SHANTI BHUSHAN (D) THR. LR. vs. STATE OF U.P

REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION  CIVIL APPEAL NO. 8388 OF 2017 Shanti Bhushan (D) thr. Lr. & Ors.               …Appellants           v. State of U.P. & Ors.     ...Respondents J U D G M E N T ABHAY S. OKA, J. FACTUAL ASPECTS The   dispute   involved   in   this   appeal   is   about   the 1. determination of the market value of a property at Allahabad purchased by the appellants under a registered sale deed dated th 29   November   2010   (the   sale   deed)   from   Hari   Mohan   Das Tandon (the vendor).   The property has been described in the Schedule to the sale deed which reads thus:   Signature Not Verified “SCHEDULE OF THE PROPERTY” Digitally signed by Indu Marwah Date: 2023.04.25 18:02:33 IST Reason: Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 1 of 26

This property is hereinafter referred to as the sale deed property. 2. According to the case of the appellants, Bungalow No.19 and Cottage No.19­A existed on the larger property.  According to their case, in the year 1939, Bungalow No.19, together with appurtenant land and outhouse as well as cottage no.19­A, was taken   on   rent  by   the   first   appellant’s   father.   The   appellants claimed   to   be   protected   tenants   under   the   United   Provinces Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 2 of 26 (Temporary)   Control   of   Rent   and   Eviction   Act,   1947   and subsequently   under   the   U.P.   Urban   Buildings   (Regulation   of Letting, Rent and Eviction) Act 1972.   According to the case nd made out by the appellants, by two letters dated 2  September th 1966 and 10   September 1966, the vendor agreed to sell the sale deed property to the first appellant’s father for a total sale consideration of Rs. 1 lakh.  A sum of Rs. 5000/­ was paid to the vendor as earnest money.  The land was a leasehold land. It th was converted into a freehold land on 8  June 2000 by virtue of a freehold deed executed in favour of the  vendor.   The first appellant filed a suit for specific performance in the same year. th 3. On  29   September 2010,  a  compromise  was  arrived at between   the   vendor   and   the   appellants   under   which   the rd appellants agreed to give up approximately 1/3   of the land which was a part of the original agreement for sale covered by the aforesaid two letters, and agreed to take land measuring 7818 sq. meters along  with existing structures for the same consideration which was fixed in the year 1966.  An application th to   record   compromise   was   made   in   the   pending   suit   on   5 th October 2010. On the basis of the said compromise, on 12 October   2010,   an   agreement   for   sale   was   executed   by   and between the parties.   A compromise decree was passed by the th Civil Court on 16  November 2010. Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 3 of 26 th 4. Prior to the execution of a fresh agreement for sale, on 29 September   2010,   the   appellants   filed   an   application   under Section 31 r/w 32 of the Indian Stamp Act, 1899 (for short ‘the Stamp Act’) for adjudication of the stamp duty payable on the sale   deed   by   forwarding   a   copy   of   the   proposed   sale   deed. th However, no adjudication was made.  On 29  November 2010, the   sale   deed   was   executed   by   the   vendor   in   favour   of   the appellants. th Two notices were issued to the appellants on 8  February 5. th 2011 and 15  April 2011 by the Assistant Stamp Commissioner in the exercise of powers under Section 47­A of the Stamp Act, informing the appellants that the Assistant Stamp Collector was considering the question of payment of appropriate stamp duty on the sale deed. We may note here that by using the rent capitalisation 6. method, the appellants calculated Rs.6,67,200/­ as the market value of the sale deed property and paid the stamp duty on the said market value quantified at Rs. 46,700/­.   In the notice th dated 15   April 2011, it was alleged that the deficiency in the stamp   duty   was   to   the   extent   of   Rs.1,33,07,900/­.     The appellants contested the notices by filing written submissions. th The Assistant Stamp Collector, by order dated 6  January 2012, held that the market value of the land having an area of 7818 sq. meters will have to be calculated at the rate of Rs. 24,000/­ Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 4 of 26 per sq. meter. The Assistant Collector noted that four sales had taken place in 2010 in respect of a part of the same property showing the market value at Rs.24,000/­ per sq. meter.   By calculating the market value of the land at Rs.24,000/­ per sq. meter, the Assistant Stamp Collector added the value of the structures as well as mango trees.   The Collector came to the conclusion that on the date of the sale deed, the market value of the sale deed property was Rs.19,23,08,305/­ on which stamp duty of Rs.1,34,61,630/­ was payable.  Taking into account the stamp duty of Rs. 46,700/­ paid by the appellants, they were directed to pay a deficit stamp duty of Rs.1,34,14,930/­.   A penalty   of   Rs.   27,00,000/­   was   imposed   on   the   appellants. Moreover, they were directed to pay interest at the rate of 1.5% per month on the deficit stamp duty from the date of the sale deed till the realisation of the amount. st 7. According to the case of the appellants, on 1   February 2012, they paid a stamp duty of Rs.70 lakhs by demand draft as coercive   action   was   likely   to   be   taken   against   them.     The th appellants   preferred   an   appeal   against   the   order   dated   6 January 2012, which was dismissed by the Appellate Authority. The appellants deposited an additional amount of Rs. 30 lakhs th towards the stamp duty on 9  November 2012.  The orders of the   Assistant   Collector   and   the   Appellate   Authority   were subjected to a challenge by the appellants before the Allahabad Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 5 of 26 High Court by invoking writ jurisdiction under Article 226 of the Constitution.   While affirming the market value  fixed by the authorities,   the   High   Court   granted   limited   relief   to   the rd appellants vide judgment dated 23  January 2013.  The limited relief   was   of   setting   aside   the   demand   of   the   penalty   of Rs.27,00,000/­.     The   present   appeal   is   directed   against   the judgment and order of the High Court.  SUBMISSIONS 8. Shri Jayant Bhushan, the learned senior counsel who is appellant no.3, appeared in person and made submissions on his behalf as well as on behalf of the other appellants.  He has taken   us   through   the   facts   leading   to   the   filing   of   the   writ petition.     Learned   senior   counsel   submitted   that   though   the appellants were entitled to purchase total land measuring 11428 sq. meters as per the agreement for sale, they agreed to give up an area of 3614 sq. meters by agreeing to purchase a lesser area of 7814 sq. meters. However, the agreed monetary consideration was not reduced. The   learned   senior   counsel   submitted   that   the   first 9. appellant’s father was already inducted in the sale deed property as a tenant.  He submitted that when a property is in possession of   a   tenant,   the   market   value   considerably   diminishes.     He stated   that   when   a  willing   purchaser   acquires  a  property   in possession of a tenant, he is aware that he will have to follow a Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 6 of 26 long process of law to evict the tenant.   Therefore, the value fetched by such property is less than the market value of a comparable property which is in possession of the owners.  He urged that the sale, in this case, was of an encumbered property which was on “as is where is” basis. 10. The   learned   senior   counsel   submitted   that   the   market value of a property is ascertained by applying the test of what a willing buyer would pay. He submitted that while determining the market value of a property in possession of a tenant, when the property is sold to the tenant, the market value has to be apportioned as per the principles laid down in several decisions of this Court in connection with fixation of the market value of the acquired land under the Land Acquisition Act, 1894.   He relied upon decisions of this Court in the case of  Special Land Acquisition   &   Rehabilitation   Officer,   Sagar   v.   M.S. 1 and   Seshagiri Rao & Another   Mangat Ram and Others v. 2 .  He submitted that the market State of Haryana and others value is liable to be reduced if there are encumbrances on the property. The market value will be the real market value minus the   value   of   encumbrances   or   liabilities.     He   relied   upon   a decision of the Delhi High Court in the case of  O.N. Talwar v. 3 . The Collector of Stamps 1 (1968) 2 SCR 892 2 (1996) 8 SCC 664 3 (1971) 7 DLT 319 Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 7 of 26 11. He submitted that the market value of the property further diminishes due to the fact that there was already an agreement of sale in favour of the appellants under which the vendor had agreed to sell the property for a price of Rs. 1 lakh. 12. He submitted that though an application for adjudication of   the   stamp   duty   payable   on   the   proposed   sale   deed   was submitted, there was no response to the said application, and on that   ground,   the   order   of   penalty   imposed   by   the   Assistant Collector has been set aside by the High Court.  13. He  submitted   that  as   per   the  compromise  between   the vendor and the appellants, the consideration agreed to be paid rd by the appellants was of Rs.1 lakh plus the release of 1/3  of the property.  He submitted that the actual conveyed property to rd the appellants was 2/3   of the land in respect of which they rd rd were tenants.  Therefore, the value of 2/3  land would be 2/3  x rd (1/3   of   the   value   of   the   entire   land   plus   Rs.1   lakh).     He submitted   that   the   market   value   will   have   to   be   calculated accordingly. 14. The learned senior counsel also pointed out that even the direction to pay interest @ 1.5% per month under Section 47­A (4A)   of   the   Stamp   Act   was   not   justified   as   even   before   the execution of the sale deed, the appellants had voluntarily sought adjudication of the amount payable by way of stamp duty on the Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 8 of 26 draft sale deed.   Moreover, he pointed out that by interim order rd dated   23   September   2013,   the   High   Court   had   stayed   the recovery proceedings. Lastly, he pointed out that a total amount of Rs.1 crore has already been deposited by the appellants.   15. Shri R. K. Raizada, learned senior counsel, submitted on behalf of the State that stamp duty payable by the appellants is to be calculated as per the prevailing market value of the sale deed land on the date of the execution of the sale deed.   He submitted that the value of the property fixed by the parties under   the   agreement   for   sale   has   no   relevance   to   the determination of the market value.  The learned senior counsel submitted that even the consideration  amount  shown in the compromise decree has no relevance.  He submitted that when a tenant purchases an immovable property, he becomes full owner of   the   property,   and   he   takes   the   property   without   any encumbrances. The learned senior counsel submitted that the determination   of   rateable   value   for   the   purposes   of determination of property taxes is always made on the basis of hypothetical rent which the property may fetch.  He submitted that the rateable value fixed under municipal laws is not the market value for the purposes of the Stamp Act.   He would submit that the Assistant Collector, the Appellate Authority, and the High Court have concurrently held that the appellants are Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 9 of 26 liable to pay deficit stamp duty.   The said orders call for no interference. As far as the determination of market value is concerned, 16. learned senior counsel appearing for the appellants relied upon the   decision   of   Karnataka   High   Court   in   the   case   of   The Commissioner   of   Wealth   Tax   Mysore,   Bangalore   v.   V.C. 4 Ramachandran . CONSIDERATION OF SUBMISSIONS AND OUR VIEWS 17. It is not in dispute that stamp duty on a conveyance will be payable as per the market value prevailing on the date of conveyance.  In fact, the appellants themselves have relied upon Article 23 of Schedule IB of the Stamp Act as applicable to the State of Uttar Pradesh.  They have placed reliance on the said provision in their written submissions filed before the Assistant Collector.  Paragraphs 2 to 4 of their written submissions read thus:  “2.  The stamp duty payable on a sale deed is governed by Article 23 of Schedule I of the Indian Stamp Act. In the Central Act, Article 23 a stamp duty is payable on the value of the consideration of such conveyance as set forth in the sale deed. The consideration as contained in the sale deed is Rs.1 lakh and therefore, if the sale deed was governed by the   Central   Act   only,   without   the   UP 4 (1966) 60 ITR 103. Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 10 of 26 Amendment   the   Stamp   Duty   would   have been payable on the amount of Rs.1 lakh.  3.   However,   the   Indian   Stamp   Act   in   its application to UP has been amended by the UP   (Stamp   Amendment   Act   1952)   and Article 23 of Schedule IB as applicable to UP provides as below:­  "Article 23 conveyance (as defined by Section   2   (10)   not   being   a   transfer charge or exempt under No.62.  Where the   amount   or   value   of   the consideration   of   such   conveyance as set forth therein or market value of the property which is the subject of   such   conveyance,   whichever   is greater ……. ” 4.    So this provision which is applicable to the case in hand provides that if the market value of the immovable property is higher than the value of the consideration as set forth in the deed of conveyance, the stamp duty will be payable on the market value of the immovable property which is the subject matter of the conveyance deed.” (emphasis added) Article   23   of   Schedule   IB   applicable   to   the   State   of   Uttar Pradesh, reads thus: ­

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18. At this stage, we may note that the Stamp Act is a taxing statute. In interpreting such a statute, equitable considerations Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 12 of 26 cannot be applied.   A taxing statute has to be interpreted in accordance   with   what   is   clearly   expressed   therein.   While interpreting such a statute and determining the liability to pay tax, the provisions are required to be construed strictly.  In other words, the rule of literal construction must be applied while interpreting a taxing statute. It must be interpreted in terms of the natural construction of the words used. There is no scope to imply anything which is not expressly provided. 19. In view of Article 23 of Schedule I of the Stamp Act, the stamp duty payable on a conveyance will be in accordance with the market value of the subject  property  on the date of the conveyance unless the consideration shown therein is more than the prevailing market value.  A useful reference can be made to a decision of this Court in the case of the  State of Rajasthan 5 .  Paragraphs 18 and and others v. Khandaka Jain Jewellers 19 of the said decision read thus:  “18.  The   contention   of   the   learned counsel for the State that as per Section 17 of the Act, the market value has to be taken into consideration because Section 17   stipulates   that   all   the   instruments chargeable   with   duty   and   executed   by person of India shall be stamped before or “at   the   time   of   execution”.   The   word “execution” has been defined in Section 2(12)   of   the   Act   which   says   that 5 (2007) 14 SCC 339 Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 13 of 26 “execution”   used   with   reference   to   the instruments,   mean   “signed”   and “signature”. Therefore, it shows that the document   which   is   sought   to   be registered has to be signed by both the parties. Till that time the document does not   become   an   instrument   for registration.   A   reading   of   Section   2(12) with Section 17 clearly contemplates that the document should be complete in all respects   when   both   the   parties   should have signed it with regard to the transfer of the immovable property. It is irrelevant whether   the   matter   had   gone   in   for litigation. 19.   It may be mentioned that there is a difference   between   an   agreement   to sell and a sale. Stamp duty on a sale has to be assessed on the market value of the property at the time of the sale, and   not   at   the   time   of   the   prior agreement to sell, nor at the time of filing of the suit. This is evident from Section 17 of the Act. It is true that as per Section 3, the instrument is to be registered on the basis of the valuation disclosed therein. But Section 47­A of the   Rajasthan   (Amendment)   Stamp Duty Act contemplates that in case it is   found   that   properties   are undervalued   then   it   is   open   for   the Collector   (Stamps)   to   assess   the   Therefore, in the correct market value. present   case   when   the   registering Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 14 of 26 authority   found   that   valuation   of   the property was not correct as mentioned in the instrument, it sent the document to the Collector for ascertaining the correct market value of the property.” (emphasis added) Ultimately in paragraph 22, this Court held thus: “22.  In this background, if we construe Section 17 read with Section 2(12) then there is no manner of doubt that at the time   of   registration,   the   registering authority   is   under   an   obligation   to ascertain the correct market value at that   time,   and   should   not   go   by   the value mentioned in the instrument.” (emphasis added) 20. Hence, when a sale deed is presented for registration, the registering authority must ascertain the correct market value of the   property   subject  matter  of  the   document   on   the  date   of execution of the document.  The stamp duty is payable on the basis   of   such   market   value   and   not   on   the   consideration mentioned in the document. If the consideration mentioned is more than the market value, the stamp duty will be payable on the   consideration   shown.     Moreover,   the   market   value mentioned   in   the   agreement   for   sale   or   the   market   value prevailing on the date of the agreement or the market value prevailing on the date on which the bargain was struck is of no relevance for deciding the stamp duty.   The relevant market Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 15 of 26 value is the one which prevails on the date of execution of the conveyance. Therefore, we have no manner of doubt that the appellants   were   under   an   obligation   to   pay   stamp   duty calculated on the market value of the sale deed property on the date of execution of the sale deed.  21. As stated earlier, stamp duty was paid by the appellants by taking   the   market   value   of   the   sale   deed   property   at Rs.6,67,200/­. This market value was fixed by adopting method used for levy of property tax under the Municipal laws.  Such a value cannot be taken as the basis for determining the market value for the purposes of Article 23. 22. Now we turn to the provisions of Section 47­A of the Stamp Act as applicable to the State of Uttar Pradesh at the relevant time. Section 47­A reads thus:    Instruments   of   conveyance   etc.,   if "47A. undervalued, how to be dealt with: –  (1)(a) If the market value of any property which is the   subject   of   any   instrument   on   which duty is chargeable on the market value of the property as set forth in such instrument is   less   than   even   the   minimum   value determined   in   accordance   with   the   rules made under the Act, the registering officer appointed under the Registration Act, 1908 shall,   notwithstanding   anything   contained in   the   said   Act,   immediately   after presentation of such instrument and before accepting it for registration and taking any Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 16 of 26 action   under   section   52   of   the   said   Act, require the person liable to pay stamp duty under section 29, to pay the deficit stamp duty   as   computed   on   the   basis   of   the minimum value determined in accordance with   the   said   rules   and   return   the instrument   for   presenting   again   in accordance   with   section   23   of   the Registration Act, 1908.  (b) When the deficit stamp duty required to be paid under clause (a), is paid in respect of   any   instrument   and   the   instrument   is presented   again   for   registration,   the registering   officer   shall   certify   by endorsement thereon, that the deficit stamp duty has been paid in respect thereof and the name and the residence of the person paying them and register the same.  (c)   Notwithstanding   anything   contained   in any other provisions of this Act, the deficit stamp duty may be paid under clause (a) in the   form   of   impressed   stamp   containing such declaration as may be prescribed.  (d)   If   any   person   does   not   make   the payment   of   deficit   stamp   duty   after receiving the order referred to in clause (a) and   presents   the   instrument   again   for registration,   the   registering   officer   shall, before registering the instrument, refer the same to the Collector for determination of the market value of the property and the proper duty payable thereon. (2)  Without  prejudice   to   the  provisions   of sub­section (1), if such Registering Officer, while registering any instrument on which Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 17 of 26 duty is chargeable on the market­value of the property, has reason to believe that the market­value of the property, which is the subject of such instrument, has not been truly set forth in the instrument, he may, after registering such instrument, refer the same to the Collector for determination of the market­value of such property and the proper duty payable thereon­ (3)   On   receipt   of   a   reference   under   sub­ section (1) or sub­section (2), the Collector shall, after giving the parties a reasonable opportunity of being heard and after holding an   enquiry   in   such   manner   as   may   be prescribed by  rules  made under this  Act, determine the market value of the property which is the subject of the instrument and the duty as aforesaid.  The difference, any, in the amount of duty shall be payable by the person liable to pay the duty. Explanation.   ­   The   payment   of   deficit stamp   duty   by   any   person   under   any order   of   registering   officer   under   sub­ section (1) shall not prevent the Collector from   initiating   proceedings   on   any instrument under sub­section (3). (4) The Collector may, suo motu, or on a reference   from   any   court   or   from   the Commissioner of Stamps or an Additional Commissioner   of   Stamps,   or   a   Deputy Commissioner   of   Stamps   or   an   Assistant Commissioner   of   Stamps   or   any   Officer authorized by the Board of Revenue in that behalf, within four years from the date of registration   of   any   instrument   on   which duty is chargeable on the market value of Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 18 of 26 the   property,   not   already   referred   to   him under sub­section (1) or sub­section (2), call for   and   examine   the   instrument   for   the purpose   of   satisfying   himself   as   to   the correctness   of   the   market   value   of   the property   which   is   the   subject   of   such instrument   and   the   duty   payable   thereon and   if   after   such   examination,   he   has reason to believe that the market value of such property has not been truly set forth in   the   instrument,   he   may   determine   the market value of such property and the duty payable   thereon   in   accordance   with   the procedure   provided   for   in   sub­section   (3). The difference, if any, in the amount of duty shall be payable by the person liable to pay the duty. Provided that, with the prior permission of   the   State   Government,   an   action under   this   sub­section   may   be   taken after the period of four years but before the period of eight years from the date of the   registration   of   the   instrument   on which   the   duty   is   chargeable   on   the market value of the property.  Explanation   ­   The   payment   of   deficit stamp duty by any person by any order of   the   registering   officer   under   sub­ section (1) shall not prevent the Collector from   initiating   proceedings   on   any instrument under sub­section (3).  (4) If on enquiry under sub­section (2) and examination   under   sub­section   (3)   the Collector   finds   the   market   value   of   the property – Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 19 of 26 (i) truly set forth and the document duly stamped, he shall certify by endorsement that it is duly stamped and return it to the person who made the reference;  ii)   not   truly   set   forth   and   not   truly stamped, he shall require the payment of the proper duty or the amount required to make up the deficiency in the same together with a penalty of an amount not exceeding   four   times   the   amount   of proper duty or the deficit portion thereof. (4A) The Collector shall also require along with   the   deficit   stamp   duty   or   penalty required to be paid under clause (ii) of sub­ section (4), the payment of a simple interest at   the   rate   of   one   and   half   per   cent   per mensem   on   the   amount   of   deficit   stamp duty   calculated   from   the   date   of   the execution of the instrument till the date of actual payment: Provided   that   the   amount   of   interest under   this   sub­section   shall   be recalculated   if   the   amount   of   deficit stamp   duty   is   varied   on   appeal   or revision or by any order of a competent Court or authority. (4B) The amount of interest payable under sub­section   (4A)   shall   be   added   to   the amount   due   and   be   also   deemed   for   all purposes to be part of the amount required to be paid. (4C) Where realisation of the deficit stamp duty remained stayed by any order of any Court or authority and such order of stay is Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 20 of 26 subsequently vacated, the interest referred to in sub­section (4A) shall be payable also for any period during which such order of stay remained in operation. (4D) Any amount paid or deposited by, or recovered from, or refundable to, a person under the provision of this Act, shall first be adjusted towards the deficit stamp duty or penalty   outstanding   against   him   and   the excess,   if   any,   shall   then   be   adjusted towards the interest, if any, due from him.” 23. Accordingly, in this case, an adjudication was made by the Assistant Stamp Collector.   After inspection of the sale deed property, the Assistant Stamp Collector came to the conclusion that   the   description   of   the   property   in   the   sale   deed   was incorrect.     The   Assistant   Collector   observed   that   in   the   sale deed, the covered area of the land is shown as 970 meters, but actually,  it  was  found  to  be 995  sq.  meters.    The  Assistant Collector   referred   to   four   sale   transactions   of   the   year   2010 which were in relation to the properties which were a part of the same larger property wherein the market value shown was Rs. 24,000/­ per sq. meter.  The determination of market value by taking the market value at Rs. 24,000/­ per sq. meters has been approved by the Assistant Collector, Appellate Authority and the High Court.  It appears to be an accepted position that the appellants 24. were tenants of the vendor in respect of the sale deed property. Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 21 of 26 The test for determination of the market value is very simple. The market value is the one which a  bona fide  and willing buyer will offer. It is apparent that if the property subject matter of the sale   is   in   possession   of   the   vendor   himself,   the   bona   fide purchaser will offer more price for the property than the price which he may offer for a similar property which is in possession of a tenant. There is no doubt that a property in possession of a tenant or tenants will fetch lesser value in the open market than the market value of a similar property exclusively in possession of the vendor. The reason is that the buyer will not get actual possession of the portion of the property in possession of the tenant.  The market value can be determined by the comparison 25. method even in case of a property in possession of tenants.  For example, if there is a sale transaction of a property in possession of a tenant which is comparable to the property sought to be valued and if the said sale transaction is held to be a genuine transaction, market value can be fixed on the basis of the sale transaction.  If no comparable instances are found, the market value can be fixed of the property in possession of tenants by making an appropriate deduction from the market value of a comparable property in which there are no tenants. In the written submissions, the learned counsel appearing 26. in person has suggested a formula for calculating the market Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 22 of 26 value by taking into consideration the market value on the date rd of agreement for sale (1966) and the market value of the 1/3  of the   land  given   up  by   the  appellants  by   way  of  compromise. However,   this   contention   is   obviously   not   acceptable   as   the market value of the property sold will have to be determined on the date of execution of the sale deed.  The Assistant Collector, the Appellate Authority, and the 27. High Court have not decided the issue in terms of what we have held above. Even if the guidance value of Rs. 24,000/­ per sq. meter is to be taken as the market value of the sale deed land, necessary   deductions  will   have  to   be  made  from   the   market value as the appellants were already in possession of the sale deed land as tenants. The extent to which deduction can be made will depend upon the nature of the tenancy and other material factors. Some tenancies may be protected under the relevant   rent   control   legislation,   whereas   some   may   not   be protected.  That is all a matter of evidence. 28. The issue regarding the market value of the sale deed land on   the   date   of   execution   of   the   sale   deed   is   required   to   be decided   by   permitting   the   parties   to   adduce   oral   and documentary   evidence.   The   Assistant   Collector   will   have   to ascertain whether a comparable sale instance of a property in possession of tenants is available.   If it is not available, the Assistant Collector will have to ascertain the market value of the Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 23 of 26 sale deed property on the relevant date again by comparison method by taking market value of a comparable property which does not have encumbrance of tenancy.  Thereafter, he will have to determine the percentage of the deduction which should be made from the market value in the facts of this case. These questions are to be decided by the Assistant Collector on the basis of the evidence on record.  Therefore, subject to what we have held in the judgment, we propose to send back the case to the Assistant Stamp Collector for determination of the market value of the sale deed land on the date of execution of the sale deed. 29. The appellants have already deposited a sum of Rs.1 crore towards the amount made payable by them.  The sum amount will be subject to the final adjudication by the Assistant Stamp Collector.     If   the   Assistant   Stamp   Collector   comes   to   the conclusion that the market value of the land and structures is lesser than what was determined earlier by the Assistant Stamp Collector, the appellants will be entitled to a refund of the excess amount paid with interest at the rate of 8% per annum from the date on which the amount was paid till the date on which the refund is made.  If it is found that the deficit stamp duty exceeds Rs.1   crore,   the   appellants   will   have   to   make   good   the   said amount. Sub­section 4A of Section 47A is in mandatory terms. The use of the word ‘shall’ make it clear that the Collector has Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 24 of 26 no choice but to impose interest at the rate of 1.5% per month on the deficit amount.  We are not disturbing the judgment of the   High   Court   insofar   as   it   relates   to   penalty   as   the   State Government has not challenged that part. 30. Hence, we set aside the impugned judgment of the High Court as well as the judgment of the Assistant Stamp Collector and   the   Appellate   Authority   and   remand   the   case   for   fresh consideration to the Assistant Stamp Collector.   However, we confirm that part of the impugned judgment of the High Court, by which it was held that the appellants are not liable to pay penalty.     The   Assistant   Stamp   Collector   shall   permit   the appellants   to   lead   evidence   on   the   issue   of   valuation.     The Assistant   Stamp   Collector   is   directed   to   conclude   the proceedings as early as possible and preferably within a period of six months from today. The appeal is, accordingly, allowed on the above terms 31. with no order as to costs. .…….….…..………J.  (Abhay S. Oka) .…….………...……J. (Rajesh Bindal) New Delhi; April 25, 2023.      Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 25 of 26 Civil Appeal No.8388 of 2017 Page 26 of 26