BRIJESH KUMAR vs. SHARDABAI(DEAD) BY LRS

REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION CIVIL APPEAL NO(s). 1090 OF 2008

VERSUS SHARDABAI (DEAD) BY LRS. AND OTHERS     ...RESPONDENT(S) WITH CIVIL APPEAL NO(s). 1091 OF 2008

VERSUS

JUDGMENT NAVIN SINHA, J. The   appellants   are   aggrieved   by   the   order   allowing   the plaintiff’s second appeal. The High Court reversed the order of the First Appellate Court and restored the order of the Trial Court Signature Not Verified decreeing the plaintiff’s suit for adverse possession.  Digitally signed by ANITA MALHOTRA Date: 2019.10.01 17:42:00 IST Reason: 1 2. The   suit   lands   comprise   of   4   out   of   6   Biswas   of   land situated in Survey No. 493 of Patwari Halka No.76 at Village­ Purani Chhabani, Guna.   The Original land owners were Mool Chand and Kashi Ram. The suit lands were sold to defendant no.9 Urmila Devi by registered sale deed dated 11.10.1972. By two separate registered sale deeds dated 22.08.1989 she sold an area of 3414.4 square feet each to the appellants in both the appeals.  Possession was handed over and constructions raised by them. The plaintiff Matadin then filed Suit No. 45­A/1995 on 28.08.1990   claiming   adverse   possession   over   the   suit   lands relying on Khasra entries for 1960­1961. The plaintiff also sought a declaration of nullity against the sale deeds executed by the original land owners and subsequent thereto. The sole plaintiff Matadin expired on 26.05.1994.  An amendment application was subsequently filed by his legal heirs on 21.04.1995 contending that Matadin had come in possession of the suit lands after the original land owners Moolchand and Kashi Ram had failed to return his bullocks and agricultural implements.  The Civil Judge Class I,  Guna decreed  the  suit holding  that the   plaintiff  had perfected   his   title   by   continuous,   hostile   and   uninterrupted possession for more than 12 years adverse to that of the original 2 land owners, and that the sale deeds were a nullity. Regular Civil Appeal 19­A of 1996 preferred by the appellants was allowed holding   that   the   Trial   court   had   overlooked   documentary evidence   on   record   to   arrive   at   an   erroneous   conclusion   of adverse possession on basis of oral evidence only. The second appeal   by   the   plaintiff   was   subsequently   allowed   by   the impugned order holding that the conclusions of the first appellate court   were   erroneous,   restoring   the   order   decreeing   the   suit. Thus, the present appeal. 3. Shri Manoj Prasad, learned senior counsel appearing for the appellants,   submitted   that   the   findings   of   facts   by   the   first appellate  court are final.  The  High Court in a second  appeal ought not to have reappraised the evidence to arrive at a different conclusion, without any finding of perversity.  The plaintiff never acquired title by adverse possession as the original owner sold the   lands   to   Urmila   Devi   before   expiry   of   twelve   years.     The purchaser   had   come   into   possession,   raised   certain constructions, and resold part of the lands to the appellants who consequently came into possession also. The original owners had 3 sought possession from the plaintiff in 1963­1964 also which was declined.   The   plaintiff   never   established   the   origin   of   his possession. The amendment of the plaint was an afterthought. The   Khasra   entries   for   1969­1973   show   Urmila   Devi   in possession of the lands.  In 1974­1978, the Khasra entries again show Urmila Devi as the landlord.  The Khasra entries for 1960­ 1961 and 1974­1978 showing possession of the plaintiff were interpolations in red color ink, while the entries in the name of Urmila Devi after purchase were made in blue color ink.  Hitesh Kumar  and   Hemraj,   the   son   and   nephew   respectively,   of   the plaintiff were clerks in the collectorate. They were suspended for making   false   entries,   followed   by   departmental   enquiry   and criminal prosecution. The Court Commissioner had also reported possession having been transferred pursuant to the sale deed. The   plaintiff   had   filed   an   objection   after   which   the   Court Commissioner had again inspected the disputed land and filed further report in favour of the appellants.  All these have not at all been considered by the High Court.  Reliance was placed on M. Venkatesh & Ors. vs. Bangalore Development Authority & Ors. , (2015) 17 SCC 1, to contend that the adverse possession 4 could   be   proved   only   when   possession   was   peaceful,   open, continuous and hostile. 4. Shri N.K. Jain, learned senior counsel, adopted the same arguments on behalf of the appellants in Civil Appeal No. 1091 of 2008. 5. Shri   Puneet   Jain,   learned   counsel   for   the   respondents, submitted that the plea of adverse possession was taken in the original plaint. No new fact was sought to be introduced by way of amendment. Relying on Section 117 of the Madhya Pradesh Land Revenue Code (hereinafter referred to as the “Code”), it was submitted   that   there   is   a   presumption   with   regard   to   the correctness   of  the   Khasra  entries   regarding  possession  of   the plaintiff. It therefore establishes the foundation of a claim for adverse possession.  At no point of time, the original land owner filed any application for correction under Section 116 of the Code raising any dispute. The finding of the appellate court with regard to manipulations in the Khasra entries, no more survive after their exoneration in the departmental proceedings and acquittal in   the   criminal   case.   The   plaintiff   was   in   continuous 5 uninterrupted   possession,   for   over   12   years,   hostile   to   the original land owner.       The plaintiff was never dispossessed in 1972 after   any   sale.   Mere   execution   of   a   sale   deed   does   not tantamount to dispossession.  The claim for possession stated to have been reiterated in 1963­1964 by the original land owner confirms the continuous uninterrupted hostile possession of the plaintiff. Reliance was placed on   Dagabai Fakirmahomed vs. ,   AIR   1948   BOM   149,   Sakharam   Gavaji   &   Ors. Wontakal Yalpi   Chenabasavana   Gowd   vs.   Rao   Bahadur   Y. ,   AIR   1954   SC   337,   Mahabaleshwarappa   &   Ors. M.V.S. Manikayala Rao vs. M. Narasimhaswami & Ors. , AIR 1966 SC   470,   to   submit   that   the   onus   lay   on   the   defendants   to establish that the possession of the plaintiff was interrupted at any point of time, to defeat the claim for adverse possession and which they failed to do. 6. We   have   considered   the   submissions   on   behalf   of   the parties.  The plaintiff in a suit filed in 1990, asserted possession of the lands for past 30 years prior to the filing of the suit, relying on the Khasra entries for 1960­1961 as the foundation of the 6 claim to adverse possession. The nature and origin of the claim for possession was absent in the pleadings. In his evidence the respondent deposed that since the original land owner had failed to return his bullocks and agricultural equipments borrowed in 1958­1959, he had taken possession of the lands in 1960­1961. The original plaintiff expired on 26.05.1994. The respondents, who are his legal heirs, then filed an application on 21.04.1995 to amend the pleadings to bring it in accord with the evidence. If the   plaintiff’s   possession   itself   originated   in   1960­1961   it   is difficult to appreciate how the Khasra entries in its name came to be made in the very same year.  Section 115 of the Code provides that if the Tehsildar finds that a wrong or incorrect entry has been made in the land records prepared under Section 114 by an officer subordinate to him, he shall direct necessary changes to be made therein in red ink  after making such enquiry from the person concerned   as   he   may   deem   fit  after   due   notice.     The plaintiff   led   no   evidence   whatsoever   when   the   application   for correction in the khasra entry was made and that the original land owner was heard before the corrections were made. The entries in the name of the purchaser pursuant to the sale deed dated 11.10.1972 are in blue ink. The corrections in the khasra 7 entry,   the   sheet   anchor   of   the   respondents   claim   therefore remains unexplained and doubtful. 7.  At   this   stage,   it   is   crucial   to   notice   the   findings   of   the appellate court that the son and nephew of the Plaintiff­Matadin were working as clerks in the collectorate.  They were proceeded against departmentally and in a criminal prosecution regarding the   corrections   made   in   red   ink   in   the   Khasra   entries incorporating   the   name   of   the   plaintiff   as   being   forged   and fictitious.   The fact that they may have been acquitted in the criminal prosecution on a benefit of doubt, or that exoneration may have been ordered in the departmental proceeding based on procedural irregularity, are not considered relevant as findings in a civil suit are to be based on preponderance of probabilities considering the nature of evidence available. 8. After purchase of the lands by Urmila Devi, her name was entered in the Khasra as landlord during 1969­1973 along with possession as also during 1974­1978.  Once it is concluded that the red ink entries regarding corrections in the Khasra showing 8 possession of the plaintiff are suspicious, based on fraud and forgery, the recordings in the name of the plaintiff are irrelevant. The name of Urmila Devi has also been shown in the Khasra entries for 1984­89 in blue ink. 9. The conclusion of the first appellate court with regard to possession of the lands being with Urmila Devi after purchase considered along with the report of the court commissioner, and who   subsequently   sold   it   to   the   appellants   on   basis   of   a registered sale deed, in our opinion called for no interference. The finding that the appellants had admitted the possession of the plaintiff­respondent on account of the failure of the original land owners to return his bullocks and agricultural equipments is held to be perverse.   10. The plaintiff claimed adverse possession from 1960­1961. The lands were sold to Urmila Devi before the expiry of 12 years on 11.10.1972 and she was put in possession. The plaintiff’s claim of uninterrupted possession for twelve years was therefore unsustainable as completely devoid of substance.  9 11. The   High   Court   in   second   appeal   arrived   at   a   perverse finding on the same evidence that Urmila Devi never acquired possession   and   thus   the   plaintiff   had   established   adverse possession   after   twelve   years.   The   report   of   the   court commissioner also finds no discussion by the High Court. It also failed   to   deal   with   the   suspicious   Khasra   entries   in   red   ink, claimed by the plaintiff in proof of possession.   Likewise, it did not consider that the origin of the claim of the plaintiff itself never stood established in absence of necessary pleadings which was sought to be introduced after the plaintiff’s evidence, as an afterthought.  12. At this juncture it is necessary to notice that in Civil Suit No. 97­A of 1992 filed by the appellants in Civil Appeal No.1091 of 2008, and who had purchased the lands adjacent to the suit lands from Urmila Devi, against Hemraj, the nephew of plaintiff­ Matadin, alleging encroachment of the lands purchased by him, the suit was decreed, and the appeals preferred by Hemraj was dismissed up to this court.  The conclusion of the High court that there was no evidence with regard to the dispossession of the 10 respondent­plaintiff is clearly unsustainable as he never came into possession in view of the clear finding with regard to fraud and forgery in the Khasra entries. 13. Adverse possession is hostile possession by assertion of a hostile title in denial of the title of the true owner as held in M.Venkatesh   (supra).   The   respondent   had   failed   to   establish peaceful,   open   and   continuous   possession   demonstrating   a wrongful ouster of the rightful owner. It thus involved question of facts and law.  The onus lay on the respondent to establish when and how he came into possession, the nature of his possession, the factum of possession known and hostile to the other parties, continuous   possession   over   12   years   which   was   open   and undisturbed.  The respondent was seeking to deny the rights of the true owner. The onus therefore lay upon the respondent to establish possession as a fact coupled with that it was open, hostile and continuous to the knowledge of the true owner.  The respondent­plaintiff failed to discharge the onus. Reference may also be made to  Chatti Konati Rao & Ors. vs. Palle Venkata 11 Subba Rao ,  (2010) 14 SCC 316, on adverse possession observing as follows : “15.  Animus possidendi  as is well known is a requisite ingredient of adverse possession. Mere possession does not ripen into possessory title until the possessor holds the property adverse to the title of the true owner for the   said   purpose.   The   person   who   claims   adverse possession is required to establish the date on which he   came   in   possession,   nature   of   possession,   the factum   of   possession,   knowledge   to   the   true   owner, duration of possession and that possession was open and undisturbed. A person pleading adverse possession has no equities in his favour as he is trying to defeat the rights of the true owner and, hence, it is for him to clearly   plead   and   establish   all   facts   necessary   to establish adverse possession. The courts always take unkind view towards statutes of limitation overriding property rights. The plea of adverse possession is not a pure question of law but a blended one of fact and law.” 14. In   view   of   our   conclusions,   the   precedents   cited   by   the respondents do not merit consideration. The order of the High Court is held to be unsustainable and is set aside. The order of the first appellate court dated 08.08.1997 is restored and the suit is dismissed. 12 15.  The appeals are allowed. …………...................J. [NAVIN SINHA] …………...................J. [INDIRA BANERJEE] NEW DELHI OCTOBER 01, 2019 13