to sell the property in favour of Mr. Koshi Phillip.  The High Court therefore by the   said   order   dated   18.6.2010   directed   said   Mr.   Koshi Phillip to deposit an amount of Rs.2,03,00,000/­ before the 28 respondent­Bank and further directed that on such deposit being   made,   the   sale   made   by   the   respondent­Bank     in favour   of   Mathew   Varghese   stood   cancelled   and   the respondent­Bank should effect the sale in favour of said Mr. Koshi Phillip.   In this background, Mathew Varghese had approached this Court. 15. It   will   be   relevant   to   refer   to   the   following observations of this Court in the case of  Mathew Varghese (supra): “ 29.1.  A   plain   reading   of   sub­section   (8) would show that a borrower can tender to the secured creditor the dues together with all costs, charges and expenses incurred by the secured creditor at any time before the date fixed for sale or transfer. In the event of such tender once made as stipulated in the said provision, the mandate is that the secured asset should not be sold or trans­ ferred by the secured creditor. It is further reinforced to the effect that no further step should also be taken by the secured credi­ tor for transfer or sale of the secured asset. The contingency stipulated in the event of the tender being made by a debtor of the dues inclusive of the costs, charges, etc., would be that such tender being made be­ fore the date fixed for sale or transfer, the secured   creditor   should   stop   all   further steps for effecting the sale or transfer. That 29 apart, no further step should also be taken for transfer or sale.  When we analyse in depth the stipu­ 29.2. lations   contained   in   the   said   sub­section (8), we find that there is a valuable right recognised   and   asserted   in   favour   of   the borrower, who is the owner of the secured asset and who is extended an opportunity to take all efforts to stop the sale or trans­ fer till the last minute before which the said sale or transfer is to be effected. Having re­ gard to such a valuable right of a debtor having been embedded in the said sub­sec­ tion, it will have to be stated in uncontro­ verted   terms   that   the   said   provision   has ARFAESI been engrafted in the S  Act primar­ ily with a view to protect the rights of a bor­ rower,   inasmuch   as,   such   an   ownership right is a constitutional right protected un­ der Article 300­A of the Constitution, which mandates that no person shall be deprived of his property save by authority of law. 29.3.  Therefore, dehors the extent of bor­ rowing made and whatever costs, charges were incurred by the secured creditor in re­ spect of such borrowings, when it comes to the question of realising the dues by bring­ ing the property entrusted with the secured creditor for sale to realise money advanced without approaching any court or tribunal, the   secured   creditor   as   a  TRUSTEE  cannot deal with the said property in any manner it likes and can be disposed of only in the manner prescribed in the S ARFAESI  Act. 30  Therefore, the creditor should ensure 29.4. that the borrower was clearly put on notice of the date and time by which either the sale or transfer will be effected in order to provide the required opportunity to the bor­ rower to take all possible steps for retriev­ ing his property or at least ensure that in the process of sale the secured asset de­ rives the maximum benefit and the secured creditor or anyone on its behalf is not al­ lowed to exploit the situation of the bor­ rower by virtue of the proceedings initiated ARFAESI under   the S  Act.   More   so,   under ARFAESI Section   13(1)   of   the S  Act,   the   se­ cured creditor is given a free hand to resort to sale of the property without approaching the court or Tribunal. 30.  Therefore, by virtue of the stipulations contained   under   the   provisions   of the S ARFAESI  Act,   in   particular,   Section 13(8), any sale or transfer of a secured as­ set, cannot take place without duly inform­ ing the borrower of the time and date of such sale or transfer in order to enable the borrower to tender the dues of the secured creditor   with   all   costs,   charges   and   ex­ penses and any such sale or transfer ef­ fected   without   complying   with   the   said statutory requirement would be a constitu­ tional   violation   and   nullify   the   ultimate sale. 31.  Once the said legal position is ascer­ tained, the statutory prescription contained in Rules 8 and 9 have also got to be exam­ 31 ined as the said Rules prescribe as to the procedure to be followed by a secured cred­ itor while resorting to a sale after the is­ suance of the proceedings under Sections 13(1) to (4) of the S ARFAESI  Act. Under Rule 9(1), it is prescribed that no sale of an im­ movable property under the Rules should take place before the expiry of 30 days from the date on which the public notice of sale is published in the newspapers as referred to in the proviso to sub­rule (6) of Rule 8 or notice of sale has been served to the bor­ rower. Sub­rule (6) of Rule 8 again states that the authorised officer should serve to the borrower a notice of 30 days for the sale   of   the   immovable   secured   assets. Reading sub­rule (6) of Rule 8 and sub­rule (1) of Rule 9 together, the service of individ­ ual notice to the borrower, specifying clear 30 days' time­gap for effecting any sale of immovable   secured   asset   is   a   statutory mandate. It is also stipulated that no sale should be affected before the expiry of 30 days from the date on which the public no­ tice of sale is published in the newspapers. Therefore, the requirement under Rule 8(6) and Rule 9(1) contemplates a clear 30 days' individual notice to the borrower and also a public notice by way of publication in the newspapers. In other words, while the pub­ lication in newspaper should provide for 30 days'   clear   notice,   since   Rule   9(1)   also states that such notice of sale is to be in accordance with the proviso to sub­rule (6) of Rule 8, 30 days' clear notice to the bor­ rower should also be ensured as stipulated under Rule 8(6) as well. Therefore, the use 32 of the expression “or” in Rule 9(1) should be read as “and” as that alone would be in consonance   with   Section   13(8)   of the S ARFAESI  Act.  The   other   prescriptions   contained   in 32. the proviso to sub­rule (6) of Rule 8 relates to the details to be set out in the newspa­ per publication, one of which should be in “vernacular language” with sufficient circu­ lation   in   the   locality   by   setting   out   the terms   of   the   sale.   While   setting   out   the terms of the sale, it should contain the de­ scription of the immovable property to be sold, the known encumbrances of the se­ cured creditor, the secured debt for which the property is to be sold, the reserve price below  which  the   sale   cannot  be   effected, the time and place of public auction or the time after which sale by any other mode would be completed, the deposit of earnest money to be made and any other details which the authorised officer considers ma­ terial for a purchaser to know in order to judge the nature and value of the property. 33.  Such a detailed procedure while resort­ ing to a sale of an immovable secured asset is prescribed under Rules 8 and 9(1). In our considered opinion, it has got a twin objective to be achieved: 33.1.  In the first place, as already stated by us, by virtue of the stipulation contained in Section   13(8)   read   along   with   Rules   8(6) and 9(1), the owner/borrower should have 33 clear notice of 30 days before the date and time when the sale or transfer of the se­ cured asset would be made, as that alone would enable the owner/borrower to take all efforts to retain his or her ownership by tendering the dues of the secured creditor before that date and time.  Secondly, when such a secured asset 33.2. of   an   immovable   property   is   brought   for sale,   the   intending   purchasers   should know the nature of the property, the extent of liability pertaining to the said property, any other encumbrances pertaining to the said   property,   the   minimum   price   below which one cannot make a bid and the total liability   of   the   borrower   to   the   secured creditor. Since, the proviso to sub­rule (6) also mentions that any other material as­ pect should also be made known when ef­ fecting the publication, it would only mean that the intending purchaser should have entire details about the  property brought for sale in order to rule out any possibility of the bidders later on to express ignorance about the factors connected with the asset in question. 33.3.  Be that as it may, the paramount ob­ jective is to provide sufficient time and op­ portunity to the borrower to take all efforts to safeguard his right of ownership either by tendering the dues to the creditor before the date and time of the sale or transfer, or ensure that the secured asset derives the maximum price and no one is allowed to 34 exploit   the   vulnerable   situation   in   which the borrower is placed.” 16. It could thus be seen that this Court has held that   the   creditor   should   ensure   that   the   borrower   was clearly put on notice of the date and time by which either the sale or transfer will be effected in order to provide the required opportunity to the borrower to take all possible steps for retrieving his property or at least to ensure that in the process of sale, the secured asset derives the maximum benefit,   and   that   the   secured   creditor   or   anyone   on   its behalf,   is   not   allowed   to   exploit   the   situation   of   the borrower.  This Court held that Rule 9(1) of the said Rules prescribed that no sale of an immovable property under the said Rules should take place before the expiry of 30 days from   the   date   on   which   the   public   notice   of   sale   was published   in   the   newspapers   or   notice   of   sale   has   been served to the borrower. This Court further held that the expression “or” in Rule 9(1) should be read as “and” and as such there should be clear notice of 30 days between the notice of sale to the borrower so also the publication in the 35 newspaper and the actual date of sale.  This Court held that this would serve   twin purpose.  Firstly, the owner/borrower should have clear notice of 30 days before the date and time when the sale or transfer of the secured asset would be made inasmuch as, that would enable the owner/borrower to take all efforts to retain his or her ownership by tendering the dues of the secured creditor before that date and time. Secondly,   when   such   a   secured   asset   of   an   immovable property   is   brought   for   sale,   the   intending   purchasers should   know   the   nature   of   the   property,   the   extent   of liability   pertaining   to   the   said   property,   any   other encumbrances   pertaining   to   the   said   property,   the minimum price below which one cannot make a bid and the total liability of the borrower to the secured creditor. This Court further held that the purpose of the Rule is to ensure that the secured asset derives the maximum price, and no one is allowed to exploit the vulnerable situation in which the borrower is placed. 17. After referring to the judgment of this Court in the case of   Narandas Karsondas v. S.A. Kamtam and 36 7 ,   this   Court   in   the   case   of   another Mathew   Varghese (supra) observed thus: “ 38.  On   a   reading   of   the   above   para­ graphs, we are able to discern the ratio to the effect that a mere conferment of power to sell without intervention of the court in the mortgage deed by itself will not deprive the mortgagor of his right to redemption,   that   the   extinction   of   the right   of   redemption   has   to   be   subse­ quent to the deed conferring such power, that the right of redemption is not extin­ guished at the expiry of the period, that the   equity   of   redemption   is   not   extin­ guished by mere contract for sale and that the mortgagor's right to redeem will survive until there has been completion of sale by the mortgagee by a registered deed. The ratio is also to the effect that the power to sell should not be exercised unless and until notice in writing requir­ ing payment of the principal money has been served on the mortgagor. The above proposition   of   law   of   course   was   laid down by this Court in  Narandas Karson­ das  [(1977) 3 SCC 247] while construing Section 60 of the TP Act. But as rightly contended by Mr Shyam Divan, we fail to note any distinction to be drawn while applying the abovesaid principles, even in respect of the sale of secured assets created by way of a secured interest in favour of the secured creditor under the provisions   of   the S ARFAESI  Act,   read 7 (1977) 3 SCC 247 37 along with the relevant Rules. We say so, inasmuch   as,   we   find   that   even   while setting out the principles in respect of the redemption of a mortgage by apply­ ing Section 60 of the TP Act, this Court has envisaged the situation where such mortgage deed providing for resorting to the sale of the mortgage property with­ out the intervention of the Court. Keep­ ing   the   said   situation   in   mind,   it  was held that the right of redemption will not get extinguished merely at the expiry of the   period   mentioned   in   the   mortgage deed. It was also stated that the equity of redemption is not extinguished by mere contract for sale and the most important and vital principle stated was that the mortgagor's right to redeem will survive until there has been completion of sale by the mortgagee by a registered deed. The completion of sale, it is stated, can be held to be so unless and until notice in writing requiring payment of the prin­ cipal   money   has   been   served   on   the mortgagor.   Therefore,   it   was   held   that until the sale is complete by registration of sale, the mortgagor does not lose the right   of   redemption.   It   was   also   made clear  that  it  was  erroneous   to  suggest that the mortgagee would be acting as the agent of the mortgagor in selling the property.  When we apply the above principles 39. stated with reference to Section 60 of the TP Act in respect of a secured interest in 38 a secured asset in favour of the secured creditor   under   the   provisions   of the S ARFAESI  Act and the relevant Rules applicable,   under   Section   13(1),   a   free hand is given to a secured creditor to re­ sort to a sale without the intervention of the   court   or   tribunal.   However,   under Section 13(8), it is clearly stipulated that the mortgagor i.e. the borrower, who is otherwise called as a debtor, retains his full right to redeem the property by ten­ dering all the dues to the secured credi­ tor at any time before the date fixed for sale or transfer. Under sub­section (8) of Section 13, as noted earlier, the secured asset should not be sold or transferred by the secured creditor when such ten­ der is made by the borrower at the last moment before the sale or transfer. The said sub­section also states that no fur­ ther step should be taken by the secured creditor for transfer or sale of that se­ cured asset. We find no reason to state that the principles laid down with refer­ ence to Section 60 of the TP Act, which is   general   in   nature   in   respect   of   all mortgages,   can   have   no   application   in respect of a secured interest in a secured asset   created   in   favour   of   a   secured creditor, as all the abovestated principles apply on all fours in respect of a transac­ tion as between the debtor and secured creditor   under   the   provisions   of the S ARFAESI  Act.” 39 It could thus be seen that this Court observed 18. that the   equity of redemption is not extinguished by mere contract for sale and that the mortgagor's right to redeem will survive until there has been completion of sale by the mortgagee by a registered deed. This Court further observed that applying the principles stated with reference to Section 60 of the Transfer of Property Act in respect of a secured interest in a secured asset in favour of the secured creditor under the provisions of the SARFAESI Act and the relevant Rules applicable, a free hand is given to a secured creditor to resort to a sale without the intervention of the court or tribunal.   It has, however, been held that under Section 13(8), it is clearly stipulated that the mortgagor, i.e., the borrower, who is otherwise called as a debtor, retains his full right to redeem the property by tendering all the dues to the secured creditor at any time before the date fixed for sale or transfer. This Court further held that if the tender is made by the borrower at the last moment before the sale or transfer, the secured asset should not be sold or transferred by the secured creditor.  This Court held that there was no 40 reason as to why the general principle laid down by this Court in the  case of   Narandas Karsondas   (supra) with reference to Section 60 of the Transfer of Property Act could not have application in respect of a secured interest in a secured asset created in favour of a secured creditor.  It has been held that the said principles will apply on all fours in respect of a transaction as between the debtor and secured creditor under the provisions of the SARFAESI Act. The most relevant observation of this Court could 19. be found in paragraph 53 of the judgment in the case of Mathew Varghese  (supra), which reads thus: “53.  We,   therefore,   hold   that   unless   and until a clear 30 days' notice is given to the borrower,   no   sale   or   transfer   can   be   re­ sorted   to   by   a   secured   creditor.   In   the event of any such sale properly notified after giving 30 days' clear notice to the borrower did not take place as scheduled for reasons which cannot be solely at­ tributable to the borrower, the secured creditor cannot effect the sale or trans­ fer of the secured asset on any subse­ quent date by relying upon the notifica­ tion issued earlier. In other words, once the sale does not take place pursuant to a   notice   issued   under   Rules   8   and   9, read along with Section 13(8) for which 41 the entire blame cannot be thrown on the borrower, it is imperative that for ef­ fecting   the   sale,   the   procedure   pre­ scribed   above   will   have   to   be   followed afresh, as the notice issued earlier would lapse.   In that respect, the only other provi­ sion to be noted is sub­rule (8) of Rule 8 as per which sale by any method other than public auction or public tender can be on such terms as may be settled between the parties in writing. As far as sub­rule (8) is concerned, the parties referred to can only relate to the secured creditor and the bor­ rower. It is, therefore, imperative that for the sale to be effected under Section 13(8), the procedure prescribed under Rule 8 read along with Rule 9(1) has to be necessarily followed, inasmuch as that is the prescrip­ tion of the law for effecting the sale as has been explained in detail by us in the earlier paragraphs by referring to Sections 13(1), 13(8) and 37, read along with Section 29 and Rule 15. In our considered view any other construction will be doing violence to the provisions of the S ARFAESI  Act, in par­ ticular Sections 13(1) and (8) of the said Act.” (emphasis supplied) 20. This   Court,   in   unequivocal   terms,   held   that unless   and  until  a  clear   30   days'   notice  is   given   to  the borrower, no sale or transfer can be resorted to by a secured creditor. It further held that in the event of any such sale properly notified after giving a 30 days' clear notice to the 42 borrower did not take place as scheduled for reasons, which cannot be solely attributable to the borrower, the secured creditor cannot effect the sale or transfer of the secured asset   on   any   subsequent   date   by   relying   upon   the notification issued earlier.   This Court held that once the sale does not take place pursuant to a notice issued under Rules 8 and 9, read with Section 13(8) for which the entire blame cannot be thrown on the borrower, it is imperative that for effecting the sale, the procedure prescribed will have to be followed afresh. In   the   light   of   these   observations,   we   have   to 21. consider the factual position in the present matter.  It is not in dispute that an equitable mortgage in 22. favour of the  respondent­Bank  guaranteeing the loan taken by the borrower was in respect of four properties.  The chart showing   the   schedule   of   properties,   the   owners   (as mentioned in the First Sale Notice dated 21.1.2012) and the mode of sale is as under: “SALE NOTICE DT. 21.01.2012 ­ SCHEDULE OF PROPERTIES 

43

It can thus be seen that the properties at Items 23. ‘B’ and ‘C’ in the Schedule of Properties in First Sale Notice dated 21.1.2012 have been sold through a private treaty, and as such, the said sales are not impugned in the present appeals.  It is only the properties at Items ‘A’ and ‘D’ in the Schedule of Properties in First Sale Notice dated 21.1.2012, which  have   been  sold   consequent   to  Second   Sale   Notice dated 9.7.2012 by public auction in favour of  the auction purchaser,  are   impugned.       We   will   therefore   have   to 44 examine the correctness of the submission that  since  the Second Sale Notice dated 9.7.2012 provided for a period of only 10 days, the auction sale held on 20.7.2012 is vitiated in view of the law laid down by this Court in the case of (supra).  For that, it will be necessary to Mathew Varghese  refer to various orders passed by the Tribunals as well as the High Court.  24. It   is   not   in   dispute   that   the   First   Sale   Notice dated 21.1.2012 notifying auction sale on 27.2.2012 was for recovery of Rs.23,39,54,702/­ and in respect of all the four scheduled properties at Items ‘A’, ‘B’, ‘C’ and ‘D’.  It is also not in dispute that the First Sale Notice dated 21.1.2012 provided for a clear period of 30 days’ notice.   25. It is pertinent to note that immediately after the First Sale Notice was issued on 21.1.2012, a Securitisation Application being S.A. No. 69 of 2012 under Section 17(1) of the SARFAESI Act came to be filed before the DRT, Chennai, by the appellants and respondent Nos. 2 to 4.   It will be relevant   to   refer   to   the   interim   order   passed   by   DRT, Chennai, on 27.2.2012 in S.A. No. 69 of 2012, which reads thus: 45 “4.  The Ld. Counsel for the applicant submitted that he can sell the property within   15   days   and   make   substantial payment (entire sale consideration) with the bank within 15 days and the balance amount due to the bank will be settled within   one   month.   If   an   interim injunction   is   not   granted   at   this juncture, it will cause irreparable injury to the applicants. 5.  Hence   in   the   interest   of   justice interim stay is granted for a period of 30 days   restraining   the   respondent   bank from proceeding further pursuant to the sale notice dated 21.01.2012 subject to deposit   of   50%   of   the   outstanding amount   within   the   period.   For compliance call on 29.03.2012.” It could thus be seen that the counsel for the 26. applicants therein, i.e., the  appellants and the respondent Nos. 2 to 4 herein submitted that the applicants could sell the property within 15 days and make substantial payment, i.e., the entire sale consideration with the  respondent­Bank within   15   days,   and   the   balance   amount   due   to   the respondent­Bank  will be settled within one month.  Acting on   the   said   statement   made   by   the  appellants   and respondent Nos. 2 to 4, the DRT, Chennai, granted interim stay for a period of 30 days restraining the  respondent­Bank 46 from proceeding further pursuant to the First Sale Notice dated 21.1.2012.   However, this was subject to deposit of 50% of the outstanding amount within the said period.  The matter was kept for compliance on 29.3.2012.   It is not in dispute that during the pendency of 27. the said S.A. No.69 of 2012, an amount of Rs.12.25 crore, which was received from the sale of mortgaged property at Item ‘B’ through a private treaty on 28.3.2012, was remitted to the  respondent­Bank .  It is the further contention of the appellants that they had also deposited a sum of Rs.50 lakh with the respondent­Bank prior to the receipt of First Sale Notice   dated   21.1.2012,   and   as   such,   an   amount   of Rs.12.75 crore was already paid to the respondent­Bank.   28. When the said S.A. No.69 of 2012 came up for final hearing before the  DRT,  Chennai,  on  2.7.2012,  the DRT, Chennai, made the following observation: “As   I   said   earlier,   the   impugned   Sale Notice   was   published   in   two   dailies namely,   New   Sunday   Express   and Dinamani on 22.1.2012. The applicants have no case that these dailies have no wide circulation in the locality.   It is also evident   that   Sale   Notice   was   properly served to the borrower.  It is evident that there is clear notice of 30 days from the date   on   which   public   notice   of   sale   is 47 published   in   newspapers.     Therefore, there   is   no   violation   of   sub­rule   (1)   of Rule 9 as contended.  Hence I could not find any merit in the contention raised by the Ld. Counsel for the applicants.” 29. With these observations, S.A. No.69 of 2012 came to   be   dismissed   by   the  DRT,   Chennai,  vide   order   dated 2.7.2012. 30. After the said S.A. No. 69 of 2012 was dismissed, the  respondent­Bank  issued   a   fresh   notice   on   9.7.2012 (Second Sale Notice), thereby informing the guarantors that an   amount   of   Rs.   11,99,53,926/­   was   due   to   the respondent­Bank .  It was therefore informed that sale of the mortgaged properties at Items ‘A’, ‘C’ and ‘D’ in the Schedule of Properties in the First Sale Notice dated 21.1.2012 will be held   on   20.7.2012.     The   Schedule   of   Properties   in   the Second   Sale   Notice   dated   9.7.2012   consisted   of   three properties out of four properties mentioned in the earlier notice   dated   21.1.2012   (First   Sale   Notice)   excluding   the property   mentioned   at   item   ‘B’   in   the   First   Sale   Notice, which was sold by a private treaty on 28.3.2012.     31. The second round  of  litigation starts with S.A. No.227 of 2012.  It is the contention of the appellants that 48 the guarantors had immediately challenged the Second Sale Notice dated 9.7.2012 before the  DRT, Chennai,  by filing S.A. No.227 of 2012 on 18.7.2012.  However, on account of some technical difficulties, S.A. No.227 of 2012 could be first heard on 24.7.2012.  On 24.7.2012, the DRT, Chennai, passed the following order in S.A. No.227 of 2012: “Advanced.  Both parties present.  Heard. Petitioner   agreed   to   deposit   Rs.1   crore within 2.8.2012 to show their bonafides. They   want   breathing   time   to   procure prospective purchaser to clear the entire dues   within   one   month   from   today   by selling   the   remaining   property.     They want   one   month   time   since   it   is   Aady month,   no   sale   would   be   taken   place. Hence for compliance, call on 2.8.2012.” 32. It   could   thus   be   seen   that   the   guarantors represented   to   the  DRT,   Chennai,  that   they   want   some breathing time to procure prospective purchaser and that they would clear the entire dues of the   respondent­Bank within one month from that day by selling the remaining property.   33. The   matter   thereafter   came   up   for   hearing   on 7.8.2012   on   which   date   the  DRT,   Chennai,  passed   the following interim order: 49 “8. The   applicants   have   made   out   a strong   case   and   the   balance   of convenience   is   also   in   their   favour. Therefore,   interim   injunction   is   granted for   30   days   restraining   the   Authorised Officer of respondent bank from brining the properties described in the Schedule for sale consequent upon the impugned Auction   Sale   Notice   dated   9.7.2012, subject   to   deposit   of   Rs.4,80,00,000/­ (Rupees Four Crores Eighty Lakhs only) with   the   respondent   bank   within   the period, failing which this order will stand vacated.” 34. Perusal   of   the   aforesaid   interim   order   would reveal that an interim injunction was granted for a period of 30   days   restraining   the   Authorised   Officer   of   the respondent­Bank from bringing the properties described in the Schedule for sale consequent upon the impugned Sale Notice dated 9.7.2012.  This was made subject to deposit of Rs.4,80,00,000/­ with the respondent­Bank within the said period.  It was, however, clarified that failing the same, the interim order would stand vacated.  The matter was kept for compliance on 10.9.2012.   However,   instead   of   complying   with   the   said 35. order, the guarantors filed an application being I.A. No.437 of 2012 in S.A. No.227 of 2012.   By the said application, 50 they sought a direction that the amount so directed to be deposited (i.e. Rs.4,80,00,000/­) by the DRT, Chennai, vide order dated 7.8.2012, should be permitted to be deposited either in the purchasers account or in separate suspense account in the Indian Overseas Bank, Kilpauk Branch. This was on the pretext of an ongoing investigation by the CBI with regard to some fraudulent activities of the Officers of the  respondent­Bank . The said I.A. No.437 of 2012 came to be dismissed by the DRT, Chennai, on 12.9.2012.  Vide the said   order   dated   12.9.2012,   the  respondent­Bank  was granted liberty to proceed with the sale and the main S.A. No.227 of 2012 was directed to be posted for final hearing on 20.9.2012.     36. The orders passed by the  DRT, Chennai,  dated 7.8.2012   and   12.9.2012   came   to   be   challenged   by   the appellants and respondent Nos. 2 to 4 before the High Court of Judicature at Madras by way of Civil Revision Petitions being C.R.P No.3597 of 2012 and C.R.P. No.3487 of 2012 respectively.  On 9.11.2012, the Madras High Court passed the following order in the said Civil Revision Petitions: 51 “2. Considering the submissions made by   the   learned   senior   counsel   for   the petitioners   that   the   Petitioners   are prepared to pay entire dues to the Bank including   the   amount   deposited   by   the auction purchaser, without prejudice to their other contentions, and taking into account   the   fact   that   the   ultimate beneficiary   in   the   Bank   in   view   of   the offer of the Petitioners to make the entire payment, we restrain the bank and the auction   purchaser   from   taking   physical possession   of   the   properties   from   the Petitioners   and   their   tenants,   until further orders.” 37. It could thus be seen that again a representation was made to the Division Bench of the High Court that the appellants   were   prepared   to   pay   entire   dues   to   the respondent­Bank   including   the   amount   deposited   by   the auction   purchaser,   without   prejudice   to   their   other contentions.  Acting on the said representation, the Division Bench of the High Court granted interim protection to the appellants.  38. It   appears   that   in   the   meantime   since   the property at Item ‘C’ belonging to respondent No.3 could not be sold  in pursuance  of the  earlier sale notices, a  third notice dated 27.9.2012 was issued in respect of property at 52 Item ‘C’.  It further appears that in the said Civil Revision proceedings, the Division Bench of the Madras High Court was informed about the said sale notice and the appellants again made a representation that they were willing to make payment of the entire amount.  It will be relevant to refer to the following part of the order passed by the Division Bench of the  Madras High Court dated 15.11.2012 in the Civil Revision proceedings: “5. Taking   into   consideration   the affidavit filed by the Petitioners agreeing to pay the entire amount within 90 days and   part   payment   of   Rs.4,80,00,000/­ within 45 days and also in view of the submission made by the Bank that there would be no bidders in case permission is not granted to confirm the bid, we stay the   auction   scheduled   to   be   held   on Friday 16 November 2012.”   39. When the Civil Revision Petitions were listed on 8.1.2013,   the   Division   Bench   of   the   Madras   High   Court passed the following order: “2. The learned senior counsel for the petitioners submitted that, the petitioners have now identified a purchaser by name Redbrick   Realtors   Private   Limited   and they   have   agreed   to   purchase   the property at Old No.99, New No.51, Anna Salai,   Nagalkeni,   Pammal   Village, Chromepet, Chennai­44 (Item No.4) for a 53 total consideration of Rs.12 crores.   The prospective   purchaser   has   taken   a demand draft for a sum of Rs.75 lakh in the   name   of   respondent   Bank.     Even though   the   prospective   purchaser   has agreed   to   settle   the   remaining   amount within a period of sixty days, during the course of submission, the representative of  the  prospective purchaser  sought 90 days time to pay the remaining amount. The prospective purchaser agreed to file an affidavit indicating that a sum of Rs.6 crore will be paid on or before 28.3.2013 and the balance amount will be paid on or before 26.4.2013. …  … … 5. The   Director,   Redbrick   Realtors Private   Limited,   is   directed   to   file   an affidavit   indicating   that   a   sum   of   Rs.6 crores would be paid by 26 March 2013 and the balance of Rs.5.25 crore would be paid on or before 26 April 2013.  The affidavit   should   contain   a   clear undertaking   that   in   case   of   failure   to adhere   to   the   time   limit,   the   purchase has no objection for forfeiting the amount of Rs.75 lakhs.” 40. On,   22.1.2013,   the   Division   Bench   passed   the following order: “2. Pursuant to our earlier orders dated 8.1.2013   and   11.1.2013,   the   Bank   is permitted to appropriate the amount of Rs.75 lakhs towards the loan account of M/s Ace Concrete Pvt. Ltd.  Similarly, the amount   of   Rs.6   crore   payable   by   the prospective purchaser, as per our earlier 54 order dated 8.1.2013 shall be paid to the loan  account   of   M/s   Ace   Concrete   Pvt. Ltd.     On   such   payment,   the   Bank   is permitted   to   appropriate   the   said amount.” 41. It   appears   that   during   the   pendency   of   the proceedings before the High Court, the mortgaged property at Item ‘C’ was sold by a private treaty, and an amount of Rs.   9   crore   was   paid   by   the   purchaser   M/s.   Redbrick Realtors Private Limited on different dates.   It is also the contention of the appellants that an amount of Rs.3 crore was deposited on 2.4.2013 by late Shri C. Surendran in compliance of the undertaking given to the High Court.   42. When the said Civil Revision Petitions came up for hearing on 30.4.2013, a grievance was made on behalf of the   auction   purchaser   that   even   after   issuance   of   sale certificate, he was not able to enjoy the fruits of the sale.  It was also contended that the guarantors were collecting huge amount of rent of more than Rs.4 lakh, and though the auction purchaser was the owner of the property, he was deprived   of   the   same.   It   will   be   relevant   to   refer   to   the 55 following   observations   of   the   Division   Bench   in   the   said order dated 30.4.2013 passed in the Civil Revision Petitions: “….According to him, even after issuance of   sale   certificate,   as   early   as   on 30.09.2012, they are not able to enjoy the fruits   of   the   sale.     Further,   according Petitions,   if   the   petitioner   is   allowed   to collect   rent   from   the   premises   in question, they have to face hardship in getting   back   the   rent   collected   by   the petitioner   during   the   pendency   of   the Civil Revision Petitions.   In view of this, we are of the opinion that ends of justice will be met by directing the petitioners to deposit the amount collected by way of rent   before   the   Debt   Recovery   Tribunal No.III, Chennai.  2. Consequently,   the   petitioner   is directed to deposit the amount collected by way of rent before the Debt Recovery Tribunal No.III, Chennai.” It   will   be   further   relevant   to   note   that   it   was 43. sought to be urged on behalf of the respondent­Bank that balance   amount   of   Rs.4.48   crore   was   lying   with   the respondent­Bank.   However, the EPF and ESI authorities were pressuring to make payment to them.   The Division Bench   of   the   High   Court   vide   order   dated   30.4.2013 therefore directed that status quo be maintained with regard to the said amount.   56 The   said   Civil   Revision   Petitions   were   finally 44. heard   and   dismissed   by   the   Division  Bench  of  the   High Court   on   29.7.2013.   While   dismissing   the   said   Civil Revision Petitions, the Division Bench of the High Court observed thus: “10. Under   such   circumstances,   after the   confirmation   of   sale   and   after   the issue of sale certificate, when that issue is   not   before   this   Court,   certainly,   we cannot   entertain   the   request   of   the learned Senior Counsel appearing for the petitioners to set aside the sale. Further, as pointed out earlier, with regard to the orders   which   are   under   challenge   in these   Civil   Revision   Petitions,   no infirmity has been brought to the notice, of   this   Court.   Consequently,   both   the Civil   Revision   Petitions   are   dismissed. Connected   Miscellaneous   Petitions   are closed.  Further, this Court is constrained to impose costs of Rs. 5,000/­ on the petitioners, payable to the Chief Justice Relief fund, far the reason that, though, from the very beginning of the argument, it   was   brought   to   the   notice   of   the learned Senior Counsel appearing for the petitioners   that   this   Court   cannot entertain any submission regarding the, alleged   irregularity   or   illegality   in   the sale effected and this Court cannot set aside the sale also in the absence of any challenge   to   the   same,   this   Court   has 57 been pressurized by the learned Senior Counsel appearing for the petitioners to grant   the   relief   of   setting   aside   the sale   ,and   by   this,   in   the   considered opinion of this Court, the time of this Court has been wasted, Whatever be the length   of   time   consumed   in  advancing arguments   with   regard   to   the   relief sought   in   the   Civil   Revision   Petitions, certainly, arguments have to be heard by this   Court,   But,   arguments   at   length cannot be allowed for a relief which is not   sought   in   these   Civil   Revision Petitions.” 45. It could thus be seen that the Division Bench of the High Court also imposed costs of Rs.5,000/­ on the petitioners therein as it was of the view that the learned counsel for the petitioners therein had exceeded in his limit while arguing the matter.  46. Litigation did not stop right there, rather it came upto this Court by way of Special Leave Petition (Civil) Nos. 28402   and   28403   of   2013.   This   Court   vide   order   dated 7.7.2014   in   the   said   Special   Leave   Petitions,   passed   the following order: “Issue notice confined to the question as to whether any excess payment made by the petitioners is to be refunded by the bank.  We also direct the Debts Recovery Appellate   Tribunal   to   dispose   of   the appeal,   M.A.   (S.A.)   No.70/2014, 58 expeditiously preferably within a month’s time.” 47. It could thus be seen that this Court had issued notice   confined   only   to   the   question   as   to   whether   any excess payment made by the petitioners therein was to be refunded by the respondent­Bank.  This Court also directed the DRAT, Chennai to dispose of the appeal, M.A. (S.A.) No.70/2014, expeditiously preferably within a month’s time. 48. The   said   Special   Leave   Petitions   subsequently were permitted to be withdrawn by this Court vide order dated 17.4.2015, which reads thus: “The special leave petitions are permitted to be withdrawn. Since,   the   special   leave   petitions   are withdrawn,   there   is   no   impediment   for the Tribunal to pass final orders.” 49. It  appears   that   in  the   meantime   on  21.6.2013 since   the   appellants   and   respondent   Nos.   2   to   4   were unrepresented,   the   S.A.   No.227   of   2012   came   to   be dismissed in default by the DRT, Chennai. An application being M.A. No.112 of 2013 was preferred by the appellants and respondent Nos. 2 to 4 to recall the said dismissal order dated 21.6.2013.  The said application was rejected by the 59 DRT, Chennai, vide order dated 20.9.2013.  The said order came to be challenged by the appellants and respondent Nos. 2 to 4 before the High Court by filing C.R.P. No.4410 of 2013.  However, the said C.R.P. No.4410 of 2013 came to be disposed of by the High Court with liberty to the appellants and respondent Nos. 2 to 4 to approach the DRAT, Chennai. It   further   appears   that   the   appellants   and   the respondent Nos. 2 to 4 approached the DRAT, Chennai, by filing M.A. (S.A.) No.70 of 2014.  The DRAT, Chennai, vide order dated 10.7.2014 allowed the said M.A. (S.A.) No.70 of 2014 and directed the DRT, Chennai, to restore S.A. No.227 of 2012 and dispose of the same in accordance with law as expeditiously as possible. 50. It also appears from the record that there were certain proceedings initiated at the instance of the auction purchaser praying for transfer of the proceedings from the DRT­III, Chennai, which was seized of S.A. No.227 of 2012, which reached upto the High Court, wherein the auction purchaser could not succeed.  It appears from the record that in the meantime 51. the third respondent­Shanthi Sivasamy filed I.A. No.903 of 60 2016 in S.A. No.227 of 2012 seeking refund of the excess amount of Rs.4.48 crore lying with the  respondent­Bank claiming that she was the owner of the mortgaged property situated at Chrompet, Chennai, that was sold and that the excess money lying with the  respondent­Bank  belonged to her. 52. The third round of litigation begins with the order passed by DRT, Chennai, dated 25.6.2018 in S.A. No.227 of 2012 in pursuance of the order of the DRAT, Chennai, dated 10.7.2014   restoring   S.A.   No.227   of   2012.   The   relevant paragraphs   of   the   order   dated   25.6.2018   passed   by   the DRT, Chennai, in S.A. No.227 of 2012 read thus: “10.8 From   the   perusal   of   records and written submissions filed by all the parties,   It   is   evident   that   the   first respondent   bank   did   not   follow   the procedure   as   far   as   the   subject impugned   sale   notice   is   concerned   as warranted   under   law   and   it   is   settled principle of law that every notice of sale shall have a distinct cause of action and hence requires the statutory compliance of   Rule   9(1)   of   the   Security   Interest (Enforcement)   Rules,   2002,   which mandates   issuance   of   30   days   clear notice to the borrowers before initiating the process of sale. As the respondent bank has failed to adhere to the same, 61 the   sale   notice   dated   9.7.2012 scheduling   the   sale   on   20.7.2012   is riddled with infirmity and hence is liable to   be   set   aside.   Accordingly,   owing   to infirmities the sale notice dated 9.7.2012 is set aside, Consequent to which, the sale purported to have been conducted and confirmed in favour of the second respondent over Item 'A' and 'C' schedule properties is also set aside. Point 8 (III) 11.0  In the result SA No. 227/2012 is allowed setting aside the sale notice' dated 9.7.2012 and the consequent sale of Item 'A' and 'C' schedule properties of the   subject   impugned   sale   notice   with costs of Rs.∙ 50,000 /­ payable by the 1st respondent bank to the appellant for willfully   violating   the   provisions   of   law and   continuing   their   allegation   on   the same ground for  several years without conceding to their defect and correcting themselves at the first opportune time, This   fact   is   evident,   when   the   same respondent   bank,   in   the   same   matter, had got issued yet another sale notice trying   to   bring   the   Item   'B'   schedule mentioned   property   of   the   subject impugned   sale   notice   by   a   sale   notice dated 27.9.2012 scheduling the sale to 30.10.2012,   which   concludes   that   the first   respondent   bank   is   very   much aware of the compliance of provisions of law,   but   had   willfully,   exhibited   their disrespect for the same, owing to which imposition of costs is necessitated as a deterrent and not to repeat the same.  62 11. l  Further,   in   view   of   the foregoing, the First Respondent bank is directed   to   refund   the   amounts   as nd received   from   the   2 respondent/auction   purchaser   together with interest @ 10% p.a. (simple) from the   respective   dates   of   receipt   till   the date of payment in full. 11.2  The further facts of the case is that   during   the   pendency   of   these proceedings,   the   appellants   had augmented   funds   to   the   tune   of   Rs. 5,23,92,946/­   and   remitted   the   same. Both parties viz., the appellants and the st 1   respondent   bank   had   filed   their calculation   memos   into   this   Tribunal, where   under   it   has   been   commonly conceded to and accepted that a sum of Rs. 4,48,00,000/­ being the surplus sale proceeds of 'B' schedule property is lying with the bank from the date of deposit by   the   auction   purchaser   of   item   'B' schedule   property,   which   was   sold pursuant   to   the   sale   notice   dated 27.09.2012 scheduling the auction sale to 30.10.2012, and which sale was never challenged   and   thus   attained   finality. st Therefore,   the   1   respondent   bank   is directed to refund the said sum of Rs. 4,48,00,000/­ (sic however, a sum of Rs. th 4,46   crores   is   claimed   by   the   4 th appellant in IA No. 903/2013) to the 4 appellant   herein,   who   is   the owner/mortgagor   of   the   said   Item   'B' schedule   property   since   that   is   the property   which   has   been   sold   for recovering   the   overdue   amounts   after 63 adjusting   the   payments   made   by   the appellants,   together   with   subsequent interest   @   10%   p.a.   (simple)   from   the date   of   receipt   till   the   date   of   actual st payment by the 1  respondent bank.” 53. It   could   thus   be   seen   that   the   DRT,   Chennai, came   to   the   conclusion   that   the   notice   dated   9.7.2012, scheduling   the   sale   on   20.7.2012,   was   contrary   to   the provisions as contained in Rule 9(1) of the said Rules, and as such, was liable to be set aside. Consequently, the sale purported to have been conducted and confirmed in favour of   the   auction   purchaser   over   Item   ‘A’   and   Item   ‘C’ properties   in   the   Schedule   of   Properties   in   Second   Sale Notice dated 9.7.2012 was also set aside.   Vide the said order   dated   25.6.2018,   the   DRT,   Chennai,   directed   the respondent­Bank to refund the amounts as received from the auction purchaser together with interest at the rate of 10%   per   annum.     The   DRT,   Chennai,   also   directed   the respondent­Bank   to   refund   sum   of   Rs.4.48   crore   with interest at the rate of 10% per annum to respondent No.3, who   was   the   owner   and   mortgagor   of   the   property   sold pursuant to the notice dated 27.9.2012.  While allowing S.A. 64 No. 227 of 2012, the DRT, Chennai, had also imposed costs of Rs.50,000/­ on the respondent­Bank.  54. Being aggrieved thereby, the auction purchaser as   well   as   the   respondent­Bank   approached   the   DRAT, Chennai, by filing R.A. (S.A.) No.141 of 2018 and R.A. (S.A.) No.143   of   2018   respectively.     Vide   common   order   dated 6.9.2019,   the   DRAT,   Chennai,   allowed   the   said   appeals. The   DRAT,   Chennai,   reversed   the   order   of   the   DRT, Chennai, dated 25.6.2018 insofar as setting aside the sale and imposition of costs is concerned.  However, insofar as direction to pay amount of Rs.4.48 crore with interest at the rate of 10% per annum to respondent No.3 is concerned, the same was maintained.  55. Being aggrieved thereby, four writ petitions were filed before the Madras High Court; two writ petitions being Writ Petition Nos. 28034 and 28036 of 2019 were filed by the  appellants  and two writ petitions being Writ Petition Nos. 30710 and 30712 of 2019 were filed by the auction purchaser.  The writ petitions filed by the auction purchaser was with limited grievance that though he had purchased the   properties,   he   was   deprived   of   the   rent   realised 65 therefrom   since   2012   onwards,   and   therefore,   either   the borrowers or the respondent­Bank should be directed to pay him the rent realized from the properties purchased by him in   the   year   2012   or   in   the   alternative,   to   set   aside   the auction   and   refund   the   amount   deposited   by   him   with interest.   Insofar as the present appellants are concerned, they were aggrieved by the finding of the DRAT, Chennai, reversing the order passed by the DRT, Chennai, setting aside the sale.   56. It will be relevant to note that this Court in the case of  Mathew Varghese  (supra) itself has held that in the event  of any such sale   properly notified after giving a 30 days' clear notice to the borrower does not take place as scheduled for the reasons, which are not solely attributable to the borrower, then the secured creditor cannot effect the sale  and  he  will have  to  initiate  the   procedure de  novo. Therefore, the question, that will have to be considered, is, as to whether the sale, which was notified as per the notice dated   21.1.2012,   could   not   take   place   on   the   date 66 scheduled   in   the   said   notice   for   the   reasons,   which   are solely attributable to the guarantors or not.   57. It could be seen that immediately after the notice was issued on 21.1.2012, the   guarantors   approached the DRT,   Chennai,   by   way   of   S.A.   No.69   of   2012.   The guarantors   gave an impression to the DRT, Chennai, that they can sell the property within 15 days and make the payment of the entire consideration within 15 days, and that the balance amount could be settled within one month. Acting on the representation of the   guarantors , the DRT, Chennai, vide order dated 27.2.2012 granted interim stay for a period of 30 days, restraining the respondent­Bank from proceeding further, pursuant to the sale notice dated 21.1.2012.  However, this was subject to deposit of 50% of the outstanding amount within the said period.   It could thus   be   seen   that   the   sale   as   per   the   notice   dated 21.1.2012,   which   was   scheduled   to   take   place   on 27.2.2012, could not take place on the scheduled date on account   of   interim   orders   passed   by   the   DRT,   Chennai, which were passed on the representation of the guarantors. 67 It is not in dispute that notice dated 21.1.2012 58. clearly provided a 30 days’ period as prescribed in the said Rules.     It   is   also   not   in   dispute   that   as   per   the representation made to the DRT, Chennai, on 27.2.2012, the appellants did not settle the entire amount within a period of one month.   It appears that S.A. No.69 of 2012 was pending till 2.7.2012 and it came to be dismissed on the   said   date,   i.e.,   2.7.2012.     In   the   meanwhile,   the appellants had sold the property at Item ‘B’ in the Schedule of   Properties   in   the   First   Sale   Notice   dated   21.1.2012 through a private treaty for an amount of Rs.12.25 crore, and the said amount was deposited with the respondent­ Bank.  However, it is not in dispute that the entire claim of the   respondent­Bank   was   not   satisfied   till   2.7.2012   on which   date   the   DRT,   Chennai,   dismissed   S.A.   No.69   of 2012. 59. After dismissal of S.A. No.69 of 2012 on 2.7.2012 by the DRT, Chennai, a fresh notice dated 9.7.2012 (Second Sale Notice) came to be issued by the respondent­Bank to the appellants. In the said notice, the Schedule of Properties 68 was   the   same   as   that   in   the   First   Sale   Notice   dated 21.1.2012, except the property at Item ‘B’, which was sold through  a  private   treaty.     Therefore,   in  the  Second   Sale Notice dated 9.7.2012, the property at Item ‘C’ became Item ‘B’   and   the   property   at   Item   ‘D’   became   Item   ‘C’.     The amount claimed in the Second Sale Notice dated 9.7.2012 was Rs.11,99,53,926/­, i.e., the amount claimed in the First Sale   Notice   dated   21.1.2012   minus   the   amount   realized from the sale of property at Item ‘B’ through a private treaty. 60. It could thus be seen that the Second Sale Notice dated 9.7.2012 was in continuation of the proceedings of the First Sale Notice dated 21.1.2012, which sale could not be effected only on account of the interim orders passed by the   DRT,   Chennai,   on   the   representation   made   by   the appellants and respondent Nos. 2 to 4.  It could further be seen that even in view of the law laid down by this Court in the   case   of   Mathew   Varghese   (supra),   since   the   sale scheduled on 27.2.2012, as per the First Sale Notice dated 21.1.2012, could not be held due to the reasons attributable solely to the guarantors, there was no necessity of again 69 following the same procedure of providing a 30 days’ clear notice.   In any case, the respondent­Bank issued a fresh Second   Sale   Notice   on   9.7.2012   to   the   appellants, scheduling the sale on 20.7.2012.   There is a substantial distinction of facts in the present case as compared to those in the case of   (supra).   In the case of Mathew Varghese   Mathew Varghese   (supra) after the dismissal of S.A., the respondent­Bank had surreptitiously accepted the tender of the auction purchaser on the very next day of dismissal of S.A. without issuing a notice to the guarantors/borrowers and also confirmed the sale, and only after the confirmation of   sale   and   receipt   of   the   entire   amount,   informed   the borrowers/guarantors about the sale being confirmed.  It is not the case here.  In the present case, after the S.A. was dismissed on 2.7.2012, the respondent­Bank again issued a fresh Notice on 9.7.2012 scheduling the sale on 20.7.2012.   61. The   facts   in   the   case   of   Mathew   Varghese (supra)   are   also   distinguishable   inasmuch   as   though between the date of publication of notice in the newspapers and the date scheduled for sale, a clear 30 days’ period was 70 provided,   but   insofar   as   the   individual   notice   to   the borrowers/guarantors and the date scheduled for sale, a 30 days’ clear period was not provided.   And this was with regard to the very first notice. On the aforesaid premise,     this Court in the case of   (supra) held Mathew Varghese   that the word ‘or’ used in Rule 9 of the said Rules will have to be read as ‘and’, and that there should be a clear 30 days’ period   between   the   date   of   publication   of   notice   in   the newspapers   as   well   as   individual   notice   to   the borrower/guarantor   and   the   date   scheduled   for   sale. Clearly, in the present case, there has been compliance with the same, insofar as the first notice is concerned, whereas in the case of  Mathew Varghese  (supra), there was no 30 days’ period between individual notice and the date of sale.   62. The matter does not rest at that.   Immediately after the Second Sale Notice dated 9.7.2012 is issued, the appellants   along   with   respondent   Nos.   2   to   4   filed   S.A. No.227   of   2012   challenging   the   notice   dated   9.7.2012. There is some dispute between the parties with regard to the date   on   which   the   said   S.A.   No.227   of   2012   was   filed. 71 However, in the light of the view that we are taking, the same would not be relevant.   63. When the matter (S.A. No.227 of 2012) came up for   hearing   before   the   DRT,   Chennai,   on   24.7.2012,   a representation   was   made   by   the   appellants   to   the   DRT, Chennai, that they wanted some breathing time to procure prospective purchaser to clear the entire dues within one month from the said date by selling the remaining property. The said S.A. No.227 of 2012 thereafter came up for hearing before the DRT, Chennai, on 7.8.2012.   On the said date, the DRT, Chennai, passed an order of interim injunction for a period of 30 days restraining the respondent­Bank from giving effect to the sale notice dated 9.7.2012 subject to deposit of Rs.4.80 crore within the said period of 30 days. The said order dated 7.8.2012 also made it clear that on failure to make such payment, the said order would stand vacated.   64. It is not in dispute that in pursuance of the said order dated 7.8.2012, the appellants have not deposited the amount of Rs.4.80 crore within 30 days.  It is to be noted that the order dated 7.8.2012 was self­operative.  On failure 72 on   the   part   of   the   appellants   to   deposit   the   amount   of Rs.4.80 crore prior to 7.9.2012, the interim injunction stood automatically vacated.   It could thus be seen that even on this   occasion,   the   appellants   had   an   opportunity   for redemption of the mortgage and clearing their properties from encumbrances. However, the appellants, even during this period, did not avail of the said opportunity.   65. It   is   to   be   noted   that   in   the   meanwhile,   the auction purchaser had bid for the properties at Items ‘A’ and ‘C’ in the Schedule of Properties in the Second Sale Notice dated 9.7.2012 (i.e. the properties at Items ‘A’ and ‘D’ in the Schedule of Properties in the First Sale Notice dated 21.1.2012).  In the said sale, which was held on 20.7.2012, the auction purchaser was the successful bidder having bid for Rs.1,45,66,000/­ and Rs.3,40,55,000/­ respectively, in all totaling to Rs.4,86,21,000/­. Upon payment of the entire amount, the sale was confirmed on 21.7.2012.   Not only that, the sale was duly registered on 14.9.2012 after the auction   purchaser   had   spent   a   sum   of   Rs.38,89,880/­ towards the registration charges.  It is to be noted that the 73 appellants   instead   of   complying   with   the   directions,   had filed I.A. No.437 of 2012 in S.A. No.227 of 2012 seeking certain directions with regard to deposit of the amount in some other account.   The DRT, Chennai, vide order dated 12.9.2012,   dismissed   the   said   I.A.   No.437   of   2012,   and thereby, granted liberty to the respondent­Bank to proceed with the sale.  It is only thereafter, that the sale came to be registered in favour of the auction purchaser on 14.9.2012. It is, thus, clear that the sale came to be registered in favour of the auction purchaser in view of the liberty granted by the DRT, Chennai, in its order dated 12.9.2012.   66. Even thereafter,  the  guarantors  continued  with their effort to prolong the proceedings.  Various orders came to be passed in the Civil Revision Petitions, which we have already referred to hereinabove.  In one of the orders passed by   the   High   Court,   i.e.,   the   order   dated   30.4.2013,   the appellants   were   also   directed   to   deposit   the   amount collected by way of rent before the DRT, Chennai.  Finally, finding   that   after   the   confirmation   of   sale   and   after   the issuance   of   the   sale   certificate,   the   Court   could   not 74 interfere,   the   said   Civil   Revision   Petitions   came   to   be dismissed on 29.7.2013.   67. Being   aggrieved   thereby,   the   appellants approached   this   Court   by   way   of   Special   Leave   Petition (Civil) Nos. 28402 and 28403 of 2013, wherein this Court issued notice vide order dated 7.7.2014.   The said Special Leave   Petitions   subsequently   were   permitted   to   be withdrawn   by   this   Court   vide   order   dated   17.4.2015. However, in view of the observations made by this Court in its order dated 7.7.2014, the M.A. No.70 of 2014, which was filed before the DRAT, Chennai, challenging the order of the DRT, Chennai dated 20.9.2013 refusing to restore the S.A. No.227 of 2012, which was dismissed in default, was heard on 10.7.2014 and the S.A. No.227 of 2012 was restored to the file. As already pointed out hereinabove, the said S.A. No.227   of   2012   was   allowed   by   the   DRT,   Chennai,   vide order dated 25.6.2018, which order was reversed by the DRAT, Chennai, vide order dated 6.9.2019, and the order of the DRAT, Chennai, dated 6.9.2019 was maintained by the 75 High Court vide the impugned judgment and order dated 18.11.2019.   68. It   could   thus   be   seen   that   the   appellants   had more than one opportunity for redemption of the mortgage. However, from their conduct, it appears that they were only interested in protracting the litigation.  It is the appellants at   whose   intervention   and   on   whose   incorrect representation, the sale, which was scheduled to be held on 27.2.2012   in   pursuance   of   the   notice   dated   21.1.2012, could not be held.   Even after the dismissal of S.A. No.69 of 2012   on   2.7.2012,   the   respondent­Bank   again   issued   a Second   Sale   Notice   on   9.7.2012   scheduling   the   sale   on 20.7.2012 in which the auction purchaser emerged as a successful bidder.  It is thus clear that the appellants had enough time from 21.1.2012 till 2.7.2012 for redemption of their mortgaged properties.  However, they did not avail of that opportunity.  Even after the auction purchaser emerged successful   in   the   bid   and   had   paid   the   bid   money,   an opportunity   was   given   by   the   DRT,   Chennai,   vide   order dated 7.8.2012, to the appellants to deposit the amount of 76 Rs.4.80   crore   within   one   month.   However,   without complying   with   the   same,   the   appellants   continued   with their   dilatory   tactics   by   filing   an   application   being   I.A. No.437 of 2012 in S.A. No.227 of 2012.     Even thereafter, they continued with the proceedings before the High Court, wherein certain interim orders were passed, and finally, the High Court, finding that in view of the sale being confirmed and   the   sale   being   registered   no   interference   could   be warranted, dismissed the Civil Revision Petitions. Thereafter again, they approached this Court by way of Special Leave Petitions, which were subsequently withdrawn.       Ideally, the litigation ought to have stopped at least at that stage.   69. However,   after   the   M.A.   No.70   of   2014   was allowed and the S.A. No.227 of 2012 was restored, it gave fresh lease to the litigation, wherein the S.A. No.227 of 2012 was allowed by the DRT, Chennai.   The order of the DRT, Chennai, was reversed by the DRAT, Chennai, which was in turn upheld by the High Court vide the impugned judgment. As we have already discussed hereinabove, the 70. facts in the case of  Mathew Varghese  (supra) and the facts in the present case are totally different. In any case, in view 77 of the observations made in paragraph 53 of the judgment of this Court in the case of  Mathew Varghese  (supra), we are of the view that since the sale scheduled on 27.2.2012 in pursuance to the notice dated 21.1.2012 could not be held on account of the reasons solely attributable to the appellants/guarantors, there was no necessity to provide 30 days’   period   in   the   Second   Sale   Notice   dated   9.7.2012, which was in continuation of the First Sale Notice dated 21.1.2012. 71. Insofar as the reliance placed on the judgment of this Court in the case of  J. Rajiv Subramaniyan  (supra) is concerned, the said judgment relies on the judgment of this Court in the case of  Mathew Varghese  (supra).  However, on facts, the issue in the said case was different.   In the said case, the property was sold by the  respondent­Bank through a private treaty.  This Court found that there were no terms settled in writing between the borrowers and the Bank that the sale can be effected by a private treaty, and as such, it was in violation of the provisions of Rule 8 (8) of the said Rules.   78 In the case of   (supra), after the 72. Vasu P. Shetty   first notice was issued, the same was challenged before the High  Court.   Though the  High Court  did  not grant stay against the scheduled auction, it granted stay against the confirmation of sale.  It was the Bank’s case therein that in view of the partial stay order by the High Court, nobody came forward to participate in the auction and the exercise went into futility.   After dismissal of the writ petition, it came   to   the   notice   of   the   Bank   that   there   were   other encumbrances on the property, which required the reserve price   to   be   changed.   Thereafter,   there   were   proposals exchanged between the Bank and the borrower with regard to One Time Settlement (‘OTS’). On failure to arrive at OTS, a fresh notice came to be issued.   In the said notice, the mandatory period of 30 days from the date of publication was   not   provided.     The   matter   was   proceeded   in   this background.   73. The   present   case   is   totally   on   different   facts. Though   the   appellants   had   ample   opportunities   for 79 redemption   of   mortgage,   they   failed   to   avail   of   the   said opportunities.   74. Even if viewed from another angle, the claim of the appellants is not sustainable. The two­judges Bench of this Court in the case of   Mathew Varghese   (supra), has heavily relied on the judgment of the three­judges Bench of this Court in the case of  (supra).  It Narandas Karsondas  has   been   held   by   this   Court   in   the   case   of   Narandas (supra), that the right of redemption, which is Karsondas   embodied in Section 60 of the Transfer of Property Act, is available to the mortgagor unless it has been extinguished by   the   act   of   parties.     It   has   been   held,   that   only   on execution of the conveyance and registration of transfer of the mortgagor’s interest by registered instrument, that the mortgagor’s right of redemption will be extinguished.  In the present   case,   the   DRT,   Chennai,   vide   order   dated 12.9.2012, had granted liberty to the respondent­Bank to proceed with the sale.   The sale came to be registered in favour of the auction purchaser on 14.9.2012.  As such, in any   case,   the   mortgagor’s   right   of   redemption   stood 80 extinguished   on   14.9.2012.     The   Division   Bench   of   the Madras   High   Court   had,   therefore,   rightly   dismissed   the Civil Revision Petitions, vide order dated 29.7.2013.   The said order of the Madras High Court dated 29.7.2013 came to be challenged before this Court by way of Special Leave Petitions.  This Court, vide order dated 7.7.2014, had issued limited notice in the said Special Leave Petitions.  However, vide order dated 17.4.2015, the said Special Leave Petitions came to be dismissed as withdrawn.  It is in the third round of litigation, that the DRT, Chennai, allowed the S.A. No.227 of 2012, vide order dated 25.6.2018.  Applying the law, as laid in the case of  (supra) and in the Narandas Karsondas  case of  Mathew Varghese  (supra), the order passed by the DRT,   Chennai,   dated   25.6.2018,   was   not   sustainable insofar as setting aside the sale notice dated 9.7.2012 and the   consequent   sale.     The   DRAT,   Chennai,   has   rightly reversed   the   same,   which   has   been  upheld   by   the   High Court vide the impugned judgment.   75. It is further relevant to note that, this Court in the case of   Dwarika Prasad   (supra) and in the case of 81 (supra) held that the right to redemption stands Shakeena  extinguished on the sale certificate getting registered.  We   will   have   to   take   into   consideration   the 76. purpose with which the SARFAESI Act came to be enacted. Unlike   international   banks,   the   banks   and   financial institutions in India did not have power to take possession of securities and sell them.  It was, therefore, noticed, that it had resulted in slow pace of recovery of defaulting loans and mounting   levels   of   non­performing   assets   of   banks   and financial institutions.   It was also noticed that there were certain areas in which the banking and financial sector did not   have   a   level   playing   field   as   compared   to   other participants in the financial markets in the world.   It was further noticed that the existing legal framework relating to commercial   transactions   had   not   kept   pace   with   the changing commercial practices and financial sector reforms. As such, the SARFAESI Act was enacted with the purpose for   securitization   and   empowering   banks   and   financial institutions to take possession of the securities and to sell them without the intervention of the Court.   82 If   we   look   at   the   facts   in   the   present   case,   it 77. would show that, every attempt has been made to frustrate the purpose of the SARFAESI Act.   The respondent­Bank was required to indulge in three rounds of litigations, out of which, the two have reached upto this Court.   78. Though   the   auction   purchaser   emerged   as   the successful   bidder,   in   the   bids   held   on   20.7.2012,   and though the sale was confirmed on 21.7.2012, and though the sale has been registered in his favour on 14.9.2012, for a period of last 9 years, he could not enjoy the fruits of the said sale.     Not only that, but the appellants continued to enjoy the rent of the properties, the ownership of which vests in the auction purchaser.    79. In that view of the matter, we do not find any merit insofar as the challenge to the notice dated 9.7.2012 is concerned.  80. That leaves us with the other issue raised by Shri K.V.   Viswanathan,   learned   Senior   Counsel.   Shri Viswanathan  submitted that  the amount  received by the respondent­Bank   was   on   account   of   sale   of   all   the   four properties   mentioned   in   the   First   Sale   Notice   dated 83 21.1.2012, and as such, the direction to pay an amount of Rs.4.48 crore with interest only to respondent No.3 is not sustainable.   We   find   no   merit   in   this   submission.     The 81. property at Item ‘B’ of the Schedule of Properties in First Sale   Notice   dated   21.1.2012   was   sold   through   a   private treaty during the pendency of the first round of litigation. The properties at Item ‘A’ and Item ‘D’ of the Schedule of Properties in First Sale Notice dated 21.1.2012 came to be sold in pursuance of the sale taken place on 20.7.2012, which was in pursuance of the Second Sale Notice dated 9.7.2012.  As such, the only property left was the property at Item ‘C’ belonging to the respondent No.3 in respect of which a third notice dated 27.9.2012 came to be issued.  It is only in pursuance of the said notice dated 27.9.2012, that the property at Item ‘C’ was sold by a private treaty to M/s. Redbrick Realtors Private Limited.  As such, the excess amount,   which   remained   with   the   respondent­Bank,   has rightly been directed to be paid to respondent No.3 by the 84 DRT, Chennai, which has been concurrently upheld by the DRAT, Chennai, as well as the High Court.   82. Even on equitable grounds, rest of the guarantors are either the Promoters/Directors or their family members, it is only the respondent No.3, who happens to be outside the family and is only connected on account of her daughter being   married   in   the   family   of   one   of   the Promoters/Directors.  As such, on equitable grounds, we do not find any reason to interfere with the said direction.  The   appeals   are   therefore   found   to   be   without 83. merit, and as such, are dismissed with costs.   The appel­ lants shall pay the costs quantified at Rs.1,00,000/­ (Ru­ pees One lakh only) payable each to the respondent­Bank and the auction purchaser.   Pending applications, if any, shall also stand disposed of.   84. While dismissing the appeals, taking into consid­ eration the fact that, though the auction purchaser has be­ come the owner of the properties at Items ‘A’ and ‘D’ of the Schedule   of   Properties   in   the   First   Sale   Notice   dated 21.1.2012, he could not enjoy the fruits of the same, and 85 that the appellants have continued to enjoy the rent of the properties, we find that this is a fit case wherein the powers under Article 142 of the Constitution of India need to be in­ voked.   85. We, therefore, direct the appellants to handover the   vacant   and   peaceful   possession   of   the   properties   at Items ‘A’ and ‘D’ of the Schedule of Properties in the First Sale Notice dated 21.1.2012, within a period of 8 weeks from the date of this judgment to the auction purchaser. We further direct the appellants to pay the rent, received by them, from the said properties, since 15.9.2012 till date, within a period of three months from the date of this judg­ ment.  However, in the facts of this case, we do not intend to pass any orders with regard to interest on the said amount.  …….…....................., J.                              [L. NAGESWARA RAO] …….…....................., J.                                                  [B.R. GAVAI] …….…....................., J.                                             [B.V. NAGARATHNA] NEW DELHI; SEPTEMBER 23, 2021