Yogesh Mehta vs. M/s. S.A. Contractor and Co.

2009:BHC-OS:18967
This Order is modified/corrected by Speaking to Minutes Order dated 27/11/2009
1
IN THE  HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY
O.O.C.J.
ARBITRATION PETITION NO.435 OF 2009
Yogesh Mehta ....   Petitioner
vs
M/s. S. A. Contractor & Co. ....    Respondent
Mr. S. C. Naidu with Mr.Sean Wassoodew for the petitioner.
Mr.   D.   H.   Mehta   with   Mr.Ketan   Parikh   with   Ms.Kunjal   Sanghavi       for   the 
respondent. 
CORAM: ANOOP V. MOHTA, J.
th
  DATE  :  4  November,   2009
JUDGMENT:
Heard finally  by consent of the parties. 
2 The petitioner has invoked Section 34 of the Arbitration and Conciliation 
Act, 1996 (for short, “the Arbitration Act”) and thereby   challenged the Award 
dated   11.02.2009   passed   by   the   sole   Arbitrator     and   thereby   directed   the 
respondent to refund the amount of Rs.12,50,000/­ together with interest at 15% 
p.a. from 01.10.2002  till payment and  the counter claim of the petitioner was 
dismissed.  
3 The   petitioner/original   claimant   is   doing   the   business  as   builders   and 
developers.   The respondent is doing business as a broker/dealer in Transferable 
rd
Development Rights (TDR). By an Agreement dated 3  July, 2002,  the petitioner 
::: Downloaded on - 26/06/2024 07:32:09 :::

This Order is modified/corrected by Speaking to Minutes Order dated 27/11/2009
2
entered into an agreement with the respondent for sale of 650 sq.mts. Of TDR to 
be generated from the Slum Rehabilitation Project of M/s. S. B. Developers. 
Under the  agreement, a sum of Rs.12,50,000/­ was advanced to the respondent. 
The further payment schedule was also fixed as the TDR could not be supplied 
within the stipulated time on or before 31.08.2002.   Breaches of clauses 3 and 6 
of the Agreement were committed and, therefore, the claim of refund of the said 
advanced money.  
4 In  Summary Suit No.797/2005, pursuance to order dated 20.10.2006, all 
the disputes and differences between the parties had been referred to the sole 
Arbitrator.    The parties appeared before the Arbitrator; filed their claims, written 
statements, and counter claim and after hearing both the parties, by giving  full 
opportunity,  the Arbitrator has passed the impugned Award.  The Arbitrator has 
rightly observed as under:
“9 The   said   agreement   clearly   provides   that   the 
procuration of the T.D.R. by the Respondent should be made on or 
before 31­8­2002.   It also clearly provides that the said amount 
taken as an advance has to be refunded by the Respondent to the 
Claimant with interest at the rate of 15% per annum.  Thus, here is 
th
also a specific contract for payment of interest beyond 30   Sept. 
2002.   The said agreement also provides for a grace period of 1 
month and thus, the obtaining of the D.R.C. Was on or before 
30.8.2002.   On the other hand, the documents produced by the 
Respondent clearly shows that the said T.D.R. Was procured by the 
th
Respondent on 10  Oct. 2003 i.e. almost a year after the expiry of 
the time provided under the said agreement.  It would be noted that 
th
in the cross examination dated 20  November, 2008 the Respondent 
in terms, has also admitted the execution and contents of the said 
agreement.  The said fact of procuring the T.D.R. In the month of 
October, 2003 for the Claimant is admitted by the Respondent in his 
cross examination dated 20.11.2008 at page 4 thereof.   Thus, the 
agreement being self operative about the time as to when it has to 
come to an end and in view of the fact of the Respondent’s own 
admission, the said T.D.R. Was obtained on 10.10.2003 establishes 
the breach of the said agreement.  The Respondent would be liable 
to   refund   the   said   sum   of   Rs.12,50,000/­   in  terms  of   the   said 
::: Downloaded on - 26/06/2024 07:32:09 :::

This Order is modified/corrected by Speaking to Minutes Order dated 27/11/2009
3
agreement dated 3.7.2002. 
10 One more important contention which is being taken 
by the Respondent is that there were other business transactions 
apart from the agreement transaction and since he has procured the 
T.D.R.   only for the claimant (much after the expiry under the 
agreement) he is entitled to co­relate the other transaction with the 
present agreement transaction.   However, this contention of the 
Respondent also does not hold good as in the cross examination 
dated 20.11.2008, the Respondent himself admits that since he was 
aware of the requirement of the T.D.R. Of Claimants he himself sold 
to   Claimants   190   sq.   meters   of   T.D.R.   Under   agreement   dated 
8.11.2002 and also acted as an agent/helped the claimant to obtain 
another 450 sq.meters of T.D.R. On or about 17.12.2003 in which he 
acted as an agent and has signed the said agreement as a witness. 
He also further admits that the transaction of 190 sq.meters and 450 
sq.meters of T.D.R.   Are concluded transaction and he helped the 
Claimants in these 2 transactions, one by directly selling to them 
and an other by acting as a middleman for procuring the T.D.R. And 
signing   as   a   witness   to   the   said   agreement,   because   of   the 
agreement dated 3.7.2002.  Thus,  the Respondent’s own admission 
about   the   concluded   transaction   of   procuring   T.D.R.   For   the 
Claimants and getting the payment thereof, is itself sufficient to 
negative the contentions of the Respondent.   Thus, on this count 
also, the contentions  of the Respondent cannot be accepted on his 
own admission. 
11 In view of the said delay and the Respondents own 
admission, the contention taken by the Respondent in the written 
arguments of novation of contract and extension of time cannot be 
accepted.   The admissions of the Claimants as contended by the 
Respondent cannot be taken into account as the Respondent himself 
is denying the receipt of the said letter and the evidence of Claimant 
cannot be read in isolation without reference to the context and 
against the admitted document on record.”
5   Admittedly,  and   considering   the   averments  made   in the   petition,  the 
petitioner could not obtain  the D.R.C. Before 31.08.2002.  Thus, the default on 
his part is accepted.  The said agreement was never extended thereafter and/or at 
least there is no material in writing to support the same.     Having failed to 
perform his part of the obligation within the stipulated time, the submission with 
regard to putting blame on the respondent of not paying the subsequent amount 
::: Downloaded on - 26/06/2024 07:32:09 :::

This Order is modified/corrected by Speaking to Minutes Order dated 27/11/2009
4
has no force.  The reasoning so recorded and the Award so passed cannot  be said 
to be perverse and/or contrary to the law and/or record.  
6 In view of  observation, there is no question of granting any counter claim 
as raised for respondent’s own default and for want of substantial material to 
support the same. 
7 With regard to the submission of principle of natural justice,  as sought to 
be contended, has also no force.   Having given the opportunity,   the petitioner 
failed to place this additional material on record at proper stage even before the 
commencement of cross­examination of the respondent.   The documents which 
the respondent wanted to be taken on record are after closing/completion of the 
cross­examination of the respondent.   Those documents were neither on record 
nor relied in the pleadings.  Those documents were pertaining to the transactions 
between two other persons not concerned with the parties.   The Arbitrator, after 
considering   the   document   of   the   respondent   and   the   fact   that   various 
opportunities were given to the respondent to put his case, but he was delaying 
the proceedings by one way or the other and still considering those aspects passed 
the   reasoned   order   by   rejecting   the   contention   based   upon   even   on   those 
unadmitted   documents.     The   observation   so   recorded   and   considering   the 
conduct of the petitioner, I see there is no breach of principle of natural justice. 
The party who wants to delay the arbitration proceeding by one way or the other 
and at such belated stage try to put on record some documents unrelated with the 
parties transaction and specific agreements, the rejection of those documents 
cannot be said to be unequal  treatment  and/or in conflict with the public  policy 
of India as sought to be contended by the petitioner. 
::: Downloaded on - 26/06/2024 07:32:09 :::

This Order is modified/corrected by Speaking to Minutes Order dated 27/11/2009
5
8 The aspect of oral understanding or oral extension of agreement, in the 
absence of any contra and supporting material cannot be read over the written 
agreement between the parties.     The submission made by the learned counsel 
appearing   for  the  petitioner, based  upon the  evidence  on record  is also   not 
acceptable.   The learned Arbitrator has appreciated the said material/evidence 
and passed the reasoned Award.  The evidence so recorded and as appreciated 
cannot be said to be perverse or illegal.   The view so taken by the learned 
Arbitrator   by   evaluating   and   appreciating   the   material   on   record   need   no 
interference under Section 34 of the Arbitration Act.  
9   As there is no denial to the agreement and, therefore, also no much 
dispute  with  regard to the 15% rate of interest as awarded, the interest so 
awarded is well within the frame work of the law and the record. 
10 Resultantly, the Petition is dismissed.   No costs. 
(ANOOP V. MOHTA, J.)
::: Downloaded on - 26/06/2024 07:32:09 :::