MUNICIPAL CORPORATION OF GREATER MUMBAI vs. M/S SUNBEAM HIGH TECH DEVELOPERS PRIVATE LTD

1 REPORTABLE

CIVIL APPEAL NO.7627 OF 2019

Versus

WITH CIVIL APPEAL NO. 7626 OF 2019 J U D G M E N T Deepak Gupta, J. The   issue   involved   in   these   appeals   is   whether   if   a municipal   corporation   demolishes   a   structure   in   exercise   of powers vested in it but in violation of the procedure prescribed, Signature Not Verified Digitally signed by ARJUN BISHT Date: 2019.10.24 14:15:42 IST Reason: can the High Court direct the ‘owner/occupier’ of the building to reconstruct the demolished structure? 2 2. The municipal corporations in the State of Maharashtra like in any other part of the country are vested with the power to demolish structures which violate the laws and have been built without   any   building   plans   or   in   violation   of   the   laws.     The exercise of the power of demolition which affects the property of the citizens of this country must be exercised in an absolutely fair   and   transparent   manner.     Rules   in   this   regard   must   be followed.  At the same time, the Court has to balance the private interest with the larger public interest.  Cities and towns must be well planned and illegal structures must be demolished.  Rule of law comprises not only of the principles of natural justice but also   provides   that   the   procedure   prescribed   by   law   must   be followed.   Rule of law also envisages that illegal constructions which are constructed in violation of law must be demolished and there can be no sympathy towards those who violate law. 3. Before we refer to the statutory provisions, we may make reference to a judgment of the Bombay High Court which appears to be the   locus classicus   on this subject, as far as the Bombay High   Court   is   concerned.     In   Sopan   Maruti   Thopte   and 1   vs.    ,   the Another Pune Municipal Corporation and Another 1AIR 1996 Bom 304 3 Bombay High Court referred to various provisions of law, and thereafter issued the following directions :­ “ 19 .  Hence, on the basis of the law as discussed above, it is st directed   that   after   1   May,   1996   the   Bombay   Municipal Corporation or the Municipal Corporations constituted under the B.P.M.C. Act would follow the following procedure before taking action under Section 351 of the B.M.C. Act or under S. 260 of the B.P.M.C. Act. (i) In every case where a notice under Section 351 of the B.M.C. Act/under Sec. 260 of B.P.M.C. Act is issued to a party 15 days’ time shall be given for submitting the reply.  In case the party to whom notice is issued sends the  reply with the  documents,  and  shows  cause,   the Municipal   Commissioner   or   Deputy   Municipal Commissioner   shall   consider   the   reply   and   if   no sufficient   cause   is   shown,   give   short   reasons   for   not accepting the contention of the affected party. (ii) It would be open to the Commissioner to demolish the offending   structure   15   days   after   the   order   of   the Commissioner/Deputy   Municipal   Commissioner   is communicated to the affected person. (iii)In case the staff of the Corporation detects the building which   is   in   the   process   of   being   constructed   and/or reconstructed and/or extended without valid permission from   the   Corporation,   it   would   be   open   to   the Commissioner to demolish the same by giving a short notice of 24 hours after drawing a panchanama at the site and also by taking photographs of such structure and/or extension.  The photographs should indicate the date when the same were taken. (iv) In case where the Municipal Corporation has followed due  process  of  law and demolished  the unauthorised structure and/or extension, if the same is reconstructed without valid permission within a period of one year, it would also be open to the Corporation to demolish the same by giving a short notice of 24 hours. (v) If   the   offending   structure   and/or   extension   which   is assessed by the Corporation for two years, notice shall provide for 15 days’ time to show cause.  If the Deputy Municipal Commissioner comes to the conclusion that he requires assistance of the party, he may give an oral hearing if he deems fit and proper before passing the order.   It is made clear that oral hearing is not at all compulsory but it is at the discretion of the authority. (vi) In any other case the Corporation is directed to issue a show   cause   notice   in   case   of   any   structure   and/or extension other than those mentioned in clauses (i) to 4 (iv) above.  The Corporation shall provide for 7 days’ time to show cause in such a case. 20.  In case the notice is issued under Sec. 478 of the B.P.M.C. Act,   1949   and   if   the   person   has   not   complied   with   the requisitions of the Commissioner, then it would be open to the Commissioner to demolish the unauthorised structure after expiry   of   30   days   of   the   period   specified   in   the   notice   for removal of such construction. 21.   The Municipal Corporations in the State of Maharashtra would follow the above directions so as to avoid unnecessary litigation.” After issuing these directions the Court also issued a word of caution to courts not to grant interim injunctions protecting illegal   constructions   from   demolition.     We   may   refer   to   the following observations:­ “24.    In our view, passing interim orders indiscriminately and without apparent and due application of mind, which has the effect of allowing the plaintiff to continue to enjoy the   fruits   of   his   illegal   actions   including   unauthorised construction tends to lower the Court’s prestige and clearly undermines the Rule of Law.       xxxx                                xxxx                              xxxx Considering the aforesaid decisions it should be borne 28.  in   mind   before   issuance   of   an   injunction   that   it   is   a discretionary and an equitable relief.   It is not mandatory that for mere asking such relief should be given.  It is not a charity at the cost of public.  However, we make it clear that the procedure established by law has to be followed by the public authorities, whether it be the State or a local body, including the Municipal Corporations.   At the same time, the procedural lapses, unintentional or intentional, which do not seriously affect the substantive rights of a person, ought   not   to   result   in   ad   interim   orders   which   protect illegality having already been committed by the plaintiff and to   give   licence   of   continuing   fruits   of   such   illegality   for years.   Violators of law should not liberally be allowed to take   protection   of   Court   of   law   by   obtaining   ad   interim injunctions   which   have   the   effect   of   continuing   such violation.”   5 Statutory Provisions 4. The relevant provisions to deal with the issue in hand are covered   under   Chapter   12   of   The   Mumbai   Municipal Corporation Act [Bom. III of 1888] (hereinafter referred to as ‘the MMC Act’).   Section 337 of the MMC Act provides that before erecting any building, notice in this behalf has to be given to the Commissioner of the Municipal Corporation.  The phrase   ‘to   erect   a   building’   not   only   means   erecting   a   new building but also includes within its ambit re­erection of any building   by   demolishing   the   existing   building   entirely   or erecting   any   building   by   removing   the   roof   of   the   existing ground floor structures and adding one or more upper floors and to complete a dwelling house, originally meant to be used as one dwelling house into more than one dwelling houses. Building plans have to be furnished to the Commissioner, in terms of Section 338. 5. Even with regard to execution of works not amounting to erection of building notice under Section 342 of the MMC Act has to be given to the Commissioner.  The relevant portion of the Section reads as follows:­ 6 “342. Notice to be given to the Commissioner of intention to   make   additions,   etc.,   to   or   change   of   user   of,   a building. Every person who shall intend­   (a) to make any addition to a building, or change of existing user or (b) to make any alteration or repairs to a building involving the   removal,   alteration   or  re­erection   of   any   part   of   the building except tenantable repairs:      Provided that no lowering of plinth, foundation or floor in a building shall be permitted.        Explanation. ­ "Tenantable repairs" in this section shall mean, only,­     (i)     providing guniting to the structural members or walls; (ii)     plastering, painting, pointing;     (iii)    changing floor tiles; (iv)    repairing W. C., bath or washing places; (v)     repairing   or   replacing   drainage   pipes,   taps, manholes and other fittings; (vi)   repairing or replacing sanitary water plumbing, or electrical fittings; and (vii)   replacement of roof with the same material, but shall not include,­ (a)   change in horizontal and vertical existing dimensions of the structure; (b)   replacement or removal of any structural members of load bearing walls; (c)    lowering of plinth, foundations or floors; (d)    addition or extension of mezzanine floor or loft; and (e)     flattening  of   roof   or  repairing  roof   with different material; (c)  [  *] 7 (cc) to make any alteration in a building involving­ (i)     the   sub­division   of   any   room   in   such building so as to convert the same into two or more separate rooms, (ii)    the conversion of any passage or space in such building into a room or rooms, or (d)         to   remove   or   reconstruct   any   portion   of   a building abutting on a street which stands within the regular line of such street, shall give to the Commissioner, in a form obtained for this purpose   under   section   344,   notice   of   his   said   intention, specifying the position of the building in which such work is to be executed, the nature and extent of the intended work, the particular part or parts, if any, of such work which is or are intended to be used for human habitation and the name of the person whom he intends to employ to supervise its execution.” 6. An analysis of this Section clearly indicates that if any addition is to be made to the building or existing use of the building is to be changed then notice is required to be given to the   Commissioner   before   such   addition   or   change   is   made. Even for making any alteration or repair to a building which involves the removal, or alteration of any part of the building, permission is required except for tenantable repairs which have been specifically defined in the explanation of this Section.  The proviso  lays  down  that  no  lowering  of   plinth,   foundation  or floors in the building shall be permitted.   Tenantable repairs have   been   defined   and   we   need   not   dwell   on   what   are 8 tenantable repairs for the purpose of deciding these cases.  We would, however, like to emphasise that even in case of repairs not falling within the category of tenantable repairs, notice will have to be given to the Commissioner and permission is to be taken   and   then   only   work   can   be   commenced   in   terms   of Section 347. 7. We are mainly concerned with Section 351 which reads as follows :­

               (1)   The Commissioner shall, by notification in the  Official Gazette , designate an officer of the Corporation to be the Designated Officer for the purposes of this section and of sections 352, 352A and 354A. The Designated Officer shall   have   jurisdiction   over   such   local   area   as   may   be specified in the notification and different officers may be designated for different local areas.             (1A)   If the erection of any building or the execution of   any   such   work   as   is   described   in   section   342,   is commenced   contrary   to   the   provisions   of section   342   or 347, the Designated Officer, unless he deems it necessary to take proceedings in respect of such building or work under section 354, shall­                  (a) by written notice, require the person who is erecting such building or executing such work, or has erected such building or executed such work, or who is the owner for the time being of such building or work, within seven days from the date of service of such notice, by a statement in writing subscribed by him or by an agent duly authorized by him in that behalf   and   addressed   to   the Designated   Officer,   to show   sufficient   cause   why   such   building   or   work shall not be removed, altered or pulled down; or                (b) shall require the said person on such day and at such time and place as shall be specified in such notice to attend personally, or by an agent duly authorized by him in that behalf, and show sufficient 9 cause   why   such   building   or   work   shall   not   be removed, altered or pulled down. Explanation . ­ "To show sufficient cause" in this sub­ section shall mean to prove that the work mentioned in the said notice is carried out in accordance with the provisions of section 337 or 342 and section 347 of the Act. (2)             If such person shall fail to show sufficient cause,   to   the   satisfaction   of   the Designated   Officer,   why such   building   or   work   shall   not   be   removed,   altered   or pulled  down,  the Designated  Officer may  remove,  alter or pull down the building or work and the expenses thereof shall   be   paid   by   the   said   person. In   case   of   removal   or pulling down of the building or the work by the Designated Officer, the debris of such building or work together with other   building   material,   if   any,   at   the   sight   of   the construction, belonging to such person, shall be seized and disposed of in the prescribed manner and after deducting from the receipts of such sale or disposal, the expenditure incurred for removal and sale of such debris and material, the   surplus   of   the   receipts   shall   be   returned   by the Designated Officer, to the person concerned. (3)        No court  shall  stay  the  proceeding  of  any public   notice   including   notice   for   eviction,   demolition   or removal from any land or property belonging to the State Government or the Corporation or any other local authority or any land which is required for any public project or civil amenities,   without   first   giving   the   Commissioner   a reasonable opportunity of representing in the matter.” Sub­section (1A) was the original sub­section (1).  It appears that if the erection of any building or the execution of any work is commenced contrary to the provisions of Section 342 or 347 then the designated officer shall issue written notice calling upon the builder, occupier, owner to submit his reply within 7 days from the service of notice to show cause as to why such a building should   not   be   demolished.     The   designated   officer   can   also require the person to appear before him personally on a time and 10

that ‘sufficient cause’ would mean that the work is being carried out in accordance with the provisions of Sections 337 or 342 and 347 of the MMC Act.  This means that required permission before the construction has to be obtained and if the person, within 7 days,   is   not   able   to   produce   such   permission,   then   the designated officer can take steps to remove the building.   Sub­ section (2) provides that if the noticee does not show cause or the designated officer is not satisfied with the reply filed, then the building can be removed or pulled out.   Sub­section (3) debars the jurisdiction of civil courts to stay proceeding of any such public notice. 8. Dealing   with   the   issues   relating   to   building   under construction   and/or   reconstruction   and/or   extension   without valid permission the Bombay High Court in  case (supra) Sopan’s  had  directed   that  a  short  notice   of   24  hours   be   issued  after drawing a panchnama at the site and also by taking photographs of such structure and/or extension.  It was also ordered that the photographs should indicate the date when the same were taken. Direction 4 provided that if after demolition the un­authorised 11 structure is re­erected without valid permission within a period of 1 year then also notice of only 24 hours would be required.  We are not directly concerned with directions 5 and 6.    In  Sopan’s case   (supra),   no   direction   was   given   that   if   the   offending structure is demolished illegally the same should be permitted to be   reconstructed.   The   reconstruction   jurisprudence   seems   to have developed at a later stage.

when  Sopan’s  case (supra) was decided there was no provision fixing a time line for filing a reply to the notice.  Now, 7 days have been fixed to file the reply in terms of Section 351 sub­section (1A), and, therefore, the first direction in  Sopan’s  case (supra) is no longer operative.  The Legislature  has enacted a provision and this direction cannot be said to be valid any more.

case   (supra)   which   provided   that   demolition   of   the Sopan’s   building structure can be done only after giving 15 days’ notice to the affected person. 12

General, appearing for the appellants submits that by making an amendment   to   Section   351,   providing   a   period   of   7   days   for notice to be given, the first direction in  case (supra) is Sopan’s  no longer valid. 12. However,   as   pointed   out   by   Mr.   Bharat   Zaveri,   learned counsel appearing on behalf of the respondents that the second direction in  Sopan’s  case (supra) requiring 15 days’ notice to be given to the affected person before demolition of the structure, is still valid and, therefore, 2 notices are required to be given viz.,(i) a show cause notice of 7 days in terms of Section 351 (1A) and; (ii) notice of 15 days in terms of   Sopan’s   case (supra).   The learned counsel also submits that the judgment in  Sopan’s  case (supra) holds the field till date, and we agree with the counsel that in terms of direction no.2 in  Sopan’s  case (supra), 15 days’ notice has to be given before demolishing the structure.  We are not oblivious to the fact that Sub­section (2) of Section 351 does not lay down any timeline in this regard.  It was in this context that when no timelines were laid down either for show cause notice or for demolition that the Bombay High Court in  Sopan’s 13 case (supra), fixed two timelines of 15 days each for issuing show cause notice and, thereafter, to take action of demolition.   The Legislature intervened and the  first period has been curtailed from 15 days to 7 days but the second direction has not been interfered   with   by   the   Legislature.     Therefore,   that   judgment continues to hold the field in this regard. 13. Admittedly, in both the cases the second notice does not comply   with   the   direction   given   in   case   (supra). Sopan’s   Therefore, there is no manner of doubt that the requirement with regard to the second notice has not been complied with in either of the cases.  As such, the action of demolition without following the procedure prescribed by law is illegal. 14. That brings us to the main issue before us.  Is the writ court justified in issuing a direction that since the building has been demolished without following the procedure prescribed by law, the petitioners before the High Court (Respondents before us) be permitted   to   reconstruct   the   structure   albeit   using   the   same material, and of the same dimensions, as existed earlier?   The second   direction   given   is   that   before   commencing   of   work   of reconstruction,   the   petitioner   shall   serve   a   notice   to   the 14 designated officer.   It has  further  been observed by the  High Court that the reconstruction of the structure on the basis of its order will confer no authenticity on the structure.   The third important direction of the High Court provides that if the original structures   were   constructed   without   obtaining   development permission, the structures reconstructed pursuant to the orders of the Court will also be construed to be constructed without proper   development   permission.     Hence   the   Corporation   can initiate action of demolition of the structures, after following the law laid down in  case (supra).  We have been told that Sopan’s  this is the regular practice followed in the Bombay High Court, throughout the State of Maharashtra.   15. We are constrained to observe that we cannot approve of such directions.   The High Court itself is aware that some of these structures may have been constructed without permission. If that be so, even if the demolition was carried out without giving the second notice, why should the party who has violated the law by   raising   the   construction   without   obtaining   permission   be permitted to raise another illegal structure which only has to be razed to the ground, after following the procedure prescribed by 15 law?  Why should the Nation’s wealth be misutilised and misused for  raising  an  illegal  construction  which  eventually  has   to  be demolished? 16. We make it clear that we do not approve the action of the Municipal   Corporation   or   its   officials   in   demolishing   the structures without following the procedure prescribed by law, but the relief which has to be given must be in accordance with law and not violative of the law.  If a structure is an illegal structure, even though it has been demolished illegally, such a structure should not be permitted to come up again.   If the Municipal Corporation   violates   the   procedure   while   demolishing   the building but the structure is totally illegal, some compensation can be awarded and, in all cases where such compensation is awarded   the   same   should   invariably   be   recovered   from   the officers who have acted in violation of law.   However, we again reiterate that the illegal structure cannot be permitted to be re­ erected. 17. Assuming   that   the   structure   is   not   illegal  then   also   the Court will first have to come to a finding that the structure was constructed legally.  It must come to a clear­cut finding as to the 16 dimensions of the structure, what area it was covering and which part of the plot it was covering.  In those cases the High Court, once it comes to the conclusion that the structure which has been demolished was not an illegal structure, may be justified in permitting reconstruction of the structure, but while doing so the Court must clearly indicate the structure it has permitted to be constructed; what will be the length of the structure; what will be its width; what will be its height; which side will the doors and windows face; how many number of storeys are permitted etc. We  feel  that   in   most  cases   the   writ   court   may   be   unable   to answer all these questions.   Therefore, it would be prudent to permit the structure to be built in accordance with the existing by­laws.   Directions can be issued to the authorities to issue requisite permission for construction of a legal structure within a time bound period of about 60 days.  This may vary from case to case depending upon the nature of the structure and the area where it is being built.   18. Blanket   orders   permitting   re­erection   will   lead   to   un­ planned and haphazard construction.  This will cause problems to the general public.   Even if the rights of private individuals 17 have been violated in as much as sufficient notice for demolition was not given, in such cases structures erected in violation of the laws   cannot   be   permitted   to   be   re­erected.     We   must   also remember that in all these cases, the High Court has not found that the structures were legal.  It has passed the orders only on the   ground   that   the   demolition   was   carried   out   without   due notice.  As already indicated above, compensation for demolished structure or even the cost of the new structure to be raised, if any,   can   be   imposed   upon   the   municipal   authorities   which should   be   recovered   from   the   erring   officials,   but   in   no eventuality should an unplanned structure be permitted to be raised. 19. Times have changed.  Technology has advanced.  However, the legal fraternity continues to live in a state of   status quo . Sopan’s  case (supra) was decided on 09.02.1996.  More than two decades have elapsed.  The Courts must not be hidebound by old decisions and the law must develop in accordance with changing times.   20. All concerned viz., the State, the Municipal authorities and the High Court need to take note and advantage of advancement 18 in technology.  We have been informed that disputes with regard to the dimensions and nature of the structure arise especially in those cases where rural or suburban areas are included at a later stage in the municipalities.   Some of these structures have no sanctioned   plans.     The   Development   Control   and   Promotion Regulations   for   Greater   Mumbai,   2034,   provide   that   no permission shall be required to carry out tenantable repairs to the existing buildings which were constructed with the approval of the competent authority, or are in existence since 17.04.1964 in respect of residential structures, and 01.04.1962 in respect of non­residential structures, as required under Section 342 of the MMC Act.  We have already noted what is meant by tenantable repairs.  This is explained in Section 342 of the MMC Act.  Only repairs envisaged in the explanation are permitted to be carried out without permission and all other repairs have to be carried out with permission.  Since these old buildings do not have plans it is difficult to find out whether the construction carried out is actually   tenantable   repairs   or   the   structures   are   being constructed/reconstructed for which permission is required.   19 21. There is no difficulty to find a solution to this problem if the State is inclined to do so.  Till the State frames any laws in this regard, we direct that before any construction/reconstruction, or repair   not   being   a   tenantable   repair   is   carried   out,   the owner/occupier/builder/contractor/architect , in fact all of them should be required to furnish a plan of the structure as it exists. This   map   can   be   taken   on   record   and,   thereafter,   the construction can be permitted.  In such an eventuality even if the demolition   is   illegal   it   will   be   easy   to   know   what   were   the dimensions of the building.  This information should not only be in paper form in the nature of a plan, but should also be in the form  of  3D  visual   information,   in   the   nature   of   photographs, videos etc.   22. All over the country we find that when people raise illegal constructions it is claimed that the said construction has been existing for long.   The answer is to get Geomapping done.  The relevant technology is Geographic Information System (GIS).   If on Google Maps one can get a road view, we see no reason as to why   this   technology   cannot   be   used   by   the   municipal corporations.   At the first stage we direct that all the cities in 20 Maharashtra   where   the   population   is   50   lakhs   or   more   the municipal authorities will get Geomapping done not only of the municipal   areas   but   also   of   areas   10   Kms.   from   the   outer boundary.   This can be done by satellite, drones  or vehicles. Once one  has the whole city geomapped  it would  be easy  to control   illegal   constructions.     We   further   direct   the   State   of Maharashtra to ensure that sufficient funds are made available to the municipal corporations concerned and this exercise should be completed within a period of one year from the date of this order. 23. We also would like to give further directions regarding the manner   in   which   the   evidence   of   illegal construction/reconstruction   etc.,   is   collected   and   notices   are issued and served.  We, therefore, issue the following directions:­ (1)   It will be obligatory for all Municipal Corporations in the State of Maharashtra where the population is 50 lakhs or more to get geomapping and geo­photography of the areas under   their   jurisdiction   done   within   a   period   of   one   year. Geomapping will also be done of an area of 10 Kms. from the boundary of such areas.   The records should be maintained 21 and updated by the Municipal Corporations within such time period   as   the   Municipal   Corporation   deems   fit,   keeping   in mind   the   specific   circumstances   of   the   area   under   its jurisdiction.  (2) Whenever   any   new   area,   which   is   not   already geomapped, is brought under the jurisdiction of a particular municipality, it will be the duty of the concerned Municipal Corporation   to   ensure   that   geomapping   of   the   area   is conducted   and   the   geomapping   records   of   such   area   are created at the earliest.  (3)  In cases where buildings are already existing and it is alleged by the Municipal Corporation that the building has been constructed in violation of applicable laws:­ 3.1.   The   Commissioner/Competent   Authority   on coming   to   know   that   an   illegal   building   has   been constructed, shall issue a show cause notice giving 7 days   in   terms   of   Section   351   to   the owner/occupier/builder/contractor etc.  Along with this notice the Commissioner/Competent Authority shall also send photographs and visual images taken on the site 22 clearly depicting the illegal structure.  Photographs and images   should   digitally   display   the   time   and   date   of taking the photographs; 3.2.  In case the notice is not replied to within the time prescribed, i.e., 7 days, then the building shall be immediately demolished by the Municipal Corporation; 3.3   In case the owner files a reply to the notice, the   Commissioner/Competent   Authority   of   the Municipal Corporation shall consider the reply and pass a reasoned order thereon.  In case the reply is not found satisfactory then the order shall be communicated in the manner   laid   down   hereinafter   to   the owner/occupier/builder/contractor   etc.   giving   him further 15 days’ notice before demolition of the property. During   this   period   the owner/occupier/builder/contractor   etc.   can   approach the appellate/revisional authority or the High Court. (4) In   those   cases   where   according   to   the   municipal corporation   there   is   ongoing   construction   which   is   being carried on in violation of the applicable laws:­ 23 4.1.   The   Commissioner/Competent   Authority   on coming to know that there is ongoing construction in violation of the applicable laws shall issue a show cause notice giving 24 hours in terms of Section 351 to the owner/occupier/builder/contractor/architect etc.  Along with this notice the Commissioner/Competent Authority shall also send photographs and visual images taken on the   site   clearly   depicting   the   illegal   structure. Photographs   and   images   should   digitally   display   the time and date of taking the photographs; 4.2.    The Commissioner/Competent Authority can also issue an interim ‘stop­construction’ order along with the notice or any  time after issuing the notice. Such order   shall   also   include   the   relevant   pictures   of   the alleged   violation(s).     Photographs   and   images   should digitally   display   the   time   and   date   of   taking   the photographs; 4.3.     In case the notice is not replied to within the time prescribed, i.e., 24 hours, then the building shall be 24 immediately demolished by the Municipal Corporation; 4.4.   In   case   the owner/occupier/builder/contractor/architect etc. files a reply   to   the   notice,   the   Commissioner/Competent Authority   of  the   Municipal  Corporation  shall consider the reply and pass a reasoned order thereon.  In case the reply is not found satisfactory then the order shall be communicated in the manner laid down hereinafter to the   owner/occupier/builder/contractor/architect   etc. giving him further 7 days’ notice before demolition of the property.     During   this   period   the owner/occupier/builder/contractor/architect   etc.   can approach the appellate/revisional authority or the High Court. (5) In regard to service of notice we direct as follows :­ 5.1. Wherever   possible   notice   shall   be   served personally on the person who is raising or has raised the illegal   structure   including   the owner/occupier/builder/contractor/architect etc.; 25 5.2. Notice, in addition to the traditional mode, can also be sent through electronic means, both by e­mail and by   sending   a   message   on   the   mobile   phones.     Even   a message   to   a   foreman   or   person   in­charge   of   the construction  at   the   site   will  be   deemed   to  be   sufficient notice; 5.3.  In the notice, the municipal authorities shall also give an e­mail ID and phone number where the noticee can send his reply through e­mail or messaging services.  This will  hopefully   do  away   with   all  disputes   with   regard   to alleged non­service of notice. (6) Till the State frames any laws in this regard, we direct that before any construction/reconstruction, or repair not   being   a   tenantable   repair   is   carried   out,   the owner/occupier/builder/contractor/architect,   in   fact   all   of them should be required to furnish a plan of the structure as it exists.  They will also provide an e­mail ID and mobile phone number on which notice(s), if any, can be sent.  This map can be taken on record and, thereafter, the construction can be permitted.   In such an eventuality even if the demolition is illegal it will be easy to know what were the dimensions of the 26 building.  This information should not only be in paper form in the nature of a plan, but should also be in the form of 3D visual information, in the nature of photographs, videos etc.   24. As far as Civil Appeal No. 7627 of 2019 @ SLP(C) No.15909 of   2018   is   concerned   the   structure   has   been   rebuilt.     That obviously   cannot   be   un­done   now.     We,   however,   direct   the municipal corporation to ensure that fresh notice is issued to the respondent and thereafter action is taken strictly in accordance with law.  The whole process should be completed within a period of three months.  In case an order adverse to the respondent is passed by the municipal corporation, then the respondent will be at   liberty   to   approach   the   High   Court   and   raise   all   grounds available to it. 25. As far as Civil Appeal No.7626 of 2019 @ SLP(C) No.16489 of 2018 is concerned, reconstruction has not been done and, therefore, we partly allow the appeal and set aside the order of the High Court to the extent it allows reconstruction.  We remit the matter to the High Court which is requested to proceed in accordance with law laid down in this case.   27 26. Both the appeals are disposed of in the above terms.  The Registrar General of the Bombay High Court shall cause copies of this judgment to be served upon the Chief Secretary, State of Maharashtra as well as Principal Secretary, Urban Development Department, Mumbai, Maharashtra, who will ensure that copy of this judgment is served upon all the municipal corporations in the entire State of Maharashtra.   Pending application(s), if any, also stand(s) disposed of.