CHANDRAKANT DHANU vs. THE BOARD OF TRUSTEES OF THE PORT OF BOMBAY AND ORS

2014:BHC-AS:16082
     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
IN  THE  HIGH  COURT  OF  JUDICATURE  AT  BOMBAY
CIVIL APPELLATE JURISDICTION
WRIT PETITION NO. 3181 OF 2014
Maharashtra Fisheries }
Development Corporation Ltd., }
A Government of Maharashtra }
Undertaking, through their }
Divisional Manager, having office }
at N. K. M. International House, }
rd
3  floor, 178, Backbay }
Reclamation, Residing, Babubhai }
M. Chinai Marg, Mumbai 400 020 } Petitioner
versus
1) The Board of Trustees of the }
Port of Bombay, a statutory }
Corporation, having its office at }
“Vijay Deep”, Shoorji Vallabhdas }
Marg, Fort, Bombay 400 038 }
}
2) Union of India }
Through Director General, }
Government of India, Bombay }
Base, Fishery Survey of India, }
(formerly known as the }
Superintendent Engineer, }
Deep Sea Fishing Station) having }
their address at Sassoon Dock }
Estate, Colaba, Bombay 400 005 }
}
3) The State of Maharashtra }
through Under Secretary }
Agricultural and Dairy }
Development and Fisheries }
Department, Mantralaya Annexe, }
th
5  floor, Mumbai 400 032 }
Page  1  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
4) Commissioner of Fisheries }
nd
Administrative Building, 2  floor }
Near Dr. Babasaheb Ambedkar }
Udyan, Government Colony, }
Bandra (W), Mumbai – 400 051 }
}
5) M/s. Krishna Sea Food }
}
6) M/s. Sonia Fisheries }
}
7) Shri. Nivrutti B. Pawale }
}
8) M/s. Lanke Sea Foods }
Suppliers }
}
9) Mahanagar Co­operative }
Bank Ltd. }
}
10) Mr. Balyogi }
}
11) M/s. D. P. Sea Food }
}
12) Darya Sagar Patpedhi }
Limited }
}
13) Shri Ramdas Waval }
}
14) United Agencies }
}
15) Shri Popat Patil }
}
16) M/s. Patil Fisheries }
Nos. 5 to 16 all at BPT Godown }
No. 1773, Situated at Sassoon }
Dock Estate, Mumbai 400 005 } Respondents
WITH
WRIT PETITION NO. 3168 OF 2014
Shri. Ramdas R. Waral, }
Adult, Indian Inhabitant, Aged  }
about 59 years, Occupation: }
Page  2  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
Business, having address at B. P. T. }
Godown No. 1773, situated at  }
Sasson Dock Estate, Mumbai }
400 005 } Petitioner
versus
1) The Board of Trustees of the }
Port of Mumbai, a statutory }
Corporation, incorporated under }
the Major Port Trust Act, 1963, }
having its Administrative office at }
Vijay Deep, S. V. Marg, Fort, }
Mumbai – 400 038 }
}
2) The Maharashtra Fisheries }
Development Corporation Ltd. }
a Government of Maharashtra  }
Undertaking, N.K.M. International }
rd
House, 3  floor, 178, Backbay }
Reclamation, Babhulbai M. Chinai }
Marg, Mumbai – 400 020 } Respondents
WITH
WRIT PETITION NO. 3169 OF 2014
M/s. Darya Sagar Pathpedhi Ltd. }
a credit society registered under }
the Maharashtra Co­operative }
Societies Act, having its address }
C/o. M/s. Patil Fisheries B.P.T.­ }
Godown No. 1773, Situated at }
Sasson Dock Estate, Mumbai­ }
400 005 } Petitioner
versus
1) The Board of Trustees of the }
Port of Mumbai, a statutory }
Corporation, incorporated under }
the Major Port Trust Act, 1963, }
having its Administrative office at }
Vijay Deep, S. V. Marg, Fort, }
Mumbai – 400 038 }
Page  3  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
2) The Maharashtra Fisheries }
Development Corporation Ltd. }
a Government of Maharashtra  }
Undertaking, N.K.M. International }
rd
House, 3  floor, 178, Backbay }
Reclamation, Babhulbai M. Chinai }
Marg, Mumbai – 400 020 } Respondents
WITH
WITH WRIT PETITION NO. 3170 OF 2014
Shri. Popat Patil, adult Indian }
Inhabitant, aged 68 years, }
Occ. Business, having his address }
at C/o. M/s. Patil Fisheries, }
B.P.T. ­ Godown No. 1773, situated }
at Sasson Dock Estate, }
Mumbai – 400 005 } Petitioner
versus
1) The Board of Trustees of the }
Port of Mumbai, a statutory }
Corporation, incorporated under }
the Major Port Trust Act, 1963, }
having its Administrative office at }
Vijay Deep, S. V. Marg, Fort, }
Mumbai – 400 038 }
}
2) The Maharashtra Fisheries }
Development Corporation Ltd. }
a Government of Maharashtra  }
Undertaking, N.K.M. International }
rd
House, 3  floor, 178, Backbay }
Reclamation, Babhulbai M. Chinai }
Marg, Mumbai – 400 020 } Respondents
WITH
WRIT PETITION NO. 3210 OF 2014
M/s. United Agencies, }
A Proprietorship of Mr. Pathrose }
Page  4  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
D'souza, Adult, Indian inhabitant }
age 55 years, Occ. Business, }
having address at B.P.T. ­ Godown }
No. 1773, Situated at Sasson Dock }
Estate, Mumbai – 400 005 } Petitioner
versus
1) The Board of Trustees of the }
Port of Mumbai, a statutory }
Corporation, incorporated under }
the Major Port Trust Act, 1963, }
having its Administrative office at }
Vijay Deep, S. V. Marg, Fort, }
Mumbai – 400 038 }
}
2) The Maharashtra Fisheries }
Development Corporation Ltd. }
a Government of Maharashtra  }
Undertaking, N.K.M. International }
rd
House, 3  floor, 178, Backbay }
Reclamation, Babhulbai M. Chinai }
Marg, Mumbai – 400 020 } Respondents
WITH
WRIT PETITION NO. 3213 OF 2014
M/s. Patil Fisheries, a partnership }
firm registered under the Indian }
Partnership Act, 1932, having its }
address at B.P.T. ­ Godown No. }
1773, Situated at Sassoon Dock }
Estate, Mumbai – 400 005 } Petitioner
versus
1) The Board of Trustees of the }
Port of Mumbai, a statutory }
Corporation, incorporated under }
the Major Port Trust Act, 1963, }
having its Administrative office at }
Vijay Deep, S. V. Marg, Fort, }
Mumbai – 400 038 }
Page  5  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
2) The Maharashtra Fisheries }
Development Corporation Ltd. }
a Government of Maharashtra  }
Undertaking, N.K.M. International }
rd
House, 3  floor, 178, Backbay }
Reclamation, Babhulbai M. Chinai }
Marg, Mumbai – 400 020 } Respondents
WITH
WRIT PETITION NO. 3186 OF 2014
M/s. Sonia Fisheries }
A Partnership Firm, carrying on }
business from 1773, BPT Godown, }
Sassoon Dock Estate, }
Colaba, Mumbai 400 005 } Petitioner
versus
1) The Board of Trustees of the }
Port of Bombay, a statutory }
body, constituted under }
the Major Port Trust Act, 1963, }
having its registered office at }
“Vijay Deep”, Shoorji Vallabhdas }
Marg, Fort, Bombay 400 001 }
}
2) The Estate Officer of the }
Board of Trustees of the Port of }
Bombay, Appointed under the }
PPE Act, 1971; having office at }
Operation Service Centre, Auction }
Sale Hall, (East Wing), Opp. G.P.O., }
P. D'mello Rd., Bombay 400 001 }
}
3) Union of India }
Through Director General, }
Government of India, Bombay }
Base Fishery Survey of India, }
(formerly known as the }
Superintendent Engineer, }
Deep Sea Fishing Station) Sassoon }
Page  6  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
Dock Estate, Colaba, }
Bombay 400 005 }
}
4) The State of Maharashtra }
through the Secretary Agricultural }
Dairy Development and Fisheries, }
Mantralaya, Bombay 400 051 }
}
5) Commissioner of Fisheries }
nd
Administrative Building, 2  floor }
Near Dr. Babasaheb Ambedkar }
Udyan, Government Colony, }
Bandra (E), Mumbai – 400 051 }
}
6) The Maharashtra Fisheries }
Development Corporation Ltd. }
a Government of Maharashtra  }
Undertaking, N.K.M. International }
rd
House, 3  floor, 178, Backbay }
Reclamation, Babhulbai M. Chinai }
Marg, Mumbai – 400 020 } Respondents
WITH
WRIT PETITION NO. 3187 OF 2014
M/s. Lanke Seafood Suppliers }
A Partnership Firm carrying on }
business from 1773, B.P.T. Godown }
Sassoon Dock Estate, Colaba, }
Bombay 400 005 } Petitioner
versus
1) The Board of Trustees of the }
Port of Bombay, a statutory }
Corporation, constituted under }
the Major Port Trust Act, 1963, }
having its registered office at }
“Vijay Deep”, Shoorji Vallabhdas }
Marg, Fort, Bombay 400 001 }
Page  7  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
2) The Estate Officer of the }
Board of Trustees of the Port of }
Bombay, Appointed under the }
PPT Act, 1971; having office at }
Operation Service Centre, Auction }
Sale Hall, (East Wing), Opp. G.P.O., }
P. D'mello Rd., Bombay 400 001 }
}
3) Union of India }
Through Director General, }
Government of India, Bombay }
Base Fishery Survey of India, }
(formerly known as the }
Superintendent Engineer, }
Deep Sea Fishing Station) Sassoon }
Dock Estate, Colaba, }
Bombay 400 005 }
}
4) The State of Maharashtra }
through the Secretary Agricultural }
Dairy Development and Fisheries, }
Mantralaya, Bombay 400 051 }
}
5) Commissioner of Fisheries }
nd
Administrative Building, 2  floor }
Near Dr. Babasaheb Ambedkar }
Udyan, Government Colony, }
Bandra (E), Mumbai – 400 051 }
}
6) The Maharashtra Fisheries }
Development Corporation Ltd. }
a Government of Maharashtra  }
Undertaking, N.K.M. International }
rd
House, 3  floor, 178, Backbay }
Reclamation, Babhulbai M. Chinai }
Marg, Mumbai – 400 020 } Respondents
WITH
WRIT PETITION NO. 3188 OF 2014
Nivrutti Daji Pawle }
Proprietor of M/s. N. D. Pawle }
Seafood Suppliers, Aged    years }
Page  8  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
Occupation – Business, Carrying }
on business from 1773, B.P.T.  }
Godown, Sassoon Dock Estate }
Colaba, Bombay 400 005 } Petitioner
versus
1) The Board of Trustees of the }
Port of Bombay, a statutory }
Corporation, constituted under }
the Major Port Trust Act, 1963, }
having its registered office at }
“Vijay Deep”, Shoorji Vallabhdas }
Marg, Fort, Bombay 400 001 }
}
2) The Estate Officer of the }
Board of Trustees of the Port of }
Bombay, Appointed under the }
PPT Act, 1971; having office at }
Operation Service Centre, Auction }
Sale Hall, (East Wing), Opp. G.P.O., }
P. D'mello Rd., Bombay 400 001 }
}
3) Union of India }
Through Director General, }
Government of India, Bombay }
Base Fishery Survey of India, }
(formerly known as the }
Superintendent Engineer, }
Deep Sea Fishing Station) Sassoon }
Dock Estate, Colaba, }
Bombay 400 005 }
}
4) The State of Maharashtra }
through the Secretary Agricultural }
Dairy Development and Fisheries, }
Mantralaya, Bombay 400 051 }
}
5) Commissioner of Fisheries }
nd
Administrative Building, 2  floor }
Near Dr. Babasaheb Ambedkar }
Udyan, Government Colony, }
Bandra (E), Mumbai – 400 051 }
Page  9  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
6) The Maharashtra Fisheries }
Development Corporation Ltd. }
a Government of Maharashtra  }
Undertaking, N.K.M. International }
rd
House, 3  floor, 178, Backbay }
Reclamation, Babhulbai M. Chinai }
Marg, Mumbai – 400 020 } Respondents
WITH
WRIT PETITION NO 3189 OF 2014
Krishna Nivrutti Pawle }
Proprietor of M/s. Krishna Seafood}
Suppliers, Aged ­    years, }
Occupation – Business, carrying }
on business from 1773, B.P.T. }
Godown, Sassoon Dock Estate, }
Colaba, Bombay 400 005 } Petitioner
versus
1) The Board of Trustees of the }
Port of Bombay, a statutory }
Corporation, constituted under }
the Major Port Trust Act, 1963, }
having its registered office at }
“Vijay Deep”, Shoorji Vallabhdas }
Marg, Fort, Bombay 400 001 }
}
2) The Estate Officer of the }
Board of Trustees of the Port of }
Bombay, Appointed under the }
PPT Act, 1971; having office at }
Operation Service Centre, Auction }
Sale Hall, (East Wing), Opp. G.P.O., }
P. D'mello Rd., Bombay 400 001 }
}
3) Union of India }
Through Director General, }
Government of India, Bombay }
Base Fishery Survey of India, }
(formerly known as the }
Superintendent Engineer, }
Page  10  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
Deep Sea Fishing Station) Sassoon }
Dock Estate, Colaba, }
Bombay 400 005 }
}
4) The State of Maharashtra }
through the Secretary Agricultural }
Dairy Development and Fisheries, }
Mantralaya, Bombay 400 051 }
}
5) Commissioner of Fisheries }
nd
Administrative Building, 2  floor }
Near Dr. Babasaheb Ambedkar }
Udyan, Government Colony, }
Bandra (E), Mumbai – 400 051 }
}
6) The Maharashtra Fisheries }
Development Corporation Ltd. }
a Government of Maharashtra  }
Undertaking, N.K.M. International }
rd
House, 3  floor, 178, Backbay }
Reclamation, Babhulbai M. Chinai }
Marg, Mumbai – 400 020 } Respondents
WITH
WRIT PETITION NO. 3182 OF 2014
The Maharashtra Fisheries }
Development Corporation Ltd. }
a Government of Maharashtra  }
Undertaking, N.K.M. International }
rd
House, 3  floor, 178, Backbay }
Reclamation, Babhulbai M. Chinai }
Marg, Mumbai – 400 020 } Petitioner
versus
1) The Board of Trustees of the }
Port of Mumbai, a statutory }
Corporation, incorporated under }
the Major Port Trust Act, 1963, }
having its Administrative office at }
Vijay Deep, S. V. Marg, Fort, }
Mumbai – 400 038 }
Page  11  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
2) The State of Maharashtra }
through Under Secretary to the  }
Government of Maharashtra }
Agricultural & Dairy Development }
& Fisheries Department, }
th
Mantralaya Annexe, 5  floor }
Mumbai – 400 032 }
}
3) Commissioner of Fisheries }
nd
Administrative Building, 2  floor }
Near Dr. Babasaheb Ambedkar }
Udyan, Government Colony, }
Bandra (E), Mumbai – 400 051 }
}
4) M/s. Sisons Fisheries }
}
5) Shri. Abdul Hassan Bary }
}
6) Shri. Chandrakant S. Dhanu }
}
7) M/s. Indian Sea Food }
Corporation }
}
8) M/s. Anita Sea Food Exports }
}
9) M/s. Ram B. Salvi }
}
10) M/s. Mulica Foods }
}
11) M/s. Bombay Sea Food }
}
[Nos. 4 to 8 at B.P.T. Godown No. }
158, Situated ad Sassoon Dock }
Estate, Mumbai – 400 005] }
}
12(a) Gangadara Ponkara Shetty }
}
12(b)Vitthala Ponkara Shetty }
}
12(c) Monappa Ponkara Shetty }
[12(a) to 12(c) of: Sindhu Niwas }
Post and Village Yekkar,  }
Mangalore, Karnataka] }
Page  12  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
12(d)Shankar Ponkara Shetty }
Building No. 5, Plot No. 21, }
Kamdhenu Complex, Hari Om }
Nagar, Mulund (E), }
Mumbai – 400 081 }
}
12(e) Mrs. Sushila Seetarama }
Shetty, House No. 189/3, }
Near Premier Company }
Christian Village, Old Kurla, }
Mumbai – 400 070 }
}
12(f) Mrs. Lalitha Narayan Shetty }
Building No. 5, Plot No. 21, }
Kamdhenu Complex, Hari Om }
Nagar, Mulund (E), }
Mumbai – 400 081 }
}
12(g) Mrs. Jayanti Karunakara }
Shetty, C­207, Brindavan Society }
Y. R. Tawade Road, Near Railway }
Station, Dahisar (West), }
Mumbai – 400 068 } Respondents
WITH
WRIT PETITION NO. 3190 OF 2014
M/s. Anita Seafood Exports,  }
a partnership firm duly registered }
under the provisions of the indian }
Partnership Act, 1932, carrying }
on business from 158, B.P.T. }
Godown, Sassoon Dock, Colaba, }
Bombay 400 005 } Petitioner
versus
1) The Board of Trustees of the }
Port of Bombay, a statutory }
Corporation, constituted under }
the Major Port Trust Act, 1963, }
having its registered office at }
Page  13  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
“Vijay Deep”, Shoorji Vallabhdas }
Marg, Fort, Bombay 400 001 }
2) The Estate Officer of the }
Board of Trustees of the Port of }
Bombay, Appointed under the }
PPT Act, 1971; having office at }
Operation Service Centre, Auction }
Sale Hall, (East Wing), Opp. G.P.O., }
P. D'mello Rd., Bombay 400 001 }
}
3) The State of Maharashtra }
through the Secretary Agricultural }
Dairy Development and Fisheries, }
Mantralaya, Bombay 400 051 }
}
4) Commissioner of Fisheries }
nd
Administrative Building, 2  floor }
Near Dr. Babasaheb Ambedkar }
Udyan, Government Colony, }
Bandra (E), Mumbai – 400 051 }
}
5) The Maharashtra Fisheries }
Development Corporation Ltd. }
a Government of Maharashtra  }
Undertaking, N.K.M. International }
rd
House, 3  floor, 178, Backbay }
Reclamation, Babhulbai M. Chinai }
Marg, Mumbai – 400 020 } Respondents
WITH
WRIT PETITION NO. 3191 OF 2014
Iqbal Ahmed Dedrani, }
Indian Inhabitant of Bombay }
Aged – 55 years, Occupation }
Business, Proprietor of M/s. }
Bombay Seafood carrying on }
business from 158, B.P.T. Godown }
Sassoon Dock Estate Colaba }
Bombay 400 005 } Petitioner
Page  14  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
versus
1) The Board of Trustees of the }
Port of Bombay, a statutory }
body, constituted under }
the Major Port Trust Act, 1963, }
having its registered office at }
“Vijay Deep”, Shoorji Vallabhdas }
Marg, Fort, Bombay 400 001 }
}
2) The Estate Officer of the }
Board of Trustees of the Port of }
Bombay, Appointed under the }
PPE Act, 1971; having office at }
Operation Service Centre, Auction }
Sale Hall, (East Wing), Opp. G.P.O., }
P. D'mello Rd., Bombay 400 001 }
}
3) The State of Maharashtra }
through the Secretary Agricultural }
Dairy Development and Fisheries, }
Mantralaya, Bombay 400 051 }
}
4) Commissioner of Fisheries }
nd
Administrative Building, 2  floor }
Near Dr. Babasaheb Ambedkar }
Udyan, Government Colony, }
Bandra (E), Mumbai – 400 051 }
}
5) The Maharashtra Fisheries }
Development Corporation Ltd. }
a Government of Maharashtra  }
Undertaking, N.K.M. International }
rd
House, 3  floor, 178, Backbay }
Reclamation, Babhulbai M. Chinai }
Marg, Mumbai – 400 020 } Respondents
WITH
WRIT PETITION NO. 3192 OF 2014
Abdul Hassan Bary, }
Indian Muslim Inhabitant }
of Bombay, aged – 53 years,  }
Page  15  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
Occupation­     carrying on }
business from 158, BPT Godown, }
Sassoon Dock Estate, Colaba, }
Bombay 400 005 }
versus
1) The Board of Trustees of the }
Port of Bombay, a statutory }
body, constituted under }
the Major Port Trust Act, 1963, }
having its registered office at }
“Vijay Deep”, Shoorji Vallabhdas }
Marg, Fort, Bombay 400 001 }
}
2) The Estate Officer of the }
Board of Trustees of the Port of }
Bombay, Appointed under the }
PPE Act, 1971; having office at }
Operation Service Centre, Auction }
Sale Hall, (East Wing), Opp. G.P.O., }
P. D'mello Rd., Bombay 400 001 }
}
3) The State of Maharashtra }
through the Secretary Agricultural }
Dairy Development and Fisheries, }
Mantralaya, Bombay 400 051 }
}
4) Commissioner of Fisheries }
nd
Administrative Building, 2  floor }
Near Dr. Babasaheb Ambedkar }
Udyan, Government Colony, }
Bandra (E), Mumbai – 400 051 }
}
5) The Maharashtra Fisheries }
Development Corporation Ltd. }
a Government of Maharashtra  }
Undertaking, N.K.M. International }
rd
House, 3  floor, 178, Backbay }
Reclamation, Babhulbai M. Chinai }
Marg, Mumbai – 400 020 } Respondents
Page  16  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
WITH
WRIT PETITION NO. 3193 OF 2014
Chandrakant Dhanu, }
Indian Inhabitant of Bombay, }
Aged – 70 years, Occupation }
Business, Carrying on business in }
the name and style of M/s. Danda }
Foods from 158, BPT Godown, }
Sassoon Dock Estate Colaba, }
Bombay 400 005 } Petitioner
versus
1) The Board of Trustees of the }
Port of Bombay, a statutory }
body, constituted under }
the Major Port Trust Act, 1963, }
having its registered office at }
“Vijay Deep”, Shoorji Vallabhdas }
Marg, Fort, Bombay 400 001 }
}
2) The Estate Officer of the }
Board of Trustees of the Port of }
Bombay, Appointed under the }
PPE Act, 1971; having office at }
Operation Service Centre, Auction }
Sale Hall, (East Wing), Opp. G.P.O., }
P. D'mello Rd., Bombay 400 001 }
}
3) The State of Maharashtra }
through the Secretary Agricultural }
Dairy Development and Fisheries, }
Mantralaya, Bombay 400 051 }
}
4) Commissioner of Fisheries }
nd
Administrative Building, 2  floor }
Near Dr. Babasaheb Ambedkar }
Udyan, Government Colony, }
Bandra (E), Mumbai – 400 051 }
}
5) The Maharashtra Fisheries }
Development Corporation Ltd. }
Page  17  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
a Government of Maharashtra  }
Undertaking, N.K.M. International }
rd
House, 3  floor, 178, Backbay }
Reclamation, Babhulbai M. Chinai }
Marg, Mumbai – 400 020 } Respondents
WITH
WRIT PETITION NO. 3194 OF 2014
Ishwar Choudhary, }
Indian Inhabitant of Bombay,  }
Aged – 68 years, Occupation }
Business, Proprietor of M/s. }
Sissions Fisheries carrying on  }
business from 158, BPT Godown }
Sassoon Dock Estate Colaba }
Bombay 400 005 } Petitioner
versus
1) The Board of Trustees of the }
Port of Bombay, a statutory }
body, constituted under }
the Major Port Trust Act, 1963, }
having its registered office at }
“Vijay Deep”, Shoorji Vallabhdas }
Marg, Fort, Bombay 400 001 }
}
2) The Estate Officer of the }
Board of Trustees of the Port of }
Bombay, Appointed under the }
PPE Act, 1971; having office at }
Operation Service Centre, Auction }
Sale Hall, (East Wing), Opp. G.P.O., }
P. D'mello Rd., Bombay 400 001 }
}
3) The State of Maharashtra }
through the Secretary Agricultural }
Dairy Development and Fisheries, }
Mantralaya, Bombay 400 051 }
Page  18  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
4) Commissioner of Fisheries }
nd
Administrative Building, 2  floor }
Near Dr. Babasaheb Ambedkar }
Udyan, Government Colony, }
Bandra (E), Mumbai – 400 051 }
}
5) The Maharashtra Fisheries }
Development Corporation Ltd. }
a Government of Maharashtra  }
Undertaking, N.K.M. International }
rd
House, 3  floor, 178, Backbay }
Reclamation, Babhulbai M. Chinai }
Marg, Mumbai – 400 020 } Respondents
WITH
WRIT PETITION NO. 3195 OF 2014
Imtiaz Shroff, }
Indian Muslim Inhabitant of }
Bombay, Aged 51 years, }
Occupation – Business, Proprietor }
of M/s. Indian Sea Food }
Corporation, Carrying on business }
from 158, BPT Godown, Sassoon }
Dock Estate Colaba, }
Bombay 400 005 } Petitioner
versus
1) The Board of Trustees of the }
Port of Bombay, a statutory }
body, constituted under }
the Major Port Trust Act, 1963, }
having its registered office at }
“Vijay Deep”, Shoorji Vallabhdas }
Marg, Fort, Bombay 400 001 }
}
2) The Estate Officer of the }
Board of Trustees of the Port of }
Bombay, Appointed under the }
PPE Act, 1971; having office at }
Operation Service Centre, Auction }
Page  19  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
Sale Hall, (East Wing), Opp. G.P.O., }
P. D'mello Rd., Bombay 400 001 }
}
3) The State of Maharashtra }
through the Secretary Agricultural }
Dairy Development and Fisheries, }
Mantralaya, Bombay 400 051 }
4) Commissioner of Fisheries }
nd
Administrative Building, 2  floor }
Near Dr. Babasaheb Ambedkar }
Udyan, Government Colony, }
Bandra (E), Mumbai – 400 051 }
}
5) The Maharashtra Fisheries }
Development Corporation Ltd. }
a Government of Maharashtra  }
Undertaking, N.K.M. International }
rd
House, 3  floor, 178, Backbay }
Reclamation, Babhulbai M. Chinai }
Marg, Mumbai – 400 020 } Respondents
Mr. Bhupesh V. Samant for the Petitioners 
in WP/3181/2014 and WP/3182/2014.
Mr. P. A. Sarwankar i/b. M/s. Sarwankar 
and   Co.   for   the   Petitioners   in 
WP/3168/2014   to   WP/3170/2014, 
WP/3210/2014 and WP/3213/2014.
Mr. Viren B. Ashar with Mr. Ashok K. Goel 
for   the   Petitioners   in   WP/3186/2014   to 
WP/3195/2014.
Mr. U. J. Makhija with Mr. Rakesh Singh 
i/b. M/s. M. V. Kini and Co. for Respondent 
No. 1 (B.P.T.).
Mr. R. M. Patne AGP for Respondent Nos. 3 
and 4 (State).
Page  20  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
CORAM :­ R. M. SAVANT, J.
DATED :­ JULY 24, 2014
ORAL JUDGMENT :­
Rule in all the Petitions, with the consent of the learned 
Counsel   appearing   for   the   parties,   made   returnable   forthwith   and 
heard.
2) The above Writ Petitions arise out of the orders both dated 
rd
3  February, 2014, passed by the learned Judge of the City Civil Court, 
Mumbai.
3) The above group of Petitions are divided in to two groups 
of Petitions.  One group consisting of 10 matters being Writ Petition No. 
3181 of 2014 (lead matter) and others and the other group of 7 matters 
being Writ Petition No. 3182 of 2014 (lead matter) and others.
The group consisting of 10 matters concerns eviction proceedings 
being Case Nos. EO/E (49) (49A) (49B) (49C) in respect of premises 
being Godown No. 1773 being Writ Petition No. 3181 of 2014, Writ 
Petition Nos. 3168 of 2014 to 3170 of 2014, Writ Petition No. 3210 of 
2014, Writ Petition No. 3213 of 2014, and Writ Petition Nos. 3186 of 
2014 to Writ Petition No. 3189 of 2014.
The other group of 7 matters concerns eviction proceedings being 
Case Nos. EO/E (50) (50A) (50B) (50C) in respect of premises Godown 
Page  21  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
No. 158 being Writ Petition No. 3182 of 2014 and Writ Petition No. 
3190 of 2014 to Writ Petition No. 3195 of 2014.
The Petitioners in all the above Petitions would be referred to as 
per their status in the Eviction Petitions namely as original Respondent 
Nos. 5 to 8 and 9 to 16.
rd
Though two separate orders dated 3  February, 2014 have been 
passed by the learned Judge of the City Civil Court, Mumbai, the orders 
are similar in content, as the facts are almost identical, in view of the 
fact that the proceedings are under the Public Premises (eviction of 
unauthorised occupants) Act, 1971 (hereinafter referred to as “the said 
Act” for short).  By the said orders, the learned Judge of the City Civil 
Court has confirmed the orders passed by the Estate Officer both dated 
th
7   December, 2009 in Case Nos. EO/E(49)(49A)(49B)(49C) of 1999 
(for short “Eviction Petition No. 49 of 1999) and Case Nos. EO/E(50)
(50A)(50B)(50C) of 1999 (for short “Eviction Petition No. 50 of 1999) 
filed by the Respondent No. 1 herein (for short “BPT”).   However, 
insofar as Eviction Petition No. 49 of 1999 is concerned, a corrigendum 
th
came to be issued to the said order dated 7  December, 2009 on the 
th
next   day   i.e.   8   December,   2009,   by   which,   a   statement   of   the 
calculation of damages was incorporated in the main order.  Insofar as 
the order passed in Petition No. 50 of 1999 is concerned, there was no 
such corrigendum issued.
Page  22  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
4) By the said orders passed by the Estate Officer, the Estate 
Officer has ordered the eviction of the Respondent Nos. 5 to 8 and 9 to 
16 from the premises in question.  In the context of the challenge which 
is raised in the above Petitions, it would be relevant to note at this stage 
that insofar as the aspect of quantum of damages is concerned, the 
Lower Appellate Court has remanded the matter back to the Estate 
Officer for the limited issue of calculation of damages by following the 
procedure which is mentioned in the operative part of the impugned 
rd
order dated 3  February, 2014, which, for the sake of ready reference, is 
reproduced herein under:
“ORDER
1. The Appeal Nos. 252/09 to 255/09, 258/09 to 262/09 
and 265/09 are partly allowed.
2. The order passed by the Estate Officer on 7/12/2009 in 
CASE   NO.   EO/E(49)(49A)(49B)(49C)   OF   1999   is 
maintained so far as the eviction, vacation and handing over 
of the premises of BPT is concerned.
3. However, the matters are remanded to the Estate Officer 
for deciding the limited point of calculation of damages.
4. The Ld. Estate Officer is directed to issue notice to both 
the parties and to grant opportunity to both of them afresh for 
hearing on the issue of calculation of damages and then to 
pass appropriate order of damages according to law within a 
period of Six months from the date of this order.
5. The Appeal Nos. 252/09, 258/09 to 262/09 and 265/09 
are disposed off accordingly. ”
FACTUAL MATRIX:
5) The premises in question involved in the above proceedings 
Page  23  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
are two godowns being No. 1773, which is in contention in the group of 
10 Writ Petitions and godown No. 158, which is in contention in the 
group of 7 Petitions.  The said godowns admeasure 29,277 square feets 
and 1184.42 square meters respectively.  The Respondent No. 1 herein 
is a Port Trust constituted under Section 3 of the Major Port Trust Act. 
The Port of Bombay is the predecessor of the present BPT.  The BPT, by 
th
an  indenture   of   lease  dated 24   December,  1952,   executed  by  the 
Trustees of the Port of Bombay, leased out, in the Sassoon Dock Estate, 
an area of 29,277  square feet (concerning godown No. 1773), to the 
Union of India, which was the Respondent No. 1 in the Petitions before 
the Estate Officer.  The purpose mentioned in the lease was for running 
an Ice Factory and Cold Storage.  The covenants in the lease deed cover 
the relationship between the Lessor and the Lessee.  The godown No. 
1773 are the premises which were covered by the lease deed and the 
st th
lease period initially was from 1   December, 1948 to 30   November, 
1968.  It appears that before the expiry of the lease, the Union of India 
transferred the Quick Freezing Plant, Cold Storage and the Ice Factory 
to the State Government, which was the Respondent No. 2 before the 
Estate Officer and a request was made to the BPT for assignment of the 
premises   to   the   Director   of   Fisheries,   Government   of   Maharashtra. 
However, the said assignment did not fructify, as the lease, by then, 
expired.     It   appears   that   the   Director   of   Fisheries,   Government   of 
Page  24  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
Maharashtra applied for renewal of the lease and the BPT informed the 
terms   of   renewal.     In   the   interregnum,   it   appears   that   on   the 
establishment of the Maharashtra Fisheries Development Corporation 
(for short “the MFDC:), the activities carried out by the Director of 
Fisheries were transferred to the said Corporation and in view thereof, 
the terms and conditions, on the basis of which the lease was to be 
renewed, were accepted by the MFDC.  The renewal was granted for a 
period of 21 years on the same terms and conditions as the original 
lease.  Since the premises were transferred to the State of Maharashtra 
by the Union of India, the State of Maharashtra accepted the offer made 
by the BPT for renewal of the lease on the revised terms.  It appears 
that though the terms for renewal were accepted, the payments were 
not made and therefore the BPT could not obtain the approval from its 
Board of Trustees.  It appears that the premises came to be handed over 
by the Director of Fisheries to the MFDC in August, 1973 and the 
MFDC, in turn, without prior permission of the BPT, handed over the 
premises to the Maharashtra Rajya Machhimar Sahakari Sangh Ltd. (for 
st
short   “the   MRMSS”)   on   1   November,   1976.     The   said   MRMSS 
continued to be in occupation of the premises till 1985 and returned the 
st
premises to the MFDC on 1  July, 1985.
Page  25  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
6) Insofar as the godown No. 158 is concerned, it appears that 
the same was let out on a monthly tenancy basis to the MFDC.  Insofar 
as Godown No. 1773 is concerned, after the lease had come to an end, 
the Respondents, including the MFDC, can be said to be tenants holding 
over within the meaning of Transfer of Property Act.  It appears that the 
gamut of inspecting the premises from time to time was followed by the 
BPT and this resulted in a notice of termination of tenancy being issued 
nd
by the BPT through its Advocate on 22  December, 1995 addressed to 
the original Respondent Nos. 1 to 4 that is the Union of India, State of 
Maharashtra,   Director   of   Fisheries   and   to   MFDC.     The   notice   was 
founded on three fold grounds namely that the Respondent No. 4 i.e. 
the   MFDC   has   caused   various   unauthorised   constructions,   has 
unlawfully sublet the premises to different parties and is in arrears of 
nd
rent.   The said notice dated 22   December, 1995 was replied to on 
th
behalf of the MFDC vide letter dated 8  February, 1996 of its Advocate. 
The MFDC, in its reply, stated that the parties have been allotted the 
space in the godown No. 1773 and have been carrying out their work 
since then.  The MFDC accepted the fact that it was in arrears of rent 
st st
from 1  July, 1985 to 31  December, 1995.  However, it was contended 
in   the   reply   that   after   the   funds   are   made   available   by   the   State 
Government to the MFDC, the MFDC would be ready and willing to pay 
nd
the arrears of rent.   The said notice dated 22   December, 1995 was 
Page  26  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
st
followed by a subsequent notice dated 21   May, 1998.   It has been 
mentioned in the said notice that the same has been issued without 
prejudice to the earlier notice.
7) Since in the aftermarth of the said notice the situation did 
not change, the BPT filed Petitions being Petition No. 49 of 1999 in 
respect of godown No. 1773 and Petition No. 50 of 1999 in respect of 
godown No. 158.  The said Petitions were for eviction and for claiming 
damages.  The substratum of the said Petitions was the case of the BPT 
in the said two notices of termination namely the three grounds which 
were mentioned in the notices which have been adverted to in the 
earlier part of this  order.   In the said Petitions, the  factum of the 
termination of the tenancy by the said notices was averred.   It was 
further   averred   that   after   the   expiry   of   the   notice   period,   the 
Respondents are unauthorised occupants and the reliefs were sought in 
the said Petitions on the basis of the identical grounds i.e. grounds 'A' to 
'C' in Petition No. 49 of 1999, which grounds were identical to the 
grounds   mentioned   in   the   notices.     The   said   Petitions   contain   the 
schedule of the property in respect of which eviction was sought of the 
Respondents   namely   godown   No.   1773   and   godown   No.   158 
respectively.   The Estate Officer, upon the filing of the Petitions and 
finding that a prima facie case for issuance of notice under the Public 
Page  27  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
Premises Eviction Act was made out, issued notice to the Respondents, 
who were the Union of India, the State of Maharashtra, the Director of 
Fisheries and the MFDC, who were arrayed as Respondent Nos. 1 to 4 
to the said Petitions.  The said notices were under Section 4 and Section 
7 of the said Act.   Insofar as the notice issued under Section 4 is 
concerned, the ground on which the eviction were sought were made 
the focus of the said notices asking the addressee to show cause against 
the said ground and insofar as the notice under Section 7 is concerned, 
the   same   contain   the   claim   for   damages   on   the   basis   that   the 
respondents had become unauthorised occupants.
8) After the Petitions were filed before the Estate Officer and 
the notices being issued by the Estate Officer under Section 4 and 
Section 7 of the said Act, the original Respondent Nos. 5 to 8 before the 
Estate Officer i.e. the Petitioners in Writ Petition Nos. 3189 of 2014, 
3186   of   2014,   3188   of   2014,   3187   of   2014   applied   for   their 
impleadment in the said Petition No. 49 of 1999.  Insofar as Eviction 
Petition No. 50 of 1999 is concerned, the original Respondent Nos. 4 to 
11 had filed applications, which were allowed and they accordingly 
were joined as party Respondents being 4 to 11 to the said Eviction 
Petition.   Insofar as original Respondent Nos. 9 to 16 are concerned, 
they were joined at the behest of the BPT.   However, out of the said 
Page  28  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
Respondents, only 5 have filed Writ Petitions, which are Writ Petition 
Nos. 3169 of 2014, 3168 of 2014, 3210 of 2014, 3170 of 2014 and 
3213 of 2014.  Insofar as the said applicants are concerned, one Sonia 
Fisheries can be treated as the lead applicant (Petitioner in Writ Petition 
No. 3186 of 2014).  The applications filed by the Respondent Nos. 5 to 
8 were identical.  It was averred in the said applications that they are in 
occupation of the galas of the said BPT godown No. 1773 since the year 
1977, that they have been put in possession by the Government of 
Maharashtra and have since being carrying out their business.  Insofar 
as   Sonia   Fisheries   is   concerned,   it   has   been   averred   by   it   in   the 
application that it has been paying rent of Rs. 14837/­ per month to the 
MFDC.  It was further averred that any order that would be passed in 
the proceedings initiated against the Respondent Nos. 1 to 4 would 
prejudicially affect them and therefore the applicants should be heard 
before any order is passed by the Estate Officer.  The said applications 
filed by the Respondent Nos. 5 to 8 were allowed by the Estate Officer 
th
by order dated 10  October, 2000 and the said parties were impleaded 
as party Respondent Nos. 5 to 8 to the Petition No. 49 of 1999.  In view 
of the fact that the Respondent Nos. 5 to 8 were impleaded, the BPT 
filed applications for impleadment of the Respondent Nos. 9 to 16 
before the Estate Officer.   The said application of the BPT was also 
allowed by the Estate Officer and accordingly the Respondent Nos. 9 to 
Page  29  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
16 were impleaded as party Respondents to the Eviction Petition Nos. 
49 of 1999 and 50 of 1999.
9) The   MFDC   filed   its   Written   Statement   in   the   said   two 
st
Eviction Petitions, which Written Statement is dated 21   December, 
1999.  It is pertinent to note that the MFDC in its Written Statement 
accepted the fact that the Ice Factory, Cold Storage and Quick Freezing 
th
Plant were transferred to the MRMSS by the order dated 29  July, 1976 
passed by the Government of Maharashtra and that the said assets were 
st
again transferred back to the MFDC by the order dated 1  July, 1985.  It 
has further been averred by the MFDC that minor internal adjustments 
in the premises were made as per the business requirements.   It is 
averred that the same has been done without structurally affecting the 
premises and therefore the same does not constitute an unauthorised 
work or construction.  Insofar as the case of the BPT about arrears of 
rent is concerned, the MFDC has averred that it has remained in arrears 
st
from 1   July, 1985 due to its poor financial condition.   It is further 
th 
averred that the MFDC paid some rent in 1998 and by letter dated 26
March, 1999 expressed its readiness and willingness to pay rent in 
installments.   Hence, the fact that some alterations were done in the 
leased premises was admitted by the MFDC as also the fact that the 
Cold Storage, Ice factory and Quick Freezing Plant were handed over to 
Page  30  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
the MRMSS as also the factum that the MFDC was in arrears was 
admitted.
10) Insofar as the newly added Respondents is concerned, as 
indicated above, the replies were identical.  A reference could be made 
to the reply of the said Sonia Fisheries (who is the Petitioner in Writ 
Petition No. 3186 of 2014).  The said Sonia Fisheries took a stand that 
the relief sought by way of possession on account of subletting is barred 
by limitation.  It was further averred by the said Sonia Fisheries that the 
BPT has waived the right to claim possession.  Insofar as the additions 
and alterations are concerned, the said allegation was sought to be 
dealt with by contending that the infrastructure is provided for storage 
of marine products and water products.  It was lastly averred that the 
notice has not been given to the Respondent Nos. 1 to 4 under Section 
80 and that no notice has been given to the Respondents meaning 
thereby that the proceedings have been initiated under the said Act 
without notice being issued to the Respondent Nos. 1 to 4 as well as the 
applicant.     The   said   Sonia   Fisheries   reiterated   that   it   is   paying 
Rs.14837/­ per month to the MFDC.
11) In the background of the aforesaid pleadings, the Estate 
Officer   framed   as   many   as   18   issues.     Amongst   the   issues   and 
considering the challenge which is raised in the above Petition, the core 
Page  31  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
issues, in my view, would be issue numbers 1, 3, 4, 7, 8 and 9, which, 
for the sake of ready reference, are reproduced herein under:­
“ISSUES
1. Do the Petitioners prove that the premises in Petition are 
public premises?
2. …..
3. Do   the   Petitioners   prove   that   the   Respondent   No.   4 
and/or   4   unlawfully   sublet   or   unlawfully   parted   with   the 
premises in Petition in favour of Maharashtra Rajya Machhimar 
Sahakari Sangh Ltd. without prior permission of the Petitioners 
as alleged in paras 7 and 16 of the Petition?
4. Do   the   Petitioners   prove   that   the   Respondent   No.   4 
unauthorisedly allowed/used freezing tunnel into peeling shed 
and also allowed/constructed unauthorised cabins at the first 
floor level without the permission of the Petitioners?
….........
7. Do the Petitioners prove that the tenancy/holding over of 
Respondents No. 1, 2, 3 & 4 in respect of premises in Petition 
st
has been duly terminated by service of notice dated 21  May, 
1988?
8. Do the Respondents No. 5 to 16 who have been joined in 
the above Petition prove that they have any right of any nature 
whatsoever in the premises in the Petition or any part thereof?
9. Do the Respondent No. 4 prove that the provisions of 
Bombay Rent Act are applicable to the premises in Petition?”
12) The   parties   adduced   evidence   in   assertion   of   their 
respective cases.   The witnesses of the BPT were cross examined on 
behalf of the newly added Respondents as also the MFDC, by their 
learned Counsel.  The Estate Officer has recorded a finding on each of 
the said core issues.  Insofar as the issue No. 1 is concerned, the Estate 
Page  32  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
Officer has recorded a finding that it is proved that the premises in 
question are public premises and that the MFDC has failed to prove that 
the provisions of the Bombay Rent Act are applicable to the premises in 
question.  Insofar as the issue No. 3 is concerned, the Estate Officer, on 
a consideration of the material on record, held that the BPT has proved 
that the Respondent Nos. 3 and 4 have unlawfully sublet or unlawfully 
parted with the premises in favour of the MRMSS Limited without prior 
permission of the BPT.   Insofar as the issue No. 7 is concerned, the 
Estate Officer held that holding over of the tenancy by the Respondent 
st
Nos. 1 to 4 has been duly terminated by the notice dated 21   May, 
1998.  Insofar as the issue No. 8 is concerned, the Estate Officer held 
that the Respondent Nos. 5 to 16, who were later on joined in the said 
Petition have failed to prove that they have any right in the premises 
covered by the said Eviction Petition No. 49 of 1999 or 50 of 1999. 
Insofar as the issue No. 4 is concerned, the Estate Officer held that there 
was unauthorised conversion of the Freezing Tunnel into Peeling Shed 
and that the MFDC has allowed the unauthorised construction of the 
cabins on the first floor low level without the permission of the BPT. 
Since an issue of violation of principles of natural justice was sought to 
be   put   up   before   the   Estate   Officer   on   the   ground   that   sufficient 
opportunity was not given to the added Respondents, the Estate Officer 
held that the principles of natural justice were followed through out the 
Page  33  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
proceedings   and   both   the   parties   were   given   sufficient/adequate 
opportunity   to   present/prove   their   case.     Since   one   of   the   added 
Respondent was a Co­operative Bank i.e. the original Respondent No. 9, 
the Estate Officer held that the said Respondent No. 9 is not entitled to 
the concession or protection in terms of the principle laid down in the 
1
case of  Jamshed H. Wadia vs. Board of Trustees, Port of Mumbai  and that 
the Respondent No. 9 is also liable to be evicted under the provisions of 
the said Act.  The Estate Officer accordingly passed an order of eviction 
against the Respondents in both the Eviction Petitions i.e. Petition No. 
49 of 1999 and 50 of 1999 and also ordered the payment of damages 
under Section 7 of the said Act, which are mentioned in the operative 
part of his orders.  Insofar as Petition No. 49 of 1999 is concerned, as 
mentioned herein above, the corrigendum to the said order was added 
th
on the next day i.e. 8  December, 2009 thereby a table of calculation of 
th
damages was incorporated in the original order dated 7   December, 
2009.
13) The Respondents, aggrieved by the said orders both dated 
th th
7   December, 2009 and the corrigendum dated 8   December, 2009 
issued in Petition No. 49 of 1999, filed Appeals under Section 9 of the 
said   Act   in   the   Bombay   City   Civil   Court.     The   said   Appeals   were 
numbered as Misc. Appeal Nos. 252 of 2009, 255 of 2009, 258 of 2009, 
1 . AIR 2004 SC 1815
Page  34  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
262 of 2009 and 265 of 2009 in Case No. 49 of 1999 and Misc. Appeal 
Nos. 27 of 2010 to 31 of 2010, 35 of 2010, 36 of 2010 and 38 of 2010 
in Petition No. 50 of 1999.  The said Appeals were disposed of by the 
th 
learned Judge of the City Civil Court by Judgment and order dated 20
July, 2012 and an order of eviction as also payment of damages was 
th
passed.  The said Judgment and order dated 20  July, 2012 passed by 
the   learned   Judge   of   the   City   Civil   Court   was   challenged   by   the 
Petitioners herein by filing Writ Petitions in this Court.  A learned Single 
of this Court held that the disposal of the Appeals was not in terms of 
the law laid down by the Apex Court in the case of  Santosh Hazari vs. 
2
Purshottam Tiwari   and therefore, set aside the orders passed by the 
Appellate Court i.e. the learned Judge of the City Civil Court, Mumbai 
and remanded the matter back to the City Civil Court for a de­novo 
consideration of the said Appeals.   It is on remand that the instant 
rd
orders both dated 3  February, 2014 dismissing the two sets of Appeals 
were passed by the learned Judge of the City Civil Court, Mumbai.
14) The Appellate Court, as can be seen from the impugned 
orders, had framed the following three issues, which are contained in 
paragraph No. 9 of its order.  The same is reproduced hereinunder for 
the sake of ready reference:
2 2001 (2) Mh. L. J. 786
Page  35  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
“9. From   the   rival   pleadings   of   the   parties,   the   following 
points arise for my consideration and determination;
1)  Do the appellants prove that the order 
passed by Estate Officer regarding eviction 
is   bad   in   law   and   perverse   and   not 
enforceable?
IN THE 
NEGATIVE 
2)  Whether order passed by Estate officer 
regarding damages can be upheld?
IN THE 
NEGATIVE
3)  Whether the impugned order needs to 
be set aside in appeal?
4)  What Order? As per final 
order
        ”
15) Hence, insofar as the first issue, which was framed by the 
Appellate Court, is concerned, the same encompasses within itself the 
three grounds on which the eviction of the Respondents was sought, as, 
undisputedly, the eviction has been passed by the Estate Officer by 
sustaining the three grounds on which the BPT was seeking the eviction 
of the Respondents.  The gist of the reasoning of the Appellate Court, as 
can be seen from the impugned orders, is that the Estate Officer did not 
commit any error by arriving at a finding that the claim for damages is 
within limitation.   Since the thrust of the challenge on behalf of the 
added Respondents i.e. the parties which are put in possession by the 
MFDC was on the violation of the principles of natural justice, which 
violation  was sought  to  be  buttressed by  contending  that  a proper 
opportunity to cross­examine the witness was not given to the said 
Respondents as also the notice under Section 4 and Section 7 was not 
Page  36  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
served upon the Respondent Nos. 5 to 8.  The Appellate Court negatived 
the said contention by observing that that said Respondent Nos. 5 to 8 
had   filed   applications   for   impleadment,   which   applications   were 
allowed and therefore, they were joined at their own request.   The 
Appellate Court observed  that the  said Respondents had filed their 
Written   Statements   and   cross­examined   the   witnesses   of   the   BPT, 
without any objection as regards the non issuance of the said notices. 
The Appellate Court further observed that the Respondents had argued 
the matters and therefore, had fully participated in the proceedings. 
The Appellate Court further observed that the Respondents, by their 
conduct, have waived the notices and therefore, now cannot be heard to 
say that they have been prejudiced in any manner on account of the non 
issuance of the notices on them.  Insofar as the said Respondent Nos. 5 
to 8 and 9 to 16 are concerned, the Appellate Court further observed 
that the said Respondents have no privity of contract with the BPT and 
hence, it was not necessary to issue notice of termination of tenancy to 
them.   The Appellate Court observed that the contention of the said 
Respondents that the proceeding have been vitiated for want of notices 
issued to them under Section 4 and Section 7 of the said Act was 
without any merit.  The Appellate Court confirmed the findings of the 
Estate Officer that the Respondent Nos. 5 to 16 are in unauthorised 
occupation of the premises and that the Respondent Nos. 1 to 4, since 
Page  37  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
they continued to occupy the premises after the lease period is over, 
their possession is also unauthorised.  The Appellate Court held that by 
converting the Freezing Tunnel into a Peeling Shed, there is a breach of 
the terms and conditions of the lease, that the handing over of the 
premises   to   the   MRMSS   was   unauthorised   subletting   without   the 
consent of the BPT.   The Appellate Court took into consideration the 
evidence and the findings recorded by the Estate Officer and recorded a 
finding   that   the   BPT   has   successfully   established   the   case   of 
unauthorised   use   of   the   suit   premises   so   also   the   fact   of   material 
additions and alterations in the premises and that the Respondent No. 4 
MFDC was in arrears of the occupation charges.  The Appellate Court 
accordingly disposed of all the Appeals by the impugned Judgment and 
rd
orders both dated 3   February, 2014 and resultantly confirmed the 
orders of eviction passed by the Estate Officer.
16) Insofar as the aspect of damages is concerned, the finding 
of the Estate Officer that the BPT is entitled to recover damages has 
been confirmed by the Appellate Court, however, as indicated above, 
only insofar as the issue of calculation of damages is concerned, that 
matter   has   been   relegated   back   to   the   Estate   Officer   for   the   said 
purpose.  The reason for the same was that the Appellate Court found 
fault with the Estate Officer in sou motu modifying the monetary relief, 
Page  38  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
which was granted to the BPT.   The Appellate Court also found fault 
with the Estate Officer in not issuing notice to the Respondents and not 
giving   them   opportunity   insofar   as   the   calculation   of   damages   is 
concerned and hence, for the said limited purpose that the matter was 
relegated back to the Estate Officer for a de­novo consideration.
17) Heard the learned Counsel appearing for the   parties i.e. 
Mr.   Bhupesh   V.   Samant   for   the   Petitioners   in   WP/3181/2014   and 
WP/3182/2014,   Mr.   P.   A.   Sarwankar   for   the   Petitioners   in 
WP/3168/2014   to   WP/3170/2014,   WP/3210/2014   and 
WP/3213/2014,   Mr.   Viren   B.   Ashar   for   the   Petitioners   in 
WP/3186/2014 to WP/3195/2014, Mr. U. J. Makhija for Respondent 
No. 1 (B.P.T.) and Mr. R. M. Patne AGP for Respondent Nos. 3 and 4 
(State).  The Writ Petition Nos. 3181 of 2014, Writ Petition No. 3186 of 
2014, Writ Petition No. 3168 of 2014 are treated as lead matters insofar 
as the submissions of the learned Counsel are concerned, as they are 
also appearing in the identical companion matters.
SUBMISSIONS OF SHRI. B. V. SAMANT:
18) (i) That the Appellate Court has not recorded a finding 
as to whether the findings or conclusions arrived at by the Estate Officer 
are sustainable and that the Appellate Court has not considered the 
material on record.
Page  39  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
(ii) That   the   ground   of   subletting   in   the   matter   of 
handing over possession to the MRMSS could not be invoked as the 
MRMSS had handed over the premises back to MFDC in the year 1985 
and the termination of tenancy was much thereafter in the year 1995.
(iii) That   the   Estate   Officer   has   wrongly   come   to   a 
conclusion that there were additions and alterations, when in fact minor 
alterations were made for business exigencies.
(iv) That the BPT in the guise of claiming damages are in 
fact claiming rent going back beyond three years anterior to the filing of 
the Eviction Petitions, which it was not entitled to do so.  Reliance was 
sought to be placed on the Judgment of a learned Single Judge of this 
Court in the matter of   The Controller of Aerodrome, Nagpur Airport, 
3
Nagpur vs. Homi D. Jahangir and Anr.
(v) That the ground of arrears of rent is not sustainable 
as is well settled that the said ground is not available if the tenant 
deposits the rent in the Court insofar as the provisions covered by the 
Rent Act are concerned and in the instant case, some payment was 
made up to the year 1998.
(vi) That under the Public Premises Act, the State cannot 
seek   eviction   on   whimsical,   unreasonable   or   untenable   grounds. 
3 1987(3) Bom. C. R. 565
Page  40  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
Reliance is sought to be placed on the Judgment of the Apex Court in 
the matter of   Jamshed Hormusji Wadia vs. Board of Trustees, Port of 
4
Mumbai
SUBMISSIONS OF SHRI. V. B. ASHAR:
19) (i) That the proceedings are vitiated against the original 
Respondent Nos. 5 to 8, as notice under Section 4 or Section 7 has not 
been issued to the said Respondents.  The said notice is a sine qua non 
for proceeding against a party, seeking its eviction under the said Act. 
In support of the said contention, reliance is sought to be placed on the 
Judgment of learned Single Judge of this Court in the matter of  Mine 
Manager, Manganese Ore (India) Ltd. and Anr. vs. Shyam s/o. Kunjilal  
5
Yadav   and the Judgment of the Apex Court in the case of  Wire­Netting 
6
Stores and Anr. vs. The Delhi Development Authority and Ors .
(ii) That issuance of the notice under Section 4 of the 
said Act is mandatory and that Section 4 and 5 of the said Act have to 
be read harmoniously.  In support of the said contention, reliance was 
sought to be placed on the Judgment of the Apex Court in the matter of 
7
Minoo Framroze Balsara vs. The Union of India  and  New India Assurance 
8
Co. Ltd. vs. Nusli Neville Wadia .
4 (2004) 3 SCC 214
5 2002(3) Mh. L. J. 917
6 1969(3) SCC 415
7 AIR 1992 Bom. 375
8 (2008) 3 SCC 279
Page  41  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
(iii) That the Estate Officer as well as the Appellate Court 
have erred in recording a finding that there is waiver on the part of the 
said Respondent Nos. 5 to 8 in the matter of issuance of notices under 
Section 4 and Section 7 of the said Act when no such case has been 
pleaded by the BPT.   In support of the said contention, reliance was 
sought to be placed on the Judgment of the Apex Court in the matters 
of  M/s. Motilal Padampat Sugar Mills Co. Ltd. vs. State of Uttar Pradesh  
9 10
and Ors. ,  State Bank of Patiala vs. S. K. Sharma  and  Rajendra Singh vs. 
11
State of Madhya Pradesh .
(iv) That the Estate Officer as well as the Appellate Court 
failed to appreciate that the BPT, in the guise of recovering damages, 
was in fact seeking to recover arrears of rent, which were barred by 
limitation.  In support of the said contention, reliance was placed on the 
Judgment of the Apex Court in the matter of   New Delhi Municipal 
12
Committee vs. Kalu Ram and Anr.
SUBMISSIONS OF SHRI. P. A. SARWANKAR:
20) The   learned   Counsel   Shri.   Sarwankar   adopted   the 
submissions   of   both   Shri.   Samant   and   Shri.   Ashar   and   would 
additionally contend that though the Respondents represented by him 
i.e. the Petitioners in Writ Petition Nos. 3168 of 2014 to 3170 of 2014, 
9 (1979) 2 SCC 409
10 (1996) 3 SCC 364
11 1996(5) SCC 460
12 1976(3) SCC 407
Page  42  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
3210 of 2014 and 3213 of 2014 were joined at the behest of the BPT, 
nevertheless notices were issued under Section 4 and Section 7 of the 
said Act to the said Respondents, but the same was not done insofar as 
the Respondent Nos. 5 and 8 are concerned.   The learned Counsel 
would   therefore   contend   that   the   said   aspect   would   have   to   be 
considered by this Court.
(PER CONTRA )
SUBMISSIONS OF SHRI. U. J. MAKHIJA:
21) (i) That having regard to the covenants/stipulations in 
the lease deed dated 1952, the facts of the instant cases disclose that 
there is breach of the said terms and conditions of the lease deed in the 
matter of handing over possession to the MRMSS as well as to the 
Respondent Nos. 5 to 16 as also in the matter of carrying out additions 
and alterations in the structure of the godowns.  The learned Counsel 
sought to place reliance on the relevant clauses of the lease deed being 
clause 17, 18 and Clause 7(1).
(ii) That   the   pleadings   of   the   MFDC   as   also   the 
Respondents, wherein the pleadings of Sonia Fisheries is treated as the 
lead pleadings, ex­facie disclose the admission on the part of the MFDC 
of handing over possession to the MRMSS, the additions and alterations 
being carried out in the premises by way of cabins being constructed 
and the Freezing Tunnel being converted into a Peeling Shed.
Page  43  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
(iii) That there is also admission in the pleadings that the 
MFDC is in arrears of rent.
(iv) That the pleadings of the Respondent Nos. 5 to 16 
disclose that they are in possession since 1977 of the cabins/galas, 
which have been created in the godowns.
(v) That the Estate Officer has recorded findings of fact 
on all the issues, which have been framed by the Appellate Court.
(vi) That insofar as the case of the Respondents that in 
the guise of seeking to recover damages in fact arrears of rent anterior 
to three years to the filing of the Petitions are sought to be recovered 
can be urged before the Estate Officer, as the matter in respect of the 
calculation of damages has been remanded back to the Estate Officer for 
a de­novo consideration.
(vii) That   insofar   as   the   violation   of   the   principles   of 
natural justice are concerned, the Respondent Nos. 5 to 16 have fully 
participated in the proceedings and have never made any grievance 
about the non issuance of notice to them under Section 4 and Section 7 
of the said Act, that having joined and participated at their own behest 
and   having   participated   in   the   proceedings   by   filing   their   Written 
Statements, cross­examining the witnesses of the BPT, the Respondent 
Page  44  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
Nos. 5 to 8 by their conduct can be said to have waived the notices 
under Section 4 and Section 7 of the said Act.
(viii) Insofar as the case of violation of the principles of 
natural justice is concerned, the test laid down by the Apex Court is as 
regards the “prejudice” caused to the party.   The Respondents had to 
prove the prejudice caused to them on account of non issuance of the 
notices.  In support of the said contention, the learned Counsel placed 
reliance on the Judgment of the Apex Court in the case of   Aligarh 
13
Muslim University and Ors. vs. Mansoor Ali Khan ,  the Judgment of the 
Apex Court in the case of   Haryana Financial Corporation and Anr. vs. 
14
Kailash Chandra Ahuja  
(ix) That   the   tenancy   of   the   MFDC   has   been   validly 
terminated as no reasons are required to be given for termination of the 
tenancy under Section 106 of the Transfer of Property Act.  Reliance is 
rd 
placed on the order passed by a Division Bench of this Court dated 23
January,   2002   in   the   case   of   Maharashtra   Small   Scale   Industries 
15
Development Corporation Ltd. vs. Bombay Port Trust and Ors. .
(x) That the learned Counsel lastly contended that in the 
facts and circumstances of the case, wherein the Estate Officer has 
13 (2000) 7 SCC 529
14 (2008) 9 SCC 31
15 WP/6216/2001
Page  45  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
passed an elaborate order which has been confirmed by the Appellate 
Court, this Court may not exercise its Writ Jurisdiction under Article 
227 of the Constitution of India.
CONSIDERATION:
22) Having   heard   the   learned   Counsel   appearing   for   the 
parties, I have considered the rival contentions.
Since the proceedings are founded on the three grounds, on 
which the notice for termination was given in the year 1995, followed 
by the fresh notice issued in the year 1998, it would be relevant to refer 
to the clauses of the lease deed, attention to which was drawn by the 
learned Counsel Shri. Makhija appearing for the BPT.  The said relevant 
clauses are as follows:
“ …...........
(17) The   said   Lessee     shall   during   this   demise   give 
notice within one calendar month after execution thereof of 
any instrument of mortgage by the Lessee of the said premises 
or   any   part   thereof   whether   by   way   of   under­lease   or 
assignment AND shall not otherwise underlet sublet or assign 
the said premises or any part thereof without the consent in 
writing   of   the   Trustees   first   obtained   to   such   underletting 
subletting or assignment and every instrument of mortgage or 
assignment as aforesaid shall within one calendar month after 
the date of registration thereof by the Registrar of Assurances 
be left at the office of the Trustees in order that the same may 
be registered in their books AND   in case the Trustees shall 
deem   it   necessary   or   advisable   to   take   legal   advise   as   to 
whether such instrument should be registered then the Lessee 
shall forthwith on demand pay the Trustees all costs which 
they may incur in or about obtaining such advice as aforesaid 
PROVIDED ALWAYS that the registration of any instrument of 
mortgage as aforesaid shall not be construed as implying the 
Page  46  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
consent  or   approval  of  the  Trustees to   anything  contained 
therein.
(18) At the expiration or sooner determination of the 
said   term   quietly   to   deliver   up   to   the   Trustees   the   said 
godowns with the interior thereof and all fixtures and fittings 
appurtenant   thereto   in   good   and   tenantable   repair   and 
condition.
….................
(7) THE FOLLOWING ARE AGREED AND DECLARED 
TO BE CONDITIONS OF THE GRANT AND ENJOYMENT OF 
THIS LEASE:­
(1) This lease is granted upon the condition that 
the Lessee shall duly observe and perform all the covenants 
and agreements herein contained and on the part of the Lessee 
to be observed and performed and that if and whenever there 
shall be a breach of this condition so that any part of the rent 
hereby reserved shall be in arrears for the space of thirty days 
(whether   the   same   shall   have   been   legally   or   formally 
demanded or not) or if and whenever there shall be a breach 
of  this condition  by the  Lessee  so  far as  it  relates  to  the 
observance and performance of the covenants and agreements 
by the Lessee herein contained whether as regards the said 
premises or otherwise (other than the covenant for payment of 
rent) or if the said premises shall become liable to be alienated 
by   any   operation   of   law   except   with   the   consent   of   the 
Trustees may ….. upon the said premises or any part ….. in 
the name of the whole and immediately thereupon this Lease 
and   all   rights   of   the   Lessee   hereunder   shall   absolutely 
determine  PROVIDED NEVERTHELESS that such re­entry or 
determination shall not discharge the Lessee from liability for 
any arrears of rent due or accruing due at the time of such re­
entry or for or on account of any previous breach of any of the 
covenants herein contained.                     (emphasis supplied)
…...........”
23) It is in the context of the said clauses that the averments in 
the pleadings of the parties, especially those of the MFDC and the 
Respondent Nos. 5 to 16  especially of the Sonia Fisheries would have to 
be taken into consideration.   The said averments have already been 
adverted   to   herein   above.     The   said   averments   therefore   ex­facie 
Page  47  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
disclose that the MFDC has in terms accepted the fact that it has handed 
over possession to the MRMSS in the year 1976 albeit in view of the 
order passed by the State Government directing it to do so.  It is also an 
admitted fact that the possession has been returned to the MFDC in the 
year 1985.  The MFDC has also, in its pleadings, though not directly, but 
can be said to have, accepted the fact that certain alterations have been 
carried out in the premises, which were leased out to it.  The same is 
sought to be justified on the ground that the same were required for 
business exigencies.  The fact that it was in arrears of rent has also been 
accepted by the MFDC, as there is a statement in its Written Statement 
that it is in dire financial straits and that it has taken up the matter with 
the State Government and once the State Government makes the funds 
available, then it would make the payment of the arrears of rent and 
therefore, has sought the indulgence of the BPT.
Insofar as the said Sonia  Fisheries is  concerned,  as indicated 
above, it is pleaded that it is in occupation of some galas since the year 
1977 and has also contended that the case of the BPT for eviction of the 
Respondents   on   the   ground   of   subletting   is   barred   by   limitation. 
Implicit in the said statement is acceptance of the fact that it is in 
possession   of   the   galas   in   the   premises   in   question   without   the 
permission or authority of the BPT.  The fact that the said Respondent 
Nos.   5   to   16   were   in   occupation   of   the   galas/cabins   is   therefore 
Page  48  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
accepted.     Hence,   even   the   pleadings   taken   independently   ex­facie 
disclose that the terms of the lease were breached and violated by the 
MFDC.
24) As  indicated above,  the  parties  led  evidence  before  the 
Estate Officer, and the Respondent Nos. 5 to 16, as the record discloses, 
were   given   an   opportunity   to   put   forward   their   case   as   also   the 
opportunity to cross­examine the witnesses of the BPT.   The Estate 
Officer adverted to the statements which are appearing in the evidence, 
however,   it   is   not   necessary   for   this   Court   to   advert   to   the   said 
statements.  Suffice it to state that it is on the basis of the material on 
record that the Estate Officer has recorded findings on the issues and 
especially the core issues which I have adverted to in the earlier part of 
this order.  The said findings of the Estate Officer as regards the said 
core issues were encompassed within the issue No. 1, which was framed 
by the Appellate Court and the Appellate Court, as can be seen, has 
recorded   an   affirmative   finding   insofar   as   the   said   issue   No.   1   is 
concerned.     In   so   recording   the   finding,   the   Appellate   Court   has 
considered the case of the BPT as also the case of the Respondents i.e. 
MFDC and the Respondent Nos. 5 to 16 and has thereafter confirmed 
the finding of the Estate Officer.  The findings which can be said to be 
findings of fact recorded by the Estate Officer are therefore confirmed 
Page  49  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
by   the   Appellate   Court.     Though   it   is   well   settled   that   before   the 
Appellate Court the entire matter is open for consideration, but one will 
have to bear in mind that the instant proceedings are the proceedings 
under the Public Premises (eviction of unauthorised occupants) Act, 
1971, adopted for eviction of unauthorised occupants.   In the said 
context therefore the order passed by the Appellate Court, confirming 
the findings of the Estate Officer, cannot be said to be suffering from 
any illegality or infirmity.   The view taken by the Appellate Court as 
regards the eviction of the Respondents cannot be said to be a view 
which could not have been taken in the facts and circumstances of the 
case.  It therefore cannot be said that the BPT has acted unreasonably or 
unfairly in the matter of seeking the eviction of the Respondents or that 
with a view to profiteer that the BPT is seeking their eviction.   This is 
insofar as the aspect of the eviction of the MFDC and the Respondent 
Nos.   5   to   16   i.e.   the   Petitioners   herein   in   the   above   Petitions   is 
concerned.
25)  Since the impugned orders are sought to be assailed on the 
ground that the  notices under Section 4 and Section 7 of the said Act 
were not issued to the Respondent Nos. 5 to 8 and the notice under 
Section 7 to the Respondent Nos.9 to 16, and thereby the principles of 
natural justice have been violated as also the proceedings having been 
Page  50  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
vitiated on the said ground, it would be necessary to address the said 
grievance.
As indicated above, it is an undisputed position in view of 
the Respondents' own statement that they have come in possession of 
the premises in the year 1977.  At least that is the case of the said Sonia 
Fisheries, which has been pleaded by it in the initial application for 
impleadment filed by it.  The Estate Officer has recorded a finding that 
since there is no privity of contract between the BPT and the said 
Respondent Nos. 5 to 8, there was no necessity to issue them a notice of 
termination of tenancy as contemplated by Section 106 of the Transfer 
of Property Act   the said contention was reiterated on behalf of the 
Respondent Nos. 5 to 16.  The Estate Officer has also recorded a finding 
that the said Respondent Nos. 5 to 16 are in unauthorised occupation, 
as they have no permission or authority from the BPT to come in 
possession and therefore there was no necessity to issue them the notice 
under Section 106 of the Transfer of Property Act.
26) Insofar   as   the   issuance   of   notice   under   Section   4   and 
Section 7 of the said Act is concerned, a reference is required to be 
made to the averments of the Sonia Fisheries in its Written Statement. 
In paragraph 11 of the said Written Statement, it has been averred by 
the said Sonia Fisheries that a notice under Section 80 of the Civil 
Procedure Code was not issued to the Respondent Nos. 1 to 4 i.e. the 
Page  51  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
governmental authorities, and towards the end of the paragraph, it has 
been mentioned that no notice has also been issued to it.   The said 
Sonia Fisheries has therefore not explicitly mentioned that the notices 
under Section 4 and Section 7 of the said Act have not been issued to it 
and if the earlier part of the said paragraph is read along with the later 
part of the said paragraph, the meaning that could be attached to the 
word 'notice', which is appearing in the latter part, would be that a 
notice prior to the filing of the Eviction Petitions before the Estate 
Officer and therefore cannot be referable to the notices to be issued 
under Section 4 and Section 7 of the said Act.  Be that as it may, it is an 
undisputed  position  that   it   is   on  the   individual   applications   of  the 
Respondent   Nos.   5   to   8   that   they   were   impleaded   in   the   eviction 
proceedings i.e. Petition Nos. 49 of 1999 and 50 of 1999.   The said 
Respondents have filed their detailed Written Statements, wherein, the 
averments made in their applications for impleadment were replicated. 
The said Respondents have also cross­examined the witnesses of the 
BPT and have also led evidence in the eviction proceedings.  The record 
does not disclose that any grievance was made as regards the fact that 
no notices under Section 4 and Section 7 have been issued on the said 
Respondent Nos. 5 to 8 (insofar as the Respondent Nos. 9 to 16 are 
concerned, notice under Section 4 was issued to them after they were 
impleaded at the behest of the BPT).  The Appellate Court, as indicated 
Page  52  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
above, has recorded a finding that the said Respondent Nos. 5 to 8 have 
participated in the proceedings without making any grievance that the 
notices   under   Section   4   and   Section   7   have   not   been   issued   and 
therefore there is no substance in their said grievance.
27) Now,   coming   to   the   Judgments   cited   by   the   learned 
Counsel appearing for the Petitioners Shri. Asher, in the matter of  Mine 
Manager Manganese Ore (India) Ltd. and Anr . (supra), a learned Single 
Judge of this Court held that issuance of a proper notice to show cause 
to the occupant is mandatory requirement of statute.   The learned 
Single Judge, in the said case found that the show cause notice was 
fundamentally flawed and therefore set aside the eviction proceedings.
Insofar as the  Judgment in   M/s. Wire­Netting Stores and Anr.
(supra),   the   Apex   Court   held   that   only   after   the   procedure   under 
Section 4 is followed that the eviction of the unauthorised occupants 
under Section 5 can take place.  In the said case, the Apex Court found 
that the Estate Officer did not follow the procedure under Section 4 nor 
did he give notice which would comply with its terms and that is the 
possible reason why the notice has not been produced before it for 
perusal.   In the case of Minoo Framroze   Balsara vs. Union of India 
(supra), the Apex Court has held that Sections 4 and 5 of the said Act 
have   to   be   read   together   and   harmoniously.     The   same   has   been 
Page  53  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
reiterated by the Apex Court in the case of  New India Assurance Co. Ltd. 
(supra), where the Apex Court once again held that Sections 4 and 5 
have to be read together.
Insofar as aspect of waiver is concerned, in the case of   Motilal 
Padampat Sugar Mills ( supra), the Apex Court held that waiver is a 
question of fact and must be properly pleaded and it must be shown to 
be a intentional act with knowledge.  The Apex Court held that waiver 
means abandonment of a right and it may be either express or implied 
from conduct.   Hence the Apex Court held that waiver can also be 
gathered from the conduct of the parties.
In the case of  State Bank of Patiala ( supra), the Apex Court held 
that in the case of a procedural provision which is of a mandatory 
character, it has to be ascertained whether the provision is conceived in 
the interest of the person proceeded against or in public interest.  If it is 
found to be the former, then it must be seen whether the delinquent 
officer has waived the said requirements either expressly or by his 
conduct.
In the case of  Rajendra Singh  (supra), the Apex Court reiterated 
that in the case of directory provision, substantial compliance would be 
enough unless it has resulted in loss or prejudice to the party.  Insofar as 
a mandatory provision is concerned, if it is conceived in the interest of 
public, cannot be waived.  If it is conceived not in the interest of public, 
Page  54  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
the question of waiver may arise, subject of­course to the pleadings of 
the parties.   In the   Kalu Ram's   case   (supra), the same concerned the 
recovery of damages, the Apex Court held that if the recovery of any 
amount is barred by the law of limitation, then it is held that the Estate 
Officer cannot still insist that the said amount is payable.
28) Now coming to the Judgments cited by Shri. Makhija, the 
learned Counsel appearing for the BPT are concerned, in the Judgment 
in Writ Petition No. 6216 of 2001, the Division Bench of this Court held 
that no reasons are required to be given for termination of tenancy 
under Section 106 of the Transfer of Property Act.
The next Judgment is the Judgment of the Apex Court in the case 
of  Aligarh Muslim University and Ors. (supra).  In the said case, it was 
held   by   the   Apex   Court   that   Rule   5(8)(i)   of   the   Aligarh   Muslim 
University Revised Leave Rules applied to an employee who absents 
himself from duty without having previously obtained leave or where he 
has failed to return to his duties on the expiry of leave without having 
previously obtained further leave.   Then, Rule 5(8)(i) refers to the 
manner in which the employee is to be given an opportunity.   If the 
appointing authority regards the explanation as not satisfactory, the 
employee concerned shall be deemed to have vacated his post, without 
notice, from the date of absence without leave.  The Apex Court further 
Page  55  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
held that the said Rule 5(8)(i) applies to absence for a period less than 
five years.  In the said case Mansoor Ali Khan obtained two years extra 
ordinary leave to join a job in a foreign country. He had sought leave for 
further  two  years but   was granted extension  of  one year  and  was 
warned that no further extension would be granted and that in case of 
overstaying, he would be deemed to have vacated the office.   The 
Respondent Mansoor Ali Khan, inspite of the warning, took up a fresh 
two years job in a foreign country, it is on account of omission to join 
after the expiry of one year of leave, the University passed an order 
deeming him to have vacated his office.  The Apex Court, in the facts of 
the said case, held in the said circumstances that issuance of notice to 
him would not have made any difference, as on admitted facts, only one 
view was possible.   The Apex Court further held that the absence of 
notice caused no prejudice to him and the termination was therefore 
not vitiated.
In the case of   Haryana Financial Corporation and Anr. (supra), 
which was also relied upon by Shri. Makhija, the Apex Court reiterated 
that prejudice is required to be proved to bring home the charge of 
violation of principles of natural justice.  The Apex Court observed that 
the real test is “prejudice” and even in those cases where procedural 
requirements have not been complied with, the action has not been held 
Page  56  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
ipso   facto   illegal   unless   it   is   shown   that   non­observance   had 
prejudicially affected the applicant.   In the said case, the Apex Court 
held that the delinquent had to prove that the non supply of the inquiry 
officer's report has caused prejudice to him and the order could not be 
set aside merely on the ground that the hearing was not offered before 
taking of decision by the authority.   Since in the said case, the High 
Court has not recorded a finding that prejudice had or had not resulted 
to the delinquent employee, the Apex Court therefore held that the 
ends of justice would be met with if it remits the matter to the High 
Court to decide the said question.
29) It is in the backdrop of the legal position that emerges from 
a reading of the Judgments (supra) that the instant case would have to 
be considered.
As indicated above, the fact that Respondent Nos. 5 to 16 have 
fully   participated   in   the   proceedings   cannot   be   lost   sight   of.     The 
Respondents were also aware of what they were litigating at, namely 
that they were participating in the proceedings filed for eviction under 
the said Act.    Hence,  merely  because  notices under Section 4  and 
Section 7 of the said Act were not issued to the Respondent Nos.5 to 8, 
it cannot not be said that the said Respondents have been prejudiced in 
any manner.  It is well settled that the principles of natural justice are 
Page  57  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
not rigid or immutable and hence they cannot be put in a straight jacket 
formula and have to yield to and change with the fact situation which 
arises in a particular case.  If there is no prejudice to the party, an action 
cannot be set aside merely on a technicality.  The Respondents in terms 
of the law laid down by the Apex Court were obliged to prove the 
prejudice that has been caused to them on account of the notice under 
Section 4 not being issued to them.  Hence, insofar as issuance of notice 
under Section 4 is concerned, in my view, the Judgments (supra) cited 
by Shri. Ashar have no application in the facts of the present case.  In 
my view, the finding recorded by the Appellate Court that in the facts 
and circumstances of the present case, no prejudice is caused to the 
Respondent Nos. 5 to 8 cannot be taken exception to.  Hence, insofar as 
the said aspect is concerned, the order passed by the Appellate Court 
cannot be faulted with.
Insofar   as   the   aspect   of   waiver   is   concerned,   there   was   no 
occasion for the BPT to plead waiver on the part of the Respondent Nos. 
5 to 8 as the said Respondents themselves did not specifically plead that 
on account of non issuance of notice under Section 4, any prejudice is 
caused to them.  As indicated above, the only mention of notice being 
not issued to them is in paragraph 11 of the Written Statement of Sonia 
Fisheries, which notice as indicated hereinabove is not referable to the 
Page  58  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
notice under Section 4 of the said Act.  Hence, the Estate Officer taking 
into consideration the conduct of the said Respondent Nos. 5 to 8, held 
that   they   have   waived   the   said   notice,   a   finding   which   has   been 
confirmed by the Appellate Court.
  Taking an over all view of the matter, the orders passed by the 
Estate Officer as well as the Appellate Court cannot be said to be 
suffering from any illegality or infirmity for this Court to interdict in its 
Writ Jurisdiction under Articles 226 and 227 of the Constitution of 
India.
30) Since   on  the   aspect   of   the  calculation  of  damages,  the 
matter is remitted back to the Estate Officer, hence, insofar as the 
contention urged on behalf of the Respondent Nos. 5 to 16 as regards 
the   claim   for   damages   is   concerned,   it   would   be   open   for   the 
Respondent Nos. 5 to 16 to urge their contentions before the Estate 
Officer as regards the claim of damages made by the BPT and it is for 
the Estate Officer to consider the said contentions and record findings 
thereon.  It is before the Estate officer that the Petitioners could cite the 
relevant Judgments including the Judgment in  Kalu Ram's  case (supra) 
This Court does not express any opinion as regards the said aspect, 
including the issue of limitation insofar as the recovery of damages is 
concerned.  In that view of the matter, no case for exercise of the Writ 
Page  59  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::

     WP.3181.2014+16.Judgment.doc
Jurisdiction of this Court under Articles 226 and 227 of the Constitution 
of India is made out.   The Writ Petitions are accordingly dismissed. 
Rule discharged with parties to bear their respective costs.
31) At   this   stage,   the   learned   Counsel   appearing   for   the 
Petitioners   i.e.   the   original   Respondent   Nos.   3   to   16   pray   for 
continuation of the ad­interim relief which is operating in the above 
Petitions to enable the Respondents to approach the Apex Court, if so 
advised.  In the facts and circumstances of the case, the said ad­interim 
relief is continued for a period of 12 weeks from date.
(R. M. SAVANT, J.)     
Page  60  of  60
J.V.Salunke,PA
::: Downloaded on - 01/04/2024 15:32:40 :::