NAGPUR IMPROVEMENT TRUST vs. M/S. BOMBAYWALA .

1                                                     REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION CIVIL APPEAL NO.  937 OF 2019 [Arising out of SLP (C) No. 32089 of 2016] Nagpur Improvement Trust & Ors.        .. Appellants Versus M/s Bombaywala & Ors.      ….  Respondents WITH CIVIL APPEAL NO.  938  OF 2019 [Arising out of SLP (C) No.33160 of 2016] CIVIL APPEAL NO.  939  OF 2019 [Arising out of SLP (C) No.33004 of 2016] CIVIL APPEAL NO.  940  OF 2019 [Arising out of SLP (C) No.33226 of 2016] CIVIL APPEAL NO. 941  OF 2019              [Arising out of SLP (C) No.34176 of 2016] CIVIL APPEAL NO.  942  OF 2019 [Arising out of SLP (C) No.38036 of 2016] Signature Not Verified CIVIL APPEAL NOS. 943­944  OF 2019 [Arising out of SLP (C) Nos.9652­9653 of 2017] Digitally signed by SUSHIL KUMAR RAKHEJA Date: 2019.02.04 18:11:05 IST Reason: 2 TRANSFERRED CASE ©NO. 23 OF 2018 J U D G M E N T M.R.SHAH, J.    Leave granted in all these Special Leave Petitions. 1. As common question of law and facts arise in this group of appeals arising out of the impugned judgment and order dated   15.09.2016   passed   by   the   High   Court   of   Bombay, Bench at Nagpur passed in Writ Petition No.2695 of 2015, all these   appeals   are   being   disposed   of   by   this   common judgment   and   order.     For   the   sake   of   convenience,   Civil Appeal arising out of the SLP© No.32089 of 2016 is treated as lead matter and the facts in the said appeal are narrated. 2. Feeling   aggrieved   and   dissatisfied   with   the   impugned judgment and order dated 15.09.2016 passed by the Division Bench of the High Court of Judicature at Bombay, Nagpur 3 Bench, Nagpur passed in W.P.No.2695 of 2015 by which the Division Bench has allowed the said Writ Petition preferred by the respondents Nos.1 to 18 herein­original petitioners Nos.1 to   18     some   of   the   occupants/tenants   of   the   building   in question and by which the Division Bench has set aside the notice dated 24.04.2015 issued by the Nagpur Improvement Trust,   the   original   respondents­Nagpur   Improvement   Trust and others have preferred the present appeals. 3.         The facts leading to the present appeals in nutshell are as under. 4. That   the   Nagpur   Improvement   Trust   Act   1936 (hereinafter   referred   to   as   the   ‘NIT   Act’)   was   enacted   on 25.12.1936.  That the Nagpur Improvement Trust (hereinafter referred   to   as   the   ‘NIT’)   vide   Board   Resolution   dated 29.10.1960   framed   an   improvement   Scheme   known   as “Abhyankar Road Widening and Buty Mahal Street Scheme” (hereinafter referred to as “the Scheme”) in respect of 8.7 acres of   land   bearing   Khasra   No.320   and   315   (part)   Mouza Sitabuldi,   belonging   to   the   Buty   Family.     That   the   same Scheme came to be framed under Section 31 of NIT Act for 4 “creating   new   or   improving   the   existing   means   of communications and facilities for traffic”.   That,   inter alia , a new   15   metres   wide   road   was   to   be   constructed   to   join Mahatma Gandhi Road to Abhyankar Road.  That the internal road of 15 metres provided in the said Scheme is the subject matter of issue in the present matters.  That, the said Scheme came to be published on 29.10.1961 as per Section 39 of the NIT   Act.     That,   the   NIT   sought   approval   of   the   State Government of the above Scheme.  That the State Government sanctioned   the   said   Scheme   in   exercise   of   powers   under Section   44(1)   read   with   Section   45(1)(a)   of   the   NIT   Act  on 23.09.1964.  Accordingly, a Notification to that effect was also issued under Section 45 of the NIT Act. 4.1 That,   thereafter,   the   Maharashtra   Regional   Town Planning Act, 1966 (hereinafter referred to as the “MRTP Act”) came into effect on 11.01.1967.    At this stage, it is required to be noted that, as per the MRTP Act, any Development Plan made under the said Act had to take precedence over any Scheme   to   the   contrary.     The   same   shall   be   discussed hereinbelow. 5 4.2 That   NIT   was   appointed   as   the   “Planning   Authority” under the MRTP Act for Nagpur.  That, in the year 1967, the First Final Development Plan for the City of Nagpur under Sections   22   and   31   of   the   MRTP   Act   was   prepared   and sanctioned.  At this stage, it is required to be noted that, in the said final Development Plan, the above 15 metres road which was provided under the Town Planning Scheme under the NIT Act was not shown in the Development Plan under the MRTP Act.   4.3   That the NIT, in Board meeting dated 05.06.1981 and 31.12.1981,   decided   to   implement   the   Scheme.     That,   a Special Land Acquisition Officer came to be appointed by the State   Government   for   acquisition   of   the   land   and   the proceedings of the land acquisition came to be initiated. 4.4   That a newspaper article was published on 21.06.1981 stating that the NIT has decided to handover the “ Buty Mahal Development Scheme ” to the land owners for redevelopment. That, in the year 1983, a Writ Petition being WP.No.2326 of 1983 was filed by the land owners before the Nagpur Bench of 6 the Bombay High Court challenging the acquisition.  Initially, the High Court  granted  an interim  stay on the  acquisition proceedings. 4.5 That, on 07.06.1984, the land owners – Shri Yogeshwar Buty and Smt. Madhuribai Buty approached NIT to allot a reconstituted plot or plots bearing Nos.6, 7 and 8 belonging to them.   However, the said request came to be rejected by the NIT on 17.08.1984. 4.6 That,   on   13.03.1995,   one   Smt.   Indirabai   Buty   (land owner) submitted an application for permission to develop the land stating  inter alia , that; (1) Development of the land would be as per the Development Plan of the NIT; (2) All the tenants would   be   accommodated   in   the   proposed   Scheme;   (3)   The betterment charges would be paid to the NIT.  That, the Board of NIT in its meeting held on 11.03.1996 passed a Resolution wherein it was,   inter alia , decided ……………..(1) A plot was allocated in the matter of Shri Yadhuraj Sanghani; (2) Smt. Indirabai Buty  and  others  land  owners  to  accommodate  in their   proposed   Scheme,   the   tenants   in   the   area   of   the reconstituted plot and (3) All the petitions in respect of the 7 subject plot would have to be withdrawn unconditionally.  On the basis of the said Resolution of the NIT dated 11.03.1996, Writ Petition No.2326 of 1983 challenging the acquisition was withdrawn by the land owners. 4.7   In   the   meantime,   in   the   year   1989,   the   First   Final Development Plan which was earlier prepared and sanctioned in the year 1986, came to be revised.   Again, the above 15 metres internal road was not depicted in the revised DP.  4.8  It appears that, in the year 1997, NIT addressed letters to the Urban Development Department requesting the latter to obtain permission from the Government to relax Rule 5(2) of the NIT (Land Disposal) Rules, 1983 (hereinafter referred to as the “1983 Rules”) under Rule 26 of the 1983 Rules, to allocate the reconstituted plot in the present Scheme.  That the State Government vide order dated 07.10.1997 issued under Rule 26   of   the   1983   Rules   relaxed   Rule   5(2)   and   allotted   the reconstituted   plot   in   Survey   Nos.3117,   3119,   3123,   3127, 3120,   3122,   3124   and   3125   in   Khasra   No.320   Mouza Sitabuldi, subject to certain conditions including  inter alia  that …………(i) The Applicants would accept the compensation of 8 the   land   fixed   by   the   Land   Acquisition   Officer   and   give possession of the lands to him; (ii)   Development of the land would as per the Development Plan of NIT; (iii)  All the tenants are to be accommodated in the Scheme and (iv) That in the interest of tenants the NIT fixed the plot allotment rate @ 50% of the market value, without prejudice to Rule 7(3) of the 1983 Rules.   4.9 That the NIT passed a Board Resolution on 23.10.1997 to implement   the   altered   Scheme   in   terms   of   G.O.   dated 07.10.1997.   That the Special Land Acquisition Officer, NIT passed   an   Award   dated   16.12.1997   in   respect   of   the   land admeasuring   5677   sq.ft   bearing   Khasra   No.320   Sitabuldi, Nagpur.   That, pursuant to the Award declared by the Land Acquisition Officer, possession of the land was taken by the Land Acquisition Officer and handed over to NIT.  It appears that, out of 271552.60 sq.ft of the land, only 114079.36 sq.ft was acquired by NIT and the rest of the lands remained with the land owners. 9 4.10 That the Final Development Plan in terms of Section 31 of the MRTP came to sanctioned in the year 2001. 4.11   That   pursuant   to   the   G.O.   dated   07.10.1997,   the process of widening of the Abhyankar road was initiated and notices were issued for demolition of shops.   At that stage, Writ   Petition   No.798   of   2002   was   filed   by   some   of   the Abhyankar Road tenants challenging the demolition notices issued   by   the   NIT   to   the   tenants   in   the   process   of   road widening.  The said Writ Petition came to be dismissed by the High Court by judgment and order dated 22.02.2002.   The matter was carried before this Court.   Before this Court, a compromise   was   reached   between   the   petitioners   of W.P.No.798 of 2002 and land owners and NIT.  By order dated 08.04.2002, SLP© No.4846 of 2002 was disposed of in terms of the compromise arrived at between the land owners, the tenants   (only   on   writ   petitioners)   original   petitioners   to W.P.No.725   of   2002),   wherein   inter   alia   the   following conditions were specified: 10  The   Landlord   shall   construct   a   multi­storeyed building on the reconstituted plot that was to be allotted to him by the NIT.  The Tenant and Landlord shall within a period of one week from the filing of the compromise petition would vacate such area out of the property covered in the instant proceedings in their possession as is required for widening of the Abhayankar Road. The   compromise   also   provided,   NIT   to   allot   one   single reconstituted plot and redevelopment of suit property to be carried   out   in   accordance   with   the   Development   Plan   of Nagpur City and all tenants to be rehoused post development. 4.12  That thereafter, on the request made by the owners, the Resolution was passed by the NIT dated 23.10.2003 to allot a single   reconstituted   plot   admeasuring   10602.09   sq.mts   as undivided share and the same was offered to the Buty family. That thereafter, the Government by letter dated 12.11.2003 allotted the reconstituted plot to the owners.  From the letter dated 12.11.2003, it appears that the land for road will be provided   as   per   the   Development   Plan   and   that   the 11 beneficiaries   will   have   to   make   land   available   for   road widening and parking. 4.13       It appears that thereafter the NIT represented to the State Government vide Representations dated 16.08.2005 and 29.03.2006 purportedly under Section 37(1) of the MRTP Act in order to increase the width of the Abhyankar Road from 12 metres to 24 metres and for converting the reconstituted plot from residential to commercial in order to accommodate the tenants running commercial shops. 4.14   It appears that thereafter on 02.08.2006, the owners entered   into   a   development   agreement   with   one   of   the petitioners herein  – M/s Goel  Ganga Infrastructure &  Real Estate Pvt. Ltd. For developing the property bearing Khasra No.320. 4.15   That thereafter the State Government passed an order dated   22.06.2007   under   Section   37(1)   of   the   MRTP   Act permitting the change of use in respect of Khasra No.320 and 315 (Part) from residential to commercial.  It appears that the 12 permission   was   also   granted   by   the   State   to   widen   the Abhyankar Road to 24 metres in place of 12 metres. 4.16   It appears that thereafter the provisional sanction was granted by NIT on 22.04.2008 to the drawing/building map to the layout plan submitted by developer for the construction of a commercial complex.   It appears that thereafter vide letter dated 18.08.2009, the NIT issued a letter to the land owners allotting a single reconstituted plot admeasuring 114079.36 sq.mts   to   the   land   owners,   subject   to   the   conditions mentioned in the said letter.  That thereafter, on 10.02.2010, a lease deed was executed between the NIT and the land owners in respect of the reconstituted plot subject to the terms and conditions mentioned in the allotment letter dated 18.08.2009. It appears that thereafter on 15.05.2012, the NIT sanctioned the Final Layout Plan in respect of the reconstituted plot as per the D.C.R. of Nagpur City.   That the building plan also came to be sanctioned on 27.06.2012 in accordance with the D.C.R. of Nagpur City. That, on 10.12.2014, building permit and commencement certificates were issued by the NIT subject to certain conditions specified therein.  That a revised building 13 plan was also sanctioned by the NIT on 11.12.2014 subject to the conditions mentioned therein.   4.17   That thereafter on 24.04.2015, the NIT issued notices to the tenants asking them to vacate a portion of their shops so as to enable construction as per the layout plan. 4.18    The aforesaid notices gave rise to filing of Writ Petition No.2695 of 2015 before the High Court of Bombay, Nagpur Bench.  In the said Writ Petition, the Respondents Nos.1 to 18 herein the original writ petitioners prayed inter   alia     for an order quashing the notices issued by the NIT on 24.04.2015. That   the   said   petition   was   opposed   by   the   original   writ petitioners as well as the NIT.  It appears that thereafter the original writ petitioners filed an application being C.A.No.1615 of 2015 in W.P.No.2695 of 2015 praying for amendment to the prayers in the writ petition and allow them to challenge the sanctioned plan dated 27.06.2012 and the revised plan dated 11.12.2014.  The said amendment was opposed by the original land owners and the developers.     However, thereafter High Court allowed the said Amendment application. 14 4.19   It appears that, during the course of the hearing, the High Court by order dated 03.09.2015 in W.P.No.2695 of 2015 directed the Chairman, NIT to explore the possibility of an amicable settlement by calling the representatives of both the tenants and the developers and land owners and directed to submit a report to the Court.  It appears that, pursuant to the order dated 03.09.2015, the Chairman, NIT called all the parties.  That thereafter the Chairman, NIT submitted a report on 15.10.2015 stating that no settlement could be arrived at between the parties. 4.20 That thereafter, by impugned judgment and order, the High Court has allowed the Writ Petition and has quashed and set aside the demolition notice dated 28.04.2015 issued by the NIT.  The High Court has also further observed that it will be open for the NIT to issue fresh notices of demolition to the   writ   petitioners   after   the   sanctioned   layout   plan   dated 15.05.2012,   the   building   permit   granted   on   27.06.2012 revised   on   11.12.2014   as   well   as   the   construction,   if   any, carried   out   are   brought   in   conformity   with   the   Scheme published   under   Section   45   of   the   NIT   Act   of   23.09.1964. 15 While   passing   the   impugned   judgment   and   order   the   High Court has observed and held that the layout plan sanctioned in the building permit granted are contrary to the provisions of the Scheme published and sanctioned under Section 45 of the NIT   Act   and   that   the   same   suffers   from   vice   of   internal mischief. 4.21    That the impugned judgment and order passed by the High Court dated 15.09.2016 in W.P.No.2595 of 2016 is the subject matter of the present appeals. 5. It appears that, in the meantime and after the impugned judgment and order passed by the High Court, the original Scheme sanctioned under Section 45 of the NIT Act which provided   15   metres   internal   road   came   to   be   modified   as provided  under the  NIT  Act  by  deleting  15  metres internal road.  The same came to be published in the Government of Maharashtra Gazette on 24.04.2017.  That the W.P.No.5005 of 2017   was   filed   by   the   18   tenants/shopkeepers   before   the Nagpur Bench, Bombay High Court questioning the Resolution passed by the NIT dated 24.04.2017 issued under Section 46 16 of the NIT Act deleting 15 metres internal road and another internal road from the Scheme.  That a Transfer Case No.23 of 2018 was filed before this Court praying  inter alia  for transfer of   W.P.No.5005   of   2017   to   this   Court.     That   is   how,   the Transfer   Case   No.23   of   2015   is   also   listed   along   with   the present group of appeals. 5.1 We   have   heard   the   learned   counsel  appearing   for   the respective parties in the transferred Writ Petition No.5005 of 2017 also,  along with the  other  appeals  arising out  of the impugned judgment and  order dated 15.09.2016 passed in W.P.No.2695 of 2015.  6. Mr. V. Giri, Mr. Mukul Rohtagi and Mr. Dhruv Mehta, learned senior counsel appearing on behalf of the respective appellants   have   vehemently   submitted   that   the   impugned judgment and order passed by the High Court is contrary to the provisions of MRTP Act and also the law laid down by this Court   in   the   case   of     vs.   Manohar   Joshi State   of Maharashtra & Anr.  2012 (3) SCC 619. 17 6.1 The   learned   counsel   appearing   on   behalf   of   the respective appellants­original respondents have vehemently submitted that while passing the impugned judgment and order   the   High   Court   has   not   properly   appreciated   and considered the relevant provisions of MRTP Act. 6.2         The   learned   counsel   appearing   on   behalf   of   the respective appellants have vehemently submitted that though in the original Scheme    framed under the provisions of the NIT, 1936 there was a provision for 15 metres  internal road, thereafter when the MRTP Act came to be enacted and came into force and  the Development Plan framed and sanctioned under the provisions of the MRTP Act did not contain any “internal road” as was there in the Scheme published under Section 45 of the NIT Act,   in view of the provisions of the MRTP Act, the Development Plan overrides the DP Scheme and, therefore, there is no question of providing any internal road.   It is submitted that the High Court has not properly appreciated the abovesaid at all. 18 6.3 It   is   vehemently   submitted   by   the   learned   counsel appearing on behalf of the respective appellants that, as per the law laid down in the case of  i (supra), the Manohar Josh DP Plan overrides the Scheme; and anything contrary to the DP Plan in the Scheme shall have to be varied to bring it in line   with   the   Development   Plan   sanctioned   under   the provisions of MRTP Act.   It is submitted that, therefore, the High   Court   has   materially   erred   in   quashing   and   setting aside the notices of demolition which are based upon   final layout plan sanctioned on 15.05.2012 and building permit granted on 27.06.2012, and revised on 11.12.2014, which were as per the provisions of MRTP Act. 6.4 It is further submitted by the learned counsel appearing on behalf of the respective appellants that the High Court has materially   erred   in   misreading   and/or   misinterpreting   the judgment of this Court in  Manohar Joshi  (supra) and held that the statutory obligations created upon the NIT under Section 45 of the NIT Act to execute the Scheme to the extent it is not in variation or modification of the proposals in the Final  Development Plan,   continues  to  subsist  and   can  be 19 enforced.  It is vehemently submitted by the learned counsel appearing   for   the   respective   appellants   that   the   aforesaid observations are just contrary to the observations made by this   Court   in   the   case   of     (supra).     It   is Manohar   Joshi submitted that in the case of   Manohar Joshi   (supra) this Court has specifically observed and held that even    if such a variation as directed under Section 39 of MRTP Act does not take place, the land cannot be put to use in any way in contradiction with the provisions in the DP Plan. 6.5 It is further submitted by the learned counsel appearing on behalf of the respective appellants that even the aforesaid finding and the observation are contrary to Section 43 of the MRTP   Act   which   provides   that   once   the   declaration   of intention  to  prepare  a Development Plan  is  presented,   no development contrary thereto can be permitted. 6.6 It is further submitted by the learned counsel for the respective appellants that the High Court has not properly appreciated   and   considered   the   fact  that,     in   view  of   the subsequent   development   and   the   widening   of   the   existing 20 road, there was no necessity for internal road as provided in the Scheme under the NIT Act.  It is submitted that as such in view of the subsequent development and widening of the existing road, when subsequently the DP under the MRTP Act was prepared, there was no provision for 15 metres internal road as provided earlier in the Scheme under the NIT Act. 6.7 It is further submitted by the learned counsel that the High Court has not properly appreciated the fact that as such in the Development Plan prepared under the provisions of MRTP Act, which was first prepared in the year 1976 and in the subsequent DP, there was no provision for the internal road and, despite the same, the same was not challenged by the original writ petitioners.  It is submitted that even initially what was challenged in the main writ petition was demolition notices.  It is submitted that even subsequently also the DP prepared and sanctioned under the provisions of MRTP Act, which does not contain any provision for internal road was not under challenge at all.  It is submitted that, therefore, the layout plan came to be sanctioned under the provisions of the MRTP   Act   and   the   building   permit   was   issued   under   the 21 provisions   of   MRTP   Act,   which   came   to   be   challenged subsequently by way of amendment.  It is submitted that in view   of   the   relevant   provisions   of   the   MRTP   Act,   the construction has to be made as per the layout plan and the building permit granted under the provisions of MRTP ACT. It is submitted, that, therefore, the High Court has materially erred in quashing and setting aside the final layout plan as well as the building permit solely on the ground that the same   is   in   contravention   of   the   Scheme   published   under Section 45 of the NIT Act. 6.8 It is further submitted by the learned counsel for the Appellants that the High Court has not properly appreciated and considered the stand of the NIT that punctuated lines in the Development Plan only indicate the boundaries of the Scheme under the control of the NIT and it has no more significance than this. 6.9 It is further submitted by the learned counsel that the High  Court has   materially  erred  in observing that,  in the absence   of   any   provisions   contrary   to   the   internal   road, 22 shown in the Development Plan, it cannot be said that the provisions of the internal road vanishes automatically.  It is submitted that the High Court has not properly appreciated the fact that as such the Development Plan which has been prepared in consonance with the provisions of the MRTP Act, specifically   do   not   provide   any   internal   road,   which   was earlier provided in the Scheme under the NIT Act. 6.10       It is further submitted by the learned counsel that even   the   Government   Resolution   dated   07.10.1997 specifically provided and/or permitted  to  develop  the  land in  question  as per the Development Plan and not as per the Scheme.  It is submitted by learned counsel that while issuing G.O. dated 07.10.1997,   it   was   specifically   noted   that   the   50   ft.   (15 metres) wide road through the land is not provided under the Development Plan.   It is submitted that the aforesaid was even considered and noted by the NIT.  It is submitted that despite   the   above   the   High   Court   has   observed   that   all throughout the NIT desired to implement the Scheme. 23 6.11   It is further submitted by the learned counsel that the High Court has not properly appreciated the fact that even one consolidated plot was allotted under the provisions of the MRTP Act and thereafter the layout plan as per the provisions of the MRTP Act was submitted and got sanctioned and the development   permission   was   obtained   to   carry   out   the construction which was granted as per the DP sanctioned under the provisions of MRTP Act.  It is submitted that the High   Court   has   materially   erred   in   quashing   and   setting aside the demolition notices which as such were consequent upon   the sanction of the layout plan and the grant of the permission.     It   is   submitted   that   the   High   Court   has materially erred in quashing and setting aside the sanctioned layout plan as well as the development permission granted under the provisions of the MRTP Act.  It is further submitted by the learned counsel that the High Court has, therefore, materially   erred   in   observing   and   holding   that   grant   of permission/sanction   of   layout   plan   which   was   in contravention   of   the   Scheme   under   the   NIT   Act   was   a mischief   in   law   to   provide   an   unfair   advantage   to   the 24 developers   and   the   owners   and   it   deprives   the   facility   of frontage to the tenants on the internal road. 6.12    It is further submitted by the learned counsel that the High Court has materially erred in not appreciating the fact that   only   18   tenants   filed   the   writ   petition   and   were aggrieved, against which majority of the tenants accepted the settlement/compromise before this Court.   It is stated that the   appellants   are   ready   and   willing   to   provide   the   same benefit   to  the  original writ  petitioners  herein  also.    It is submitted, however, for some oblique reason and/or to get some more benefits, only 18 tenants approached the High Court and filed the writ petition. 6.13 The learned Counsel appearing on behalf of the respective appellants have vehemently submitted that, on one hand,   the   High   Court   has   specifically   observed   that,   in paragraph 86, the High Court has not set aside and it is also not necessary for the High Court to set aside the layout  plan and the  building  permit  granted  by the  NIT, the   ultimate observation   made   by   the   High   Court   in   paragraph   89(2) 25 would   tantamount   to   quashing   and   setting   aside   the sanctioned layout plan and even the building permit.  6.14    Making the above submissions and relying  upon the provisions   of   NIT   Act   as   well   as   the   MRTP   Act   and   the decision of this Court in the case of  Manohar Joshi  (supra), it is requested to allow the present appeals and quash and set aside the impugned judgment and order passed by the High Court. 7. The   present   appeals   are   vehemently   opposed   by   Ms. Rukhmini  Bobde,   learned   Advocate   appearing   for   the   writ petitioners and Ms. Deepa Kulkarni learned Advocate also. 7.1 The learned counsel appearing on behalf of the original writ petitioners have supported the impugned judgment and order passed by the High Court. 7.2 It   is   vehemently   submitted   by   the   learned   counsel appearing on behalf of the original writ petitioners that the impugned judgment and order passed by this High Court is 26 absolutely in consonance with the provisions of the NIT Act as   well   as   the   MRTP   Act,   which   is   not   required   to   be interfered by this Court. 7.3 It   is   vehemently   submitted   by   learned   counsel   for original   writ   petitioners   that   on   true   interpretation   of   the provisions of NIT Act,  more particularly Section 45(3) and 45 of the NIT Act, the High Court has rightly observed and held that unless and until the Scheme sanctioned under the NIT Act is varied and/or is modified under the provisions of the NIT Act, the Scheme shall prevail and shall have to be acted upon. 7.4   The learned counsel appearing on behalf of the original writ petitioners have emphasised on the object and purpose to provide 15 metres internal road in the Scheme sanctioned under the NIT Act.   It is submitted that the internal road provided in the Scheme sanctioned under Section 45 of the NIT Act was  a part of Street Scheme so as to avoid the traffic congestion.  It is submitted that the use of land in question on   the   date   of   such   Scheme   was   initially   for   residential 27 purposes   with   internal   road,   one   cinema   theatre   and   the peripheral area being used for shops/offices purposes.  It is submitted   that   the   object   and   purpose   for   providing   the internal   road   under   the   Scheme/Street   Scheme   was   for creating new or improving existing means of communication and facilities for traffic.  It is submitted that the execution of the Scheme was for (i) providing huge commercial complex inside the Scheme area to accommodate   the tenants apart from   others,   (ii)   widening   of   Mahatma   Gandhi   Road   and Abhyankar Road outside the Scheme area; (iii) providing 50 ft (15 metres) wide internal road along with others two roads inside the Scheme area to ease out the traffic and removing congestion,   and   (iv)     to   provide   space   open   to   sky   for parking . It is submitted that, therefore, once there was a Scheme/Street Scheme as sanctioned under Section 45 of the NIT Act with specific object and purpose, merely because in the Development Plan prepared under the MRTP Act, there was no specific reference to the internal road, it cannot be said   that   the   sanctioned   Scheme   which   was   sanctioned under Section 45 of the NIT Act is not to be implemented, 28 even   if   the   same   is   not   varied   or   modified   under   the provisions of the NIT Act. 7.5    It is submitted that the High Court has rightly observed and held that unless and until the Scheme is varied or is modified by the Planning Authority, which in the present case i.e. NIT, after following the due process under Section 46 of the NIT Act, the Scheme has to be implemented and anything including the sanction of the layout plan and/or grant of building permission  which would be in contravention of the Scheme   under   NIT   Act,   are   illegal   and   contrary   to   the provisions of the NIT as well as the MRTP Act,  and, therefore, the   High   Court   has   rightly   quashed   and   set   aside   the demolition notices and has rightly observed that it would be open for the NIT to issue fresh notices of demolition, after sanctioned plan, the building permit as well as construction, if any, carried out are brought in conformity with the Scheme published under NIT Act on 23.06.1964. 7.6 It is vehemently submitted by the learned counsel that the impugned judgment and order passed by the High Court 29 is   absolutely   in   furtherance   of   the   object   of   the   Scheme published   under   Section   45   of   the   NIT   Act   i.e.   for   better development and to avoid the traffic congestion.  The learned counsel appearing on behalf of the original writ petitioners has heavily relied upon the decision of this Court  in the case reported in (2012) 3 SCC 619, in of  Manohar Joshi  (supra)   support of their submissions that planning involving highly complex cities depends upon scientific research, study and experience and, thus deserves due reverence and therefore, the   Scheme   which   is   prepared   after   due   consideration   of necessity for better street planning has to be implemented, unless the same is varied and/or is modified after following due procedure as required under the provisions of the NIT Act. 7.7  It is vehemently submitted by the learned counsel that as the appellants have as such subsequently implemented the impugned judgment and order passed by the High Court by modifying the Scheme which was earlier sanctioned and prepared under the NIT Act, as permitted by the High Court and, therefore, now thereafter it is not open for the appellants 30 to challenge the impugned judgment and order passed by the High Court. 8. Now, so far as challenge to variation/modification of the Scheme under Section 46 of the NIT Act, which is the subject matter of the Transfer Petition, it is vehemently submitted by the learned counsel on behalf of the writ petitioners that the same is absolutely in breach of the provisions of the NIT Act. It is submitted that a detail procedure required to be followed for variation and/or modification of the Scheme as provided under   the   NIT   Act   has   not   been   followed   at   all.     It   is submitted that neither any objections were invited nor any opportunity was given to the writ petitioners.  It is submitted that, therefore, subsequent variation and/or modification of the Scheme is absolutely illegal and deserves to be quashed and set aside.  It is submitted that even the same can be said to   be   in   violation   of   the   principles   of   natural   justice.   In support   of   the   above,   the   learned   counsel   appearing   on behalf of the writ petitioners­the tenants has heavily relied upon the decision of this Court in   Scheduled Caste and 31 Weaker   Section   Welfare   Association   vs   State   of  reported in  (1991) 2 SCC SCC 604.  Karnataka 8.1     By   making   the   above   submission,   it   is   requested   to dismiss the appeals and upheld the impugned judgment and order passed by the High Court and to allow the Transfer Petition   and   quash   and   set   aside   the   variation   and/or modification of the Scheme published under Section 46 of the NIT Act. 9. Now, so far as the Transfer Petition is concerned, and challenge to the subsequent variation and/or modification of the Scheme published under Section 46 of the NIT Act is concerned, the learned counsel appearing on behalf of the NIT as well as the original land owners and developers have vehemently   submitted   that   the   Scheme   is   varied/modified after following  due procedure required under the provisions of the MRTP Act.  It is submitted that, as per Section 39 of the   MRTP   Act,   where   a   final   Development   Plan   contains proposals   which  are  in  variation,   or  modification  of   those made   in   a   Town   Planning   Scheme,   which   has   been sanctioned   by   the   State   Government   before   the 32 commencement   of   the   MRTP   Act,   the   Planning   Authority shall vary such Scheme suitably under Section 92 to the extent   necessary   by   the   proposals   made   in   the   Final Development Plan.  It is submitted that Section 92 authorises the State Government to vary and/or modify the Scheme.  It is submitted that, therefore, if Sections 39 and 92 of the MRTP   Act   are   conjointly   read,   it   can   be   seen   that   the variation of the Scheme subsequently shall be a formal action to bring the Scheme in consonance with the Development Plan.  It is submitted that, therefore, when the Development Plan   was   sanctioned   after   inviting   the   objections   etc.   the subsequent variation of the Scheme to bring the Scheme in consonance with the sanction Development Plan would be only a formality which is required to be done under Section 92   of   the   MRTP   Act.     It   is   submitted   that,   therefore subsequent   variation   and/or   modification   of   the   Scheme which in the present case would be as per Section 39 and Section   92   of   the   MRTP   Act   would   be   absolutely   in consonance with the provisions of the MRTP Act as well as the  NIT Act.  It is submitted that the provisions of the MRTP Act and NIT Act are required to be read harmoniously to sub­ 33 serve the objects and purposes of Sections 39 and Section 92 and other relevant provisions of the MRTP Act. 10. Now, so far as the submission on behalf of the original writ petitioners that in view of the fact and subsequently the Scheme came to be varied as permitted by the High Court in the   impugned   judgment   and   order   and,   therefore,   the judgment and order passed by the High Court can be said to have been implemented and, therefore, the appellants may not be permitted to challenge the impugned judgment and order of the High Court is concerned,   it is submitted that merely because without prejudice and to be on safer side if the Scheme is varied and/or  modified, it cannot be said that appellants have waived their right to challenge the impugned judgment and order, more particularly when the High Court by   the   impugned   judgment   and   order   has   set   aside   the demolition notices and virtually sought as to know that the sanctioned   layout   plan   and   validly   granted   the   building permit. 34 11.   We have heard the learned counsel appearing on behalf of the respective parties.  What is challenged in the present batch of appeals is the impugned judgment and order dated 15.09.2016 passed by the Bombay High Court passed in Writ Petition No.2695 of 2015.  On consideration of the impugned judgment and order passed by the High Court, it appears that the following two questions fell for determination before the High Court:   “1.  Whether mere absence of proposal of “ ” internal road  in   the   final   Development   Plan     under   sub­section   (6)   of section 31 of the Maharashtra Regional and Town Planning Act and its existence in the Scheme, published under Section 45 of the Nagpur Improvement Trust Act, can be termed as ‘variation’ or ‘modification’, as contemplated by section 39 of the MRTP Act?,  1.  Whether the impugned notices of demolition, based upon final layout plan sanctioned on 15­05­2012 and the building permit granted on 27­06­2012 and revised on 11­12­2014, need to be set aside for want 35 of  Internal Road,  which was the part   of the Scheme sanctioned under Section 44 of the NIT Act?   11.1       It is required to be noted that initially demolition notices dated 24.04.2015 were challenged before the High Court issued by the NIT.   At this stage, it is required to be noted   that   the   said   demolition   notices   were   issued consequent   upon   the   sanctioned   layout   plan   dated 15.05.2012, the building permit granted on 27.06.2012 and revised on 11.12.2014.  Subsequently, by an amendment, the original writ petitioners challenged the plan sanctioned by the   NIT   on   27.06.2012   and   the   sanction   granted   to   the revised   plan   on   11.12.2014.     The   said   amendment   was allowed.   The challenge was mainly on the ground that the sanction granted is illegal and contrary to the Scheme.  The Scheme   which   was   sanctioned   in   the   year   1964   under Section 45 of the NIT Act provided 15 metres internal road. At this stage, it is required to be noted that the improvement Scheme known as the “Abhyankar Road Widening and Buty Mahal Street Scheme” was prepared and sanctioned under 36 the   provisions   of   NIT   Act   in   the   year   1964.     However, thereafter, the MRTP Act came to be enacted and came into effect subsequent to the enactment of the NIT Act i.e. with effect from 28.12.1966.  From the chronology of list of events noted hereinabove it appears and it is not in dispute that the First Final Development Plan under Section 31 of the MRTP Act   came   to   be   sanctioned   on   03.06.1976,   which   do   not contain 15 metres internal road as was there in the Scheme sanctioned   under   Section   45   of   the   NIT   Act.     Even subsequently also, when the DP was revised in the year 1989 and   thereafter   in   2001,   the   above   internal   road   was   not depicted in the revised DP. That thereafter the Government allotted reconstituted composite plot under the MRTP Act and original land owners/developers submitted the layout plan, which   came   to   be   sanctioned   by   the   NIT   and   even   the building permission was granted under the provisions of the MRTP Act.  Therefore, the NIT issued the demolition notices dated 24.04.2015 impugned before the High Court so as to allow/permit the original land owners/developers to put up the   construction   on   the   land   in   question   as   per   the sanctioned   layout   plan   and   the   building   construction 37 permission.  The High Court by the impugned judgment and order   has   held   that   as   in   the   Scheme   sanctioned   under Section 45 of the NIT Act 15 metres internal road is provided, unless the same  is varied and/or modified under Section 46 of the NIT Act by the Planning Authority,   the same shall have   to   be   implemented   and   thereby   the   High   Court  has quashed   and   set   aside   the   notices   of   demolition   dated 24.04.2015 keeping it open for the NIT to issue fresh notices of   demolition   to   the   original   writ   petitioners   after   the sanctioned layout plan dated 15.05.2012, the building permit granted dated 27.06.2012 and revised on 11.12.2014 as well as   the   construction,   if   any,   carried   out   are   brought   in conformity with the Scheme published under Section 45 of the NIT Act on 23.06.1964. 11.2        Therefore, the short question which is posed for consideration  before this Court is whether, in the facts and circumstances   of   the   case,     when   the   Development   Plan sanctioned under the provisions of MRTP Act do not provide an internal road from the land in question,  still the Scheme published under Section 45 of the NIT Act which provided 15 38 metres internal road would be applicable and/or would have to be implemented, though the Scheme may be contrary to the Development Plan sanctioned under the provisions of the MRTP Act ? 11.3       To   answer   the   aforesaid   question   the   object   and purpose of MRTP Act, relevant provisions of MRTP Act are required to be referred to and considered.   11.4    From the statement and object of the MRTP Act 1966, it   appears   that   the   same   has   been   enacted   to   make provisions for: (1) planning the development and use of land in regions established for their purposes and for constitution of Regional  Planning  Boards   therefor;     (2)  to  make  better provisions for the preparation of Development Plan with a view to ensuring  that Town Planning Schemes are made in the proper manner and the execution is made effective; (3) to provide for the compulsory acquisition of land required for public purposes in respect of the plans, and (4) for purposes connected   with   the   matters   aforesaid.     The   said   Act   is enacted to make provisions for planning the development and 39 the use of land in regions established for their purpose and to ensuring that Town Planning Schemes are made in a proper manner and their execution is made effective.  Therefore, the MRTP   Act   came   to   be   enacted   with   aforesaid   object   and purpose. 11.5      Section 3 of the Act permits the State Government to establish any area in the State to be a region. A regional plan is supposed to be prepared for various subjects which are mentioned in Section 14 of the Act. The ‘Development Plan’ is defined   under   Section   2(9)   of   the   Act   as   a   plan   for   the development   or   redevelopment   of   the   area   within   the jurisdiction of Planning Authority. Section 2(19) defines the “Planning   Authority”   to   mean   a   local   authority,   and   it includes some other specified authorities also. There is no dispute that the Development Plan has to be prepared “in accordance   with   the   provisions   of   regional   plan”   which   is what is specifically stated in Section 21(1) of the Act.” 11.6     Section 39 of the MRTP Act provides for ­       Section   39.   “ Variation   of   town   planning scheme by development plan   – where a final development plan contains proposals which are 40 in variation or modification of those made in a town   planning   scheme   which   has   been sanctioned by the State Government  before the commencement   of   this   Act,   the   Planning Authority shall vary such scheme suitably under Section   92   to   the   extent   necessary   by   the proposals made in the final development plan.” 11.7 We are concerned with the Final Development Plan of 1976 which does not contain the 15 metres internal road from the land in question as against the 15 metres internal road provided in the final Scheme of 1964.  Thus the Scheme of 1964 prepared and sanctioned the provisions of the NIT Act to the extent of providing 15 metres internal road can be said   to   be   not   in   consonance   with   the   Development   Plan sanctioned under the provisions of the MRTP Act. 11.8    Section 43 of the MRTP Act provides for restrictions on development   of   the   land   after   the   date   on   which   the declaration of intention to prepare the Development Plan for any   area   is   published   in   the   official   gazette   except   as provided under proviso to Section 43 of the Act.  Section 46 of   the   MRTP   Act   provides   that   the   Planning   Authority   in 41 considering the application for permission for development shall  have due regard to the provisions  of any draft or final plan  or proposals published by means of notice submitted or sanctioned under the MRTP Act.  Section 59 of the MRTP Act provides for preparation of the Scheme under the MRTP Act, which specifically provides that the Planning Authority may prepare   one   or   more   Town   Planning   Scheme   for   the   area within its jurisdiction or any part thereof for the purpose of implementing the proposals in the Final Development Plan. As such, we not concerned with Section 59 of the MRTP Act, as in the present case, the Scheme which provides 15 metres internal   road   was   prepared   and   sanctioned   under   the provisions of the NIT  Act and prior to the enactment of MRTP Act and, therefore, Section 39 read with Section 92 shall be applicable. 11.9  Therefore, on conjoint reading of Sections 39, 43, 46 and even Section 59 of the MRTP Act, the Development Plans prepared and sanctioned under the provisions of  the MRTP  Act shall prevail.    Therefore,    there  cannot  be  any development and/or construction permitted contrary to the 42 Development   Plan   prepared   and   sanctioned   under   the provisions of the MRTP Act, though the Scheme   prepared and sanctioned under Section 45 of the NIT Act may permit such   development   and/or   construction.     As   such,   the aforesaid   view   which   we   are   taking   is   supported   by   the decision of this Court in the case of   Manohar Joshi  (supra). In the case of   (supra), after considering the Manohar Joshi relevant provisions of the MRTP Act as well as the NIT Act, this Court has specifically observed and held that when there is  a   conflict  between   the   Development   Plan   prepared   and sanctioned under the provisions of MRTP Act and the Scheme sanctioned under the provisions of the NIT Act, the DP shall override the TP Scheme.  It is also further observed that even if the variation, as directed under Section 39 of the MRTP Act does not take place,  the land cannot be put to use, in any way, in contradiction with the provisions of DP Plan.  In the case   of   Manohar   Joshi   (supra)   this   Court   confirmed   the findings   recorded   by   the   High   Court   that   the   DP   Plan overrides  the   TP   Scheme.     This  Court  did   not  accept  the submission that the Development Plan and the TP Scheme 43 operate   independent   of   each   other   and,   until   the   State Government exercise its power of eminent domain under the Development Plan, and acquires the land, the land owners can develop its property as per the user permitted under the TP Scheme.  While not accepting the above submission, it is observed   by   this   Court   that   permitting   a   development contrary to the provisions of the Development Plan, knowing fully well that the user under the TP Scheme is at variance in the Development Plan will make provisions of Sections 39, 42, 46 and 52 of the MRTP Act meaningless.  Therefore, the contrary observation and finding recorded by the High Court that unless and until the Scheme is varied under Section 46 of the NIT Act as required under provisions of Section 39 of the MRTP Act, the Scheme sanctioned under Section 45 of the NIT Act shall subsist and can be enforced, cannot be sustained   and   the   same   deserves   to   be   quashed   and   set aside. 11.10 It   is   required   to   be   noted   that   though   in   the Scheme   sanctioned   under   the   provisions     of   the   NIT   Act proposing 15 metres internal road was  in  operation since 44 23.01.1964,   when the MRTP Act came into force and even thereafter when the First Development Plan was sanctioned under Section 31 of the MRTP Act for Nagpur in the year 1976 in which  there was no proposal for 15 metres internal road, and even thereafter, twice the Development Plan was revised first in the year 1989 and again in the year 2001 in which also there was no provision for the 15 metres internal road,   despite   the   above,   at   no   point   of   time,   anybody including   the   original   writ   petitioners   challenged   the Development   Plan   under   the   MRTP   Act   in   which   the   15 metres internal road was not shown.  Even thereafter also, at no point of time, and even in the writ petition, the original writ   petitioners   challenged   and   prayed   to   set   aside   the Development Plan in which there was no provision for 15 metres internal road, though the same was mentioned in the Scheme prepared and sanctioned under Section 45 of the NIT Act.  11.11       It is also required to be noted that even the land owners/developers have got the layout plan sanctioned and obtained the building permission under the provisions of the 45 MRTP Act.  Considering the object and purpose of the MRTP Act noted hereinabove, it appears that though there was a provision for internal 15 metres road in the Scheme under the   NIT   Act   which   was   sanctioned   in   the   year   1964, thereafter much development had taken place and there are changed circumstances.    In the  Development Plan/revised Development Plan the existing road came to be widened from 12 metres to 24 metres and, therefore, when the DP was prepared and sanctioned under the MRTP Act, there was no proposal   for  15   metres   internal  wide   road.     As   discussed hereinabove, the Development Plan prepared and sanctioned under   the   MRTP   Act   would   override   the   TP   Scheme.     As observed   hereinabove,   there   cannot   be   any   development and/or construction permitted contrary to the DP Plan under the   MRTP   Act.   Under   the   circumstances,   the   impugned judgment  and order passed  by the High  Court  cannot  be sustained. 11.12 A faint attempt was made on behalf of the original writ petitioners that, in the DP Plan, there was punctuated line which can be said to be 15 metres internal road from 46 Abhyankar Road.  However, on considering the part plan of sanctioned Development Plan of Nagpur City sanctioned by Notification dated 10.09.2001 (upon which the reliance has been placed by the original writ petitioners), the aforesaid cannot be accepted.   As rightly contended on behalf of the NIT,   the   punctuated   lines   are   described   as   Mouza Boundary/NIT Scheme Boundary.  It is to be noted that even the High Court  noted that there is a conflict between the DP Plan and the Scheme sanctioned under Section 45 of the NIT Act. 11.13 Even the findings recorded by the High Court that the   action   of   the   NIT   in  sanctioning   the   layout   plan   and granting   building   permit   is   mischief   of   law,   cannot   be accepted.  The layout plans are sanctioned and the building permit has been granted absolutely in consonance with the DP sanctioned under the MRTP Act.  The demolition notices were received pursuant to and in furtherance of the building permit   and   so   as   to   enable   the   original   land owners/developers   to   put   up   the   construction   as   per   the layout   plan   sanctioned   and   the   building   permit   granted. 47 Therefore, the High Court has erred in holding that the action of the NIT was mischief in law. 11.14     It is required to be noted that, on one hand, the High Court has specifically observed in paragraph 86 that the High Court has not set aside and it is also not necessary for the  High Court to set aside the layout plan and the building permit granted by  the  NIT,  the observations  made by  the High Court in paragraph 89(2) would tantamount to virtually quashing and setting aside the sanctioned layout plan in the building permit.  The sum and substance and the resultant effect   of   the   observations   made   by   the   High   Court   in paragraph 89(2),  the observation made by the High Court in earlier part of the judgment virtually restrains the original land owners/developers not to put up any construction on the   building   layout   plan   and   the   building   permit   granted under the MRTP Act.  Therefore, it appears that though not specifically quashing and setting aside the sanctioned layout plan and the building permit granted under the MRTP Act, the High Court has nullified the sanctioned layout plan and the building permit granted under the MRTP Act. 48 11.15 It is also required to be noted that the dispute is pending   since   many   years.   The   land   owners/developers entered   into   compromise   with   other   similarly   situated tenants.  Now, only 18 tenants are opposing the development, though   the   land   owners/developers   have   agreed   and   are ready and willing to give similar treatment to them also which would be given to other tenants as agreed before this Court. It appears that for some reasons and/or to pressurize the land owners/ developers to give them some more benefits, the   original   writ   petitioners   are   opposing   the development/construction.     Though   the   original   land owners/developers are having the building permission and have got their plans sanctioned under the provisions of MRTP Act and even after incurring huge expenses, they are not in a position to put up any further construction because of the pending litigation.   Therefore, the equity would also be in favour of the appellants as land owners/developers.  As,  at this stage,  it is required to be noted that even those tenants with whom the original land owners/developers have entered into a compromise before this Court have appeared through 49 the Advocate and have stated that they are out of possession since last more than ten years and therefore, they all have requested to quash and set aside the impugned judgment and order passed by the High Court and permit the land owners/developers to complete the construction. 11.16 Insofar   as   the   submission   made   by   the   learned counsel appearing on behalf of the original writ petitioners that after the impugned judgment and order passed by the High Court, the NIT has modified the Scheme as permitted by the High Court and, therefore, the impugned judgment and order passed by the High Court is acted upon and, therefore, the impugned judgment and order passed by the High Court may not be permitted to be challenged by the NIT and/or the developer is concerned, the same has no substance.  Merely because to avoid any further legal complication, if the NIT has modified the Scheme that would not preclude the NIT and/or the original land owners/developers to challenge the impugned judgment and order. 11.17    In view of the above submissions and for the reasons stated   hereinabove,   the   impugned   judgment   and   order 50 passed by the High Court deserves to be quashed and set aside. TRANSFERRED CASE © No.23/2018: 12. Now, so far as the Transferred Case © No.23/2018 is concerned,   the   Writ   Petition   filed   by   the   original   writ petitioners   being   Writ   Petition   No.5005   of   2017   has   been transferred to this Court pursuant to the order passed by this Court dated 03.11.2017.   In the petition, the original writ petitioner have prayed to quash and set aside the Notification dated 21.04.2017 issued by the NIT and the NIT Resolution No.27/1167 dated 07.03.2017 and Resolution No.17/1165 dated   03.01.2017   by   which   the   original   Scheme   of   1964 sanctioned under Section 45 of the NIT Act has been modified in exercise of power under Section 45 of the NIT Act and the 15 metres internal road has been deleted. 12.1  It is vehemently submitted on behalf of the original writ petitioners that the Notification modifying the Scheme and deleting   15   metres   internal   road   is   without   following   any procedure as required under the Act and without inviting any objections and even the approval of the State Government has not been obtained.  However, considering the contents of 51 the counter affidavit filed on behalf of the NIT in which it is specifically stated that after considering the objections sent by the 15 writ petitioners in Petition No.2017, the Authority unanimously passed a Board Resolution  in exercise of power under Section 46 of the Act.  Therefore, it cannot be said that no   opportunity   at   all   was   given   to   the   petitioners.     The decision to modify the Scheme by deleting 15 metres internal road has been taken after considering the objections raised by the writ petitioners.  It is required to be noted that Section 39 of the MRTP Act mandates the Planning Authority to vary the Scheme in line with the Development Plan sanctioned under the MRTP Act.  It is required to be noted that when the DP was sanctioned, without any proposal for the 15 metres internal road, first in the year 1976 and thereafter in the years 1989 and 2001,  the same was after following the due procedure and the same was approved and sanctioned by the State Government.   Therefore, thereafter, when the Scheme to the extent in conflict with the DP Plan has been modified as   mandated   under   Section   39   of   the   MRTP   Act,   after considering   the   objections   raised   by   the   original   writ petitioners, thereafter, the same cannot be said to be illegal. 52 Therefore,   reading   Section   39   of   the   MRTP   Act   and   the provisions   of   the   NIT   Act   harmoniously,   the   impugned Notification modifying the Scheme and/or Board Resolution modifying the Scheme deleting 15 metres wide road,  which would now be in line with the Development Plan sanctioned under the MRTP Act,  the same cannot be said to be illegal warranting interference of this Court.  Therefore, challenge to the Notification dated 21.04.2017 issued by the NIT and the respective NIT Resolution modifying the Scheme deleting 15 metres internal road fails. 13.  In view of the above and for the further reasons stated above,   all  the   respective   Civil Appeals   except  Civil  Appeal arising from SLP (C) No. 38036/2016 are hereby allowed and the impugned judgment and order dated 15.09.2016 passed by the High Court of Bombay, Bench of Nagpur passed in Writ Petition No.2695 of  2015 is hereby quashed and set aside.   Civil Appeal arising from SLP (C) No. 38036/2016 (M/s   Gaysons   vs.   Nagpur   Improvement   Trust)   stands dismissed. 13.1   The Transferred Case © No.23/2018 stands dismissed for the reasons stated hereinabove. 53   However, it is observed that to the respective original writ petitioners shall also be given the same treatment as would be available/given to other tenants as agreed before this Court and/or as per the settlement entered into with other tenants. 14. All these appeals except Civil Appeal arising from SLP (C) No. 38036/2016 are allowed accordingly with the above observations.   Civil   Appeal   arising   from   SLP   (C)   No. 38036/2016 (M/s Gaysons vs. Nagpur Improvement Trust) and the Transferred Case stand dismissed.  There shall be no order as to costs.  …………………..……………………J. (A.K. SIKRI) …………………………………..……J. (ASHOK BHUSHAN) …………………..……………………J. (M. R. SHAH) New Delhi, JANUARY 22, 2019.