INFINITY INFOTECH PARKS LIMITED vs. SHIVA JUTE MILLS PRIVATE LIMITED THROUGH CHIEF EXECUTIVE (AUTHORISED SIGNATORY)

REPORTABLE

SPECIAL LEAVE PETITION (CIVIL) NO. 21341 OF 2019

VERSUS

O R D E R Deepak Gupta, J. This petition is directed against the order passed by the High Court of Calcutta dated 31.07.2019 in C.O. No.541 of 2019 whereby it allowed the petition of the respondent no. 1 herein and directed the petitioner herein to restore the electricity of the property occupied by the respondent no.1 herein.   2. The grievance of the petitioner is that the respondent no. 1 th who   is   occupying   the   16   floor   of   the   building   in   question comprising about 29,445 sq. ft., has not paid a single rupee on 1 account of lease rent, maintenance charges, electricity charges and other charges and, therefore, the order directing restoration of electricity without requiring the tenant­sub lessee to pay the requisite charges is totally without jurisdiction.   3. We are only referring to the facts which are necessary for decision of this case and our discussion is restricted to passing an equitable order.  The facts, shorn of unnecessary details, are that the petitioner­ Infinity Infotech Parks Limited is a lessee in the building known as INFINITY BENCHMARK, Bidhannagar, in th the District of North 24­Parganas, Kolkata.  The 16  floor of the th said building was divided into 3 offices.   The entire 16   floor along with 5 car parking spaces was sub­leased by the petitioner in favour of the respondent no. 2­ M/s. Pearl Studios Pvt. Ltd., which   in   turn   sub­leased   the   entire   premises   in   favour   of respondent   no.   1   vide   lease   deed   dated   01.02.2012   and   the admitted   case   of   the   parties   is   that   from   01.02.2012,   the respondent no. 1 is in occupation of the property.  The claim of the petitioner is that it is entitled to Rs.7,29,240/­ on account of lease rent up to   02.12.2019.   2 4. At the outset, we may note that certain disputes between petitioner   and   respondent   no.   2   are   the   subject   matter   of arbitration proceedings and, therefore, we are not commenting on the   merits   of   the   same   and   are   confining   ourselves   to   the admitted fact that respondent no. 1 is in possession of the entire premises from 01.02.2012.  We may also note that an objection was raised that the sub­lease in favour of respondent no. 1 is unregistered and insufficiently stamped and, therefore, should be impounded.   We feel that this is a matter for the trial court to decide and we have looked into the lease deed only to strike out a balance between the parties and anything said in this order is without prejudice to the rights of the parties with regard to the admissibility of the lease deed in evidence. We make it clear that we   have   passed   this   order   at   the   interim   stage   and   any observations made herein are only for passing this interim order and shall not be taken into consideration while deciding the main proceedings which must be decided on the basis of the evidence led before the trial court or the arbitral tribunal. 3 5. The   petitioner   claims   Rs.7,29,240/­   as   lease   rent   from 01.02.2012   to   02.12.2019   which   amount   is   not   seriously disputed by the respondent no. 1.   6. The petitioner has also claimed a sum of Rs.15 per sq. ft. per month as maintenance charges inclusive of taxes for the 3 office areas measuring 29,445 sq. ft.  Reference has been made to clause 5 and 7 of the lease deed, which are reproduced as under: “V. To bear and pay proportionate share of all kinds of expenses for all periodical repairs for common areas of the said building, Air conditioning, additions, alterations, treatment,   polishing,   maintaining,   rebuilding   and cleaning,   painting,   entrances,   common   landings corridors, staircases, sewers, drains pipes, electric lines and   installation,   insurance   and   other   conveniences including annual maintenance charges in respect thereof as may be incurred by the Sub­Lessor, from time to time and such proportionate share together with service tax shall be calculated and apportioned by the Sub­Lessor conclusively and the same shall be binding on the Sub­ Lessee.    xxx         xxx xxx VII.   It   is   made   clear   that   the   said   service   and maintenance   together   with   air­conditioning   charges   as envisaged herein to be provided by the Sub­Lessor to the Sub­Lessee and such charges for the same shall be based upon all kinds of actual proportionate costs, charges and expenses of whatsoever nature plus 20% (twenty percent) management fee to be levied thereon and service tax as may be applicable shall be paid by the Sub­Lessee to the Sub­Lessor during the subsistence of this Sub­Lease and such proportionate share together with service tax shall be   calculated   and   apportioned   by   the   Sub­Lessor conclusively and the same shall be binding on the Sub­ 4 Lessee, provided further it is made clear that the Sub­ Lessee shall pay aforesaid charges for common services and maintenance as enumerated in the Fifth Schedule as stated   hereunder   and   air­conditioning   charges   to   be provided in the said sub­demised space at the fixed rate of Rs.15/­ per Sq.ft. for a period of one year from the date of   commencement   hereof   and   Sub­Lessor   shall   give rebate at the rate of Rs. 7/­ per Sq.ft. out of the said charges of Rs.15/­ per Sq.ft. for the initial period of two months from the date of commencement and thereafter th with effect from 15  November, 2009 until the completion of   one   year   the   Sub­Lessee   shall   pay   at   the   rate   of Rs.15/­ per Sq.ft. per month as stated hereinabove.” 7. The case of the petitioner is that the respondent no.1 has not paid a single rupee as maintenance charges and as per the terms of the lease deed, Rs.15/­ per sq. ft. was to be paid except for   the   months   of   August   and   September,   2009   for   which   a rebate of Rs.7 per sq. ft. was to be given, meaning thereby that for these two months only Rs.8/­ per sq. ft. was to be charged. On the other hand, on behalf of the respondent no. 1 it is claimed that no air­conditioning is being provided to the premises in its possession and, therefore, the rate of Rs.15/­ per sq. ft. is not payable.     Relying   upon   clause   7   quoted   hereinabove,   it   is contended that the amount of Rs.15/­ per sq. ft. was payable only for the first year from commencement of the sub­lease and, thereafter,   it   was   to   be   paid   on   actual   basis   plus   20%   as management fees to be levied thereupon and service tax as may 5 be applicable.  It is submitted on behalf of the respondent no. 1 that the management never raised invoices on the basis of the actual expenses incurred by it and, therefore, this amount was not paid. 8. We have considered the rival contentions of the parties and we make it clear that we are not deciding this plea on merits. However,   we   have   no   doubt   in   our   mind   that   the   sub­lessee cannot claim that no amount is payable by it.  It has not paid a single rupee to the petitioner despite occupying the premises for more than 7 years.   We cannot appreciate this conduct of the sub­lessee.  In a multi­storeyed building of this nature there has to   be   provision   for   security   guards,   cleaning   services,   lift operators, parking attendants, etc. When the parties had agreed that Rs.15/­ per sq. ft. per month would be paid in the first year, we can presume that the sub­lessee must have satisfied itself that these are the approximate expenses to be incurred by the petitioner for maintenance of the building.  Since air­conditioning has   admittedly   not   been   provided   by   the   petitioner,   for   the purpose   of   this   order,   we   deem   it   fit   and   proper   to   fix   the maintenance   charges   at   50%   of   the   regular   rate   by   giving   a 6 discount of  50% for  not providing  the  air­conditioning,  which comes to Rs.7.50 per sq. ft.   The maintenance charges payable @7.50 per sq. ft. for 29,445 sq. ft. works out to Rs.2,20,837.50 per month which are rounded of to 2,20,000/­ per month. 9. Coming   to   the   second   claim   of   electricity   charges,   the petitioner has claimed minimum demand charges at Rs. 384 per KVA   per   month   plus   electricity   duty,   transmission   and distribution losses from the electricity bills placed on record by both the sides.  It is not disputed that the entire building has a sanctioned load of 1445 KVA.  The sanctioned load in respect of th the premises on the 16   floor works out to 266.43 KVA.   The contention of the respondent no.1 is that it has hardly used the premises and is only liable to pay the actual charges for the electricity consumed by it.   It is also contended that since the petitioner has not raised invoices or produced the bills of actual th consumption of the 16   floor, the respondent no.1 is not liable make such payment.     We find that the respondent no.1 has placed on record bills of the year 2011 raised by the petitioner in respect of the same premises to the account of Pearl Studios Pvt. Ltd.­respondent   no.   2   and   these   bills   are   for   a   sum   of 7 Rs.76,571/­   +   Rs.59,706/­   +   Rs.3,96,855/­   i.e.   total Rs.5,33,132/­,     for   a   period   of   approximately   one   month. Electricity tariff has not come down and the contention of the respondent no.1 that it is only liable to pay electricity charges at the rate of Rs. 10,000/­, cannot be accepted.   The area in its possession   is   almost   30,000   sq.   ft.     Even   if   there   is   no   air­ conditioning, the sanctioned load is 266.43 KVA.   According to the bill of 04.11.2019, the demand charges are Rs. 384 per KVA per month.  Therefore, at present the minimum demand charges for 266.43 KVA works out to Rs.1,02,309.12.  In any event, the respondent   no.1   cannot   escape   its   liability   has   to   pay   the minimum demand charges.  It is contended that earlier demand charges were at a lower rate of Rs. 317 per KVA but we are sure that there may have been some months where the respondent no.1 may have utilised more than the minimum demand and it is liable to pay minimum charges which for the purpose of this order are ascertained at Rs.1,00,000/­ per month.  In addition to the minimum demand charges, some fixed charges are payable to the West Bengal State Electricity Distribution Company Ltd. in addition   to   the   energy   consumed   charges.     Keeping   all   these factors into consideration we feel that as an interim measure the 8 respondent no.1 shall pay at least Rs.1,10,000/­ per month on this account.  10. It was also urged on behalf of the respondent no.1 that there   were   some   periods   during   which   the   electricity   was disconnected and, therefore, it should not be asked to pay any charges for the said period.   We are not in agreement with the said submission.  The respondent no.1 did not pay a single rupee either on account of lease rent, maintenance charges, electricity charges or other charges and in such event, the petitioner had no option but to disconnect the electricity.  We are, therefore, of the view that the High Court clearly misdirected itself in directing restoration of the electricity without ensuring payment of some amount to the petitioner.  11. As   far   as   the   claim   of   the   petitioner   for   other   charges including water charges are concerned, we are not passing any order   at   this   stage.     We   are   also   not   passing   any   order   for payment   of   interest   at   this   stage.     These   can   be   finally determined by the Court which decides the matter.   Therefore, the liability only on account of minimum electricity charges of 9 Rs.1,10,000/­ per month from 01.02.2012 till 31.01.2020 works out to Rs.1,05,60,000/­. 12. In view of the aforesaid discussion we set aside the order of the Calcutta High Court and direct as under: I. We are of the view that respondent no. 1 must pay the following amounts for the restoration of electricity:­ i)   Lease   Rent   of   Rs.7,29,240   (for   the   period   from 01.02.2012 to 02.12.2019). ii)   Maintenance   charges   of   Rs.2,11,20,000   (@ Rs.2,20,000   per   month   from   01.02.2012   to 31.01.2020). iii) Electricity charges of Rs.1,05,60,000 (@ Rs.1,10,000 per month from 01.02.2012 to 31.01.2020). II. Out of the total of Rs. 3,24,09,240 payable by respondent no.1, we direct it to pay Rs.1,00,00,000 within one month from today. Respondent no.1 shall pay the rest of the amount in three  equal  instalments   of  Rs.74,69,746,  Rs.74,69,747, and Rs. Rs.74,69,747 to be paid on 15.03.2020, 15.04.2020 and 15.05.2020 respectively.  10 III.   In   case   the   respondent   no.1   pays   the   amount   of Rs.1,00,00,000/­ to the petitioner then within 3 days of this payment, the petitioner shall restore the electricity.   IV.   With   respect   to   the   lease   rent,   electricity   charges, maintenance charges and other charges, the petitioner shall th raise a bill on or before 10   day of each month.   The first th such bill shall be raised on 10  March, 2020 and the amount th shall be paid by respondent no.1 latest by 20  March, 2020. Even   in   case   of   any   dispute,   it   shall   deposit   a   sum   of Rs.3,50,000/­ every month without prejudice to the rights of the   parties.     The   dispute   with   regard   to   the   remaining amount can be decided in accordance with law.  V.   The   respondent   no.1   through   its   Chief   Executive (Authorised Signatory) shall file an affidavit undertaking to comply   with   the   aforesaid   direction   within   2   weeks   from today. VI. If any of these conditions are violated, the petitioner shall be entitled to disconnect the electricity.  11 13. The petition is disposed of in the aforesaid terms.  Pending application(s), if any, stand(s) disposed of.

12