RAM PRAKASH vs. PUTTAN LAL

     Non­Reportable         IN THE SUPREME COURT OF INDIA             CIVIL APPELLATE JURISDICTION   CIVIL APPEAL NOS. 3895­3896 OF 2019       (ARISING OUT OF SLP (C) NOS.35494­95 OF 2017) Ram Prakash & Anr.      ..Appellants              Versus Puttan Lal & Ors.                                               ..Respondents J U D G M E N T M.R. SHAH, J. Leave granted. 2. Feeling aggrieved and dissatisfied with the impugned Judgment and Order dated 21.10.2016 and 11.08.2017 passed by the High Court of Uttarakhand at Nainital in Writ Petition (M/S) No.5459 of 2001 and Review Application No.877 of 2016 respectively, the original defendants/tenants have preferred the present appeals. 1 3. Respondent No.1 herein­landlord filed an application under   Section   21(1)(a)(b)   of   the   U.P.   Urban   Building   Act (hereinafter referred to as ‘the Act’) for release of the building from the father of the appellant herein (Late Guru Charan Lal) who was a tenant in respect of two rooms with veranda on the back side on the lowest storey and the husband of Appellant No.2 (Late Roshan Lal) was tenant in respect of another portion of the property on the same floor. It was stated that the building is in a dilapidated condition. A bonafide requirement of the landlord was also pleaded, however, subsequently the landlord gave up the plea of bonafide requirement under Section 21(1)(a) of the Act and contested the eviction petition only on the ground that the building is in dilapidated condition under Section 21(1)(b) of the Act. That the learned Prescribed Authority, Almora rejected the release application filed by the landlord.  3.1 Being aggrieved with the Order passed by the learned Prescribed Authority, the landlord filed Rent Control Appeal No.7 of 1998 under Section 22 of the Act before the learned District Judge, Almora.   That vide Judgment and Order dated 30.08.2001, the learned District Judge, Almora rejected the appeal filed by the 2 landlord   holding   that   the   building   is   not   in   a   dilapidated condition and it does not require demolition and reconstruction. Being aggrieved with the Order passed by the learned District Judge   in   confirming   the   Order   passed   by   the   Prescribed Authority, the landlord filed Writ Petition No.5459 of 2001 before the High Court. By Judgment and Order dated 25.08.2014, the High Court allowed the said Writ Petition and ordered eviction of the   appellants   herein­tenants.   That   thereafter,   the   Review Application was preferred by the appellants herein which came to be dismissed by the High Court. That thereafter, the appellants filed SLP (C) Nos.442­443 of 2015 before this Court. Vide order dated 30.01.2015, this Court granted the leave and set aside the Orders dated 25.08.2014 and 20.11.2014 passed by the High Court and remanded back the matter to the High Court to decide the same in accordance with law. That thereafter, on remand, by impugned Judgment and Order, the High Court has allowed the said Writ Petition preferred by the landlord releasing the building in question under Section 21(1)(b) of the Act. That thereafter, the appellants herein­tenants preferred Review Application. The same came to be dismissed vide impugned Order dated 11.08.2017. Hence the present appeals. 3 4. We have heard learned Advocates appeared on behalf of the respective parties at length. We have also reappreciated the entire   evidences   on   record,   more   particularly,   the   evidences which came to be considered by the High Court while passing the impugned Judgment and Order. From the material on record, it appears that the landlord relied upon the deposition of one Shri B. C. Joshi, Town Planning Engineer and also the notice issued by the Corporation in support of their case that building is in a dilapidated condition and is required to be re­constructed. On the other hand, the appellants­tenants seem to have relied upon the deposition of one Shri B. S. Rautela, Civil Engineer as well as one   Shri   P.   C.   Joshi,   retired   Assistant   Engineer   of   PWD   in support of their case that the building was in sound condition and does not require re­construction. However, according to the tenants, if some repair is done, in that case, the  building in question   can   be   in   a   habitable   condition.   Learned   Counsel appearing on behalf of the tenants has stated at the Bar that the appellants­tenants are ready and willing to repair the building occupied by them at their own cost. On the other hand, the learned Counsel appearing on behalf of the respondents­landlord has   opposed   the   above   and   has   submitted   that   there   is   an 4 imminent danger and the condition of the building is such that it can fall down at any time.  5.  Having heard the learned Counsel appearing on behalf of the respective parties and considering the material on record and the different opinions/Reports and even considering the fact that the notice was issued by the Nagar Palika, Almora in the year 1996/1997 stating that the building was in a dilapidated condition and therefore the same is required to be demolished and still even after period of approximately 24 years, the building stands   and   as   the   tenants   are   ready   and   willing   to   get   the building in question repaired at their own cost and the same is not to be deducted from the rent, we are of the opinion that one opportunity  is  required   to  be   given  to  the  tenants   to  get the building repaired.  6. Hence,   the   present   appeals   are   disposed   of   by permitting the appellants­tenants to get the building in question repaired at their own cost and the tenants shall not claim any adjustment of the expenses incurred over repairing from the rent to be paid and the appellants­tenants to get the building repaired at their own cost within the period of six months from today. We 5 direct that thereafter, the appropriate Town Planning Authority of the Corporation, to inspect the building in question and consider whether   still   the   building   is   in   a   dilapidated   condition   and requires re­construction or not. If it is found that after the repairs are carried out the building is safe, in that case, nothing further is required to be done. However, if it is found by the appropriate authority that even after repair, the building is in dilapidated condition   and   requires   re­construction,   the   authority   may communicate their decision/Report further after inspection and giving opportunity to both the parties, and thereafter, it will be open   for   the   landlord   to   initiate   appropriate   proceedings   for release/eviction   before   the   competent   authority/court,   which shall consider the same in accordance with law and on its own merits. With the above observations, the present appeals stand disposed of.   ……………………………….J. [L. NAGESWARA RAO] New Delhi; ……………………………….J. April 12, 2019. [M.R. SHAH]    6