PRAKASH CHANDRA vs. NARAYAN

1 REPORABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION   CIVIL   APPEAL     NO.         8102         OF    2011     (arising out of SLP(C)No.21139 of 2007) PRAKASH CHANDRA  … APPELLANT Versus NARAYAN               … RESPONDENT J  U  D  G  M  E  N  T    SUDHANSU   JYOTI     MUKHOPADHAYA,     J.    Leave was granted on 22.9.2011. 2. This  appeal  has  been  preferred  by  the  appellant­plaintiff  against  the  judgment  and  JUDGMENT th order dated 6  March, 2007 passed by the learned  Single  Judge  of  the  High  Court  of  Judicature  of  Mumbai,  Nagpur  Bench  in  Second  Appeal  No.198  of  2006,  whereby  the  judgment  and  decree  passed  by  the  District  Court,  Pandharkawada  (Kelapur)  in  Regular  Civil  Appeal  No.129  of  2002  came  to  be  confirmed.  Page 1 2 3. The  first  appellate  court  by  the  aforesaid  judgment  and  decree  reversed  the  judgment  and  rd rd decree dated 23  September, 1998 and 3  October,  1998  in  Special  Civil  Suit  No.175  of  1997  which  was  preferred  by  the  appellant­plaintiff  for  specific performance. 4. The  suit  in  question  was  filed  by  the  appellant  against  the  respondent  for  specific  th  performance  of  agreement  for  sale  dated  18 April,  1996  in  respect  of  agricultural  land  admeasuring  1  H.  61Are.  at  a  price  of  Rs.51,000/­.  It  was  the  case  of  the  appellant  that he had paid the earnest money of Rs.39,000/­  while  the  balance  amount  was  to  be  paid  on  the  date  of  execution  of  the  sale  deed  which  was  th fixed  for  18   March,  2007,  but  despite  the  JUDGMENT appellant  being  present  for  the  purpose  of  completion  of  the  formalities  of  agreement  for  sale,  the  respondent  did  not  turn  up.  Consequently,  the  appellant  purchased  a  stamp  th paper of Rs.100/­   on 18  March, 1997 and issued  nd a notice to the respondent on 2  April, 1997 and  called  upon  him  to  execute  the  sale  deed  dated  Page 2 3 st 21   April,  1997  but  a  false  reply  was  given  by  th the  respondent  on  15   April,  1997.  As  the  respondent  refused  to  perform  his  part  of  the  contract,  the  appellant  filed  Special  Civil  Suit  No.175  of  1997  for  specific  performance  of  contract, and alternatively to refund the earnest  money. 5. The  respondent  contested  the  case  claiming  that  his  signatures  were  obtained  on  a  blank  stamp  paper  for  the  outstanding  money  of  Rs.12,000/­  for  the  purchase  of  fertilizers  and  clothes  etc.   The  trial  court  by  its  judgment  rd rd  dated  23   September,  1998  and  decree  dated  3 October,  1998  decreed  the  suit  for  specific  performance.  6. On  appreciation  of  the  material  on  record,  JUDGMENT the  trial  court  held  that  the  appellant  had  proved  that  the  respondent  agreed  to  sell  the  suit  land  for  consideration  of  Rs.51,000/­  by  th executing  an  agreement  for  sale  on  18   April,  1996  and  that  he  had  paid  earnest  money  of  Rs.39,000/­  to  the  respondent.  The  respondent  failed  to  prove  that  he  had  signed  on  a  blank  Page 3 4 Stamp  paper  in  the  presence  of  Vithal  Sitaram  Thaori.  On  the  other  hand  there  is  sufficient  material on record to show that the appellant was  ready  and  willing  to  perform  his  part  of  the  contract  and,   therefore,  the  appellant  is  entitled  to  the  decree  for  specific  performance  of contract while the alternative prayer needs no  consideration.  The  respondent  is  not  entitled  to  compensatory  cost.   All  the  six  issues  were  decided  in  favour  of  the  appellant  and  against  the respondent with a direction to the respondent  st to execute the sale deed on or before 31  August,  1998  in  respect  of  the  suit  land  i.e.  southern  portion of the land admeasuring 1 H 61Are having  Gat No.1/2 situated at village Khadki on payment  of  the  balance  consideration  of  Rs.12,000/­.  The  JUDGMENT Court also directed the respondent to deliver the  possession of the suit land to the appellant with  the  clear  condition  that  in  the  event  of  the  respondent failing to execute the sale deed on or  before the fixed date, the appellant will deposit  the  balance  amount  in  the  Court  to  get  the  sale  deed executed. Page 4 5 7. The  respondent  took  up  the  matter  vide  first  appeal  before  the  District  Court.  The  following  questions  were  framed  for  determination: 1) Whether  the  defendant  has  agreed  to  sell  and  the  plaintiff  has  agreed  to  purchase  the  suit  property  for  consideration  of  Rs.51,000/­ on 18.4.1996? 2)           Whether  the  defendant  has  signed  Ex.25  blank Stamp paper in     lieu of the credit  amount of the plaintiff towards the clothes  and fertilizers? 3) Whether  the  plaintiff  was  and  is  ready  and  willing  to  perform  his  part  of  the  contract? 4) Whether the defendant has failed to perform his  part of the contract? 5) Whether  it  is  necessary  to  interfere  with  the  impugned judgment and decree? 6) What order and relief?” 8.   The  first  appellate  court  on  hearing  the  JUDGMENT parties  and  on  appreciation  of  the  material  on  record  answered  all  the  issues  in  favour  of  the  appellant  but  reversed  the  judgment  and  decree  thereby  allowing  discretion  in  favour  of  the  respondent  by  directing  him  to  pay  the  earnest  money with interest.         Page 5 6   Referring Clause (b) of sub­section (2) of  Section  20  of  Specific  Relief  Act,  the  First  Appellate Court held as follows: “20. Having  regard  to  the  facts  on  the  record, it is evident from the evidence of  the  defendant  and  also  an  admitted  fact  that  the  defendant  was  having  the  only  suit land and he would be landless if the  decree  would  be  granted  for  specific  performance.  On  the  other  hand,  the  plaintiff  is  having  landed  properties  and  all  the  riches  including  the  business  of  clothes  and  fertilizers.  Therefore  these  aspects  are  not  considered  by  the  learned  lower  court,  while  exercising  the  discretion,  in  granting  the  decree  for  specific  performance.   The  amount  of  Rs.12,000/­  were  not  paid  or  deposited  to  the defendant’s favour since the agreement  for  sale  till  the  date  of  decree.  Therefore  having  regard  to  all  these  circumstances  and  facts  on  the  record,  this  Court  is  of  the  opinion  that  this  Court  should  interfere  in  the  discretion  exercised by the learned lower court while  granting  the  decree  for  specific  performance. The hardship would be, in all  probabilities  and  facts  and  circumstances  caused  to  the  defendant  than  the  plaintiff.  In the result, the court is of  the  opinion  that  alternative  relief  for  refund  of  the  earnest  amount  of  Rs.39,000/­  to  the  plaintiff  by  the  defendant, would meet the ends of justice.  The same can be utilized and exercised by  awarding the damages by way of an interest  on the earnest amount……..” JUDGMENT 9. When the matter was taken up in the second  appeal,  the  learned  Single  Judge  vide  impugned  th judgment  dated  6   March,  2007  dismissed  the  Page 6 7 second  appeal  on  the  ground  that  the  first  appellate  court  has  factually  found  that  the  respondent  would  be  landless  as  against  the  appellant  who  is  having  various  businesses  as  well. 10. According  to  the  learned  counsel  for  the  appellant, there was no impediment in according a  relief  of  specific  performance  particularly  when  all the issues have been decided in favour of the  appellant and against the respondent.  He further  submitted  that,   in  the  absence  of  any  defence  taken  by  the  respondent  that  he  would  become  landless  if  the  relief  for  specific  performance  is  granted  and  in  absence  of  any  material  on  record, the finding of the first appellate court  cannot be sustained.  JUDGMENT 11. Learned counsel for the appellant referring  to  the  cross­examination  of  the  respondent  contended  that  the  respondent  would  not  become  landless   as is evident from the fact that after  the agreement reached with the appellant, he sold  4  acres  of  land  to  one  Dilip  Karekar.  Even  thereafter  the  respondent  is  having  2.25  H  of  Page 7 8 cultivable  land  apart  from  0.88  H  uncultivable  land.  12. According  to  the  learned  counsel  for  the  respondent,  as  hardship  would  be  caused  to  the  respondent,   the  appellate  court  rightly  held  that  it  would  sub­serve  the  ends  of  justice  if  the  entire  amount  of  earnest  money  received  by  the  respondent  is  directed  to  be  paid  back  to  appellant along with interest.  13. We  have  heard  the  learned  counsel  for  the  parties.  The  learned  counsel  appearing  on  either  side elaborately took us through the findings of  the  trial  court,  the  first  appellate  court  as  well  as  the  High  Court  in  second  appeal.  From  the  materials  on  record  and  the  agreement  dated  th 18   April,  1996  and  from  the  judgment  of  the  JUDGMENT trial court and the first appellate court,  it is  evident that no issue relating to the hardship of  the respondent was framed. In a case of  Specific  performance,  hardship  is  a  good  defence  provided  such  defence  is  taken  by  the  defendant  and  evidence in support of such defence is brought on  record,   while  in  this  case  no  such  defence  was  Page 8 9 taken  by  the  respondent  and  no  evidence  was  brought on record in its support.   14. The appellant has specifically pleaded that  the  respondent  possessed  agricultural  land  admeasuring  5  H.  76.R.  in  Gat  No.  ½,   which  has  not been denied by the respondent. The appellant  proved that an agreement was reached between the  th parties  on  18   April,  1996  to  sell  southern  portion of land admeasuring 1.61 H. by making an  east­west  boundary  for  the  consideration  of  Rs.  51,000/­ for which appellant had paid Rs.39,000/­  to  the  respondent  as  earnest  money.   The  appellant  also  proved  that  he  was  always  ready  and willing to perform his part of the contract.  These  issues  were  decided  in  favour  of  the  appellant.  During  cross­examination  the  JUDGMENT respondent  stated  that  he  sold  only  4  acres  of  land  during  the  pendency  of  the  case,  thereby  remaining  2.25  H  cultivable  and  0.88  H  uncultivable  land  is  still  available  with  the  respondent.  15. The  question  as  to  whether  the  grant  of  relief  for  specific  performance  will  cause  Page 9 1 hardship  to  the  defendant  within  the  meaning  of  Clause  (b)  of  sub­section  (2)  of  Section  20  of  the  Specific  Relief  Act,  1963,  being  a  question  of  fact,  the  first  appellate  court  without  framing such an issue ought not to have reversed  the  finding  of  the  trial  court  while  concurring  with  it  on  all  other  issues  with  regard  to  the  appellant’s  entitlement  to  relief  for  specific  performance of contract.  The  High  Court  in  the  second  appeal  failed  to  notice  that  the  respondent  had  not  taken  any  defence of hardship and  no such issue was framed  and  in  absence  of  any  such  evidence  on  record,  the  first  appellate  court  held  that  he  would  be  landless  should  the  decree  for  specific  JUDGMENT performance be granted.   16. For the reasons stated above, we are of the  view  that  the  appellant  is  entitled  to  the  specific  performance  of  agreement  for  sale,  as  ordered  and  decreed  by  the  trial  court.  The  appeal is accordingly allowed.   The order passed  by   the  High  Court  in  the  second  appeal  and  the  Page 10 1 judgment and decree passed by the first appellate  court  are  set  aside.   The  judgment  and  decree  passed  by  the  Trial  Court  is  affirmed.  The  appellant  is  allowed  two  months  to  pay  the  balance  consideration  to  the  respondents.  If  the  respondent  fails  to  execute  the  sale  deed,  such  amount will be deposited in the trial court which  will ensure the execution of the sale deed as per  its judgment and decree.   ……………………………………………….J.                    ( G.S. SINGHVI ) ……………………………………………….J.              ( SUDHANSU JYOTI MUKHOPADHAYA) JUDGMENT NEW DELHI, APRIL 23, 2012. Page 11 1 JUDGMENT Page 12