KEMPAVVA RAJHANS VHATKAR AND ORS vs. SURESH RAJARAM POL AND ORS

1 wp-10219-2004.J.25.7.doc
IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY
CIVIL APPELLATE JURISDICTION
WRIT PETITION NO. 10219 OF 2004
Rajhans R. Vhatkar through Legal Heirs        
Smt. Kempava R. Vhatkar through Legal 
Heirs :
]   
]
1. Dilip Balkrishna Vhatkar,                               
Age 65 years, Occ. Retired                                
]   
]
2. Dattatray Balkrishna Vhatkar,                        
Age 61 years, Occ. Business
]   
]
3. Changdeo Balkrishna Vhatkar,                    
Age 54 years, Occ. Service.
]   
]
4. Sukhdev Balkrishna Vhatkar,                            
Age 51 years, Occ. Business,
]   
]
All are r/at Block No. B/5, 632/16/22A, B­
Ward, Jawahar Nagar Hsg. Society, Jawahar 
Nagar, Kolhapur 416 012                                 
]   
]   
]
          
Petitioners
Through its Power of Attorney Holder 
Mr.Vaman Shripati Shinde
]   
]..
Versus
1. Shri Rajaram Shivaji Pol,                            
(Since deceased) through legal heirs :   
]   
]   
]
]   
]   
]
]   
]   
]  
]  
]  
]  
]   
]  
] 
(i) Shri Suresh Rajaram Pol, aged about 45 
years, Occupation : Service,
(ii) Shri Chandrakant Rajaram Pol, Indian 
Inhabitant, Occupation : Business,
(iii) Smt. Putlabai Rajaram Pol, Age about 60 
years, Occupation : Housewife, (since 
deceased) through legal heirs, respondent 
Nos.1, 2 and 4
(iv) Smt. Baby Rajaram Pol, Indian inhabitant,
aged about 24 years, Occupation Housewife
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

2 wp-10219-2004.J.25.7.doc
All residing at Hupari, Tal. Hatkanagale, Dist. 
Kolhapur.
]   
]
            
Respondents
2. Smt. Ratnabai Ramchandra Vatkar,                
R/o. Halloli, Tal. Hatkanagale, Dist. Kolhapur.
]   
]..
WITH
WRIT PETITION NO. 2456 OF 2012
Smt. Kempava R. Vhatkar deleted                    
since deceased Rajhans R. Vhatkar through 
Legal heirs
]   
]  
]
1. Dilip Balkrishna Vhatkar,                               
Age 65 hears, Occ. Retired                               
]   
]
2. Dattatray Balkrishna Vhatkar,                        
Age 61 years, Occ. Business
]   
]
3. Changdeo Balkrishna Vhatkar,                    
Age 54 years, Occ. Service.
]   
]
4. Sukhdev Balkrishna Vhatkar,                            
Age 51 years, Occ. Business,
]   
]
All are r/at Block No. B/5, 632/16/22A, B­
Ward, Jawahar Nagar Hsg. Society, Jawahar 
Nagar, Kolhapur 416 012                                 
]   
]   
]
          
Petitioners
Through its Power of Attorney Holder 
Mr.Vaman Shripati Shinde
]   
]..
Versus
  1.
 Suresh Rajaram Pol,                      
]   
]   
]  
]  
].. 
] 
Chandrakant Rajaram Pol
  2.
Both : Adults, Occupation – Agriculture
Residing at Hupari, Tal. Hatkanagale, Dist. 
Kolhapur.          
                    
Respondents
Shri.S.S.Redekar, for Petitioner in Writ Petition No.10219 of 2004.
Mr.P.G.Karande, for Petitioner in Writ Petition No.2456 of 2012.
Mr. Bhushan Walimbe for respondent Nos.1 (i) to (iv) in Writ Petition 
No.10219/2004 and for respondent Nos.1 & 2 in Writ Petition 
No.2456/2012.
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

3 wp-10219-2004.J.25.7.doc
CORAM       :   N.J. JAMADAR, J.
rd
      Reserved for Judgment on :  3  April 2019 
th
    Judgment Pronounced  on :   26  July 2019
JUDGMENT :
1. These petitions under Article 227 of the Constitution of India were
heard  together   and   can   be   conveniently   disposed   of   by   a   common
judgment   as   both   the   petitions   have   their   genesis   in   the   jural
relationship between the deceased petitioner and respondent as landlord
and tenant.
2. Though the litigation has a chequered history of almost 45 years,
with more than a dozen proceedings, the background facts, necessary
for the determination of these petitions, can be summarized as under :­ 
  Late   Rajhans   R.   Vhatkar,   the   deceased   petitioner   (hereinafter
referred to as landlord) was the original holder of the agricultural land
bearing Survey No.RS 18/A­1, admeasuring 4 Acre and 12 Guntha,
situated at Hatkanagale, District Kolhapur (hereinafter referred to as ‘the
suit   land’).   Late   Rajaram   Bhivaji   Pol,   the   deceased   respondent
(hereinafter   referred   to   as   tenant)   claimed   to   be   a   tenant   thereof.
Alleging obstruction to his peaceful possession and cultivation of the suit
land, the tenant instituted a suit bearing No.R.C.S. 353 of 1976 for
perpetual injunction against the landlord. In the said suit, an issue of
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

4 wp-10219-2004.J.25.7.doc
tenancy  came   to   be   framed   and   in   accordance   with   the   provisions
contained in Section 85(A) of the Maharashtra Tenancy and Agricultural
Lands Act, 1948 (hereinafter referred to as ‘the Act, 1948’), the Civil
Court referred the said issue to the Agricultural Land Tribunal (ALT) for
determination. It was registered as Tenancy Case No.6 of 1978. ALT­
th
Tahasildar, Hatkanagale, by judgment and order dated 12   October
1978, returned a finding that Rajaram was in possession of the suit land
as a tenant thereof and was also in actual possession thereof on the date
of the institution of the suit. The landlord preferred Tenancy Appeal
No.17 of 1979 against the aforesaid determination by Tahasildar & ALT.
th
By judgment and order dated 28  July 1983, in Tenancy Appeal No.17
of 1979,  the  Sub­divisional Collector, Karvir  Division,  Kolhapur was
persuaded to allow the appeal and set aside the order passed by the
ALT.  The name of the respondent–Rajaram was directed to be deleted
from column No. 7A of the 7/12 extract of the suit land.
3. Being   aggrieved   by   the   judgment   and   order   of   the   appellate
authority,   the   respondents   approached   the   Maharashtra   Revenue
Tribunal (MRT) by invoking its revisional jurisdiction. The MRT, by
st
judgment and order dated 21   April 1984, in Revision No. TRA­KP­
221/1983, was persuaded to set aside the order passed by the appellate
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

5 wp-10219-2004.J.25.7.doc
authority and restore the order passed by Tahsildar & ALT holding the
respondent to be a tenant of the suit land. 
4. The   landlord   challenged   the   aforesaid   order   of   MRT   in   Writ
Petition No. 3485 of 1984, before this Court. By judgment and order
th
dated 10   December 1993, this Court dismissed the writ petition and
concurred with the findings recorded by the MRT that late Rajaram was
the tenant of the suit land. The Special Leave Petition preferred by the
landlord bearing No.SLP (Civil) No.21941 of 1994 came to be dismissed
rd
by the Supreme Court on 3  January 1995.
5. As the finding of the authority under the Act, 1948 regarding the
tenancy attained finality, Regular Civil Suit No.353 of 1976 came to be
th
decreed by the Civil Court, by judgment and decree dated 16  August
1997. It seems that the said decree of perpetual injunction was not
subjected to further appeal.
6. The trigger for second round of litigation between the parties was
th
provided by a communication dated 6  April 1996, by the Sub­divisional
Officer, Ichalkaranji declining to delete the name of the tenant from the
record of rights of the suit land. The landlord had sought correction in
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

6 wp-10219-2004.J.25.7.doc
the record of rights on the premise that the landlord Rajhans was under
the   guardianship   of   his   natural   mother   Smt.Ratnabai,   who   was
th
appointed by the District Judge, Kolhapur on 9  January 1954.  The late
Ratnabai was not legally empowered and competent to lease out the
minor’s property without the specific permission of the District Court.
Since the tenant Rajaram claimed to have been inducted in the suit land
in the year 1966­67 by the late Smt. Ratnabai, the alleged tenancy was
non­est in the eye of law.
7. As the Sub­divisional Officer, Ichalkaranji declined to entertain
the application to delete the name of Rajaram as a tenant of the suit
land, the landlord assailed the said order by filing revision application
under Section 257 of the Maharashtra Land Revenue Code, 1966 (‘the
Code’).   The   Additional   Collector,   Kolhapur,   by   judgment   and   order
th
dated 8  July 1997, was persuaded to dismiss the Revision Application
No.9 of 1996 holding,   inter­alia,   that the question of tenancy of the
respondent­Rajaram has attained finality and the authorities under the
Code were not competent to enquire into the question as to whether the
tenancy was created in contravention of the provisions of the Guardians
and Wards Act, 1890.
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

7 wp-10219-2004.J.25.7.doc
8. Being aggrieved by and dissatisfied with the aforesaid order of the
Additional   Collector,   Kolhapur,   the   landlord   has   invoked   the   writ
jurisdiction of this Court in Writ Petition No.10219 of 2004,  inter­alia,
praying for a declaration that the respondent­Rajaram has not acquired
any legal right to possess the suit land as a tenant thereof. 
9. In the year 1999, another round of litigation commenced with the
landlord preferring an application under Section 32/P(2)/(b) of the Act,
1948 for regaining the possession of the suit land on the premise that
the tenant failed to exercise his right to purchase the land within the
period stipulated under Section 32­O(1) of the Act, 1948. Whereas, the
tenant filed an application under Section 32­O/(1) read with Section
32G of the Act, 1948 for determination of the purchase price of the suit
land.
rd
10. By an order dated 23  February 1999, the Additional Tahasildar
and   ALT   was   persuaded   to   reject   the   application   preferred   by   the
landlord under Section 32­P(2)(b) of the Act, 1948 for regaining the
possession of the suit land.   The Tahasildar & ALT, Hatkanagale, by
nd
judgment and order dated 22   October 1999 in Application No.32­O­
Hupri­2/1999 was persuaded to hold that the tenants­respondents were
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

8 wp-10219-2004.J.25.7.doc
entitled to purchase the suit land under Section 32G of the Act, 1948
and determined its purchase price at Rs.4,120/­.
11. True to the litigative spirit, the landlord preferred the appeals
bearing No.8 of 1999 and 15 of 1999 against the orders passed on the
applications under Section 32(P)(2)(b) and 32O read with Section 32G
of   the   Act,   1948,   respectively.   The   Sub­divisional   Officer,   Division
Hatkanagale  dismissed  both  the  appeals  by  separate  judgments  and
th
orders dated 6  June 2000. Still unsatiated, the aforesaid orders passed
by the Sub­divisional Officer in Tenancy Appeal Nos. 8 of 1999 and 15
of   1999   were   assailed   before   MRT   by   preferring   Revisions   bearing
Nos.49 of 2000 and 50 of 2000.
th
12. The learned Member, MRT, by judgment and order dated 16
April   2002,   dismissed   both   the   Revision   Applications.   The   landlord
assailed the order passed by the MRT in revision application No.49 of
2000 and 50 of 2000 and the orders passed by the Lower Authorities, by
preferring Writ Petition Nos.4611 of 2002 and 4612 of 2002. Those writ
th
petitions were also dismissed by this Court by order dated 26  August
2002.
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

9 wp-10219-2004.J.25.7.doc
13. A new front of litigation was opened by the landlord by filing Writ
Petition No. 6691 of 2003 before this Court. In the said petition, it was
alleged that the orders passed by ALT in applications under Section 32
O(1) and 32 P(2)(b) of the Act, 1948 were obtained by fraud played by
the tenant by producing copies of the orders allegedly passed by this
th th
Court on 19  August 1998 and 8  January 1998 in Civil Application No.
4164 of 1998 in Writ Petition (Stamp) No. 27300 of 1997 when, in fact,
no such orders were passed by this Court. The ALT proceeded on the
premise that the application under Section 32­O/(1) of the Act, 1948
was   within the stipulated period of limitation if computed from the
passing   of   the   said   orders.   Thus,   the   orders   of   ALT,   the   appellate
authority and MRT be quashed and set aside.
nd
14. In the said petition, this Court, by an order dated 22   January
th
2003,  prima­facie  found that no order was passed by this Court on 19
August 1998   in  Writ Petition  (Stamp)  No.  27300  of  1997   and  the
authorities below were made to believe that, in fact, there was such an
order passed by this Court. Thus, this Court directed to issue notice to
the tenant and Advocate Shri R.N. Patil, who represented the tenant
before the ALT and submit  their explanation. Ultimately, by order dated
th
30  June 2003, this Court declined to interfere with the orders passed
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

10 wp-10219-2004.J.25.7.doc
by the authorities under the Act holding,  inter­alia,  that the second writ
petition against the same judgment cannot be entertained, even if the
grievance of the petitioner is that the orders passed by this Court have
been forged by the other side. The petition was thus allowed to be
withdrawn   with   permission   to   the   landlord   to   take   recourse   to
appropriate remedy, as may be permissible in law.  
15. It seems that in pursuance of the aforesaid liberty, the landlord
filed a complaint before the Sub­divisional Officer, Ichalkaranji. The
SDO, Ichalkaranji construed it to be an appeal and numbered it as
Tenancy Appeal No. 222 of 2004. The SDO was  persuaded to hold that
th
since no order was passed by this High Court on 19  August 1998 in
Writ Petition (Stamp) No.27300 of 1997, the copy of the order produced
before the ALT was the forged one. It was further held that the order
passed by the ALT on the basis of such non­existing order, was liable to
be quashed and set aside. Accordingly, the order passed by ALT on an
application of the tenant under Section 32­O(1) of the Act, 1948 and the
certificate issued pursuant thereto under Section 32 M of the Act, 1948
th
were quashed and set aside, by the judgment and order dated 24
January 2005.
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

11 wp-10219-2004.J.25.7.doc
16. Being   aggrieved,   the   tenants   preferred   Revision   bearing   No.
TNC/REV/29/2005/KP   before   MRT.   The   learned   Member,   MRT,   by
th
judgment and order dated 24  January 2012, was impelled to allow the
revision and set aside the judgment and order passed by the appellate
authority in Tenancy Appeal No.222 of 2004 and restore that of the
Tahasildar­ALT, Hatkanagale in Tenancy Case No. 32­O­Hupri­2/1997.
The learned Member, MRT was of the view that there were serious
defects in the procedure followed by the appellate authority in as much
as no proper appeal was presented to the appellate authority nor was it
in conformity with the rules of the B.T. & A.L. Rules, 1956. MRT also
held that without condoning the delay in preferring the appeal, the
appellate authority could not have entertained the appeal and set aside
the orders passed by the ALT. The landlord has assailed the aforesaid
order of MRT by preferring the instant writ petition No. 2456 of 2012. 
17. I   have   heard   Shri   S.S.   Redekar,   the   learned   counsel   for   the
petitioners in Writ Petition No. 10219 of 2004, Shri P.G. Karande, the
learned counsel for the petitioners in Writ Petition No. 2456 of 2012 and
Shri  Bhushan  Walimbe, the  learned counsel for  the respondents, at
considerable length. I have carefully perused the material on record as
well.
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

12 wp-10219-2004.J.25.7.doc
18. The main plank of the submissions canvassed on behalf of the
petitioners is that the orders passed by the tenancy authorities under
Section 32­O and Section 32P(2)(b) of the Act, 1948, are non­est in the
eye   of   law.   The   initial   orders   passed   by   ALT­Hatkanagle   on   the
applications   under   Section   32­O   and   Section   32P   of   the   Act,   1948
having been obtained by practicing fraud upon the said authority do not
partake the character of orders, and are null and void. The situation is
exacerbated by the fact that the respondents had the audacity to forge
the orders passed by this Court by falsely proclaiming that this Court
th th
had passed the orders on 19  August 1998 and 8  January 1998 in Civil
Application No. 4146 of 1998 in Writ Petition (Stamp) No. 27300 of
1997 when, in fact, no such orders were passed by this Court. In the face
of such egregious fraud, the learned Sub­divisional Officer was within
his rights to allow Tenancy Appeal No.222 of 2004  and set aside the
order passed by ALT in the proceedings under Section 32­O of the Act,
1948, and cancel the certificate issued under Section 32­M thereof, on
the strength of the said order. Conversely, the learned Member, MRT
committed a grave error in setting aside the order passed by the Sub­
divisional Officer without properly appreciating the nature and gravity
of the fraud committed by the respondents and its consequence upon the
very existence of the order passed by ALT under Section 32­O. The
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

13 wp-10219-2004.J.25.7.doc
learned   Member,   MRT,   could   not   have   resorted   to   the   alleged
procedural defects in the proceedings before the Sub­divisional Officer
when the order passed by ALT was itself a nullity in the face of the
fraud, urged the learned counsel for the petitioners. 
19.  In opposition to this, Shri Walimbe, the learned counsel for the
respondents countered the submissions on behalf of the petitioners with
tenacity. Shri Walimbe would urge that the petitioners have resorted to
litigative ingenuity with a design to deprive the respondents of the
legitimate protection available to them under the provisions of Act,
1948. Taking the Court through the history of litigation and multiple
rounds thereof, it was urged by the learned counsel for the respondents
that the Sub­divisional Officer could not have set at naught the findings
recorded by not only MRT but this Court as well, to the effect that the
respondents were entitled to purchase the suit land in accordance with
the provisions contained in Section 32­O of the Act, 1948. The Sub­
divisional Officer, had fallen in error in entertaining the grievance made
by the petitioners of the alleged fraud in placing reliance upon the
orders passed by this Court, and in treating the said grievance as an
appeal.   In   the   process,   the   Sub­divisional  Officer  committed  several
grave procedural irregularities including entertaining the appeal in the
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

14 wp-10219-2004.J.25.7.doc
nd
year  2004,   against  an   order  passed by   ALT  on   22   October  1999,
without condoning the delay. The learned Member, MRT was, therefore,
justified in interfering with the wholly unsustainable order passed by the
Sub­divisional Officer which was clearly contrary to law and riddled
with substantial defects in procedure resulting in severe miscarriage of
justice.
20.  Evidently, the edifice of the submissions canvassed on behalf of
the   petitioners   is   rested   on   the   alleged   fraud   practiced   by   the
respondents. Those submissions are required to be considered in the
backdrop of the challenge to the order passed by the learned Member,
rd  
MRT in Revision Application No. 29 of 2005 dated 23 January 2012,
which has been assailed in Writ Petition No. 2456 of 2012.
WRIT PETITION NO. 10219 OF 2004
21. So far as Writ Petition No. 10219 of 2004, it would be  suffice to
note that the endeavour of the petitioners to challenge the order passed
by the Additional Collector, Kolhapur in Revision Application No.9 of
1996 and the order passed by the Sub­divisional Magistrate, Ichalkaranji
th
dated 6  April 1996, whereby the Sub­divisional Magistrate declined to
entertain the application to delete the name of Rajaram as a tenant to
the suit land, by invoking the writ jurisdiction of this Court, does not
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

15 wp-10219-2004.J.25.7.doc
deserve   to   be   countenanced   for   reasons   more   than   one.   Firstly,
indisputably, the finding that Rajaram was the tenant of the suit land
had attained finality with the dismissal of the Special Leave Petition on
rd
3   January 1995. Secondly, the authorities under the Land Revenue
Code, in the backdrop of the said determination, could not, and rightly
did not, embark upon an enquiry as to whether the respondent­Rajaram
was lawfully inducted as a tenant in the suit land by Ratnabai, the
mother of deceased Rajhans. Thirdly, the petitioners could not have
agitated the  said issue before the tenancy authority, much less Revenue
Authority, in view of the orders passed by this Court in Writ Petition
th
No.4611 of 2002 on 26  August 2002, wherein it was observed, in clear
and explicit terms, that when the parties were litigating on a reference
made by the Civil Court, the point of validity of the lease was not raised
and thus by the principle of constructive   res­judicata , the petitioners
would not be entitled to raise that point. In this view of the matter, the
Writ Petition No. 10219 of 2004 fails.
WRIT PETITION NO. 2456 OF 2012
22. Before adverting to deal with the core challenge based on fraud, it
may be apposite to note the nature of the proceedings under Section 32­
O of the Act, 1948 and the manner in which ALT has approached the
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

16 wp-10219-2004.J.25.7.doc
question of entitlement of the tenant to purchase the suit land. The
relevant part of Section 32­O of the Act, 1948 reads as under :­
“ 32­O.  Right of tenant whose tenancy is created after tillers'
day to purchase land.­  (1) In respect of any tenancy created after
the tillers' day [by a landlord (not being a serving member of the
armed  forces)]   notwithstanding   any agreement or  usage to  the
contrary, a tenant cultivating personally shall be entitled within one
year from the commencement of such tenancy to purchase from the
landlord the land held by him or such part thereof as will raise the
holding of the tenant to the ceiling area.
[Deleted]
[(1A) A tenant desirous of exercising the right conferred on him 
under sub­section (1) [  ] shall give an intimation in that behalf *
to the landlord and the Tribunal in the prescribed manner within 
the period specified in that sub­section.]
23. From a plain reading of the aforesaid provision, it becomes clear
that a tenant, whose tenancy is created after tillers' day by a landlord,
who is not a serving member of armed forces, is entitled to purchase the
land cultivated by him as a tenant thereof. This right of the tenant to
purchase the land is conditioned by stipulations as to time and extent of
holding. The tenant is enjoined to purchase the land within one year
from the commencement of the tenancy. The tenant can purchase the
land only to the extent as would raise his holding to the ceiling area.
The manner of exercise of the right to purchase is provided by sub­
section (1­A). The tenant has to give an intimation of his desire to
purchase   the   land   to   the   landlord   as   well   as   the   tribunal   in   the
prescribed manner within the period stipulated by sub­section (1).
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

17 wp-10219-2004.J.25.7.doc
24. Unlike the provisions of Section 32 which envisages automatic
statutory transfer of ownership in favour of a tenant, who holds the land
on the tillers' day, Section 32­O envisages the exercise of the choice by
the tenant to acquire ownership of the land cultivated by him by giving a
statutory intimation. Textually, the period of one year prescribed under
Section 32­O(1) of the Act, 1948 is to be computed from the date of the
commencement   of   the   tenancy.   Having   regard   to   the   object   of   the
provisions of the Act, 1948, the aforesaid stipulation of time to exercise
the right to purchase the land by a tenant has been given a contextual
and  purposive   interpretation.   It   has   been  consistently   held  that   the
period of limitation of one year will not start to run until the final
adjudication of the issue of tenancy, where the said issue is put in
contest. In the case of  Laxman Dhondi Zurale, since deceased by his
1
legal heirs and Anr. Vs. Yashodabai Sripatrao Shinde  , after referring
to the previous pronouncements, it was observed that until landlord
accepts   the   statutory   tenancy   or   until   the   contention   denying   the
tenancy is finally and conclusively overruled, the period of one year
provided for sending intimation under Section 32­O of the Act will not
commence. This position was reiterated by a learned Single Judge of this
Court in the case of  Jagannath Vithu Jadhav (since deceased) through
L.Rs. Smt. Shalan Jagannath Jadhav & Ors. Vs. State of Maharashtra
1 2005(1) Bom. C.R. 273
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

18 wp-10219-2004.J.25.7.doc
2
and Ors. . This proposition has a significant bearing on the controversy
at hand as the consideration of the order passed by ALT would reveal.
25. In   the   tenancy   proceedings   bearing   No.  32­O­Hupri­2/1997,
instituted by the tenant for purchase of the suit land, the ALT had
framed a specific issue (No.3), namely,  'Whether the tenant has exercised
the right to purchase the suit land within the period stipulated in Section
32­O(1) of the Act, 1948?   The ALT was persuaded to answer the said
issue in the affirmative by recording that the intimation given by the
th
tenant under Section 32­O(1)­(A) on 15  March 1999 was within one
year of the final adjudication of the dispute, raised by the landlord
regarding the status of the tenant, by an order passed by this Court in
Civil Application No. 4164 of 1998 in Writ Petition (Stamp) No. 27300
th
of 1997 (Writ Petition No. 10219 of 2004), on 19  August 1998. In the
view of ALT, the limitation to purchase the suit land commenced from
th
19  August 1998 when this Court finally rejected the challenge to the
tenancy raised by the landlord. Evidently, the order passed by this Court,
the alleged copy of which was tendered before the ALT, was the basis of
the said determination. As the issue of tenancy had already been settled
in view of the finality attached to the proceedings between the parties,
the ALT was persuaded to allow the application holding it to be within
2 2013(2) Mh.L.J. 285
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

19 wp-10219-2004.J.25.7.doc
the period of limitation and fixed the purchase price of the suit land at
Rs.4,120/­.
th
26. As indicated above, it transpired that no such order dated 19
August    1998 in Civil Application No. 4164 of 1998 in Writ Petition
(Stamp) No. 27300 of 1997 was ever passed by this Court. In all fairness
to the learned counsel for the respondents, it must be noted that the
respondents do not profess to canvass a submission that this Court had
th
passed an order on 19   August 1998, a copy of which was tendered
before the ALT. The fact that a copy of such an order was tendered
before the ALT is borne out not only by the order passed by ALT but also
the affidavit of Shri R.N. Patil, Advocate, who represented the tenants
before the ALT. Shri R.N. Patil, Advocate affirmed that when he entered
appearance on behalf of the tenants, in the said proceedings before ALT,
there was already on record a document (page 43) purported to be a
th
typed copy of an order passed by this court on 19  August 1998 in Writ
Petition (Stamp) No. 27300 of 1997. Indubitably, the ALT was made to
believe and base his finding on a copy of the order purported to be
passed by this Court, which was never passed.
27. The submission of fraud practiced upon the ALT is required to be
appreciated in the backdrop of the aforesaid facts. The Sub­divisional
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

20 wp-10219-2004.J.25.7.doc
Officer, before whom the landlord made a grievance about the order in
Tenancy Appeal No. 32­O­Hupri­2/1999 having been obtained by fraud,
was impelled to hold that since there was no such order passed by this
Court, the order passed by the ALT was vitiated. In the revision before
the MRT, the landlord raised a specific contention of the order passed by
the   ALT   being   vitiated   by   fraud   and   even   placed   reliance   on   the
judgment of  the Supreme court in the case of   S.P. Chengalvaraya
3
Naidu (Dead) By L.Rs. Vs. Jagannath (Dead) by L.Rs. & Ors.  . The
learned Member, MRT brushed aside this submission by observing that
neither any fraud was committed by the tenants on the lower authority,
nor MRT was a proper forum to deal with the submissions based on
fraud,   and,   thus,   the   challenge   was   negatived.   Instead,   the   MRT
proceeded on the premise that no proper appeal was presented by the
tenants; the Sub­divisional had no jurisdiction to set aside the earlier
orders; passed in the Tenancy Appeal No. 15 of 1999 (wherein the very
same order under Section 32­O in Tenancy Case No.2 of 1999 was
assailed), and revision thereagainst. The MRT, thus, held that there
could be no second challenge to the order passed by ALT before the
authorities under the Act, 1948 and, therefore, the order passed by the
Sub­divisional   Officer   in   Appeal   No.   222   of   2004   was   without
jurisdiction and bad in law.
3 (1994)1 SCC 1
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

21 wp-10219-2004.J.25.7.doc
28. Whether the aforesaid approach of MRT is justifiable? For an
answer to this question, it is imperative to note the vitiating effects of
fraud   on   the   proceedings   before   judicial   or   statutory   authorities.
Indisputably, reliance was placed before, and by, the ALT on a document
th
which purported to be an order passed by this Court on 19   August
1998. It cannot be gainsaid that fraud was practiced upon ALT. The
consequences which emanate from such fraud are well recognized. The
integrity of the judicial or statutory proceedings is rested on solemnity
attached to the statement made before the authorities. If an outcome is
driven by making the authority to believe upon a state of affairs, which
is false to the knowledge of the person making such assertion, the very
integrity and sanctity of the adjudication or disposition, is completely
eroded.   Fraud   vitiates   every   act,   irrespective   of   the   formal   seal   of
approval of the judicial or statutory authority. 
29. A judgment or order obtained by fraud is non­est in the eye of
law. A profitable reference in this context can be made to the judgment
of the Supreme Court in the case of  S.P. Chengalvaraya Naidu (Dead)
By L.Rs.  (Supra) wherein the first paragraph puts the vitiating effects of
fraud on a judicial proceedings in terse words, which reads as under :­
“Fraud­avoids   all   judicial   acts,   ecclesiastical   or   temporal"
observed  Chief  Justice  Edward   Coke of  England   about  three
centuries ago. It is the settled proposition of law that a judgment
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

22 wp-10219-2004.J.25.7.doc
or decree obtained by playing fraud on the court is a nullity and
honest in the eyes of law. Such a judgment/decree ­ by the first
court or by the highest court ­ has to be treated as a nullity by
every court, whether superior or inferior. It can be challenged in
any court even in collateral proceedings.”
30. It is pertinent to note that the said case arose out of  suppression
of a vital fact;  suppressio veri , on the strength of which a judgment or
order was obtained. The Supreme Court has observed that the  principle
of "finality of litigation" cannot be pressed to the extent of such an
absurdity that it becomes an engine of fraud in the hands of dishonest
litigants. The courts of law are meant for imparting justice between the
parties. One who comes to the court, must come with clean­hands. A
person, who's case is based on falsehood, has no right to approach the
Court. He can be summarily thrown out at any stage of the litigation. 
4
31. In  A.V. Papayya Sastry & Ors. Vs. Govt. of A.P. & Ors.  , a case
under Urban Land (Ceiling and Regulation) Act, 1976, the Supreme
Court dealt with a situation wherein fraud was alleged to have been
practiced by making the authorities to believe that advance possession of
the land was given by the landowner to the Port Trust authorities, which
was   not  a   correct   statement.   When   the   said   fact   was   realized,   the
Andhra Pradesh High Court recalled the earlier order, even though the
Special Leave Petition filed against the earlier order was dismissed.
4 (2007) 4 SCC 221
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

23 wp-10219-2004.J.25.7.doc
While referring to a large number of authorities on the consequences
which emanate from fraud, on the sanctity of the judicial proceedings,
the Court expounded the position in the following words :­
“21 Now,   it   is   well­settled   principle   of   law   that   if   any
judgment or order is obtained by fraud, it cannot be said to be
a   judgment   or   order   in   law.   Before   three   centuries,   Chief
Justice Edward Coke proclaimed :
 "Fraud avoids all judicial acts, ecclesiastical or temporal". 
22 It is thus settled proposition of law that  a judgment,
decree   or   order   obtained   by   playing   fraud   on   the   Court,
Tribunal or Authority is a nullity and non est in the eye of
law. Such a judgment, decree or order by the first Court or by
the final Court has to be treated as nullity by every Court,
superior or inferior. It can be challenged in any Court, at any
time,   in   appeal,   revision,   writ   or   even   in   collateral
proceedings.”
(emphasis supplied)
32. The Supreme Court has held in no uncertain terms that an order
obtained by practicing fraud on the Court or Authority is a nullity and
non­est. The stature of the forum which passed such order, vitiated by
fraud, is of no consequence. It has to be   treated as nullity by every
Court or authority, superior or inferior in hierarchy. Its validity can be
questioned   and   challenged   before   any   Court.   The   nature   of   the
proceedings   in   which  it  can   be   attacked   is   not   material.   It   can   be
challenged in Appeal, Revision, Writ or even in collateral proceedings.
The procedural limitations do not override the fundamental object of
maintaining the integrity and sanctity of judicial or statutory disposition.
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

24 wp-10219-2004.J.25.7.doc
Lastly, its validity can be challenged at any time. An order which is non­
est in the eye of law cannot be clothed with authority by sheer lapse of
time. The aspect of law of limitation, viewed through this prism, also
becomes insignificant.
33. Reverting to the facts of the case, it appears that the learned
Member, MRT was not alive to the consequences of fraud. The learned
Member fell into error in setting aside the order passed by the Sub­
divisional Officer, by taking recourse to the procedural defects. Once, it
th
becomes crystal clear that this court had not passed any order on 19
August   1997,   the   very   substratum   of   the   findings   of   ALT   gets
dismantled. Inspite of a clear case of fraud, and that too by placing on
record a document purported to be a copy of the order passed by this
Court, MRT could not have brushed aside the challenge by observing
that there was no fraud nor it was a forum to agitate the same. In the
light of the aforesaid observations of the Supreme Court, it becomes
evident that the learned Member, MRT completely misdirected himself
in placing reliance on the factors which were of no relevance when the
order was based on the fraud practiced upon ALT.
34. The   endevaour   of   the   learned   counsel   of   the   respondents   to
salvage the position, again based on the alleged procedural defects in
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

25 wp-10219-2004.J.25.7.doc
th
the order passed by the Sub­divisional Officer, dated 24  January 2005
including impressibility of entertaining the appeal, after the lapse of
more than five years from the date of the order passed by ALT, does not
merit countenance. Nor the fact that the order passed by ALT was
upheld by all the authorities including the appellate authority, revisional
authority and this Court in Writ Petition No. 4612 of 2002, infuses any
life into the said order and insulates it from the consequences which a
fraud entails. The observations of the Supreme Court in the case of  A.V.
Papayya Sastry & Ors.  (Supra) in paragraph Nos. 38 and 39 underscore
the fact that, even an imprimatur by the Supreme Court, to an order
obtained by fraud, does not lend any sanctity to such order. They read
as under :­
“38 The matter can be looked at from a different angle as well.
Suppose, a case is decided by a competent Court of Law after
hearing   the   parties   and   an   order   is   passed   in   favour   of   the
applicant/plaintiff which is upheld by all the courts including the
final Court. Let us also think of a case where this Court does not
dismiss Special Leave Petition but after granting leave decides the
appeal finally by recording reasons. Such order can truly be said
to be a judgment to which Article 141 of the Constitution applies.
Likewise, the doctrine of merger also gets attracted. All orders
passed by the courts/authorities below, therefore, merge in the
judgment of this Court and after such judgment, it is not open to
any party to the judgment to approach any court or authority to
review, recall or reconsider the order. 
39  The above principle, however, is subject to exception of
fraud. Once it is established that the order was obtained by a
successful party by practicing or playing fraud, it is vitiated. Such
order cannot be held legal, valid or in consonance with law. It is
non­existent and non est and cannot be allowed to stand. This is
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

26 wp-10219-2004.J.25.7.doc
the   fundamental   principle   of   law   and   needs   no   further
elaboration. Therefore, it has been said that a judgment, decree or
order obtained by fraud has to be treated as nullity, whether by
the court of first instance or by the final court. And it has to be
treated as non est by every Court, superior or inferior.”
    (emphasis supplied)  
35. In view of the aforesaid legal position, the fact that the Sub­
divisional Officer set aside the order of ALT (which was obtained by
fraud) in a proceedings which was not properly constituted is of little
significance. It would have been a different matter had ALT held that the
application under Section 32­O was within the period of limitation with
reference to another factor. The very edifice of the order of ALT was the
th
order allegedly passed by this Court on 19  August 1998, which was not
the case. Once this substratum of the order of ALT goes, the order falls
through completely. It would be simply impermissible, in derogation of
the first principles of law and a travesty of justice to allow said order to
stand despite the fact that it was obtained by falsely proclaiming that an
order was passed by this Court. Neither the time lag nor the intervening
proceedings preclude this Court from setting aside the order obtained by
fraud. 
36. I   am   mindful   of   the   fact   that   the   litigation   has   a   long   and
chequered history. The finding about the tenancy of the respondents has
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

27 wp-10219-2004.J.25.7.doc
attained finality. The setting aside of the order passed by the Tahsildar &
ALT under Section 32­O of the Act, 1948 will inevitably reopen the
question of entitlement of the tenant to purchase the suit land. The issue
would, however, be restricted to the determination as to whether the
tenant exercised the right to purchase the land within the statutory
period prescribed in Section 32­O(1) of the Act, 1948. It would be,
therefore, necessary to direct Tahasildar­ALT, Hatkanagale to determine
the said question afresh after providing an opportunity of hearing to the
concerned parties. I am of the considered opinion that it would be
imperative to pass certain orders so as to obviate further complications
till the time the ALT decides the application under Section 32­O of the
Act, 1948.
37. For the foregoing reasons, I pass the following order :­
WRIT PETITION NO. 10219 OF 2004
(i)  The writ petition stands dismissed. No costs. 
(ii) Rule stands discharged.
WRIT PETITION NO. 2456 OF 2012
The writ petition stands allowed in the following terms :
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

28 wp-10219-2004.J.25.7.doc
(i)  The order passed by MRT in Revision No. 29 of 2005
rd
dated 23  January 2012 stands quashed and set aside.
(ii) The order passed by the Tahasildar & ALT, Hatkanagale
nd
in   Tenancy   Case   No.   32(O)/Hupri/2/1999,   dated   22
October 1999 stands quashed and set aside.
(iii)  The  said  proceedings   No.32(O)/Hupri/2/1999   stands
restored to the file of Tahasildar & ALT, Hatkanagale.
(iv)  The Tahasildar & ALT, Hatkanagale shall decide the
said   application   under   Section   32­O   after   providing   an
opportunity of hearing to  all the concerned parties  and in
accordance   with   law   as   expeditiously   as   possible   and
preferably within a period of four months from the date of the
communication of this order.
(v) The certificate granted under Section 32­M of the Act,
1948 in pursuance of the said order shall remain suspended
during the pendency of the said proceedings.
  In the event ALT holds that the tenants are entitled to
purchase the land under Section 32­O(1), the certificate would
stand revived. However, if the ALT holds against the tenants,
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::

29 wp-10219-2004.J.25.7.doc
then the said certificate would stand cancelled from the date of
issue and all the consequences in law would follow.
(vi)  It is hereby made clear that the petitioners­landlords are
not   entitled   to   question   the   status   of   the   respondents   as
tenants of the suit land and they shall not cause obstruction to
the   possession   and   cultivation   of   the   suit   land   by   the
respondents, in any manner.
(vii) It   is   made   further   clear   that   this   Court   has   not
considered the merits of the matter as regards the entitlement
of the tenants­respondents to purchase the suit land under
Section 32­O of the Act, 1948 and it may be not understood to
have expressed any opinion on merits of the matter one way or
the other.
(viii) In the circumstances, there shall be no order as to costs.
(ix) Rule made absolute in aforesaid terms.
( N. J. JAMADAR, J. )
::: Uploaded on - 29/07/2019 ::: Downloaded on - 31/03/2024 17:09:37 :::