SITA RAM (DEAD) THROUGH LRS. vs. BHARAT SINGH (DEAD) THROUGH LRS.

REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION CIVIL APPEAL NO(S). 8179 OF 2016 SITA RAM(DEAD) THROUGH LRS.      …..APPELLANT(S) VERSUS BHARAT SINGH(DEAD) THROUGH LRS & ORS.     …..RESPONDENT(S) WITH CIVIL APPEAL NO(S). 8181 OF 2016 J U D G M E N T Rastogi, J. th 1. These appeals arise from the judgment dated 5  July, 2007 passed by the High Court of Allahabad in setting at naught the inter se rights of the litigating parties initiated under the Uttar Signature Not Verified Pradesh   Zamindari   Abolition   and   Land   Reforms   Act, Digitally signed by R NATARAJAN Date: 2019.09.17 16:32:50 IST Reason: 1 1950(hereinafter being referred to as the “Act, 1950”) arising from nd the registered deed of exchange dated 2  March, 1974. 2. The brief facts of the case culled out from the record are that   Smt.   Chando   and   Sita   Ram   (since   deceased)   who   were tenure   holders   of   Plot   No.   2902   ad­measuring   0.34   decimals situated in Village Mathura Bangar, Tehsil & District Mathura, U.P. sold the subject plot on transfer of consideration to late N.D. Chaudhary(father of respondent nos. 10 & 11) vide registered th sale   deed   dated   24   January,   1973.     Late   Kesho   Ram (father/grandfather of respondent nos. 1 to 8), who was tenure holder of plot nos. 2863 and 2888, with consent, exchanged his plots with plot no. 2902 owned by late N.D. Chaudhary by a nd registered deed of exchange dated 2  March, 1974.  As a result of the deed of exchange, plot no. 2902 ad­measuring 0.34 decimals was transferred in favour of late Kesho Ram and plot nos. 2863 and 2888 in favour of late N.D. Chaudhary. 3. That at the time of field partal (chakbandi) in the village for correction   of   revenue   records   conducted   by   the   Assistant Consolidation Officer (ACO) late Kesho Ram(father/grandfather of 2 respondent nos. 1 to 8) filed application under Section 9A(2) of the   Uttar   Pradesh   Consolidation   of   Holdings   Act,   1953 (hereinafter referred to as “the Act, 1953”) and prayed that his name be recorded on Plot No. 2902 by virtue of the exchange nd deed executed between him and late N.D. Chaudhary dated 2 March, 1974. 4. It   may   be   noticed   that   late   N.D.   Chaudhary   who   had exchanged his Plot No. 2902 with Plot Nos. 2863 and 2888 from late   Kesho   Ram   also   filed   application   in   the   consolidation proceedings and supported the case of late Kesho Ram who was the applicant in the proceedings for opening of mutation in his name in the revenue records. 5. At   this   stage   Smt.   Chando   and   Sita   Ram   who   were   the original tenure holders of Plot No. 2902 who had sold it to late th N.D. Chaudhary, by a registered sale deed dated 24   January, 1973, raised an objection regarding validity of the registered sale th deed dated 24  January, 1973.  The Consolidation Officer, after appraisal of the material on record, held that the sale deed dated th 24   January, 1973 executed by Smt. Chando and Sita Ram in 3 reference to plot no. 2902 in favour of late N.D. Chaudhary was genuine and valid and was jointly executed by Smt. Chando and Sita   Ram   and   in   regard   to   the   exchange   of   plots,   the Consolidation   Officer   held   that   the   exchange   was   permissible only   with   permission   of   the   Assistant   Collector   in   terms   of Section 161 of the Act, 1950 which, in the instance case, was not obtained by the parties.  In the absence of permission which is pre­requisite,   he   is   not   entitled   to   be   recorded   as   Bhumidar under the consolidation proceedings.  When the matter travelled in appeal under Section 11 of the Act, 1953, it was observed that th the registered sale deed dated 24  January, 1973 was not proved based on appreciation of evidence and further held that the deed nd of   exchange   dated   2   March,   1974   was   void   for   want   of permission from the competent authority provided under Section 161 of the Act, 1950 and the appeal was consequently dismissed th on 18  January, 1982. 6. The matter further travelled before the State Government in its revisional jurisdiction under Section 48 of Act, 1953 filed at the instance of late N.D. Chaudhary and late Kesho Ram before Deputy   Director,   Consolidation,   Mathura,   both   the   revision 4 petitions came to be dismissed although authority did not record any finding regarding validity of the sale deed but from the order, it   reveals   that   the   authority   proceeded   on   the   premise   that th registered sale deed dated 24  January, 1973 was genuine and valid. th 7. The order of the revisional authority dated 19  July, 1984 came to be challenged by late Kesho Ram in a writ petition under Article 227 of the Constitution of India and taking note of the pleadings on record, the High Court vide impugned judgment th nd dated 5  July, 2007 observed that the exchange deed dated 2 March,   1974   was   in   contravention   of   Section   166   read   with Section 167 of the Act, 1950 and any exchange in the absence of permission from Assistant Collector was void by virtue of Section 166 at the  same  time  further  observed  that  it  was  the  State Government who could apply for cancellation if affected by the registered deed of exchange but it was not open to be questioned at the instance of the original tenure holder Smt. Chando and Sita Ram who are now being represented by their legal heirs of plot   no.   2902   who   had   sold   with   their   consent   to   late   N.D. 5 th Chaudhary on 24  January, 1973 through a registered sale deed which was  not a subject matter of challenge in appeal before us. 8. The moot question which has been raised for consideration is as to what will be the legal consequences if the registered nd exchange deed dated 2  March, 1974 has been executed without following the procedure prescribed as provided under Section 161 of the Act, 1950. 9. Learned counsel for the appellants submits that the High Court   in  its   supervisory   jurisdiction   under   Article   227   of   the Constitution   of   India   has   exceeded   in   its   jurisdiction   in interfering   with   the   concurrent   finding   arrived   at   by   the consolidation authorities holding that late N.D. Chaudhary did not get his name mutated in the revenue records based on the th registered sale deed dated 24  January, 1973 and at the time of initiation of the consolidation proceedings, he did not put forth any claim or filed any objection provided under Section 9A of the nd Act, 1953.  At the same time, the exchange deed dated 2  March, 1974   was   executed   without   seeking   permission   from   the competent   authority   (Assistant   Collector)   as   provided   under 6 Section 161 of the Act, 1950 and such exchange being void, late Kesho Ram cannot claim any right over the plot in question to open mutation and in consequence the appellants hold a right over the subject plot no. 2902 even if it was sold by Smt. Chando and Sita Ram(predecessor in interest) jointly by registered sale th deed dated 24  January, 1973. 10. Learned counsel further submits that the High Court has failed   to   appreciate   the   legal   effect   of   Section   166   read   with Section 167 of the Act, 1950 and the action once being held to be void by operation of law, they are entitled to hold their right and possession over plot no. 2902. 11. Per   contra,   learned   counsel   for   the   respondents,   while supporting   the   finding   recorded   by   the   High   Court,   further submits that once plot no.2902 ad­measuring 0.34 decimals was sold by  the   appellants   (predecessor   in  interest)  jointly   by  the th registered   sale   deed   dated   24   January,   1973   to   late   N.D. Chaudhary,   they   have   lost   their   rights   and   interest   over   the subject plot in question and whatever the default, if any, being committed by late N.D. Chaudhary, it will not give support to the 7 present appellants in making their claim over the subject plot in question   and   further   submits   that   the   permission   of   the Assistant  Collector  even  if   not  obtained  would   not take   away rights of the parties which have been conferred on transfer of the nd property by the registered exchange deed dated 2  March, 1974 and as per the scheme of the Act, 1950, transfers made prior to rd 3  June, 1981 are not void but are voidable at the option of the suit to be filed by Gaon Sabha or land holder within the period of limitation.   Indisputedly, no action was taken either by Gaon Sabha or land holder within the period of limitation.  In the given facts and circumstances, no error has been committed by the High   Court   in   the   impugned   judgment   which   may   call   for interference. 12. We  have  heard learned counsel for the parties and  with their assistance perused the material available on record. 13. The deed of exchange between late N.D. Chaudhary (father of   respondent   nos.   10   and   11)   and   late   Kesho   Ram (father/grandfather of respondent nos. 1 to 8) was executed by nd the registered deed on 2   March, 1974.   Section 161, 166 and 8 167 of the Act, 1950 as existing prior to the amendment made on rd 3  June, 1981 are ad infra:­ “Section 161 Exchange.  [(1) A bhumidhar or sirdar  may exchange with :­ (a) any other bhumidhar or sirdar land held by  him, or (b) any Gaon Sabha or local authority, lands for  the time being vested in it under Sec. 117 [ *   ] : Provided that no exchange shall be made except with the   permission   of   an   Assistant   Collector   who   shall refuse permission if the difference between the rental value of land given in exchange and of land received in exchange calculated at hereditary rates is more than 10 per cent of the lower rental value. (1­A) Where   the   Assistant   Collector   permits exchange   he   shall   also   order   the   relevant   annual registers to be corrected accordingly. (2)On exchange made in accordance with sub­section (1)   they   shall   have   the   same   rights   in   the   land   so received in exchange as they had in the land given in exchange.” “S. 166.Transfer   made   in   contravention   of   this chapter   to   be   void.   Any   transfer,   made   by   or   on behalf   of   a   sirdar   or   asami   in   contravention   of   the provisions of this chapter shall be void.” By U.P. Act 30 of 1975, the words “in contravention of this Chapter” were substituted by the words “in contravention of the provisions of this Act”. [(1) “S. 167.Consequences of void transfers.  Where  a   sirdar   or   asami  has  made  any   transfer   in contravention   of   the   provisions   of   this   Act,   the transferee   and   every   person   who   may   have   thus obtained possession of the whole or part of the holding 9 shall be liable to ejectment on the suit of the [Gaon Sabha or the land holder, as the case may be,] (2)A decree for ejectment under sub­section (1) may direct the ejectment of the sirdar or asami from the whole or part of the holding as the court may, having regard to the circumstances of the case, direct].” 14. It may be relevant to refer Rule 338 of the U.P. Zamindari Abolition & Land Reforms Rules, 1952(hereinafter being referred to as the “Rules 1952”) for the purpose as under:­ “338. The suit applications and other  proceedings specified in Appendix III shall be instituted within the time specified therein for them, respectively. Appendix III (Rule 338)

th Substituted 2056/I­A­463­1952 dated 11  April, 1969” 15. It will be appropriate to take note of Sections 161, 166 and rd 167 amended by U.P. Act No. 20 of 1982(w.e.f. 3  June, 1981) for better appraisal ad infra:­ 10  [(1) A   [  *] may  “Section 161 Exchange. Bhumidhar exchange with :­ (a) any other  bhumidhar  [  *] land held by  him, or (b) any Gaon Sabha or local authority, lands  for the time being vested in it under Sec.  117 [   *] :   Provided that no exchange shall be made except  with the   permission of an Assistant  Collector  who shall refuse permission if the difference between the rental value of land given in exchange and of land received in exchange calculated at hereditary rates is more than 10 per cent of the lower rental value. (1­A) Where   the   Assistant   Collector   permits exchange   he   shall   also   order   the   relevant   annual registers to be corrected accordingly. (2)On exchange made in accordance with sub­section (1)   they   shall   have   the   same   rights   in   the   land   so received in exchange as they had in the land given in exchange.   S. 166. Transfer   made   in   contravention   of   this chapter   to   be   void.­   Every   transfer   made   in contravention   of   the   provisions   of   this   Act   shall   be void. S. 167. Consequences   of   void   transfers.   (1)   The following consequences shall ensue in respect of every transfer which is void by virtue of Section 166, namely­ (a) the subject­matter of transfer shall, with effect from the date of transfer, be deemed to   have   vested   in   the   State   Government free from all encumbrances; (b) the trees, crops and wells existing on the land   on   the   date   of   transfer   shall,   with effect   from   the   said   date,   be   deemed   to have vested in the State Government free from all encumbrances; (c) the transferee may remove other movable property or the materials of any immovable 11 property existing on such land on the date of   transfer   within   such   time   as   may   be prescribed. (2)Where any land or other property has vested in the State  Government  under  sub­section (1), it  shall  be lawful for the Collector to take over possession over such  land  or  other   property   and to  direct   that  any person   occupying   such   land   or   property   be   evicted therefrom.   From   the   purposes   of   taking   over   such possession or evicting such unauthorised occupants, the Collector may use or cause to be used such force as may be necessary.]” 16. It emerges from the pre amendment (U.P. Act No. 20 of 1982 rd w.e.f. 3  June, 1981) scheme of the Act, 1950 that any transfer made in contravention of this Chapter referred to under Section 166 which includes Section 161 as well were not be automatically void but voidable and therefore, as a consequence of alleged void transfers under Section 167, a suit was required to be filed by the Gaon   Sabha   or   the   land   holder,   as   the   case   may   be,   within limitation of six years from the date of illegal transfer as indicated in Appendix III annexed to Rule 338 of Rules, 1952 but after the rd U.P. Act No. 20 of 1982 amended w.e.f. 3  June, 1981, the law has changed and every transfer made in contravention of this Act became void in view of Section 166 and in consequence of void transfer, the subject land is deemed to have been vested in the State   Government   by   operation   of   law   free   from   all 12 encumbrances, and sub­section (2) of Section 167, authorises Collector/Competent Authority to take over possession with the use of force as may be necessary.    nd 17. In the instant case, the exchange deed was executed on 2 March, 1974 indisputedly without permission from the Assistant Collector provided under Section 161 and its consequence was embedded under Section 167 of the Act, 1950 authorising the Gaon Sabha or the land holder to file a suit for ejectment within a period of six years from the date of alleged illegal transfer which in the instant case had expired in March 1980 much prior to the rd U.P. Act No. 20 of 1982 was amended w.e.f. 3  June, 1981. 18. After the scheme of the Act has been referred to in extenso, it is clear that at least the amendment which has been made by rd the U.P. Land Laws (Amendment) Act, 1982 with effect from 3 June, 1981 has no application on the case in hand. 19. The proceedings were initiated in the first instance when an application was filed by late Kesho Ram under Section 9A(2) of the Act, 1953 for obtaining mutation in his name in the year 13 1978   and   late   N.D.   Chaudhary   also   joined   him   and   filed   an application supporting the claim of late Kesho Ram. 20. It reveals from the record that the Consolidation Officer has declined the claim of late Kesho Ram for seeking the Bhumidari rights on the premise that the permission from the competent authority has not been obtained before the exchange deed was executed as mandated under Section 161 of the Act, 1950 and in its absence, no proceedings could be drawn claiming Bhumidari rights in his favour.  Although the Settlement Officer has made adverse comments in reference to the registered sale deed dated th 24   January, 1973, but that appears to be a factual manifest error committed in recording such finding. 21. To   make   it   further   clear   that   under   the   pre­amended scheme of the Act, 1950, the consequence for non­compliance of Section   161   of   the   Act,   1950   seeking   permission   from   the Assistant Collector, was indeed the requirement of law and the effect of contravention and its consequence are embedded under Section 166 and 167 of the Act, 1950 but its consequential effect, in no manner, would take away or divest the rights and interest 14 of the parties inter se conferred in reference to the sale deed which was originally executed in favour of late N.D. Chaudhary by late Smt. Chando and Sita Ram in reference to plot no. 2902 ad­measuring 0.34 decimals by the registered sale deed dated th 24  January, 1973.   22. It is true that at one stage, late Smt. Chando and Sita Ram jointly raised objection in the consolidation proceedings initiated under Section 9A(1) of the Act, 1953 in reference to the registered th sale   deed   dated   24   January,   1973   but   as   we   have   already th observed that the registered sale deed dated 24  January, 1973 was genuine and duly executed by the parties and it is nowhere related   in   reference   to   the   exchange   proceedings   which   were initiated at a later point of time and this fact became clear that so far as the grievance of Smt. Chando and Sita Ram is concerned, th after the sale deed was registered and executed on 24  January, 1973 in favour of late N.D. Chaudhary, the ownership rights with possession   stands   transferred.     It   is   true   that   late   N.D. Chaudhary   had   not   initiated   proceedings   for   claiming   his Bhumidari rights under the Act, 1953 but that, in any manner will not, nullify his right of ownership vested on execution of a 15 th registered sale deed dated 24   January, 1973 and there is no prohibition or restriction to the contrary has been brought to our notice, if any, under the Act 1950. 23. At a later stage, late N.D. Chaudhary(father of respondent nos.   10   and   11)   and   late   Kesho   Ram(father/grandfather   of respondent nos. 1 to 8) who was the tenure holders of plot no. 2683 and 2888 got their plot exchanged by registered exchange nd deed   dated   2   March,   1974   which   indisputedly   was   in contravention of Section 161 of the pre­amended Act, 1950 where it was postulated that no exchange shall be made except with the permission   of   the   Assistant   Collector.     Indisputedly,   no permission was sought as contemplated under the mandate of law but under the pre­amended scheme of the Act, 1950, the effect of exchange in contravention to the provisions of the Act and its consequence as embedded under Section 166 and 167 of the Act, 1950 makes the action to be voidable and not void and it entails consequences of void transfers, in the first instance, it only confines to sirdar or asami and not applicable upon those who are claiming rights of Bhumidar.   At the same time, any transfer which has been made in contravention of the provisions 16 of this Act including permission from the Assistant Collector as required under Section 161, the ejectment may be possible only on filing of a suit by Gaon Sabha or the land holder, as the case may be, and after the decree of ejectment being obtained under sub­section (1) of Section 167 of the Act, ejectment under sub­ section (2) of Section 167 be permissible and for filing of the suit, the limitation has been provided under Appendix III annexed to Rule 338 of the Rules, 1952 of which reference has been made in terms thereof suit for ejectment could be filed within a period of six years from the date of the illegal transfer.   24. The   deed   of   exchange   in   the   instant   case   was   executed nd between   the   parties   on   2   March,   1974   and   the   period   of limitation for filing of the suit had expired in March 1980 much rd before the U.P. Act No. 20 of 1982 amended w.e.f. 3  June, 1981 came into force.  Indisputedly, no suit was filed either by Gaon Sabha   or   any   land   holder   for   ejectment   as   envisaged   under Section 167(1) of the Act, 1950.  That apart, even assuming for nd the   sake   of   argument,   the   deed   of   exchange   executed   on   2 March, 1974 even if considered to be void, taking note of the post amended provisions of the Act, 1950, it will still confine to the 17 nd deed of exchange dated 2   March, 1974 which was  obtained without   taking   permission   from   the   Assistant   Collector   as envisaged under Section 161 of the Act and at the best the rights to the parties on execution of exchange deed could not be given effect   to   and   it   remain   inter   se   between   parties   to   the exchange(late Kesho Ram and late N.D. Chaudhary) at the same time, so far as the subject plot which was once transferred by the original tenure holders, namely, Smt. Chando and Sita Ram who are throughout contesting the matter (plot no.2902 area 0.34 decimals) to late N.D. Chaudhary by a registered sale deed dated th 24  January, 1973 which has been held to be genuine and valid, will not be under any legal impediment or having any effect on the rights of the parties, and the said transaction was not subject to compliance of Section 161 of the Act, 1950 and at least no rights of any kind over plot no. 2902 area 0.34 decimals could be claimed by the original tenure holders (appellants herein) and their grievance that late N.D. Chaudhary had not claimed his Bhumidari rights under the Act, 1953, suffice it to say, that no such provision to the contrary has been brought to our notice that if the holder has not taken steps for claiming Bhumidari rights under the Act, 1953 that will take away or divest from the 18 legal rights conferred to the party in whose favour registered sale deed has been executed under the mandate of law.    25. We are of the view that at least late Smt. Chando and Sita Ram,   whose   legal   representatives   are   contesting   the   case throughout are not holding any locus standi to claim benefit of nd the     defect   in   the   deed   of   exchange   dated   2   March,   1974 executed   between   different   parties   who   are   holders   to   their respective plots in their own rights and the procedure mandated under the law if not being followed of taking permission from the Assistant Collector  as required under Section 161 of the Act, 1950, its consequences would not revive/restore the rights to the legal heirs  of   late  Smt.   Chando  and   Sita  Ram(original  tenure holders) over the subject property in question.   That apart, the present appellants have never raised any plea for cancellation of the   registered   sale   deed   executed   in   favour   of   late   N.D. th Chaudhary dated 24   January, 1973 which was otherwise not the subject matter to be examined under the provisions of the Act, 1950.   19 26. The submission of learned counsel for the appellants that interference  in  the concurrent finding and  the  exchange  deed being void as the permission from Assistant Collector has not been   obtained   and   in   consequence   they   are   entitled   for restoration/possession   of   plot   no.2902   (area   0.34   decimals) th which   was   originally   sold   by   registered   sale   deed   dated   24 January, 1973 to late N.D. Chaudhary is without substance for the reason that these are two separate transactions which has taken place of the subject plot in question.  As regards the rights and interests which were transferred by the present appellants th vide registered sale deed dated 24   January, 1973 in favour of late N.D. Chaudhary was never the subject matter of scrutiny and there was no violation/contravention of the provisions of Act, 1950 or of any other law has been pointed out to us.   27. At   the   same   time,   so   far   as   non­compliance   of   the mandatory requirement as envisaged under Section 161 of the nd Act, 1950 while executing the exchange deed dated 2   March, 1974 is concerned, parties have to bear its consequences of the void transaction as provided under Section 166 read with Section 167 of the Act, 1950 but that will not give any preference to the 20 appellants   for   restoration   of   their   rights   and   to   nullify   the th registered   sale   deed   dated   24   January,   1973   executed   after taking due consideration in favour of late N.D. Chaudhary.   28. In our considered view, the conclusions of the High Court in its judgment impugned are unassailable and does not call for our interference.   29. Consequently,   the   appeals   fail   and   are   accordingly dismissed.  No costs. 30. Pending application(s), if any, stand disposed of. .…………………………J. (A.M. KHANWILKAR) ………………………….J. (AJAY RASTOGI) NEW DELHI SEPTEMBER 17, 2019                                                           21