DINESH JAGANNATH KHANDELWAL vs. KUNDANLAL PERUMAL CHHABRIYA AND 3 ORS.

1
IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY
NAGPUR BENCH
WRIT PETITION NO. 6006  OF  2006
Dinesh Jagannath Khandelwal,
aged about 47 years, 
occupation – Business,
Proprietor of M/s. D. Khandelwal
Steel Corporation, R.K. Chhabriya
Compound, 669, Ghat Road,
st
Nagpur, r/o S­53, 1  Floor,
Bharat Nagar, Amravati Road,
Nagpur.   ...   PETITIONER
Versus
1. Kundanlal s/o Perumal 
Chhabriya, aged – Major,
occupation ­ Business,
2. Smt. Ranibai w/o Kundanlal
Chhabriya, aged – Major,
occupation – Business,
3. Rajesh s/o Kundanlal
Chhabriya, aged – Major,
occupation – Business,
4. Nandlal s/o Kundanlal
Chhabriya, aged – Major,
occupation – Business,
all residents of R.K. Chhabriya 
Compound, 669, Ghat Road, Nagpur.  ...   RESPONDENTS
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:53 :::

2
Shri J.M. Gandhi, Advocate for the petitioner – tenant.
Shri C.S. Kaptan, Advocate for the respondents – landlords.
.....
        CORAM :   B.P. DHARMADHIKARI, J.
DATE OF RESERVING THE JUDGMENT       : DEC. 17, 2009.
DATE OF PRONOUNCING THE JUDGMENT : JAN. 04, 2010.
JUDGMENT  :  
 
1. In   this   petition   under   Articles   226   &   227   of   the 
Constitution   of   India,   tenant   has   challenged   the   reversing 
judgment   dated   29/8/2006   delivered   by   Additional   District 
Judge,   Nagpur   in   Regular   Civil   Appeal   301   of   2004.   This 
judgment in an appeal under Section 34 of Maharashtra Rent 
Control   Act,   1999   sets   aside   the   judgment   &   decree   dated 
30/4/2004   dismissing   Regular   Civil   Suit   165/2000   of 
respondent/   landlord     delivered   by   Additional   Small   Causes 
Court, Nagpur, and orders petitioner tenant to hand over vacant 
possession to him within 3 months. It also directs an inquiry 
under O.20 R.12 pf Civil Procedure Code. On 18/4/2007 while 
admitting   the   writ   petition   for   final   hearing,   this   Court   has 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:53 :::

3
stayed   the   operation   &   effect   of   the   impugned   appellate 
judgment.
2. The Suit as   filed on 14/6/2000 was having title as 
under S. 24 of the Maharashtra Rent Control Act, 1999 ( Rent 
Act   for   short).   The   tenant   then   filed   an   application   for   its 
dismissal but landlord sought an amendment to the plaint and 
sought eviction of tenant on the grounds like bona fide need and 
nuisance etc. Tenant filed written statement disputing all factual 
aspects. He pointed out that after the suit was filed,  the lease 
was   further   renewed   on   2/9/2000   and   suit   itself   became 
infructuous. The   renewal is alleged to be by an agreement & 
memorandum of understanding entered into on 2/9/2000 for 
executing the renewed lease with grievance that the landlord did 
not remain present on 4/9/2000 before the Sub­registrar of the 
documents for its due registration. The landlord has alleged that 
there was no such understanding or an agreement for entering 
into a renewed lease deed and the xerox copies placed on record 
by tenant are forged. There are counter reports of hand writing 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

4
experts on landlord's signatures on these disputed documents but 
then at this stage said controversy is not very relevant though 
both the sides have argued in some details on it. The tenant filed 
on 5/9/2000 an application at Exh. 17 for rejection of plaint but 
it remained undecided by the Small Cause Court. On 30/4/2004, 
it   dismissed   the   Suit   after   holding   that   landlords   were   not 
entitled to decree for possession under Rent Act as per section 
24,  or   u/s   16(1)(a),(b),(c),(e)   or(g).   Section   16   enables   the 
court to restore possession to landlord if it is satisfied that tenant 
has committed an act prohibited by section 108(O) of T.P. Act 
i.e. a ground under S.16(1)(a).  Clause (b) is erection permanent 
structure without landlord's written consent, Clause (c) is being 
guilty   of   conduct   which   is   nuisance   or   annoyance   ,   (e)   is 
unlawful subletting or licensing while sub clause (g) deals with 
ground   of   reasonable   &   bona   fide   need.     The   respondent 
landlords then filed Appeal as mentioned above which came to 
be allowed  by accepting bona fide need , permanent alteration 
and   efflux   of   time   as   per   lease   agreement.   During   final 
arguments   before   me,   when   tenant   demonstrated   that 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

5
amendment allowed by the Small Cause Court was not carried 
out completely, landlords moved Civil Applications 2668 & 2669 
of 2009 to pay deficit court fees and to amend the plaint for that 
purpose. At hearing of this application  tenant pointed out that 
same exercise was also necessary in Appeal memo. After hearing 
both sides, these applications were allowed by me on 9/12/2009 
and landlords were allowed to pay the deficit court fees and 
amend plaint as also appeal memo suitably for said purpose. 
Accordingly the court fees have been paid and the amendments 
have been carried out by the respondents landlords.
3. Adv. J.M. Gandhi for Petitioner tenant has contended 
that the basic plaint as filed is only under S. 24 of Rent Act and 
as it came to be filed not before the authorized revenue officer 
but before the civil court, its presentation itself is bad and void. 
Any subsequent amendment thereto can not therefore instill life 
in it. He argues that the amendments allowed by this Court are 
only in the interest of revenue and does not affect his challenge 
raised since before the Trial Court vide Exh.17/27 left undecided 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

6
by it. He further points out that though the paragraphs 9A to 9H 
were   added   by   amendment   in   plaint   on   4/4/2001,   the   title 
clause was not corrected. The stand of the tenant that there was 
renewal   of   lease   and  proceedings   under   S.   24   have   become 
infructuous lead the landlord to effect the amendment. Tenant 
was   given   only   xerox   copy   of   agreement   to   renew   as   also 
memorandum and originals were retained by the landlords who 
later avoided to have it registered and came up with plea of 
fabrication. He invites attention to cross examination of landlord 
to show that at one place, landlord Kundanlal   i.e. plaintiff 1 
accepted his sign on disputed xerox of renewal  and how later he 
adopted   very   cautious   approach   during   further   evidence.   He 
takes the Court through judgment of Small Cause Court to urge 
how  on merits  no substance  is  found in landlords'  case  and 
finding of absence of jurisdiction to go into renewal   dispute 
recorded by it . In this context, he attempted to demonstrate how 
finding   of   permanent   alteration   or   bona   fide   requirement 
reached   by   Appellate   Court   is   misconceived.   The   said   court 
ought   to   have   accepted   the   renewal   and   the   xerox   renewal 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

7
agreement and dismissed the appeal of landlords. He points out 
that after landlords avoided the registration, tenant immediately 
sent a telegram on 4/9/2000 but landlords even did not bother 
to reply to it.   Evidence of witness DW3 Shri Kulkarni is also 
heavily relied upon with contention that nothing material could 
come out in his cross­examination.
4. In the light of other evidence on record, Adv. Gandhi 
further argues that use of tenanted premises for shop & godown 
was never discontinued and in some part thereof a cabin was 
erected as office. This can not be construed as change of user to 
grant decree of eviction. The change by raising a cabin is neither 
structural  nor permanent,  and eviction under clause 16(1)(b) 
on that account is unsustainable. To explain his stance, he also 
takes support of S. 108 of Transfer of Property  Act,1882.   He 
also pleads that alleged attempt to cut open the door or change 
of floor do not constitute nuisance in the eye of law to support 
the decree for ejectment under clause 16(1)(c) of Rent Act. To 
show that the case for bona fide need was not made out time & 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

8
again   extent   of   premises   available   with   the   landlords   and 
suppression   of   existing   businesses   with   sons   is   being   harped 
upon. Photographs duly exhibited are also shown to urge how 
landlords lied about its nature.  The contention is finding about 
comparative hardship is eclipsed because of erroneous approach 
in this respect by Appellate Court. The landlords never pleaded 
any  greater   hardship   to  them  or  lesser   to the  tenant  in  the 
matter.   He has relied upon several precedents to buttress his 
contentions and I find it appropriate to refer to the same in the 
course of the consideration at appropriate places.
5. Adv. Kaptan has stressed that plaint as filed contained 
requisite   pleadings   pointing   out   entitlement   of   landlords   to 
eviction even under other heads i.e. under S. 16 of the Rent Act 
and construing it as only under S. 24 is erroneous. He takes the 
Court through the plaint and also relevant provisions of Rent 
Act. Mere label or wrong provision quoted as title is not fatal and 
to substantiate it, he cites some precedents. Immediately after 
the objection was raised, court's powers under O.6 R.17 CPC 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

9
were invoked and paragraphs 9A to 9H were added which relate 
back to the date of institution of the suit. It needs to be noted 
that there is no paragraph as “9F” and paragraphs added by 
amendment are 9A to 9E & then 9G and 9H. This permission to 
amend granted by the Small Causes court on 4/4/2001 was 
never challenged by the tenant and has attained finality.  To 
show that amendments so allowed relate back to the date of 
institution of the suit or then pleadings need liberal approach, he 
relied upon some case­law & I find it convenient  to refer to it at 
appropriate juncture.
6. To point out that there was no renewal & the fraud 
played by the tenant by fabrication of documents, he narrates 
chronology and states that on 5/9/2000, tenant filed O.7 R.11 
CPC application at Exh. 17  with copy of letter dated 5/9/2000 
about forwarding of two cheques. He argues that tenant had no 
guts to swear about the alleged telegram dated 4/9/2000. He 
invites attention to copy of telegram to show anamolies and 
inconsistencies apparent therefrom and cross­examination of the 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

10
tenant to urge that every thing in relation to renewal defence 
was pre­planned. Evidence of the handwriting expert Shri Kotwal 
was also shown to demonstrate that expert was not given correct 
signatures for use as standard signatures. Original documents i.e. 
xerox looked into by Small Cause court and Appellate Court are 
also commented upon by showing the records & proceedings of 
small Cause court. Evidence of tenant's witness i.e. DW3 Shri 
Kulkarni is also criticized as without any merit. 
7. Adv. Kaptan points out that eviction has been ordered 
by the Appellate Court under S. 16(1)(a)(b)(c) &(g) of the Rent 
Act.   Subclauses   (a)   attracts   S.   108(o)   of   T.P.   Act   and 
contingencies   contemplated   in   it   are   mutually   exclusive.   As 
various   parts   of   section   108(o)   are   disjunctive,   alteration 
prohibited   therein   need   not   be   permanent   because   of 
explanation   appended   to   S.16(1)(a)   of   Rent   Act.   That 
explanation does not qualify the “change”  in substantive part of 
clause(1) but it only refers to last part of S.108(O) of TP Act. He 
further relies on sub clause (b) of S.16(1) of Rent Act for this 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

11
purpose which is deliberately kept independent of sub clause(a). 
According to him terms of lease at Exh. 63 agreed between the 
parties are final in this respect and hence, decree under   both 
these subclauses of S. 16(1) of the Rent Act is legal & valid. To 
demonstrate nuisance also he has invited attention to Exh. 63 
and photographs at Exh. 125  to 127.  Door cutting and parking 
are projected as nuisance. Some judgments are relied upon in 
support. Coming to bona fide requirement, he argues that there 
is no concealment of any relevant material by the landlords and 
more hardship is not required to be pleaded at all. The burden to 
show reasonable need initially is on the landlords and burden to 
establish malafides or greater hardship to him is always on the 
tenant. Tenant has to point out efforts made by him to search 
other accommodation He relies upon number of judgments for 
this proposition. He points out that application for dismissing the 
suit filed at Exh. 27 was not left undecided but was actually 
“filed” on 9/11/2001 itself. He further argues that as the findings 
reached by the Appellate Court are based upon evidence and are 
not   perverse,   no   interference   therewith   is   possible   in   writ 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

12
jurisdiction. 
8. Adv. Gandhi for tenant in brief reply has pointed out 
how the landlords have attempted to create confusion about the 
standard signatures supplied by tenant for comparative study to 
handwriting expert. He points out that not only title of suit was 
omitted to be corrected but then requisite court fee was also not 
sought to be paid or was paid when paragraphs 9A to 9H came 
to be added. Cause of action plea was also not amended at any 
time. He also attempted to distinguish the judgments cited by 
Adv. Kaptan. He also relied upon judgment of Hon. Gauhati High 
Court  to urge  that in view  of  plaint  assertion  of absence  of 
landlord­tenant   relationship,   the   suit   was   not   maintainable 
before Small Cause court. Adv. Kaptan had objected to new point 
being raised at this stage but on next day i.e. 7/12/2009 urged 
that said view is over­ruled by that High Court only and also in 
view of Apex Court judgment. He   also disclosed filing of CA 
2628 & 2669 of 2009 already mentioned by me above. These 
two civil applications were considered & allowed on 9/12/2009 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

13
after obtaining the tenant's reply thereto.
9. As the developments are little vexed and the impugned 
judgment is a reversing judgment, both the learned Counsel have 
also referred to the pleadings and evidence. It will be therefore 
in fitness of things to see how Small Cause court & the Appellate 
Court have dealt with it while appreciating their arguments. To 
streamline the exercise, it will be first essential to find out under 
which subclauses of Section 16 (1) of Rent Act the decree for 
eviction   of   the   petitioner   tenant   is   granted   by   the   Appellate 
Court in an appeal under section 34 thereof. In paragraph 16, 
the   said   court   records   that   after   having   already   filed   RCS 
165/2000 on 14/6/2000, it did not appeal to logic that there 
would be any renewal on 2/9/2000. It records that “having been 
considered   the   oral   &   documentary   evidence”   &   “date   of 
institution of RCS 165/2000”, it found substance in contention of 
the landlords that said documents were created by the tenant in 
effort to show that the tenancy continued. It also found that the 
Small Cause court wrongly shifted the burden to landlords to 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

14
disprove   the   alleged   memo   of   understanding   &   renewal.   In 
paragraph 17 taking up evidence of tenant about regular rent 
payment, non­issuing of receipt by the landlords, landlords not 
permitting tenant to fix the furniture in suit premises and about 
handwriting expert Mr. A.G. Pathak, it mentions his evidence 
that there is a grill covered by iron tin sheet affixed to wall and 
doing of flooring work without permission of landlords. It then 
reproduces paragraph 11 of Canara Bank vs. Yusuf Abdulhussein 
reported at 1999(3) Mah.L.J. 510 and mentions grievance of 
landlords that tenant was not using the premises for the purpose 
let   out   but   had   shifted   that   businesses   elsewhere   and   suit 
premises were being used only for office work & hence, there is 
change of user. In paragraph 18 of its judgment, the Appellate 
Court refers to case of landlords that from July,1999 the tenant 
was not paying any rent and hence, they decided to terminate 
the agreement of lease dated 16/5/1995 for non payment of rent 
within first 5 days of tenancy month and accordingly notice was 
served. Appellate Court notices that thus on basis of default in 
payment   of   rent   &   electric   charges,   landlords   was   claiming 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

15
breach   of   terms   &   conditions   of   lease,   “which   gives   rise   to 
terminate the tenancy of the respondent”. In paragraph 19, it 
states bona fide need  of sons i.e. plaintiffs no. 3 & 4 for their 
business purpose, extent of area in their possession as per tenant, 
the other accommodation secured by the tenant to gather effort 
of landlords to demonstrate availability of alternate place and 
hence of no hardship to the tenant. It then proceeds to consider 
case   law   on   comparative   hardship   and   alternative 
accommodation   In   paragraph   20   case   law   on   reasonable 
requirement is stated and at its end , Appellate Court says­­ “The 
appellants trying to convince the court on the point respondent 
though having sufficient accommodation in Nagpur city just in 
front of suit premises and also using for business purpose, still 
trying   to   retain   the   possession   of   the   suit   premises   with   an 
intention to harass the appellants, therefore bona fide need of 
appellants should have been taken into account by the learned 
trial judge in the circumstances of the case”. In paragraph 21 it 
considers the other case law and only narrates stand of tenant 
that   landlords   were   harassing   him.   It   also   noticed   tenant's 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

16
contention that suit on the basis of alleged nuisance was   not 
tenable and that tenant was blaming landlords of committing 
acts of nuisance. In paragraph 22, it notices objection of tenant 
to tenability of suit under S. 24 and stand of landlords that suit 
was not only under s. 24 but also under S. 16(1)(a)(b)(c)(e) & 
(g)  of Rent Act. In paragraph 23 and 24 it goes back to evidence 
on   fabrication   of   renewal   memo   &   lease   agreement   but 
reproduces only contentions. In paragraph 25 Appellate Court 
again comes to cement flooring, iron & steel material found on 
spot to make office chamber, the direction in RCS 313/2000 to 
tenant to remove the alterations made and finds that the Small 
Cause court failed to consider such evidence while deciding the 
issue of change of nature of suit premises. In paragraph 25, it 
holds   that   sufficient   evidence   about   sufficient   alternate 
accommodation   with   tenant   is   brought   on   record   by   the 
landlords.   It   also   declares     that   landlords   succeeded   in 
establishing that   tenant has alternate accommodation and has 
already shifted his business to his own property and is using suit 
premises as office cum chamber. In paragraph 27 it concludes 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

17
that tenant has not paid rent regularly as per lease  terms  and 
therefore, by notice dated 24/8/1999 the landlords terminated 
the  tenancy  from   midnight   of  15th  May  1995   (sic.1999).  In 
paragraph 28, Appellate Court also considers plea of landlords in 
the alternative and holds that as there was no plea of renewal by 
tenant   after   2/9/2005,   he   could   not   claim   continuation   of 
tenancy   as   separate   notice   terminating   the   tenancy   was   not 
required   due   to   its   period   as   settled   between   parties.   In 
paragraph 29 which is last paragraph of its judgment, Appellate 
Court concludes that –i) Tenancy stood terminated by efflux of 
time, ii) permanent alterations made due to flooring & office 
chamber, iii) Suit was not only u/S 24 but also u/S 16 of Rent 
Act, iv) As tenant was not paying rent & other charges regularly, 
he has no right to retain possession,   v) Tenant has sufficient 
alternate   accommodation,   vi)   Sons   Rajesh   &   Nandlal   were 
assisting father Kundanlal in business and bona fide need on that 
account was established & vii) Tenant has comparatively more 
area for his business than landlords. It holds that the trial court 
failed to consider the oral & documentary evidence in entirety in 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

18
proper   perspective.   It   has   therefore   allowed   the   Appeal   of 
present respondents landlords.
10. Even after all amendments, the title of suit remains as 
one under S. 24 of the Rent Act. It was till 9/12/2009 also 
valued accordingly i.e. at amount equal to two months rent. For 
eviction of tenant, valuation contemplated is at 12 times the 
monthly rent and that valuation has been done by paying deficit 
court fee not only in suit but also in  appeal after 9/12/2009 as 
per leave granted by this Court. Fact remains that though the 
paragraphs 9A to 9H came to be inserted before the Small Cause 
court, the title of suit was not modified by carrying out the 
amendment which already stood allowed by it and in appeal 
again the same valuation i.e. as in suit S. 24 of Rent Act was 
acted upon. However, in view of scheme of O.7 R.11 CPC this 
does not in any way help the tenant as the defective valuation 
must  be  allowed  to  be  corrected   by  paying  deficit   court   fee 
within specified time and suit can be dismissed only if there is 
failure   to   cure   that   defect   within   said   time.   Most   important 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

19
question would be whether suit as filed and prosecuted could 
have been treated as one validly instituted on 14/6/2000 or 
then, as it was before the wrong forum, it could not have been 
allowed to be amended or amendment allowed can not relate 
back to the institution of suit. Though a ground in this respect is 
attempted to be raised vide ground VIII in writ petition, the 
petitioner tenant has not advanced any effective arguments to 
further  it  & has  not  made   any  prayer  to quash   order  dated 
4/4/2001 allowing amendment. More over there is no challenge 
to order of Small Cause court allowing that amendment at right 
time and it is not there in present writ petition. It is not the case 
of tenant that said order was assailed before the Appellate Court 
but that court ignored the challenge. Moreover, as urged by Adv. 
Kaptan, if in unamended plaint seeds for pleas added later on are 
seen,   the   approach   to   the   controversy   will   have   to   be   from 
different perspective.  Mere  wrong label of  plaint will not be 
conclusive in that eventuality. Adv. Gandhi has pointed out that 
two independent applications were preferred before the Trial 
Court to dismiss the suit for want of jurisdiction and no orders 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

20
were   passed   on   it.   But   then   it   is   not   his   case   that   those 
applications were pressed and still the same were left undecided. 
One fails to understand  why applications were not brought to 
the notice of Trial Court and allowed to lie on records. Such 
conduct to leave some lacunae deliberately and then attempt to 
seek remand on that basis can not be countenanced at all. From 
records, it is apparent that one such application at Exh. 27 was 
disposed off by Trial Court on 9/11/2001 itself by ordering it to 
be   filed.   Correctness   thereof   was/is   never   questioned   by   the 
tenant.  Pendency of similar application filed earlier vide Exh. 17 
is therefore not relevant at all.
11. Plaint in Reg.C.S.  165/2000 as filed on 14/6/2000 
under S. 24 of the Rent Act shows that there prayer was for 
delivery of possession with damages at double the rate of the 
license fee or rent. In its paragraph 13 the cause of action is 
claimed to have accrued on 10/4/2000 when notice for vacating 
after expiry of lease was issued , on 16/5/2000 when the lease 
period   expired   &   day   to   day   thereafter.   This   paragraph   has 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

21
remained as it is till date. In paragraph 2 last renewal in 1995 for 
5 years is pleaded and then in paragraph 3 it is alleged that on 
8/6/1999 tenant attempted to cut open the back door by gas­
cutter   with   a   view   to   take   unauthorizedly   the   possession   of 
backside portion. As it was criminal act, complaint was lodged 
with  police.   Paragraph  4  then states  that  tenant  had  started 
creating nuisance in the premises and knowing that his right to 
occupy was coming to an end on 16/5/2000, he resorted to 
illegal activities of not depositing the rent & electricity charges. 
Though damages after expiry of lease period were payable, he 
did not deposit the same. He filed suit and by order of temporary 
injunction   sought   separate   electric   meter   but   that   order   was 
stayed in misc. civil appeal preferred by landlords. In paragraph 
5 unauthorized work to convert suit block into office chambers 
by using wood, aluminum material undertaken on 12/2/2000 is 
also pointed out. As tenant did not pay any heed to warnings, 
filing of RCS 313/2000 against him for removing such work and 
case that change of user from godown to office was contrary   to 
law also finds place in it. In paragraph 6 of plaint, landlords state 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

22
that monthly rent was to be increased by Rs. 100/­ every year 
and water charges of Rs. 20/­ were payable every month with 
electricity charges as per bill. In paragraph 8, right of landlords 
to cancel lease mid­term for failure to pay rent and breach of 
terms of lease is also pleaded. In paragraph 9 it is pleaded that 
monthly rent agreed for period from 16/5/1995 to 16/5/2000 
was Rs. 2710/­PM with electricity charges as per bill. Tenant had 
on 9/14­7­2000 issued letter informing stopping of rent payment 
and landlords replied to it on 30/7/1999 pointing out that he 
was not paying rent regularly as per the agreement and was also 
not paying electricity bills. As per lease, if rent was not paid 
within first 5 days of the month, the tenancy was liable to be 
terminated. Landlords i.e. plaintiffs exercised that right and vide 
notice   dated   24/8/1999   terminated   it   w.e.f.   23/9/1999 
intimating tenant that he had to pay damages at the rate of Rs. 
1000/­­   per   day.   In   paragraph   10   landlords   pleaded   that 
thereafter   the   tenant   started   sending   cheques   which   were 
appropriated towards damages by sending communications on 
17/12/1999,   5/1/2000   &   10/3/2000.   They   also   pointed   out 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

23
reply dated 23/12/1999 by tenant that he would not be sending 
the cheques in future. In paragraph 11, they have stated that as 
the lease duration was to expire on 16/5/2000, a final notice 
came to be issued on 10/4/2000 calling upon the tenant to 
handover   the   vacant   possession   by   midnight   of   16/5/2000. 
Landlords accordingly relied upon their entitlement to possession 
in this situation under Section 24 of the Rent Act. In paragraph 
12 they pleaded that after expiry of lease period the tenant had 
no right to withhold the possession in view of the Rent Act. 
12. It is not in dispute that proceedings under S. 24 of the 
Rent   Act   lie   against   a   licensee   and   before   the   competent 
authority. Small Cause court is not that competent authority and 
defendant before it was not described as licensee but as lessee 
The registered agreements between parties are of lease.  Section 
7 clause (15) of Rent Act defines the phrase “Tenant” while its 
clause (5) defines who is “Licensee”. Said clause (5) requires a 
subsisting   agreement   of   license   and   admittedly,   here   the 
agreements were of lease.   None of the learned Counsel have 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

24
even whispered that tenant can be the licensee here. Moreover, 
S.   24(1)   expressly   restricts   itself   to   licensee   of   residential 
premises and here lease is for non­residential  use i.e.  godown. 
Hence S. 24 obviously has no relevance and mere   claim of 
damages at double the rate of license fee  in plaint can not be 
determinative.     Needless   to   mention   that   plaint   can   not   be 
viewed as one under S. 24 of Rent Act. The matter was before 
the Small Cause court and contained a prayer for eviction with 
basic   grievances/grounds   like   nuisance,   irregular   or   non­
payment   of   rent   and   electricity   charges,   change   of   user   , 
unauthorized alterations & breach of lease agreement. It is clear 
that the plaint therefore could not have been thrown away at the 
threshold and scrutiny on touchstones of law and precedents was 
necessary to find out merit therein. The landlords amended their 
plaint shortly without any serious opposition from tenant well 
before   recording   of   evidence   and   that   order   allowing   the 
amendment   was   never   questioned   by   tenant.   Even   today   no 
arguments of prejudice on that count have been advanced by 
him. 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

25
13. Reliance   of   Adv.   Kaptan   on    Challamane   Huchha 
Gowda v. M.R. Tirumala,(2004) 1 SCC 453, at page 459 (para 
10) shows that it is  a settled position of law that a mere non­
mentioning or wrong mentioning of a provision in an application 
is not a ground to reject an application. Since there was no bar 
found in treating the objection (filed in the matter before Hon. 
Apex Court) as an application for setting aside the sale, the 
setting   aside   of   sale   by   the   execution   court   was   held   to   be 
perfectly in tune with the CPC.  In AIR 1994 Bom 141­­Jagdish 
Balwantrao Abhyankar and others v. State of Maharashtra and 
others   relied upon by the landlords Full Bench of this Court has 
in para 21 taken the view that  “ “21. Sometimes it does happen 
that an application is filed under a particular provision of a statute 
and it is found to be not maintainable thereunder or the Court or 
Tribunal has no power to grant the relief asked for thereunder but 
the said application  is maintainable under some other provision of 
the statute before the same Court or Tribunal and it has power to 
grant the relief asked for, it is in such cases that it has always been 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

26
held that the "label" or the "nomenclature" of the application or 
petition   should   not   matter   and   after   seeing   the   substance   or 
contents of the application, if it is possible to grant the relief under 
some other provision of the statute, such a relief should not be 
denied to a party. It is, however, material to note that such a 
recourse is taken only when it is found that the relief asked for 
cannot   be   granted   under   the   provisions   under   which   the 
jurisdiction of the Court or Tribunal is invoked, much less when the 
result would be to deprive the party of a right of appeal provided 
against the order passed under such a provision. ” I have already 
pointed out how the suit though styled as one under S. 24 of 
Rent Act could not be accepted thereunder and was  treated as 
one S. 16 of the Rent Act as necessary basics therefor were 
available on record. Here, with notice to tenant the suit was 
amended to expressly bring it within the scope of S. 16 of Rent 
Act   and   that   exercise   or     conversion     was   never  challenged 
immediately. On the contrary the suit was allowed to proceed 
further on merits without any serious effort to stop its trial and 
tenant participated in it. At this stage, only technical objection is 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

27
being raised without even hinting any prejudice by him. Perusal 
of application under O.6 R. 17 CPC discloses that it proposed to 
amend the title of suit also as “Suit under  Section 16(1)(a)(b)
(c)(e)&(g) of the Maharashtra Rent Act read with section 24”. 
This amendment was however not carried out though the other 
amendments   allowed   by   very   order   were   carried   out.   The 
present   adjudication   demands   separate   consideration   of   said 
amended paragraphs 9A to 9H  but then facts establish that mere 
inadvertent failure of advocate to carry out amendment to title 
clause   can   not   be   fatal   to   the   suit   which   otherwise   fought 
diligently & wholeheartedly by the landlords. Law as laid down 
by   Hon.   Apex   Court   in  Siddalingamma   v.   Mamtha   Shenoy ,
(2001) 8 SCC 561 , at page 567 – para 10 shows   following 
observations  : “ An application for amendment under Order 6 Rule 
17   CPC   was   moved   and   the   deficiency   in   the   pleadings   stood 
removed by the amendment permitted by the trial court in exercise 
of its discretionary jurisdiction to do so. The order permitting the 
amendment was not put in issue promptly. Even the High Court in 
its impugned order has not found fault with the order of the trial 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

28
court permitting the amendment nor has it expressed an opinion 
that leave granted by the trial court for amendment in the eviction 
petition suffered from any error of jurisdiction or discretion. On the 
doctrine of relation back, which generally governs amendment of 
pleadings unless for reasons the court excludes the applicability of 
the doctrine in a given case, the petition for eviction as amended 
would be deemed to have been filed originally as such and the 
evidence shall have to be appreciated in the light of the averments 
made in the amended petition. The High Court though set aside the 
order   of   the   trial   court   but   it   is   writ   large   from   the   framing 
­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­The need of the landlady is, as borne out 
from the amended pleadings and material brought on record, bona 
fide and not arbitrary, whimsical or fanciful. In a civil case, once 
an amendment has been unreservedly permitted to be incorporated 
in   the   pleadings,   the   correctness   of   the   facts   introduced   by 
amendment cannot be doubted solely on the ground that they were 
not   stated   in   the   original   petition.   So  also  genuineness   of   the 
landlady’s statement, supported by medical prescription, that she 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

29
needed   to  have   treatment   at   Bangalore   ­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­   trial 
court   deserves   to   be   restored.   On   the   question   of   comparative 
hardship as also on the issue of partial eviction, having ourselves 
evaluated the well­reasoned findings recorded by the trial court, we 
are inclined to uphold the same more so when they have not been 
reversed by the High Court .” These observations apply with full 
force even in present facts. Though the learned Counsel for the 
landlords has also cited some judgments to show that pleadings 
need to be construed liberally, I do not find it necessary to refer 
to the same.
14 The  amended paras “9A to 9H” need to be looked into 
while appreciating the findings reached by the Appellate Court. 
It found   that the tenancy stood terminated by efflux of time, 
that permanent alterations were made, that as tenant was not 
paying rent & other charges regularly, he lost  right to remain in 
possession,  that tenant has sufficient alternate accommodation, 
that bona fide need for sons Rajesh & Nandlal was established & 
that tenant had comparatively more area for his business than 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

30
landlords. Efflux of time is not the ground in S. 16 at all and it is 
available vide S. 24 of Rent Act before competent authority,not 
before Small Cause court and that too only against a licensee for 
residential purpose. Being in arrears of rent or other charges is 
also not an express  ground thereunder but then S. 15 of Rent 
Act prohibits ejectment if tenant pays or is ready & willing to pay 
standard rent & permitted increases. It mandates service of 90 
days notice demanding the same and contemplates filing of suit 
only when within said period such amount is not cleared by the 
tenant.   Here   facts   show   that   the   grievance   was   not   of   non­
payment   but   of   irregular   payment.   S.15(3)   extends   further 
protection   to  defaulter   tenant   by  not  permitting   a  decree   of 
eviction, if within period of 90 days of service of suit summons, 
he   deposits   the   amount     till   then   due   with   15%   interest, 
continues to pay the legal rent during pendency of suit and pays 
costs   of   the   suit.   Here,   there   was   no   such   90   days   notice 
demanding the standard rent or permitted increases, suit filed 
did not seek any decree under S. 15 of Rent Act and no arrears 
were   claimed   in   it.   Hence,   tenant   also   did   not   get   any 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

31
opportunity   as   contemplated   in   S.15(3)   and   in   any   case, 
Appellate Court has not found tenant in any arrears. So eviction 
as  ordered   on   that   account   can   not   be   sustained  under  any 
clause   of   S.   16   as   independent   provision   made   therefor   by 
legislature in Chapter III of Rent Act under the head “Relief 
against forfeiture” can not be allowed to be defeated or diluted 
by such an endeavour or interpretation. When more serious type 
of misconduct viz. defaults in paying rent or tenant being in 
arrears is not seen as enough to permit a landlord to ask for 
decree of eviction, mere irregularity in rent payment can not 
confer   any   right   to   such   decree.   Securing   alternate 
accommodation by the tenant is again not a ground envisaged 
under   S.   16   of   Rent   Act.   Though   it   found   tenant   guilty   for 
fabrication of alleged renewal documents, it has not granted any 
decree for eviction on that count and there is no effort even 
before this Court by the landlords to corelate it with any clause 
under   S.   16   to   sustain   the   claim   for   decree   on   that   count. 
Though  it  holds  flooring  done  by  tenant  to be  a  permanent 
alteration, it has not recorded its own finding about attempt to 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

32
cut open an access to rear side using the gas­cutter or then about 
change in nature of business or also on tenant not carrying out 
the shop & godown activities in tenanted premises. It holds that 
“sufficient evidence about sufficient alternate accommodation” 
with   tenant   is   brought   on   record   by   the   landlords.   It   also 
declares   that landlords succeeded in establishing that   tenant 
has   alternate   accommodation   and   has   already   shifted   his 
business to his own property and is using suit premises as office 
cum chamber. But then this declaration comes abruptly and not 
as a part  of process of mind application to that evidence. Not 
using the premises for purpose for which the same are let out 
without reasonable cause for continuous period of six months 
preceding the date of suit is a valid ground under S.16(1)(n) but 
the same has not been invoked by the landlords. Commission of 
an act contrary to clause “O” of S. 108 of T.P. Act is ground in S.
16(1)(a)  of Rent Act. S.108(O) of T.P. Act requires tenant to use 
the tenanted premises as person of ordinary prudence, not to use 
it for purpose other than one for which it was let out, and not to 
commit  any act destructive  or permanently injurious  thereto. 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

33
Perusal of Appellate Court judgment reveals primacy given to 
alternate accommodation available with the tenant and in that 
background the need of landlords has been considered. Hence 
whether bona fide need, nuisance as pleaded or then commission 
of an act contrary to S.108(O) of T.P. Act is established or not 
are the crucial aspects. The principle of comparative hardship 
becomes   available   only   after   bona   fide   need   is   proved   and 
Appellate Court here, appears to have used it to strengthen the 
case of landlords on need.
15. As already mentioned above, there is no plea of tenant 
not using the suit premises for purpose for which it is let out for 
a period of 6 months prior to institution of the suit  without a 
reasonable cause. Amended paragraph 9A as added on 4/4/2001 
shows that landlords alleged starting of changing of nature of 
suit premises from godown to office in February, 2000 and the 
suit has been filed on 14/6/2000.Thus said period of 6 months 
was not over on the date of institution of suit. Only grievance is 
of   not   obtaining   landlords'   permission.   No   facts   having   any 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

34
bearing upon “without reasonable cause” are pleaded. Because of 
this plea eviction is sought under clauses 16(1) (a)&(b) of Rent 
Act.   Landlords do not allege that the tenant has secured any 
other   accommodation   &   does   not   need   reasonably   the   suit 
premises.   Thus   tenant's   possession   of   alternate   premises   is 
irrelevant in present matter. S.108 of T.P. Act saves contracts or 
usages to the contrary. Its clause “O” prohibiting user for any 
other purpose than one for which the premises are let out can be 
imported in Rent Act through S.16(1)(a) of Rent Act.  When S. 
16 of Rent Act does not expressly provide for any such ground of 
eviction, and because of specific requirements of clause 16(1)(n) 
such user must be minimum for 6 months before 14/6/2000, it 
follows   that   the   such   other   user   by   itself   is   not   actionable. 
Moreover,   on   facts   the   lease   agreement   Exh.   63   dated 
16/5/1985 itself discloses the purpose of lease as “for shop & 
godown”. Hence, construction of some separate office chamber 
by itself is not enough to imply any deviation from such agreed 
user. Landlord Kundanlal has in cross examination accepted the 
purpose mentioned in lease to be correct and also stated that 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

35
“the suit premises is being used by the defendant as shop as well 
as godown”. This admission destroys the prayer for decree for 
eviction on ground of change of user. It also shows that the 
abrupt finding of use of suit premises as office cum chamber by 
Appellate Court is unsustainable. Landlords have relied upon AIR 
1993 S.C. 2646 "Dashrath Baburao Sangale v. Kashinath Bhaskar 
Data"   ,   Hon.   Apex   Court   considered   Section   13(l)(a)   of   the 
Bombay   Rent   Act   which   provided   that   "if   the   tenant   has 
committed any act contrary to the provision of clause (o) of 
Section 108 of the Transfer of Property Act, he renders himself 
liable for eviction." Clause 108(o) of the Transfer of Property Act 
says that the lessee must not use or permit another to use, the 
property for a purpose other than that for which it was leased." 
Dashrath Baburao Sangale and others v. Kashinath Bhaskar Data 
(supra) & the judgment    of Hon. Apex Court relied on by Tenant 
viz.  Mohan   Lal   v.   Jai   Bhagwan,   AIR   1988   SC   1034   are 
considered recently   in AIR 2005 S.C. 3389 "Hari Rao v. N. 
Govindachari" by the Hon. Apex Court. As its earlier cases also 
find consideration in this judgment & show the right perspective, 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

36
instead of elaborating more, I find it proper to use the words of 
Hon. Apex  Court which  lay down that :­­
“ 7   .Learned   counsel   for   the   landlord   placed 
considerable  reliance  on   the  decision   in   M.   Arul 
Jothi and Anr. v. Lajja Bal (Deceased) and Anr., 
(2000)   3   SCC   723.   That   case  also   arose   under 
Section 10(2)(ii) (b) of the Act. The transaction 
between the parties was governed by a lease deed. 
The tenant covenanted that the premises, "shall be 
used by the tenant for carrying on his own business 
and the tenant shall not carry on any other business 
than the above said business". The business intended 
was dealing in radios, cycles, fans, clocks and steel 
furniture. Subsequently, the tenant also started a 
trade   in   provisions   (spices   and   dals   etc.)   The 
landlord   sought   eviction   and   the   Courts   below 
ordered eviction under Section 10(2)(ii)(b) of the 
Act. The tenant had appealed to this Court. This 
Court referred to the earlier decisions of this Court 
including the one in M. K. Palaniappa Chettiar v. A. 
Pennuswami   Pillai,   (1970)   2   SCC   290.   It   also 
referred   to   Section   108(o)   of   the   Transfer   of 
Property Act. This Court distinguished the various 
decisions brought to its notice under other sister 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

37
enactments and took the view that the covenant in 
the   rent   deed   not   to   use   the   premises   for   any 
purpose, other than the one referred to in the rent 
deed,  brought the user by the tenant within the 
mischief of Section 10(2) (ii)(b) of the Act and, 
therefore, the order for eviction was justified. With 
respect, as we see it, their Lordships rested their 
decision on the existence of the negative covenant in 
the lease deed and on the view that a breach of that 
covenant, would attract Section 10(2)(ii)(b) of the 
Act,   and   make   the   user,   one   comingwithin   the 
mischief of that provision. In this case, as observed, 
there is no covenant as the one involved in Arul 
Jothi's   case.   In  M.   K.  Palaniappa   Chettiar   v.  A. 
Pennuswami Pillai, (1970) 2 SCC 290, the tenant, 
while continuing the business for which the building 
was taken on rent, was using a negligible portion of 
the building for the purpose of cooking. This Court 
held that the High Court was in error in reversing 
the decision of the Rent Controller and the Appellate 
Authority to the effect that no ground for eviction 
under Section 10(2)(ii)(b) of the Act was made out. 
This Court dismissed the petition for eviction. In 
Mohan Lal v. Jai Bhagwan, (1988 (3) SCR 345), 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

38
this Court, interpreting the corresponding provision 
in Haryana Urban (Control of Rent and Eviction) 
Act, 1973, held that when a tenant who had taken 
a building on lease for the purpose of running a 
business in liquor, converted the business into that 
of general merchandise, in the absence of a negative 
covenant, the user did not amount to user for a 
purpose other than that for which the building was 
leased. The same position was adopted in Gurdial 
Batra   v.   Raj   Kumar   Jain,   (1989   (3)   SCR   423, 
where   the   premises   was   let   out   for   repairing 
business and the tenant along with the repairing 
business, also carried on sale of television sets for a 
while. This Court held that there was no change of 
user which would attract the liability for eviction 
under   the   corresponding   provisions   of   the   East 
Punjab Urban Rent Restriction Act, 1949. It was 
clearly   stated   that   the   concept   of   injury   to   the 
premises   which   forms   the   foundation   of   Section 
108(o) of the Transfer of Property Act is the main 
basis for a provision similar to the one in Section 
10(2)(ii)(b) of the Act. We think that the case on 
hand is governed by the principles recognized in the 
latter decisions and the ratio of the decision in Arul 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

39
Jothi  has   no   application   in   the   absence   of   a 
negative covenant as the one obtaining in that case. 
Dashrath Baburao Sangale and others v. Kashinath 
Bhaskar Data, (1994 Supp (1) SCC 504) was a 
case   where   the   premises   was   taken   on   rent   for 
"sugarcane crushing with the help of an ox and for 
the   shop   thereof"   and   the   tenant   was   to   get 
constructed a temporary shed of tin­sheet for that 
purpose. The tenant started a cloth business in the 
premises. The Courts below found that this was a 
user for a purpose other than that for which the 
premises   was   leased   and   this   Court   found   no 
ground to interfere. This decision only re­affirms the 
position that everything would depend on the terms 
of the letting and the facts of the case. Obviously, 
the cloth business started, had no connection with 
crushing of sugarcane. The decision in Ram Gopal v. 
Jai Narain and others (1995 Supp (4) SCC 648), 
shows that the user by the tenant of a building 
taken on rent for the purpose of running a shop 
(commercial), for a manufacturing purpose, would 
entail his eviction on the ground of change of user. 
The tenant, in that case, installed an Atta Chakki 
and on Oil Kolhu, in the shop. The case on hand is 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

40
not   one   of   that   nature.   In   other   words,   in   the 
present case, there was no change of user, from 
non­residential to residential or from business to 
manufacturing   or   industrial.  As   emphasized 
already, there was also no negative covenant as was 
available in Arul Jothi's case. In such a situation, 
we are satisfied that the High Court was clearly in 
error   in   interfering   with   the   decision   of   the 
Appellate Authority that there was no change of 
user in the case on hand attracting Section 10(2)
(ii) (b) of the Act. Merely because a tenant, who 
has taken a building for the purpose of running a 
trade,   alters   the   commodity   in   which   he   was 
trading   when   he   took   the   building   on   lease   or 
trades in other commodities also, he could not be 
held to be using the premises for a purpose other 
than the purpose for which it was let. The purpose 
has to be understood, as the purpose of trade and in 
the absence of a covenant barring the using of it for 
any other trade, it will be open to the tenant to use 
the premises for expanding his trade or even for 
taking up other lines of trade as befits a prudent 
trader.” 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

41
This   ruling   has   no   relevance   when   stipulation   of 
purpose in Exh. 63 i.e. lease agreement between parties is looked 
into. There is no evidence about nature of activity of tenant 
going on in the office chamber. Landlords could have pleaded & 
deposed that some other business activity unrelated with godown 
work   was/is   undertaken   in   office/cabin,   but   that   is   not   the 
position   here.   As   such,   it   is   not   necessary   to   burden   this 
judgment   with   other   citations   in   this   connection.   Eviction 
ordered on the ground of change of user is thus liable to be 
quashed.
16. Permanent alterations made due to flooring & office 
chamber made in suit premises is also a ground which has found 
favour   with   the   Appellate   Court.   Commission   of   any   act 
destructive   of   tenanted   premises   or   permanently   injurious 
thereto is prohibited by S.108(O) of T.P. Act and the same is 
covered   under   S.16(1)(a)   of   Rent   Act.   S.   16(1)(b)   thereof 
prohibits   erection   of   permanent   structure   without   written 
consent of landlord. Appellate Court does not point out how the 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

42
property   is   prejudicially   affected   because   of   flooring   or   said 
chamber. I  have to go back to the  above mentioned judgment of 
Hon.   Apex   Court   .   Hon.   Apex   Court   in   "Hari   Rao   v. 
N.Govindachari" (supra) considers some precedents and finds :­­ 
“ 9­.In support of his claim for eviction under Section 10(2)(iii) of 
the Act, what the landlord pleaded was that his tenant had put up 
new sign­boards and fixed two additional racks by drilling holes in 
the wall and in the beam and had taken an independent electric 
connection for which holes have been drilled in the floor and the 
wall, and all this amounted to commission of acts of waste as are 
likely to impair materially the value and utility of the building. He 
also   pleaded   that   the   tenant   had   damaged   the   building   while 
converting the shop for selling ready made dresses. He had installed 
additional show­cases on the walls of the building by making holes 
therein. He had increased the consumption of electricity by fixing 
up more lights and fans. He had increased the electric load, causing 
constant   blowing   out   of   the   fuse   in   the   building   and   causing 
damage to the electric service connection to the whole building and 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

43
the entire building may catch fire at any moment. He also put up a 
big   name   board   outside,   damaging   the   building   and   had   also 
drawn heavy electrical lines and taken service connection to the 
name board, with a heavy load of electricity. The tenant admitted 
the putting up of sign­boards and the fixing up of racks but he 
denied that he had caused any damage. Whatever he had done was 
with the consent of the landlord and the claim put forward by the 
landlord was only an attempt to gain the sympathy of the Court. 
The Engineer, P.W. 2 noted that new racks were fixed by making 
holes in floor walls and also in the beams. Two new massive sign 
boards were fixed in the front and side. Holes were made in the 
parapet wall of the first floor and angle irons supporting the sign 
boards were fixed. The parapet wall was only 2" think and it could 
not take the weight of the huge sign boards and the parapet wall 
may collapse at any time. New electric connection has been given 
by making holes in the foundation and the wall in front and a new 
meter board had been fixed. This report of P.W. 2 was not sought 
to be corroborated by any other material to show that there was 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

44
any danger because of the taking of a new electric connection or by 
the increase in load. It is true that for the purpose of his trade, the 
tenant fixed new racks by making holes in the floor, the walls and 
in the beams. But, in the absence of any other material, it cannot 
be said to be the commission of acts of waste as are likely to impair 
materially the value and utility of the building. We must say that 
there is hardly any evidence on the side of the landlord to show 
that there was material impairment, either in the value or the 
utility of the building by the acts of the tenant. The mere fixing of 
sign­boards outside the shop by taking support from the parapet 
wall, cannot be considered to be an act of waste which is likely to 
impair materially the value or utility of the building. The report of 
the Engineer, P.W. 2 merely asserts that the parapet wall will 
collapse at any time. There is no supporting evidence in respect of 
that assertion. Ex. B1­letter of the landlord giving permission to the 
tenant   to   fix   boards,   cannot   also   be   ignored   in   this   context. 
Moreover, when a trade is carried on in a premises, that too in an 
important locality in a city, it is obvious that the tenant would 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

45
have to fix sign­boards outside, to attract customers. These are days 
of fierce competition and unless the premises is made attractive by 
lighting and other means, a trader would not be in a position to 
attract customers or survive in the trade. Therefore, the acts of the 
tenant established, are merely acts which are consistent with the 
needs of the tenant who has taken the premises on rent for the 
purpose of a trade in leather goods and shoes and in furtherance of 
the prospects of that trade. The fixing of racks inside the premises 
  even by drilling              holes in the walls or beams cannot be said to     
be act which are themselves acts of waste as are likely to impair 
materially   the   value   and   utility   of   the   building.   Broadly,   a 
structural alteration however slight, should be involved to attract 
Section 10(2)(iii) of the Act. In fact, we see hardly any pleading or 
evidence in this case which would justify a conclusion that the acts 
of the tenant amount to such acts of waste as are likely to impair 
materially the value and utility of the building. In G. Arunachalam 
(died) through L.Rs. and Anr. v. Thondarperienambi and Anr., 
(AIR 1992 SC 977) dealing with the same provision, this Court 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

46
held that the fixing of rolling shutters by the tenant in place of the 
wooden plank of the front door by itself did not amount to a 
structural alteration that impaired the value of the building and no 
eviction could be ordered under Section 10(2)(iii) of the Act. Of 
course, in that case, there was also a report by an Engineer that the 
structural alteration made for fixing the rolling shutter, did not 
impair the value of the building.  In the context  of the Kerala 
statute which spoke of impairment in the value or utility of the 
building materially and permanently, this Court has recently held 
in G. Raghunathan v. K. V. Varghese, (2005 (6) Scale 675) that 
the fixing up of rolling shutter and doing of the allied acts referred 
to in that decision, would not amount to user that materially and 
permanently impairs the value or utility of the building. The Act 
here, only speaks of acts of waste as are likely to impair materially 
the value and utility of the building. The impairment need not be 
permanent. But even then, it appears to us that it must really be a 
material impairment in the value or utility of the building. In 
British   Motor   Car   Co.   v.   Madan   Lal   Saggi   (Dead)   and   Anr., 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

47
((2005) 1 SCC 8), this Court considered the aspect of material 
alteration or damage in the context of Section 13(2)(iii) of the 
East Punjab Urban Rent Restriction Act, 1949. In the lease deed in 
that case, there was a covenant that the lessee will not make any 
addition or alteration or change in the building during the period 
of the tenancy. This court referred to Om Prakash v. Amar Singh, 
((1987) 1 SCC 458), Om Pal v. Anand Swarup, (1988) 4 SCC 
545),   Waryam   Singh   v.   Baldev   Singh,   (2003)   1   SCC   59, 
Gurbachan Singh v. Shivalak Rubber Industries, ((1996) 2 SCC 
626), Vipin Kumar v. Roshan Lal Anand, ((1993) 2 SCC 614) and 
held,
"When a construction is alleged to have materially impaired the 
value and utility of the premises, the construction should be of such 
a nature as to substantially diminish the value of the building 
either from the commercial and monetary point of view or from the 
utilitarian aspect of the building."
There is hardly any material in the present case on the basis of 
which the Court could come to the conclusion that the act of the 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

48
tenant here has amounted to commission of such acts of waste as 
are likely to impair materially the value and utility of the building. 
The Rent Controller and the High Court have not properly applied 
their minds to the relevant aspects in the context of the statute and 
have acted without jurisdiction  in passing an order of eviction 
under Section 10(2)(iii) of the Act. The Appellate Authority was 
justified in denying an order of eviction to the landlord on this 
ground.  ”
17. Hari Rao v. N. Govindachari" (supra) also considers 
AIR   2005   S.C.   3680   "G.   Reghunathan   v.   K.   V.   Varghese"   . 
Eviction due to material alteration under S. 11(4)(ii) of Kerala 
Buildings (Lease and Rent Control) Act (2 of 1965)   from a 
seventy five years old building let out for jewelery trade was 
considered there by the Hon. Apex Court. It was found that 
rolling shutter fixed by tenant   could provide more security to 
premises &  landlord not even pleaded that alterations made by 
tenant  had  destroyed  or  reduced  value  or  utility   of   building 
materially and permanently.   Considering that it was jewelery 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

49
business, security of premises was found essential and value of 
building was also enhanced by such alterations. Landlord there 
admitted that he would get higher rent if premises were let out 
again. In this backdrop, Hon. Apex Court held, that order of 
eviction under S. 11 (4)(ii) was liable to be set aside as landlord 
failed to prove that acts of tenant constituted user of building in 
such manner as to destroy or reduce value or utility of building 
materially and permanently. AIR 1967 S.C. 643 "Manmohan Das 
Shah v. Bishun Das" pressed into service by Adv. Kaptan is also 
considered here but then it also stands distinguished there  for 
present purposes. I, therefore, find it convenient to mention it 
little later. AIR 1987 S.C. 1939 "Venkatlal G. Pittie v. M/s. Bright 
Bros. (Pvt.) Ltd." considers S.108(p) 0f T.P. Act with S.13(1)(b) 
of  Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act 
(57 of 1947). Under Cl. (p) of S. 108 if a lessee without the 
lessor's consent erects on the property any permanent structure 
except for agricultural purposes then it becomes a ground for 
ejectment. The permanent structures alleged were constructions 
of lofts, construction of several rooms and construction of and 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

50
laying of a new and permanent flooring . The tenant had sunk in 
pillars  and stanchions  into the flooring.  It was stated in the 
deposition that these pillars and stanchions mentioned in the 
plaint   were   only   the   posts   supporting   the   cabins   and   lofts 
complained of and none else. These pillars and stanchions went 
along with the construction of lofts and construction of several 
rooms, that is cabins.   Hon. Apex Court then looks into some 
decided cases  to note that in Khureshi Ibrahim Ahmed v. Ahmed 
Haji. (AIR 1965 Guj 152) in connection with section 13(1)(b) of 
the relevant   Act, Gujarat High Court held that the permanent 
structure must be one which was a lasting structure and that 
would depend upon the nature of the structure. The permanent 
or   temporary   character   of   the   structure   would   have   to   be 
determined having regard to the nature of the structure and the 
nature of the materials used in the making of the structure and 
the manner in which the structure was erected and not on the 
basis   of   how   long   the   tenant   intended   to   make   use   of   the 
structure. As a matter of fact the Court observed the nature of 
the structure itself would reflect whether the tenant intended 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

51
that it should exist and be available for use for a temporary 
period or for an indefinite period of time. The test provided by 
the Legislature was thus an objective test and not a subjective 
one and once it was shown that the structure erected by the 
tenant was of such a nature as to be lasting in duration lasting of 
course   according   to   ordinary   notions   of   mankind   the   tenant 
cannot come forward and say that it was erected for temporary 
purpose. In  Ramji Virji v. Kadarbhai Esufali, (AIR 1973 Guj 110) 
it   was   observed   that   question     whether   the   structure   was   a 
permanent structure was a mixed question of law and fact. It 
was held in that case that alterations made by a tenant like 
constructing loft, wooden bathroom frame and putting up a new 
drain   being   minor   alterations   which   were   easily   removable 
without causing any serious damages to the premises would not 
amount to permanent structure leading to the forfeiture. Hon. 
Apex Court also expressed that there are numerous authorities 
dealing   with   how   the   question   whether   the   structure   is   a 
permanent structure or not should be judged and it was not 
necessary to deal with all these. One must look to the nature of 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

52
the structure, the purpose for which it was intended and take a 
whole   perspective   as   to   how   it   affects   the   enjoyment,   the 
durability of the building, etc. and other relevant factors and 
come to a conclusion. Then the Hon. Apex Court observes :­­
“22.  Judged in the aforesaid light on an analysis of 
the evidence the trial court as well as the appellate 
court had held that the structures were permanent. 
The High Court observed that in judging whether 
the structures were permanent or not, the following 
factors should be taken into consideration referring 
to   an   unreported   decision   of   Malvankar,   J.   in 
Special   Civil   Application   No.   121   of   1968 
(Bombay). These were : (1) intention of the party 
who put up the structure; (2) this intention was to 
be   gathered   from   the   mode   and   degree   of 
annexation; (3) if the structure cannot be removed 
without doing irreparable damage to the demised 
premises then that would be certainly one of the 
circumstances to be considered while deciding the 
question of intention. Likewise, dimensions of the 
structure; and (4) its removability had to be taken 
into consideration. But these were not the sole tests. 
(5) the purpose of erecting the structure is another 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

53
relevant factor, (6) the nature of the materials used 
for the structure, and (7) lastly the durability of the 
structure.   These   were   the   broad   tests.   The   High 
Court applied these tests. So had the Trial Court as 
well   as   the   appellate   Bench   of   Court   of   Small 
Causes .” 
 Ultimately, Hon. Apex Court allowed the Appeals and restored 
the decree of eviction. In 2001(2) Mah.L.J. 881—Hotel Rosalia 
Pvt. Ltd. vs. M/S Metro Hotels, the learned Single Judge of this 
Court held that tenant replacing water storage tanks was not 
erecting a permanent structure.  In the process in paragraph 14 it 
is observed  
“ 14. The dissection of the aforesaid pleadings would show 
that the plaintiff has neither pleaded absence of written consent 
nor mentioned any of the material facts constituting the erection of 
the alleged construction on the premises as a permanent structure. 
No nature of the construction was pleaded in the plaint. The nature 
of construction or erection on the premises could be permanent, 
semi­permanent   or   temporary.   In   order   to   prove   erection   or 
construction of permanent nature, one has to plead material facts 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

54
and place material particulars so as to establish the nature of 
construction. No details are to be found in the plaint. The learned 
counsel for the respondent, therefore, was right in his contention 
that on the basis of the averments made in the plaint no cause of 
action as required under section 13(1)(b) of the Bombay Rent Act 
was made out by the plaintiff as such no decree for eviction can be 
passed against defendants­tenants. ” 
Division  Bench  of  Nagpur High  Court  in AIR  1956 
Nag. 60 – Smt. Savitri Devi vs. U.S. Bajpai considers provisions 
relating   to   “act   of   waste”   &   hence,   it   is   not   relevant   here. 
Extension of wooden platform, construction of a door are held to 
be not a permanent construction in The Pune Art Industries vs. 
Narayan Kashinaath Date –1994(3) Bom.C.R. 68.   In AIR 1990 
Bom. 182­­  Ramchandra Dattatraya Gandhi, v. Sou. Pushpabai 
Manohar Sheth,   construction of gutter and putting pavement 
thereon and also construction of kitchen platform are held not 
permanent structures under S. 13(1)(b) of the  Bombay Rents, 
Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947) after 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

55
relying   on   "Venkatlal   G.   Pittie   v.   M/s.   Bright   Bros.   (Pvt.) 
Ltd."(supra). About burden of proof in the matter, it is observed 
in paragraph 10 :­­ 
“   10. However, Mr. Walawalkar submits that the 
defendant   has   made   admissions   in   the   written­
statement and if those admissions are taken into 
account, it can be said that allegations, as far as 
Section 13(1)(b) is concerned, has been proved. But 
I think it must be held that the plaintiff ought to 
have led evidence with regard to the nature of the 
construction,   the   situation   of   the   wall   and   the 
window, where it has been put up, the degree of 
annexation and various other relevant factors so as 
to   make   it   a   permanent   structure   within   the 
meaning of Section 13(1)(b) of the Rent Act.  The 
admission, as far as defendant is concerned, is that 
he had spent a sum of Rs. 1500/ ­ in respect of the 
otta, that is, the platform, the more, that is, the 
sink and the wall and the window. The admission is 
as to the expenditure for various items of repairs 
and alterations, and this is one such item. There is 
no other admission.
11. This takes me to the other allegation, namely, 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

56
construction   of   a   shed.   The   plaintiff's 
evidence,   as   I   have   stated   above,   is   nil. 
­­­­­­­­­­­­­­­­ as to whether it would cause any 
damage   to   the   demised   premises,   etc. 
However, it was pointed out across the bar 
that this was put up outside the house in an 
open space and the open space is a part of the 
demised premises. In other words, it becomes 
clear that the Appeal Court had come to the 
conclusion without any basis whatsoever. If 
that is so, certainly this judgment deserves to 
be   reversed   under   Article   227   of   the 
Constitution of India.
12. Relying on the case of Venkatlal G. Pittie 
v. M/s. Bright Bros. (Pvt) Ltd. reported in AIR 
1987   SC   1939   Mr.   Walawalkar   submitted 
that it is not proper for this Court to come to 
the   conclusion   which   is   different   from   the 
conclusion of the lower Court unless it can be 
said that there was no evidence whatsoever in 
the lower Court. He submitted that this Court 
could interfere, only if it could be said that 
the finding is perverse in law, in the sense 
that no reasonable person could have come to 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

57
such a finding or there is a misdirection in 
law or it can be said that the finding is based 
on no material evidence or it has resulted in 
manifest injustice. There is no dispute as to 
these  propositions   at  all.  It  is clear  to  my 
mind   that   in   the   present   case   there   is   no 
evidence   worth   the   name   to   come   to   the 
conclusion that the defendant had constructed 
permanent structures within the meaning of 
Section 13(1)(b) of the Rent Act. Most of the 
things,   as  stated  by  the Appeal  Court,   are 
based on surmises and conjectures, without 
any evidence whatsoever from the plaintiff. 
When the plaintiff files a suit under Section 
13(1)(b) and alleges as against the tenant 
that he  has put  up  a permanent  structure 
within the meaning of Section 13(1)(b) of the 
Rent Act, the plaintiff must lead evidence in 
support   of   such   a   contention,   giving   all 
particular so as to constitute such a structure 
a particular one. It is only when he initially 
discharges this burden, the burden shifts on 
the other side and then the defendant  can 
point out as to how the structure cannot be 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

58
said   to   be   a   permanent   structure.   In   the 
present   case,   the   plaintiff   made   no   effort 
whatsoever   to   lead   any   kind   of   evidence, 
being contented with what the defendant had 
stated   in   his   written­statement.  As   I   said 
earlier, there is no such categorical admission 
at all. The defendant was answering a case 
under Section 13(1)(g) of the Rent Act and in 
answer to that he pointed out as to how with 
the   consent   and   knowledge   of   the   then 
landlord   he   had   carried   out   certain 
alterations for making the place comfortable 
for   use   and   occupation.   Even   otherwise,   if 
admissions are to be relied upon, the plaintiff 
cannot pick and choose only a part of the 
admission.   Admission   must   eye  taken   as  a 
whole and must be understood in the context 
in which it is made.   ” In Chhotalal Maganlal 
vs. M/s Mayur Silk Mills – 1978 All.I.R.C.J. 
71 Division Bench  of Gujrat High Court has 
applied the test of possibility of removal of 
new structure ( a big partition wall there) 
without damage to property. 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

59
18. Manmohan  Das Shah v. Bishun Das" (supra) relied 
upon by landlords is appreciated by the Hon. Apex Court in "G. 
Reghunathan v. K. V. Varghese" (supra)  with other precedents 
as under :­­   
“ This   Court   had   considered   the   scope   of   the 
analogous provision in sister enactments. The U.P. 
Cantonments (Control of Rent and Eviction) Act was 
involved in Manmohan Das v. Bishun Das (1967 
(1) SCR 836). Even if the alterations did not cause 
any damage to the premises or did not substantially 
diminish   its   value,   the   alterations   were   material 
alterations. On that basis alone, the landlord was 
entitled to evict the tenant. That was in the context 
of the provision which enabled a landlord to get an 
order for eviction, if the tenant had, without the 
permission of the landlord, made any construction 
which has materially altered the accommodation. 
Eviction   could   also   be   ordered   even   if   that 
construction or alteration was likely to substantially 
diminish the value of the building. The difference 
with the Kerala Act is that the two requirements 
were disjunctive. It was enough to satisfy either one 
of   them.   It   was   clarified   that   although   the 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

60
expression "material alteration" was not defined, the 
question would depend on the facts of each case. In 
that case the acts of the tenant were held to amount 
to  material   alterations.   In   Om   Prakash  v.   Amar 
Singh (AIR 1987 SC 617) interpreting the same 
provision, it was held that the question whether a 
construction materially altered the accommodation 
was   a   mixed   question   of   fact   and   law.   The 
dictionary meaning of  the expression  "materially" 
and "alter" were considered. It was held to mean "a 
substantial change in the character, form and the 
structure   of   the   building   without   destroying   its 
identity". It had to be seen whether the constructions 
were   substantial   in   nature   and   they   altered   the 
form, front and structure of the accommodation. No 
exhaustive   list   of   constructions   that   constitute 
material   alteration   could   be   given.   The 
determination   of   that   question   depended   on   the 
facts of each case. On facts, it was held that there 
was no material alteration. It was also laid down 
that the construction of a temporary shed in the 
premises   which   could   easily   be   removed   did   not 
come within the mischief of the section. Brijendra 
Nath v. Harsh Wardhan, 1988 (2) SCR 124 held 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

61
that the construction of a wooden balcony in the 
showroom did not amount to material alteration. 
Replacing of wooden plank on the front door of the 
building by a rolling shutter was held to be not an 
alteration that caused any damage to the building 
and   that   was   held   not   to   provide   a   ground   for 
eviction in Arunachalam (died) through L.Rs. and 
another   v.   Thondarperienambi   and   another   (AIR 
1992 SC 977). In Vipin Kumar v. Roshan Lal Anand 
(1993 (2) SCC 614) a claim under Section 13(2)
(iii) of the East Punjab Urban Rent Restriction Act, 
1949, it was held that the impairment of the value 
or utility of the building was from the point of the 
landlord and not of the tenant. It had to be shown 
that there was impairment of the building due to 
acts of the tenant and, secondly, it had to be shown 
that the utility or value of the building had been 
materially impaired. The Court went on to say that 
the statute on proof of facts gave discretion to the 
Court   to   order   eviction.   The   wording   of   the 
provision was "if the tenant has committed such acts 
as are likely to impair the value or utility of the 
building or rented land". The Rent Controller had to 
independently consider and exercise the discretion 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

62
vested in him keeping in view the proved facts to 
decree ejectment. It was for the landlord to prove 
such facts which warrant the Controller to order 
eviction in his favour. In Waryam Singh v. Baldev 
Singh   (2003   (1)   SCC   59)   construing   the   same 
provision, it was held that enclosing a verandah by 
constructing walls and placing a rolling shutter in 
front, did not justify an inference that the value or 
utility of the building had been impaired, in the 
absence of evidence led by the landlord to prove that 
the value or utility had been affected. So an order of 
eviction could not be granted.  ”
19. This   necessitates   consideration   of   S.108(O)     which 
requires   alteration   to   be   either   destructive   or   permanently 
injurious   to   the   tenanted   premises.   S.   16(1)(b)   of   Rent   Act 
envisages erection of any permanent structure without landlords' 
consent.   Its   explanation   excludes   any   work   carried   out   with 
permission of municipal authority, where ever   necessary , for 
providing   a   wooden   partition,   standing   cooking   platform   in 
kitchen, door, lattice work or opening of a window necessary for 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

63
ventilation,   a   false   ceiling,   installation   of   air   conditioner,   an 
exhaust   outlet   or   a   smoke   chimney.   Whether   there   is   any 
evidence on record to show that chamber constructed by  tenant 
is permanent structure or then about nature of alleged floor 
work so as to attract these legal provisions? Extent of work and 
its nature or mode are therefore relevant. Question needs to be 
first approached in the light of pleadings. In unamended plaint in 
paragraph 5 only contention is unauthorized starting of change 
of nature of block by using wood & aluminium. It is alleged that 
tenant has no right to change structure or change the position of 
shop from shop godown to office. Amendment vide paragraph 
9A only adds relevant legal provisions i.e. S.16(1)(a)(b) of Rent 
Act. Floor work or permanent / injurious nature does not figure 
anywhere. In affidavit of chief, same grievance is aired only with 
addition of words suggesting the change to be permanent by 
Landlord. Paragraph 7 of his cross­examination shows that office 
is made by affixing cabins & partitions of plywood. Tenant made 
flooring with cement as he wanted to convert premises in to 
office. He deposed that due to said flooring cracks appeared in 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

64
walls.   He   accepted   that   daily   heavy   goods   are   carried   into 
tenanted premises and disposed of and, that he did not carry any 
repairs or colouring since inception of tenancy. He accepted that 
he   did   not   obtain   any   report   from   expert   about   flooring   or 
partition causing cracks or damages. His evidence therefore does 
not   show   that   cabin   made   or   flooring   done   jeopardized   the 
strength   of   structure   or   that   the   work   was   of   permanent 
character. When lease is for shop & godown, why & how changes 
made in flooring or by constructing office cabin were injurious 
needed to be pleaded and established by the landlords. Why a 
separate   cabin   or   office   in   godown   may   not   be   erected   by 
aluminium   &   plywood   or   then   why   &   how     it   affected   the 
structure and weakened it,  whether alterations made by tenant 
had destroyed or reduced value or utility of building materially 
and permanently, whether its removal without  damaging the 
structure was possible or not are the essential facts which ought 
to have been pleaded and proved.  When landlords  have not 
spent anything on repairs or maintenance of shop and godown 
for almost 15 years, looking to the heavy load being stacked 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

65
therein & purpose of lease, expenditure by tenant on cement 
flooring   can   not   be   viewed   as   impairing   the   structure   or 
prejudicial to the the interest of landlords.  The law above shows 
that initial burden in this respect was upon landlords and when 
they fail to state anything concerning the floor in their plaint and 
did not lead requisite evidence, decree on that count under S.
16(1)(a) &(b) could not have been granted by the Appellate 
Court. It has lost site of ingredients of S.108(o) of TP Act or of S.
16(1)(a)(b) in this respect. Its findings are also contrary to facts 
on record.
20. According to Adv. Kaptan, two types of nuisance are 
established by landlords.   First one is attempted door cutting to 
create an access to the rear yard or back portion of plot while the 
other is of parking of vehicles. In plaint para 4 i.e. before the 
amendment only statement is tenant started creating nuisance in 
premises. But then further part of said para does not elaborate 
that claim and points out expiry of lease duration and suit filed 
by the tenant to secure separate  electric meter. Para  3 then 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

66
speaks of criminal act of attempt to cut back door by gas­cutter 
to   take   possession   of   backside   premises   unauthorizedly. 
Paragraph   9E   added   later   on   is   pressed   into   service   by   the 
learned Counsel and it mentions misuse of the open space of the 
plot without disclosing manner thereof. In next sentence, use of 
said   space   as   parking   place   for   parking   his   and   customers' 
vehicles   by   tenant   and   resulting   obstruction   in   way   of   the 
landlords   is   pleaded.   Small   Cause   court   while   recording   its 
findings against point no. 4 in paragraph 22   notes that not 
making   payment   for   electric   charges   was   also   projected   as 
nuisance. It has expressly declared that such non­payment or 
then alleged attempted door cutting will not constitute nuisance 
under S.16(1)(c) of the Rent Act. It found that said conduct can 
not be viewed as one causing annoyance or nuisance and tenant 
was not held guilty of illegal door cutting. About parking it found 
that in absence of pleadings, the same can not be accepted. It 
also found that there is road in front of suit premises which is 
used by both parties for carrying steel by trucks or carts. These 
vehicles of landlords as also tenant are parked on that road for 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

67
unloading.   This   is   admitted   by   PW­3   Rajesh   i.e.   one   of   the 
landlords.  He  accepted  existence  of   common   lane  leading  to 
shops of both parties and that their shop was at the end while 
the shop of the tenant was prior to it in that lane. Both the shops 
are adjacent to each other and the photographs at Exh. 125 to 
127   prove   it.   Trial   court   also   relied   upon   Amarchand 
Harakchand   Kaswa   vs.     Ramanlal   Shantilal   Porwal—1981 
Bom.C.R. 489 to record the findings in favour of tenant.     In 
paragraph 21 Appellate Court only narrates stand of tenant that 
landlords were harassing him. It also noticed tenant's contention 
that suit on the basis of alleged nuisance was  not tenable and 
that   tenant   was   blaming   landlords   of   committing   acts   of 
nuisance.   But then it nowhere records any finding on landlords' 
complaint   of   nuisance.     In  Shantilal   Kesharmal   Gandhi   v. 
Prabhakar Balkrishna Mahanubhav­     (2007) 2 SCC 619 ,the 
judgment cited by Adv. Kaptan, the  building was governed by 
the Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 
1947   .   The   landlord   of   the   building,   the   respondent   before 
Supreme Court had filed a suit for eviction of the tenant under 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

68
Sections 13(1)( a ), ( c ) and ( k ) of the Act. The landlord pleaded 
that by installing the machinery and by dumping of the products 
and the blocking of an “ota”, the tenant had caused nuisance to 
the   plaintiff   and   the   other   occupiers   of   the   same   building 
belonging to the plaintiff and had rendered himself liable to be 
evicted under Section 13(1)( c ) of the Act.   Observations of Hon. 
Apex Court reveal that     the finding is based on the effect of 
installation   and   working   of   machinery   by   the   tenant,   the 
blocking of an “ota” (passage) by putting up a tin sheet partition 
and the dumping of articles in the passage and in the open space 
in the premises. These aspects were found   relevant and the 
effect of these acts also relevant by the Hon. Apex Court while 
entering a finding on nuisance under Section 13(1)( c ) of the Act. 
The argument there whether the photographs relied on by the 
landlord to prove the dumping were duly proved did not impress 
it. Similarly, the attempted explanation of the tenant that the 
goods did not belong to him but to his relatives was held as 
rightly   rejected   by   the   trial   court   and   the   appellate   court. 
Therefore, Hon. Apex Court saw no reason to interfere with the 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

69
decree for eviction under Section 13(1)( c ) of the Act. Hon. Apex 
Court also found that appellate court being final on facts, has to 
apply its mind independently to the pleadings & evidence before 
recording   its   conclusion   either   accepting   or   reversing   the 
findings of the trial court. There is no such appraisal here though 
the Appellate Court has written a reversing judgment. I am not 
in   position   to   conclude   that   Appellate   Court   has   ordered 
petitioner tenant's eviction on the ground of nuisance here. 
21. The premises are let out for use as shop or godown. 
The   plaintiffs   i.e.   landlords   are   in   same   business   as   that   of 
tenant.   Lease   is   granted   with   knowledge   of   geographical 
situation. Trucks & carts with material or goods to be stored or 
transported are bound to frequent the tenanted premises as also 
landlords'   shop­cum­godown.   The   purpose   of   lease   itself 
envisaged   this.   Parking   or   some   problem   therefor   depending 
upon the frequency of such vehicles  can not by itself therefore 
be viewed as nuisance. In any case, it can not suddenly become a 
nuisance. No change in the mode & manner of regulation of his 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

70
business by tenant is even alleged by landlords. Landlords have 
accepted in cross­ examination that this parking practice is going 
on since 20 years. The landlords have not pointed out any special 
instructions in the matter of regulation of use of said lane or 
road by tenant. Moreover it is not very clear from evidence in 
cross in para 6 of landlord whether these vehicles wait on public 
road or on private plot of landlords. Said cross also shows that it 
is not his grievance that such vehicles are unnecessarily kept 
standing on road. Parking therefore has not been proved to be a 
nuisance  at  all   by  the  landlords.  S.16(1)(c)  of  the  Rent  Act 
contemplates nuisance due to conduct or activity of tenant as 
tenant as such. Test is of nuisance or annoyance to the adjoining 
neighbour   or   occupier.   Such   nuisance   or   annoyance   has   to 
emanate from activities of tenant undertaken by tenant because 
of his user of tenanted premises. Whether solitary instance like 
attempted door cutting here would fall in it or then   isolated 
violation of rights of lessor stands covered under this provision is 
the moot question. As parties have not addressed this Court on 
it, I avoid to record any final answer to it. A distinction may have 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

71
to be drawn in acts of annoyance or nuisance actionable under S. 
16(1)(c) of Rent Act and acts in defiance of rights of landlord 
not envisaged therein. But, in present facts even if attempted 
door cutting is presumed to be established , landlords have not 
pleaded it as an act of nuisance and have narrated it as criminal 
act for which prosecution was initiated They have not pointed 
out that the tenant is found guilty thereof by competent court. 
Moreover, a door already existed to access open plot on backside 
of the tenanted premises and it was closed by grill and iron tin 
sheet. Tenant's alleged attempt to open it therefore ought to 
have   been   demonstrated   to   be   annoyance   or   nuisance   to 
neighbors or adjacent occupiers. Here landlords have their shop 
& godown in vicinity of tenanted premises and still necessary 
facts to show such annoyance or nuisance are neither pleaded 
nor deposed to. Hence, argument of Adv Kaptan that Appellate 
Court has ordered eviction also under S.16(1)(c) of Rent Act due 
to nuisance of parking or door cutting can not be accepted. In 
any case, such grant , if nay can not be and could not have been 
sustained.
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

72
22. Bona fide need of landlords accepted by the Appellate 
Court now needs consideration. It is seen above that plaint as 
filed originally did not contain this plea and it has been added 
subsequently.   Paragraph   9D   added   on   4/4/2001   states   that 
plaintiff no. 3 Rajesh  & 4 Nandlal are the unemployed sons of 
plaintiff no.1 Kundanlal. Rajesh is stated to be not interested in 
or   concerned   with   business   of   his   father   &   wanted   to   have 
separate business as he is grown up & married. Nandlal also 
intended   to   start   some   independent   business.   Kundanlal   was 
therefore insisting for vacation of tenanted premises for starting 
new business for his unemployed sons. Unemployment of both 
the sons with their desire to start independent business is thus 
the need pleaded with specific case that plaintiff no. 3 Rajesh is 
not either interested or concerned with the father's business. 
Defendant tenant stated that Rajesh & Nandlal were already well 
established and earning a lot. They were not unemployed and 
premises with landlords were big enough to meet their alleged 
need. S.16(2) prohibits the court from passing a decree on this 
ground   if   after   considering   the   circumstances   of   the   case 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

73
including the question whether other reasonable accommodation 
is   available   for   landlord   or   the   tenant,   it   finds   that   greater 
hardship   would   be   caused   by   passing   the   decree   than   by 
rejecting it. It enables the court to order eviction only from part 
of tenanted premises if court is satisfied that no hardship would 
be caused either to the tenant or the landlord thereby. Thus 
availability of such other premises with landlord or tenant is a 
relevant fact & a balancing element thereunder. Here, neither 
landlords plead absence of such accommodation with them or 
availability   thereof   with   the   tenant.   Kundanlal's   cross 
examination in para 5 reveals that his sons are income tax payee 
and they deal with shares in the name “Nandlal” and they also 
assist   him   in   his   business   of   Sunayana   Steel   &   Hardware. 
Paragraph 10 of his cross shows that he has constructed building 
of   2500   sq.   feet   and   except   924   sq.   ft.   Area   in   tenant's 
possession, remaining area is occupied by landlords. He took 
time to answer the question about extent of area lying open 
beyond building. He stated that plot area was 26000 sq. ft. He 
stated that if his financial condition permits he could construct 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

74
on said area. He stated that he or his family did not have any 
other   landed   property.   Rajesh   in   his   chief   stated   that   he   & 
Nandlal were unemployed and he was not concerned with or 
interested in business of his father Kundanlal. He stated that 
both of them are married. He further mentioned that 924 sq. ft. 
Area was with tenant while 1500 sq. ft. was with his father. 
Both   the   brothers   had   been   assisting   the   father   and   have 
acquired   sufficient   knowledge   &   experience   in   steel   &   iron 
business. They have sufficient amount to invest, loan can be 
obtained   and  material   can   also   be   procured   on   credit.   They 
wanted to start business of iron & steel fabrication. The suit 
premises were / are in iron & steel market and suitable for their 
purpose. Then he has given details of various other properties 
with the defendant tenant to urge that more hardship would be 
caused to them by denying the decree for possession. In cross 
examination   he  stated  that as  he  was  assisting  his  father in 
business, his occupation was disclosed as business in affidavit. 
He denied that he was not unemployed. He stated that 450 sq. ft. 
of construction   shown in photograph Sr. No. 2 with list Exh. 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

75
117 is made by his father on their plot. He denied that it was a 
permanent structure. He accepted that he himself, his brother 
and mother were income tax payees but then he could not tell 
his   income   and   stated   that   it   was   known   to   his   chartered 
accountant.   He   could   not   tell   what   amount   was   invested   in 
shares by his brother or his business disclosed in income tax 
return. He stated that he does not have any knowledge about the 
business of his father. He however stated that he was assisting 
his father in business since 10 years and his brother also used to 
assist. In evidence of tenant , no material has been brought on 
record to show the other or alternate accommodation available 
to him. 
23. Trial court  i.e. Small Cause court has in paragraph 24 
of   its   judgment   found   that   Rajesh   &   Nandlal   were   not 
unemployed & dealt with share business, assisted their father 
and are income tax payees. It therefore found that bona fide 
need as pleaded did not exist and both brothers have business, 
source of income. Appellate Court has found that burden in this 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

76
respect   on  landlords   was   very   light   and  onus   was   upon   the 
tenant to establish that requirement of landlords was not bona 
fide.   In   paragraph   19   it   has   given   importance   to   alternate 
accommodation   with   tenant   and   factors   relevant   therefor 
perhaps with a view to judge comparative hardship. However, in 
para 19 it has not recorded any finding in this connection. Then 
in paragraph 20 it has proceeded to consider the “need” for 
Rajesh   &   Nandlal.   In   para   21   it   considers   requirement   of 
landlords giving necessary details and in last sub­para thereof 
while narrating the contention of tenant about his  harassment 
by the landlords, it mentions nuisance to tenant and challenge 
about   tenability.   Thus   till   this   stage   it   does   not   record   any 
finding on bona fide need or comparative hardship either way. 
Paragraphs 22 to 24 of its judgment mention rival stands on 
alleged fabrication of renewal documents. In paragraph 25 it 
goes to angle of material alteration. In paragraph 26 it suddenly 
records a conclusion of sufficient alternate accommodation with 
tenant without evaluation of rival evidence. Finding at the end of 
said   paragraph   is   “Thus,   the   appellants   have   succeeded   in 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

77
establishing that the respondent has alternative accommodation 
and already shifted his business over the property belonging to 
him and merely using the suit premises for office cum chamber”. 
As already demonstrated above this finding is in conflict with 
version of landlord  Kundanlal. In paragraph 27 duty of tenant to 
pay   rent   regularly   finds   place.   In   para   28   expiry   of   alleged 
renewed   period   on   2/9/2005   due   to   disputed   renewals   is 
recorded. Then in paragraph 29 which is the last paragraph of 
the   judgment   conclusions   are   quoted.   These   conclusions   are 
already mentioned by me in earlier part while demonstrating the 
manner in which the Appellate Court has dealt with the issues in 
Appeal.   It   concludes   that   the   bona   fide   need   for   Rajesh   & 
Nandlal is established and as tenant has   sufficient alternate 
accommodation, less hardship will be caused to him by asking 
him to vacate. Thus it has not evaluated the material brought on 
record   by   both   the   sides   to   find   out   one   which     deserved 
acceptance and which side was weak and has not assigned any 
reasons therefor.   It has not even pointed out any fault with 
findings of Small Cause court in this respect.
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

78
24. Consideration above shows that Appellate Court has 
failed to discharge its obligations. I find it apt to reproduce the 
law as laid down by the Hon. Apex Court in Santosh Hazari vs. 
Purushottam Tiwari reported at AIR 2001 SC 965  :­
“ While writing a judgment of reversal the appellate 
Court   must   remain   conscious   of   two   principles. 
Firstly,   the   findings   of   fact   based   on   conflicting 
evidence arrived at by the trial Court must weigh 
with the appellate Court, moreso when the findings 
are based on oral evidence recorded by the same 
presiding   Judge   who   authors   the   judgment.   This 
certainly does not mean that when an appeal lies on 
facts, the appellate Court is not competent to reverse 
a finding of fact arrived at by the trial Judge. As a 
matter of law if the appraisal of the evidence by the 
trial Court suffers from a material irregularity or is 
based on inadmissible evidence or  on conjectures 
and   surmises,   the   appellate   Court   is   entitled   to 
interfere with the finding of fact (See Madhusudan 
Das v. Smt. Narayani Bai, AIR 1983 SC 114). The 
rule is ­ and it is nothing  more than a rule of 
practice ­ that when there is conflict of oral evidence 
of   the   parties   on   any   matter   in   issue   and   the 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

79
decision   hinges   upon   the   credibility   of   witnesses, 
then unless there is some special feature about the 
evidence of a particular witness which has escaped 
the   trial   Judge's   notice   or   there   is   a   sufficient 
balance of improbability to displace his opinion as 
to  where   the  credibility   lies,   the  appellate  Court 
should not interfere with the finding of the trial 
Judge   on   a   question   of   fact   (See   Sarju   Pershad 
Ramdeo Sahu v. Jwaleshwari Pratap Narain Singh, 
AIR   1951   SC   120).  Secondly,   while   reversing   a 
finding of fact the appellate Court must come into 
close quarters with the reasoning assigned by the 
trial   Court   and   then   assign   its   own   reasons   for 
arriving at a different finding. This would satisfy 
the Court hearing a further appeal that the first 
appellate Court had discharged the duty expected of 
it. We need only remind the first appellate Courts of 
the   additional   obligation   cast   on   them   by   the 
scheme of the present Section 100 substituted in the 
Code. The first appellate Court continues, as before, 
to be a final Court of facts; pure findings of fact 
remain   immune   from   challenge   before   the   High 
Court in second appeal .” 
This binding precedent has not been followed in the 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

80
present matter by Appellate Court at all.  Reliance by Adv Kaptan 
on AIR 1988 S.C. 367 ­­"Uday Chand Dutt v. Saibal Sen"   to urge 
that this Court can not interfere with findings on questions of 
facts  is therefore unwarranted here.   
25. Several   precedents   on   various   facets   of   “reasonable 
requirement”   are placed before me for consideration by both 
learned Counsel. Same deal with appropriate details of the bona 
fide need or other accommodation both with landlords & tenant 
and importance of its true discloser i.e. making clean breast of 
matter   before   the   court   for   said   purpose   in   their   respective 
pleadings, effect of suppression thereof. Also question of burden 
on either   about proving need, about proving bona fides, about 
proving alternative accommodation, relevance thereof with need 
or  to tilt the balance of comparative hardship is argued at length 
with reference to S.16(1)(g) & (2) of Rent Act. I find that the 
Small Cause court answered the issue in favour of tenant and in 
appeal,   though   landlords   made   sincere   efforts   to   assail   said 
findings, the Appellate Court did not discharge its obligations as 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

81
per   law.   The   stage   at   which   bona   fide   need   surfaced,   the 
circumstances   in   which   it   was   pleaded,   sufficiency   of   those 
pleadings, correctness thereof, aptness of reply thereto by the 
tenant,  critical appreciation of evidence adduced on record by 
both sides about need or respective hardship, its admissibility, 
relevance of pleas in defense by tenant for that purpose, impact 
of availability (if any) of alternative accommodation  and validity 
of   approach   by   Small   Cause   court   are   various   facets   having 
significant bearing on bona fide need here. As the Appellate 
Court could not look into it and as I find that   it will not be 
proper to deny the advantage of that forum to one of the parties 
before me, it is proper to send the matter back to Appellate Court 
to consider only said aspect of bona fide need. I, therefore do not 
find it fit to express any opinion on all these facets or on case law 
being used by parties to canvass their respective cause. Same 
needs   to be   left  open  for   consideration   before   the  Appellate 
Court as per law. 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

82
26. The story of alleged renewal for next 5 years after 
16/5/2000  & two disputed documents needs to scrutiny in two 
parts. First is about fact of fabrication. Second part is of proof of 
such  renewal  as  a matter  of  fact.     Jurisdiction   of  the Small 
Causes court under S. 16(1) of Rent Act has been invoked in the 
matter by the landlords. Jurisdiction under S.24 is not available 
at all in the matter and in any case that court is not competent to 
look   into   S.24   grievance.   Alleged   fabrication   of   memo   for 
renewal  of the lease beyond 1999 or then of agreement of lease 
itself   with   story   of     signing   it   on   2/9/2000   or   scheduled 
execution & registration thereof on 4/9/2000 and oral evidence 
about all this does not clothe the landlords with any additional 
rights against such erring tenant   under the Rent Act. There is 
no effort to connect that grievance   with any of the grounds 
mentioned   either   in   S.   16   of   Rent   Act   or   elsewhere   by   the 
landlords.   No   attempt   is   made   even   before   this   Court   to 
capitalize   on   it   for   any   purpose.   Decree   for   eviction   is   not 
sustainable   only   on   that   ground   in   present   matter.   The 
documents examined by the handwriting experts are only xerox 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

83
copies and they have  examined  xerox of his alleged signatures 
to opine either way in favour of their respective clients. I find 
alleged   xerox   signatures   on   alleged   xerox   copies   of   alleged 
documents   a   dangerous   combination   to   comprehend   the 
correctness   of   rival   contentions   either   way.   One   expert   Shri 
Athale has pointed out that xerox copy does not reveal all details 
as   original.   Admission   by   Kundanlal   that   first   xerox   page   of 
disputed document i.e. Exh. 16/1 bears his signature (xerox) can 
not be accepted as decisive in the matter as xerox of his original 
signature can be superimposed on xerox copy of any document. 
Reliance on AIR 1976 Orissa  236 ­­ "Subarna Barik v. State" by 
Adv. Gandhi to urge that xerox document Exh.16/1 ought to 
have been treated   as proved is erroneous because there the 
evidence of plaintiff about taking photograph of document in 
office with permission of Tahsildar was not questioned and that 
Tahsildar   also   accepted   his   signature   as   appearing   in 
photograph.   Hence   the   photograph   of   document   was   held 
admissible there   as secondary evidence. In any case, even if 
fabrication of these two documents by the petitioner tenant is 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

84
presumed, it is not sufficient by itself to grant decree of eviction 
to the landlord. The learned Counsel have attracted attention to 
the evidence of respective handwriting experts and parties or 
witness  Shri  Kulkarni   to  make   good   their  stance  about   such 
renewal. That evidence is not enough to return a finding of 
fabrication of these two xerox documents by tenant. Entitlement 
of landlords to decree for eviction due to reasonable & bona fide 
need alone now needs to be scrutinized.  Moreover the burden to 
prove alleged renewal with satisfactory evidence was upon the 
tenant. His evidence shows that the document was ready for 
signatures with landlords even before the negotiations. His cross 
examination   shows   that   agreement   on   2/9/2000   to   remain 
present   before   the   sub   registrar   on   4/9/2000   was   oral   and 
actually an understanding to that effect appears in xerox copy of 
memorandum   dated   2/9/2000.   Tenant   did   not   in   his   chief 
utter/write a word about letter Exh. 159 forwarded by him  on 
5/9/2000 to Kindanlal   for his alleged failure to turn up before 
the sub­registrar on 4/9/2000. In cross, he accepted that this 
letter  dated   5/9/2000   was   drafted   by   his   accountant   Sanjay 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

85
Rathi   on   2/9/2000.   His   version   about   sending   telegram 
immediately on 4/9/2000 itself to landlords for absence before 
the sub registrar also can not be accepted as he claims to have 
sent it on 4/9/2000 from Post office, Civil Lines, Nagpur. Its 
certified copy is produced by him. Adv. Kaptan has pointed out 
that tenant did not depose about such telegram or that certified 
copy in affidavit in chief. Learned advocate made efforts to point 
out inconsistencies appearing on face of it like seal of post office 
or date etc. Adv. Gandhi   had tried to explain it by stating that 
seal is of delivering post office and of date of delivery. I can not 
indulge in such guess work as parties had opportunity to lead 
evidence and all such factual matters should have been put to 
tenant when he was in witness box giving him opportunity to 
explain the same. What is important to note for present purposes 
is that receipt of such telegram and fact of not replying to it is 
not disputed by the landlords. None of the parties have made 
serious efforts to find out the person from whom or by whom 
and   when   the   stamp   papers   for   writing   memorandum   of 
understanding or renewal of lease were procured. I also find oral 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

86
evidence available on record inadequate to conclude that there 
was any such renewal on 2/9/2000 or that parties had agreed to 
register such renewed lease deed on 4/9/2000. Hence, I hold 
that the petitioner tenant has failed to prove any renewal of 
lease beyond  16/05/2000 and respondent landlords have failed 
to   establish   that   tenant   fabricated   the   xerox   copies   of 
memorandum or renewed lease deed. 
27. Small Cause court recorded a finding that it had no 
jurisdiction   to   find   out   fabrication   or   otherwise   of   disputed 
documents. Adv. Gandhi has raised issue of jurisdiction of that 
court by placing reliance upon judgment of learned Single Judge 
of Hon. Gauhati High Court in case of  Ram Prasad Kumar vs. 
Suuraj Nath Goala reported at 2006(1) Civil LJ 646. There the 
tenancy had expired due to efflux of time and there was no 
renewal   or   extension.   Consent   of   landlord   to   continuing 
possession of tenant was not established. Tenant was found not 
holding over or the tenancy by operation of law was not proved. 
It was also found that  lease expired on 5/2/1971  & no rent was 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

87
tendered by the predecessors in title of defendant­­ an alleged 
tenant or by defendant to the plaintiff or his predecessors in title. 
Plaintiff­a   subsequent   purchaser   then   on   24/2/1989   issued 
notice terminating the lease and then filed a suit. This suit filed 
by landlord for ejectment of such person as tenant was found not 
maintainable.   Here   merely   because   the   lease   agreement   has 
expired the tenant does not cease to be the tenant. As pointed 
out by Adv. Kaptan, such tenant continues to be the tenant in 
view of S.7(15) of Rent Act and till decree for his eviction is 
passed under S.16 thereof. As retention of possession by tenant 
in Gauhati case was not proved to be with assent of landlord, the 
learned Single Judge found that tenancy by operation of law 
under S. 116 of TP Act was not established. It is also seen from 
paragraph 3 of this report that tenants there were pointing out 
acquisition of suit­lands by the State Government under Assam 
ceiling law and grant of independent status as “khatians” to their 
predecessors. I have already mentioned provisions of S. 24 of 
Rent Act above. S.7(5) defining licensee requires a “subsisting 
license”   for   that   status   to   continue   but   there   is   no   such 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

88
requirement for the tenant. (1979) 4 SCC 219 ­  V. Dhanapal 
Chettiar v. Yesodai Ammal,   relied upon by Adv. Kaptan shows 
that  the action of the landlord in instituting a suit for eviction on 
the ground mentioned in any State Rent Act is an expression of 
his intention that he does not want the tenant to continue as his 
lessee and the jural relationship of lessor and lessee will come to 
an end on the passing of an order or a decree for eviction. This 
was not the position before the Gauhati High Court. Ram Prasad 
Kumar vs. Suuraj Nath Goala  (supra) is therefore not relevant 
here.   It   is   also   apparent   that   filing   of   suit   to   obtain   any 
declaration about fabrication of two disputed documents was not 
necessary. Declaration either way would not have resulted in an 
order   of   eviction.   As   the   jural   relation   continues   &   alleged 
disputed documents were between the landlord and tenant and 
effort of tenant was to show the subsisting right to continue, 
Small   Cause   court   had   the   jurisdiction   to   adjudicate   the 
controversy. The alleged renewal, had it been established, might 
have diluted the bona fides of landlords.    
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

89
28. In   the   circumstances,   judgment   &   decree   dated 
29/8/2006  delivered by  Additional  District  Judge,  Nagpur in 
Regular Civil Appeal no. 301 of 2004 is set aside and decree for 
eviction of petitioner tenant granted thereby under S. 16(1) of 
Rent Act is quashed. Regular Civil Appeal no. 301 of 2004 is 
restored back to the file of  said court to consider entitlement of 
Appellant landlords before it to the decree under S.16(1)(g) of 
Rent Act only   & afresh in accordance with law. Rejection of 
decree for eviction on remaining  grounds  vide its judgment & 
decree   dated   30/4/2004   in   Reg.   Civil   Suit   165   of   2000   by 
Additional Judge, Small Cause Court, Nagpur to landlords is 
restored.  As the matter is old,  Additional District Judge, Nagpur 
to attempt to decide the appeal as restored as early as possible 
and in any case by 31/7/2010.  As the issue of bona fide need 
and comparative hardship is only to be considered by it, it is 
made clear that observations made by this Court in that respect 
are only to emphasize the need of remand of that ground and 
those observations shall not influence the Appellate Court while 
resolving said controversy as per law. 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::

90
29. Writ Petition is thus partly allowed, however, there 
shall be no orders as to costs by   making the   Rule absolute 
accordingly.
     
JUDGE 
*
*dragon/GS.
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:54 :::