YUVRAJ @ MUNNA PRAHLAD JAGDALE . vs. JANARDAN SUBAJIRAO WIDE (DEAD)

1 REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION CIVIL APPEAL NOS. 2855­2856 OF 2011 Yuvraj @ Munna Pralhad Jagdale & Ors.     ...Appellants Versus Janardan Subajirao Wide        ...Respondent WITH I.A Nos. 89837­89838 of 2021 & I.A Nos. 38142­38143 of 2023 J U D G M E N T SANJAY KUMAR, J. 1. These   civil   appeals   arise   out   of   the   judgment   dated 03.12.2008 of   the  Bombay  High  Court,  allowing  Writ  Petition No. 1067 of 1992, and its later judgment dated 09.09.2009, dismissing Signature Not Verified Digitally signed by ARJUN BISHT Date: 2023.03.21 16:28:26 IST Reason: Review Petition No. 75 of 2009 in W.P No. 1067 of 1992, respectively. In turn, W.P No. 1067 of 1992 filed by Janardhan Subajirao Wide, the 2 respondent herein, arose out of the judgment dated 21.12.1991 of the th learned 13  Additional District Judge, Pune, in Civil Appeal No. 1030 of 1987, confirming the judgment dated 30.09.1987 of the learned II Additional S.C. Judge, Pune, in C.S. No. 386 of 1985. 2. C.S. No. 386 of 1985 was filed by late Ramachandra Maruti Jagadale, plaintiff No.2, and his wife, late Sou. Rangubai Jagadale, plaintiff No.1, the predecessors­in­title of the appellants herein, for recovery of possession of the leased premises bearing C.T.S No. 1873 at Bhamburda, Pune, from the tenant, Janardhan Subajirao Wide. By judgment   dated   30.09.1987,   the   Trial   Court   decreed   their   suit, holding them entitled to claim eviction of the tenant under Section 13(1)(e)   of   the   Bombay   Rents,   Hotel   and   Lodging   House   Rates (Control) Act, 1947 (for brevity, ‘the Act of 1947’). Two months’ time was granted to the tenant to vacate the premises. This judgment of th the Trial Court was confirmed in appeal by the learned 13  Additional District Judge, Pune, vide judgment dated 21.12.1991. 3. It   is   against   these   judgments   that   the   tenant,   viz.,   the respondent herein, filed W.P. No. 1067 of 1992 before the Bombay High Court. By its judgment dated 03.12.2008, the High Court opined that a case of sub­tenancy was not made out, warranting eviction of 3 the   tenant   on   that   ground,   and   quashed   the   decree   of   eviction/ possession. In consequence, C.S. No. 386 of 1985 was dismissed. Aggrieved thereby, the legal representatives of the deceased plaintiffs, who were on record in the writ petition, filed Review Petition No. 75 of 2009. However, by its judgment dated 09.09.2009, the High Court reiterated its finding that the tenant had never parted with possession of   the   leased   premises   and   had   never   left   the   premises,   being   a partner. Holding so, the High Court concluded that there was no error on the face of the record and dismissed the review petition. Presently, these two judgments are under appeal. 4. While so, the tenant, Janardhan Subajirao Wide, the sole respondent in these appeals, expired on 16.02.2018. Thereupon, the appellants filed I.A. No. 89838 of 2021 seeking condonation of the delay of 1169 days in taking steps and I.A. No. 89837 of 2021 to set aside the abatement of the appeals and to permit substitution of the legal heirs of the deceased respondent. Notice having been ordered thereon, Mr. Sudhanshu S. Choudhari, learned counsel, who had earlier   appeared   for   the   deceased   respondent,   e­filed   his vakalatnama/appearance  on behalf  of  the  legal  representatives on 05.11.2022.  No counter was filed by him opposing the applications. Sufficient cause having been shown, delay in taking necessary steps 4 is   condoned;   abatement   of   the   appeals   is   set   aside;   and   legal representatives   of   the   deceased   sole   respondent   are   brought   on record. Registry shall make necessary changes in the cause titles in both the appeals before issuing certified copies of this judgment. 5. Heard Mr. Vinay Navare, learned senior counsel, appearing for   the   appellants;   and   Mr.   Sudhanshu   S.   Choudhari,   learned counsel, appearing for the respondents. 6. The   leased   premises,   consisting   of   two   blocks   with   an approximate area of 455 sq. ft., are situated on the ground floor on the eastern side of the cement­concrete building, bearing C.T.S No. 1873 at Bhamburda, Pune. These premises were let out to the tenant by the original landlord and landlady, the predecessors­in­title of the appellants, for the purpose of his hotel business under the name and style of Hotel Ambika. Civil Suit No. 386 of 1985 was filed by the landlord and landlady for eviction of the tenant on two grounds. Their claim was that the tenant carried out unauthorized construction of a toilet in the leased premises, thereby violating the mandate of Section 13(1)(b) of the Act of 1947. It was also their case that the tenant parted with the running of the hotel and possession of the leased premises   in   favour   of   one   Krishna   B   Shetty,   thereby   committing 5 breach of Section 13(1)(e) of the Act of 1947. These grounds are borne out by the plaint filed in the suit, which is sought to be placed on record, by way of I.A. No. 38142 of 2023, along with a photocopy of Section 15 of the Act of 1947. I.A. No. 38143 of 2023 was filed seeking exemption from filing an official translation of the plaint. The I.A.s are allowed.   The   documents   are   taken   on   record   and   exemption,   as prayed for, is granted. 7. The   tenant   filed   a   Written   Statement   denying   the   suit claims.   Thereupon,   the   Trial   Court   settled   three   issues   for consideration.   The   plaintiffs   examined   three   witnesses,   including plaintiff No. 2, while the defendant examined himself as DW1. 8. Plaintiff   No.   2,   speaking   as   PW1,   stated   that   the   suit premises was leased out to the tenant in the year 1975 for running his hotel business. He asserted that the tenant constructed a toilet in the leased premises in January, 1985, without obtaining his consent and 2­4 days later, he sold his rights in the hotel to Krishna B Shetty for a sum of  ₹ 2,00,000/­ and accepted  ₹ 50,000/­ as earnest money. He claimed that Krishna B Shetty was running the hotel in the leased premises thereafter for about eleven months. He further stated that in November, 1985, there was a dispute between the tenant and Krishna 6 B Shetty, which led to the sealing of the premises, and finally the key thereof   was   handed   over   by   the   Sub­Divisional   Magistrate   to   the tenant and, thereafter, Krishna B Shetty did not operate the hotel. 9. PW2, the Advocate­Commissioner, stated in her first report (Exh.8) that Krishna B Shetty was in occupation of the leased hotel premises   when   she   visited   the   same.   In   her   subsequent   report (Exh.23), she stated that she found no trace of a toilet constructed in the leased premises. 10. Krishna B Shetty was examined as PW3. He stated that he intended   to   purchase   the   hotel   from   the   tenant   and   had   taken possession in January, 1985. He stated that the price was settled at ₹ ₹ 2,00,000/­ and he paid  50,000/­ by way of earnest money at the time   of   execution   of   the   agreement.   He   asserted   that   the   tenant illegally evicted him from the hotel premises, constraining him to file a complaint and also a suit for specific performance. 11. The tenant examined himself as DW1. In his examination­ in­chief,   he   claimed   that   he   had   not   given   the   hotel   business   to Krishna B Shetty or anyone else and that Krishna B Shetty was not given possession of the leased premises at any time. However, during 7 his cross­examination, he admitted that he was carrying on hotel business in the leased premises with the name ‘Hotel Ambika' and in the year 1984, he thought of admitting a partner to run the hotel. As Krishna B Shetty was also in the same business, he stated that he had   talks   with   him   about   joining   the   business.   He   denied   that Krishna B Shetty was allowed by him to join as a partner in January, 1985.   He,   however,   admitted   his   signatures   in   the   partnership agreement executed in that regard (Exh.48) and conceded that his own Advocate had purchased the stamp paper and drafted the said   agreement. He denied that Krishna B Shetty performed Satyanarayan Pooja on 07.01.1985, after execution of the partnership agreement, but   admitted   that   the   Invitation   Card   (Exh.44)   issued   on   that occasion   bore   his   name.   He   also   admitted   his   signatures   in   the assignment   agreement   dated   15.01.1985   (Exh.49).   He   denied   that Krishna B Shetty was running the hotel as his own business in his individual capacity and that he forcibly dispossessed him in January,   1986. He admitted that proceedings were initiated under Section 145, Cr.P.C. but asserted that final orders were passed in his favour. 12. Upon consideration of the pleadings and evidence, the Trial Court answered the three issues framed by it as under: ­ 8

13. The Trial Court held against the plaintiffs in so far as the ground under Section 13(1)(b) of the Act of 1947 was concerned, as the Advocate Commissioner's second report (Exh.23) showed no trace of a toilet having been constructed in the leased premises. However, as regards the ground raised under Section 13(1)(e) of the Act of 1947, the finding was otherwise. The Trial Court took note of the admitted execution of the partnership agreement dated 01.01.1985 (Exh.48), whereby the tenant accepted Krishna B Shetty as a partner in   his   hotel   business.   Further,   the   Trial   Court   noted   that   the 9 Invitation Card (Exh.44) for the Satyanarayan Pooja, mentioned the name of Hotel Ambika, the name of the tenant and the name of the new partner, Krishna B Shetty. The Trial Court also noted that the tenant admitted his signatures in the assignment agreement dated 15.01.1985 (Exh.49), whereby he had assigned his hotel business in the leased premises to Krishna B Shetty for  ₹ 2,00,000/­ and accepted ₹ 50,000/­ as earnest money. It was accordingly held that Krishna B Shetty was taken as a partner in the business initially but, thereafter, the   business   was   sold   to   him   for   ₹ 2,00,000/­.   The   Trial   Court observed   that   the   original   lease   deed   dated   22.01.1975   (Exh.55) stated clearly in page 4 that the tenant would not assign the business and would not allow third persons to conduct the said business in any way nor would he transfer the said business in any way in favour of a third person. The Trial Court then adverted to Section 15(1) of the Act of 1947, which provides that, in the absence of a contract to the contrary, the tenant would not be entitled to sublet or transfer or give on licence the leased premises and also the   proviso   thereto, which allowed   the   Government,   by   way   of   a   notification   in   the   Official Gazette,  to permit in any area transfer of interest in premises held under leases or a class of leases to such extent as may be specified in   the notification. As the conditions of the  proviso  were not satisfied on 10 facts and in the light of the clear prohibition of assignment in the lease deed, the Trial Court decreed the suit. th 14. The learned 13   Additional District Judge, Pune, affirmed these findings of the Trial Court and dismissed Civil Appeal No. 1030 of   1987   filed   by   the   tenant. The   Bombay   High   Court,   however, reversed the findings of both the Courts below. While accepting that there was material to show that the tenant had assigned his business in favour of Krishna B Shetty, the High Court took recourse to the proviso   to  Section  15(1)  of  the   Act  of   1947   and   held   that   it  was permissible thereunder for a statutory tenant to transfer his tenancy rights even though the lease agreement prohibited such a transfer. Further, the High Court took note of the fact that Civil Suit No. 623 of   1986   filed   by   Krishna   B   Shetty   against   the   tenant   for   specific performance had been dismissed. According to the High Court, so long as the legal possession remained with the tenant, mere creation of a partnership agreement by the tenant for the purpose of jointly carrying on business in the leased premises would not amount to sub­letting.   Holding   so,   the   High   Court   set   aside   the   decree   of eviction/possession and   dismissed  the   suit.  By  its  later  judgment dated 09.09.2009, the High Court dismissed the Review Petition filed by the appellants herein, reiterating that the tenant had never parted 11 with or left the premises and, being a partner, he was also involved in the business. Observing that the dominant purpose of the agreement executed by the tenant was not to sub­let the premises, the High Court   opined   that   there   was   no   error   on   the   face   of   the   record warranting exercise of review jurisdiction. 15. At   this   stage,   we   may   note   that   neither   of   the   parties thought it appropriate to place on record all the documents that they considered   relevant.   The   original   lease   deed   dated   22.01.1975 (Exh.55), relied upon by Mr. Vinay Navare, learned senior counsel, is not available for scrutiny. Similarly, the judgment in Civil Suit No. 623 of 1986, filed against the tenant by Krishna B Shetty, relied upon by   the   High   Court   and   Mr.   Sudhanshu   S.   Choudhari,   learned counsel, was not produced prior to conclusion of the hearing of these appeals. However, the learned counsel deemed it fit to enclose a copy of the said judgment along with his Written Submissions, after this judgment was reserved. As the said document was not placed on record in keeping with due procedure and at the appropriate time, it is liable to be eschewed from consideration. More so, as the sole respondent entered appearance through counsel as long back as in January, 2011, and had ample opportunity to do the needful even if the said judgment did not form part of the record before the High 12 Court.   This   Court   is,   therefore,   constrained   to   adjudicate   on   the strength of the material available on record. 16. The   issue   for   consideration   is   whether   the   tenant committed breach of the lease condition with regard to assignment of his business in the leased premises, warranting his eviction under Section 13(1)(e) of the Act of 1947. Though the tenant denied the same, Mr. Vinay Navare, learned senior counsel, would assert that the admissions made by him during his deposition as DW1 speak volumes   to   the   contrary.   He   would   point   out   that   the   tenant categorically admitted execution of the partnership agreement dated 01.01.1985 (Exh.48) and the assignment agreement dated 15.01.1985 (Exh.49),   apart   from   conceding   that   the   Invitation   Card   (Exh.44), issued in connection with the Satyanarayan Pooja performed in the hotel, mentioned his name along with those of Hotel Ambika and Krishna B Shetty. 17. Countering   these   contentions,   Mr.   Sudhanshu   S. Choudhari,   learned   counsel,   would   argue   that   execution   of   a partnership deed by the tenant, whereby a third party was inducted into the business as a partner, is of no consequence. He would point out   that   the   partnership   agreement   dated   01.01.1985   (Exh.48) 13 mentioned that the business would be undertaken as a partnership with   the   tenant;   his   brother,   Laxman;   and   Krishna   B   Shetty,   as partners and that the relevant clause in the said document, marked as   Exh.51,   indicated   that   Krishna   B   Shetty   would   look   after   the business transactions. He would place reliance on  Parvinder Singh 1 Vs. Renu Gautam and others   and  Mahendra Saree Emporium (II) 2  in support of his contention that such a Vs. G.V. Srinivasa Murthy business   arrangement   would   not   amount   to   creation   of   an assignment or sub­tenancy. 18. In  Parvinder Singh  ( supra ), this Court observed that if the tenant   is   actively   associated   with   the   partnership   business   and retains the use and control over the tenanted premises with him, maybe along with partners, the tenant may not be said to have parted with possession, but if the user and control of the tenanted premises has been parted with and the deed of partnership has been drawn up as an indirect method of collecting consideration for creation of a sub­ tenancy   or   for   providing   a   cloak   to   conceal   a   transaction   not permitted by law, the Court is not estopped from tearing the veil of partnership and finding out the real nature of the transaction entered into between the tenant and the alleged sub­tenant. 1 (2004) 4 SCC 794 2 (2005) 1 SCC 481 14 19. This   Court   observed   in   Mahendra   Saree   Emporium ( supra ) that the transfer of a right to enjoy immovable property to the exclusion of all others during the term of the lease is the  sine qua non of a lease under Section 105 of the Transfer of Property Act, 1882, and a sub­lease would imply parting with, by the tenant, of the right to enjoy such property in favour of his sub­tenant. This Court further noted that the phraseology employed for inferring sub­letting is quite wide and would embrace within its scope sub­letting of the whole or part of the  premises as  also assignment or  transfer  in any other manner of the lessee's interest in the tenanted premises. On facts, however,   it   was   held   that   the   tenant   therein   had   not   created   a sub­tenancy merely by converting his sole proprietary business into a partnership   business  and   as  the   tenant   never   dissociated   himself from the business activity. 20. It would be apposite at this stage to peruse the relevant statutory provisions, viz., Section 13(1)(e) and Section 15(1) of the Act of 1947. They read as under: ­ ‘Section 13 (1) Notwithstanding anything contained in this Act, but subject to the provisions of Section 15, a landlord shall be  entitled to recover possession of any premises if the Court is satisfied­  (a)  ­ (d) …… 15   (e) that the tenant has, since the coming into operation of this Act unlaw­fully sub­let the whole or part of the premises or assigned or transferred in any other manner his interest therein; or (ee)……..’ ‘Section 15 (1) Notwithstanding anything contained in any law, but subject to any contract to the contrary, it shall not be lawful after the coming into operation of this Act for any tenant to sub­let the whole or any part of the premises let to him or to assign or transfer in any other manner his interest therein and after the date of commencement of the Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control (Amendment) Act, 1973, for any tenant to give on licence the whole or part of such premises Provided   that   the   State   Government   may   by notification in the Official Gazette permit in any area the transfer of interest in premises held under such leases or class of leases or the giving on licence any premises or class of premises and to such extent as may be specified in the notification.’ The aforestated provisions make it crystal clear that, in the ordinary course and notwithstanding anything contained in any other law, unless  the   contract  itself  permits  sub­letting,  it  shall not be lawful, after coming into operation of the Act of 1947, for a tenant to sub­let the premises let out to him or to assign or transfer in any manner his interest therein. The   proviso   to Section 15(1), however, authorizes the State Government to permit, in any area, transfer of interest in premises held under leases or a class of leases, by issuing a notification in the Official Gazette, duly delineating the extent to which such transfer is permitted. Presently, it is nobody's case that a notification was issued by the State Government having application to 16 the case on hand. Viewed thus, reliance placed by the High Court upon this provision was wholly misconceived. In the absence of such a   notification   by   the   State   Government,   the   issue   is   whether  the tenant could have assigned his leasehold interest in favour of Krishna B Shetty under the assignment agreement dated 15.01.1985 (Exh.49), overriding the condition in the lease deed to the contrary. 21. It is in this context that the prohibitory condition in the lease deed dated 22.01.1975 (Exh.55) assumes importance. The Trial Court and the Appellate Court extracted the gist of the said lease condition   in   their   judgments.   The   Lease   Deed   is   stated   to   have recorded unequivocally in page 4 that the business of Hotel Ambika is the independent business of the tenant and that he would not assign the business and would not allow third persons to conduct the said business in any way nor would he transfer the said business in any way in favour of a third person. Therefore, there is a clear interdiction against transfer or assignment by the tenant of the business being run in the leasehold premises in favour of a third person. 22.  Given   the   clear   proscription   in   the   lease   deed,   duly endorsed by the explicit language of Sections 13(1)(e) and 15(1) of the Act of 1947, the very execution of the assignment agreement dated 17 15.01.1985   (Exh.49),   whereby   the   tenant   admittedly   assigned   his business in the leasehold premises in favour of Krishna B Shetty for ₹ 2,00,000/­ and accepted a sum of  ₹ 50,000/­ as earnest money, was sufficient in itself to establish transgression of the lease condition and the statutory mandate. No doubt, the earlier decisions of this Court, referred   to   hereinabove,   laid   down   the   principle   that   the   mere execution of a genuine partnership deed by a tenant, whereby he/she converted  a   sole   proprietary   concern   into   a  partnership   business, while continuing to actively participate in the business and retaining control over the tenanted premises wherein the business is being run, would not amount to sub­letting. However, that principle has no role to play in the case on hand as the tenant did not stop short at executing the partnership agreement dated 01.01.1985 (Exh.48) but went   on   to   execute   the   assignment   agreement   dated   15.01.1985 (Exh.49),   whereby   he   assigned   his   hotel   business   in   the   leased premises to Krishna B Shetty and received earnest money also. The very   act   of   execution   of   this   document   was   sufficient   in   itself   to complete the breach of the lease condition and the statutory mandate and   did   not   require   anything   further.   Therefore,   the   subsequent failure of Krishna B Shetty in his specific performance suit in Civil Suit No. 623 of 1986, be it for whatever reason, is of absolutely no relevance   or   consequence.   All   the   more   so,   as   the   landlord   and 18 landlady   were   admittedly   not   parties   thereto   and   the   judgment rendered in the said suit was not even placed on record as per due procedure and at the relevant time. Irrespective of the result in the said   suit,   the   ineluctable   fact   remains   that   the   tenant   admitted execution of the assignment agreement (Exh.49) and that singular fact settled the issue as to whether there was an act of assignment on his part. The High Court seems to have lost sight of this crucial aspect. 23. We,   therefore,   find   on   facts   that   the   tenant   admitted committing a breach of the lease condition with regard to assignment of his leasehold interest in favour of a third party, when he signed the assignment agreement dated 15.01.1985 (Exh.49) for a consideration ₹ ₹ of  2,00,000/­ and received  50,000/­ as earnest money. The breach being complete on his part upon such execution itself, the failure of the assignee, Krishna B Shetty, in his suit for specific performance against the tenant is of no import. 24. The impugned judgments of the Bombay High Court are accordingly set aside and the judgment of the Trial Court, as affirmed by the Appellate  Court, shall stand  restored. In consequence, the respondents herein, being the legal representatives of the deceased 19 tenant, shall vacate  the suit premises  and hand  over  vacant and peaceful possession thereof to the appellants within 2 months, failing which   the   appellants   shall   be   at   liberty   to   initiate   execution proceedings before the competent court. 25. The appeals and the I.As are allowed.   There shall be no order as to costs. ……………………………………….J [SUDHANSHU DHULIA] ………………………………………...J [SANJAY KUMAR] NEW DELHI; MARCH 21, 2023.