BESTECH HOSPITALITY PVT. LTD. AND ORS vs. ASST. COMMISSIONER, ZONE -4, NAGPUR MUNICIPAL CORPORATION, NAGPUR AND ANR

                                                    1                                        0304cra74.12.odt 
IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY :
NAGPUR BENCH : NAGPUR.
Civil Revision Application No.74 of 2012.
1] Bestech Hospitality Pvt. Ltd.
a Private limited Company
having its Corporate Office at 124, Sector 44,
Urban Estate, Gurgaon.
2] Bestech India Private Ltd.
a Private limited Company
having its Corporate Office at 124, Sector 44,
Urban Estate, Gurgaon. 
3] Hiteshi Leasing And Housing Pvt. Ltd.,
a Private Limited Company
having its Corporate Office at 124, Sector 44,
Urban Estate, Gurgaon. 
4] Babylon Builder Private Ltd.,
a Private limited Company
having its Corporate Office at 124, Sector 44,
Urban Estate, Gurgaon. 
5] Dharmendra Bhandari s/o D.P. Bhandari,
aged about 47 years, Occ.­Business,
R/o.­A­126, Sushantlok Gurgaon,
6] Sunil Satija s/o T.I. Satija,
aged about 46 years, Occ.­Business,
R/o.­A­125, Sushant Lok Gurgaon,
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:12 :::

                                                    2                                        0304cra74.12.odt 
All [1] to [6] are acting through their 
authorized representative
Shri Kavindarkumar s/o Jogindarnath Talwar,
Aged about 47 years, Occ.­Business,
R/o.­Bairamji Town, Nagpur.                            …. Applicants.
Versus
1] Assistant Commissioner, Zone­4,
Nagpur Municipal Corporation, Nagpur,
Ghat Road, Near Bangali High School, Nagpur,
2] The Assessor,
Nagpur Municipal Corporation, Nagpur,
Ghat Road, Near Bangali High School, 
Nagpur.                                                        .... Non applicants.
Shri P.V. Vaidya, Advocate for applicants.
Shri J.B. Kasat, Advocate for respondents.
Coram : R. K. Deshpande, J.
  Dated  : 3  
rd 
  April, 2013.    
ORAL  JUDGMENT
1. Admit.   Heard the matter finally by consent of the learned 
Counsels appearing for the parties. 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:12 :::

                                                    3                                        0304cra74.12.odt 
2. The challenge in this civil revision application is to the order 
dated 14­12­2011 passed by the learned District Judge­4, Nagpur in 
Misc. Civil Appeal No.269 of 2010.  The Petition also challenges 
the order dated 22­7­2010 passed by the Objection Officer, Dhantoli 
Zone No.4, Nagpur Municipal Corporation, Nagpur, rejecting  the 
objection to the notice dated 26­3­2008 demanding the property tax 
for the period from 1­4­2003 to 1­4­2007.
3. The objection raised by the applicants was that no assessment 
could have been done  with retrospective effect for the period from 
1­4­2003 to 1­4­2007. This objection is rejected by the Objection 
Officer   holding   that   the   power   to   make   the   assessment   with 
retrospective effect is conferred under Section 134(3) of the City of 
Nagpur Corporation Act,1948 [for short, ‘the said Act’]  read with 
Rule 13(iii) of the Property Tax Bye­laws.  It is held that by an order 
dated   21­4­2003,   passed   under   the   Urban   Land   (Ceiling   and 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:12 :::

                                                    4                                        0304cra74.12.odt 
Regulation) Act, 1976 [for short, ‘the U.L.C. Act’], the land in 
question was exempted by permitting  the land owner to use the said 
land for the purposes of providing plots   and construction of the 
tenements and hence it was assessable to property tax with effect 
from   1­4­2003.   This   fact   according   to   the   Corporation,   was 
suppressed and, hence, the assessment was reopened  in terms of 
Rule 13(iii) of the Property Tax Bye­laws and the applicants are 
called upon to make the payment. 
4. The learned District Judge­4, Nagpur  in Misc. Civil Appeal 
No.269 of 2010 preferred under Section 130 of the said Act   has 
recorded the finding that the appeal was barred by limitation of 
30 days  prescribed  under Section 130(1) and (2) of the said Act. 
On merits  also the  findings are recorded that the assessment was 
legal and proper.  Hence, this civil revision application is preferred 
under Section 388 of the said Act by the applicant/objectors.
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:12 :::

                                                    5                                        0304cra74.12.odt 
5. The undisputed factual position is that prior to 1­4­2003 the 
land in question was an agricultural land which was not and could 
not be the subject to any assessment of property tax at the instance 
of the Corporation.  However, it was subject to the proceedings of 
determination of surplus land under the U.L.C. Act.  The applicant 
purchased the said land on 31­3­2007, from the original owner and 
got it exempted under the provisions of U.L.C. Act, by an order 
dated 21­4­2003, passed by the Competent Authority. Thereafter, 
the applicant applied for conversion of land into non agricultural 
purpose.  By an order dated 26­11­2007 passed by the Competent 
Authority     under   the   Maharashtra   Land   Revenue   Code,   1966 
[for short, ’the M.L.R. Code’] the land in question was  permitted to 
be converted into non agricultural purpose.  The lay out plan was 
submitted for sanction to the Nagpur Municipal Corporation and on 
16­12­2008 the building permit was issued.  Subsequent thereto, the 
construction was carried out.
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:12 :::

                                                    6                                        0304cra74.12.odt 
6. I   have   gone  through   the   orders   passed   by   the   Objection 
Officer and the District Court which are impugned in this civil 
revision application.  There is no basis for holding that the land in 
question becomes subject to the assessment of taxation as non 
agricultural land by the Municipal Corporation, with effect from 
1­4­2003.   The order dated 21­4­2003 passed by the Competent 
Authority under the U.L.C. Act, merely granted    exemption in 
respect of the land in question, by permitting  user of the land for 
providing plots and construction of  tenements in accordance with 
the terms and conditions of the exemption.  Unless permission is 
granted by the Competent Authority under the M.L.R. Code, the 
land cannot be put to use for non agricultural purpose. Hence, the 
Authority and the Court below committed  an error in assessing the 
land in question to impose property tax with effect from 21­4­2003. 
The order of conversion of land, into non agricultural purpose, was 
passed by the Competent Authority under the M.L.R. Code, for the 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:12 :::

                                                    7                                        0304cra74.12.odt 
first  time  on 26­11­2007.  Hence, the land in question could be 
made subject to assessment of property tax only with effect from 
26­11­2007 and not before that date.
7. The appellate Court has dismissed the appeal on the ground 
that   it   is   barred   by   limitation.   The   order   was   passed   by   the 
Objection Officer on 22­7­2010,  a notice of demand was issued on 
23­7­2010,   which   was   undisputedly   received   by   the   applicant. 
Relying upon  the provisions  of Rule 19(xiv) of the Property Tax 
Bye­laws, it is  urged that the limitation of 30 days  for filing an 
appeal under Section 130(1) and (2) of the said Act,  starts from the 
date of  service of notice of demand  on 23­7­2010.  The appeal was 
filed on 13­12­2010, hence, the appellate Court has held   it was 
barred by limitation.
8. Undisputedly, the order containing reasons for rejection   of 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:12 :::

                                                    8                                        0304cra74.12.odt 
the objection passed on 22­7­2010, was not communicated to the 
applicants.   However, on the basis of this order, a demand notice 
dated 23­7­2010 was served upon the applicants.  Rule 19(xiv) of 
the Property Tax Bye­laws states that after hearing the parties  and 
taking   evidence,   the   investigating   officer   shall   determine   the 
objection and communicate the result to the objector personally, if 
present, otherwise by  under a certificate of posting. It is implicit in 
the said Rule to communicate the order of rejection of objection 
containing the reasons.   It is from the date of communication of 
such  order,  the  period   of  limitation   would  start     running.   The 
applicant received the copy of the order containing   reasons   on 
12­11­2010   pursuant   to   their   application   under   the   Right   to 
Information Act submitted on 20­10­2010.  The appeal was filed on 
13­12­2010.  Hence, it was within the period of limitation.  
9. The contention of Shri Kasat, the learned Counsel appearing 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:12 :::

                                                    9                                        0304cra74.12.odt 
for the  respondents  that the period of limitation should start from 
running the service of notice of demand on 23­7­2010, cannot be 
accepted for the reason that  unless  the reasons for rejection of the 
objection   are   communicated,   the   opportunity   of   file   an   appeal 
cannot   be   availed.   The   reasons   for   rejection   constitute   the 
foundation for appeal by raising appropriate grounds and without 
that no appeal can be preferred. The reasons are communicated on 
12­11­2010. In view of this, the appellate Court committed an error 
of law in holding that  the appeal was barred by limitation.
10. In the factual background as indicated above, there is no 
occasion to deal with the question as to whether  the power under 
Rule 13(iii) of the Property Tax Bye­laws to reopen assessment with 
retrospective effect.  Even assuming that it confers such a power, in 
view   of   the   findings   recorded   above,   the   question   loses   its 
significance. 
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:12 :::

                                                    10                                        0304cra74.12.odt 
11. For the reasons stated above, the civil revision application is 
allowed. The Judgment and order dated 14­12­2011 passed by the 
learned   District   Judge­4,   Nagpur   in   Misc.   Civil   Appeal   No. 
269 of 2010 is hereby quashed and set aside along with the order 
dated 22­7­2010 passed by the Objection Officer, Dhantoli Zone­4, 
Nagpur Municipal Corporation, Nagpur.  A notice of demand dated 
26­3­2008 issued to the petitioner is hereby quashed and set aside.
12. It is made clear that this Judgment shall not come in the way 
of the respondents to make the assessment after 26­11­2007 i.e 
passing of the order by the Additional Collector, Nagpur granting 
permission to convert the land for non agricultural purpose. In view 
of the aforesaid Judgment, if the applicants are entitled to make 
adjustment of the amount which is already said to have been paid, 
the Authorities concerned shall act accordingly.
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:12 :::

                                                    11                                        0304cra74.12.odt 
13. Rule is made absolute in above terms.  No order as to costs. 
                                                              JUDGE
Deshmukh
::: Downloaded on - 02/06/2024 03:03:12 :::