UNION BANK OF INDIA vs. RAJAT INFRASTRUCTURE PVT. LTD.

1 NON­REPORTABLE

Versus

WITH

J U D G M E N T Deepak Gupta, J. Leave granted. 2. These appeals were initially directed against the order dated 25.11.2019 of the Bombay High Court.  By the said impugned order Signature Not Verified the High Court had relegated the appellant before it i.e. respondent Digitally signed by MUKESH KUMAR Date: 2020.07.08 15:20:55 IST Reason: no. 1 herein to avail the statutory remedy of appeal before the Debt Recovery Appellate Tribunal (for short ‘the DRAT’).   2 3. The short question which arises for determination is whether the   High   Court   was   right   in   directing   that   pre­deposit  was   not required for entertaining an appeal before the DRAT as mandated by Section 18 of the Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act, 2002 (for short ‘SARFAESI Act’). 4. It is not necessary to set out the facts of the case in detail in view of the decision which we propose to take.  The basic facts are that   the   respondent   no.   1   stood   guarantee   and   mortgaged   its property for repayment of loan availed by respondent nos. 4 and 5. The property which is in possession of respondent nos.2 and 3 who are   alleged   to   be   the   leaseholders   was   put   to   auction   and respondent   no.6   was   the   highest   bidder   for   a   sum   of   Rs.66.52 crores.   The main objection of the respondent no.1 to the sale is that it is  for  a  low  amount  and   there  is  collusion  between the officers of the Bank and the auction purchaser.   The petitioner challenged the order of the DRAT dated 11.11.2019 before the High Court   and   the   High   Court   passed   the   following   order   dated 25.11.2019: “ .   Relegating the Petitioner to the appellate remedy on 2 account   of   aforenoted   facts   and   holding   that   the Petitioner has an efficacious alternate remedy of appeal before   the   learned   DRAT   where   no   pre­deposit   is required,   the   Petition   is   rejected   without   making   any 3 observation on the merits of the disputes between the parties.” 5. It appears that the successful bidders filed review petitions before the High Court praying that the High Court could not have issued  directions   that   no   pre­deposit  was   required.     Vide   order dated 16.12.2019 the High Court dismissed the review petition and the relevant observations of the High Court are as under: “ 7 .  Suffice it to state that where a proposed sale notice is questioned with reference to the reserve price fixed and the   argument   takes   the   form   of   considering   valuation report, such order, if challenged before DRAT, would not require any pre­deposit being made for the reason under the   impugned   order,   no   decree   has   been   passed   or liability fixed.  It would depend on the nature of the order whether before the appeal there against is entertained, should a pre­deposit be made.” 6. Mr. O.P. Gaggar, learned counsel for the appellant submitted that the order of the High Court is not only against the provisions of the Act but also against the law laid down by this Court.   Mr. Dushyant   A.   Dave,   learned   senior   counsel   for   the   auction purchasers, respondent no.6, supported the case of the appellant and submitted that the no appeal on behalf of respondent no. 1 can lie   without   complying   with   the   provisions   of   Section   18   of   the SARFAESI Act which mandates the deposit of 50% or at least 25% of   the   amount   due,   as   claimed   by   the   secured   creditor   or determined by the Debt Recovery Tribunal (DRT).   On the other hand, Mr. Vikram Chaudhri, learned senior counsel appearing for 4 the respondent no.1 urged that the High Court has exercised its discretionary jurisdiction under Article 226 of the Constitution of India while holding that it is not required to make pre­deposit.  He also submits that the respondent no.1 is not a borrower and finally submits that the main ground is that since the amount offered by the highest bidder is below the value of the property, the DRAT is entitled to entertain the appeal without deposit of any amount.  It is submitted that the value of the property is about Rs.160 crores and even the value as per the circle rate is about Rs.120 crores, but the same has been sold for a pittance of Rs.65.52 crores.   He also submitted   that   there   is   collusion   between   the   employees   of  the Bank and the successful bidders. 7. We may make it clear that we are not going into the merits of the case in view of the fact that we agree with the High Court that the matter must be decided by the DRAT.  The only issue is whether the   High   Court   was   right   in   holding   that   no   pre­deposit   was required. We may refer to Section 18 of the SARFAESI Act, which reads as follows: “ .   .—(1)   Any   person 18 Appeal   to   Appellate   Tribunal aggrieved,   by   any   order   made   by   the   Debts   Recovery Tribunal under section 17, may prefer an appeal along with   such   fee,   as   may   be   prescribed   to   an   Appellate Tribunal within thirty days from the date of receipt of the order of Debts Recovery Tribunal. 5 Provided that different fees may be prescribed for filing an appeal by the borrower or by the person other than the borrower: Provided further that no appeal shall be entertained unless   the   borrower   has   deposited   with   the   Appellate Tribunal fifty per cent. of the amount of debt due from him, as claimed by the secured creditors or determined by the Debts Recovery Tribunal, whichever is less: Provided also that the Appellate Tribunal may, for the reasons to be recorded in writing, reduce the amount to not less than twenty­five per cent. of debt referred to in the second proviso. xxx                   xxx                   xxx” This Court in the case of  vs. Narayan Chandra Ghosh   UCO Bank 1 & Ors. , held that keeping in view the language of the Section even if the amount or debt due had not been determined by the DRT, the appeal could not be entertained by the DRAT without insisting on pre­deposit.  The DRAT, at best could, after recording the reasons, have reduced the amount to 25% but could not have totally waived the deposit.  This Court also held that the right of appeal conferred under Section 18(1) is subject to the conditions laid down in the second proviso therein which postulates that no appeal shall be entertained unless the borrower has deposited 50% of the amount of   debt   due   from   him   as   claimed   by   the   secured   creditors   or determined   by   the   DRT,   whichever   is   less.     The   third   proviso enables the DRAT, for reasons to be recorded in writing, to reduce 1 (2011) 4 SCC 548 6 the   amount   of   deposit   to   not   less   than   25%.     The   following observations of this Court are relevant: “ 7 …Thus, there is an absolute bar to the entertainment of   an   appeal   under   Section   18   of   the   Act   unless   the condition precedent, as stipulated, is fulfilled. Unless the borrower   makes,   with   the   Appellate   Tribunal,   a   pre­ deposit   of  fifty   per   cent   of   the  debt   due  from   him   or determined, an appeal under the said provision cannot be entertained by the Appellate Tribunal. The language of the said proviso is clear and admits of no ambiguity.” 8. In view of the law laid down by this Court, we are clearly of the view   that   the   observation   made   by   the   High   Court   was   totally incorrect.   9. We are not in agreement with the submission of Mr. Chaudhri that the High Court has exercised its discretionary powers under Article 226 of the Constitution.  The order of the High Court does not show any exercise of such discretionary powers but according to the High Court on an interpretation of the Section, pre­deposit was not required.  We are also not impressed with the argument of Mr. Chaudhri that his client is not a borrower.  A guarantor or a mortgagor, who has mortgaged its property to secure the repayment of the loan, stands on the same footing as a borrower and if he wants to file an appeal, he must comply with the terms of Section 18 of the SARFAESI Act.  7 10. Furthermore, we may add that the High Court has no powers akin   to   powers   vested   in   this   Court   under   Article   142   of   the Constitution.    The  High  Court  cannot  give  directions   which are contrary to law.  11. In view of the above discussion, we set aside both the orders dated 25.11.2019 and 16.12.2019 of the High Court in so far as they hold that pre­deposit is not required and allow the appeals. We   reiterate   that   we   have   not   gone   into   the   merits   of   the contentions raised by the parties which shall be decided by the DRAT when it entertains the appeal and is called upon to do so.  We extend the time given to the auction purchasers, respondent no.6 to deposit the balance of the sale amount till 20.03.2020.   We also direct that in case respondent no.1 files an appeal within 30 days of the pronouncement of this order it shall not be rejected on the ground of limitation.  12. Pending application(s), if any, stand(s), disposed of.