RAVINDER KAUR GREWAL vs. MANJIT KAUR

1 REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION CIVIL APPEAL NO.7764 OF 2014 RAVINDER KAUR GREWAL & ORS. …APPELLANT(S) VERSUS MANJIT KAUR & ORS. …RESPONDENT(S) WITH SPECIAL LEAVE PETITION (CIVIL) NOS.8332­8333 OF 2014 RADHAKRISHNA REDDY (D) THROUGH LRS. …PETITIONER(S) VERSUS G. AYYAVOO & ORS. …RESPONDENT(S) J U D G  M E N T ARUN MISHRA, J. 1. The   question   of   law   involved   in   the   present   matters   is   quite significant.   Whether a person claiming the title by virtue of adverse possession can maintain a suit under Article 65 of Limitation Act, 1963 (for   short,   “the   Act”)   for   declaration   of   title   and   for   a   permanent injunction seeking the protection of his possession thereby restraining the defendant from interfering in the possession or for restoration of Signature Not Verified Digitally signed by JAYANT KUMAR ARORA Date: 2019.08.07 17:08:22 IST Reason: possession in case of illegal dispossession by a defendant whose title has been extinguished by virtue of the plaintiff remaining in the adverse 2 possession or in case of dispossession by some other person? In other words, whether Article 65 of the Act only enables a person to set up a plea of adverse possession as a shield as a defendant and such a plea cannot be used as a sword by a plaintiff to protect the possession of immovable property or to recover it in case of dispossession.  Whether he is remediless in such a case?   In case a person has perfected his title based on adverse possession and property is sold by the owner after the extinguishment of his title, what is the remedy of a person to avoid sale and   interference   in   possession   or   for   its   restoration   in   case   of dispossession?  2. Historically, adverse possession is a pretty old concept of law. It is useful but often criticised concept on the ground that it protects and confers   rights   upon   wrongdoers.   The   concept   of   adverse   possession appeared in the Code of Hammurabi approximately 2000 years before Christ era. Law 30 contained a provision “If a chieftain or a man leaves his house, garden, and field …. and someone else takes possession of his house, garden and field and uses it for three years; if the first owner returns and claims his house, garden, and field, it shall not be given to him, but he who has taken possession of it and used it shall continue to use it.” However, there was an exception to the aforesaid rule: for a soldier captured or killed in battle and the case of the juvenile son of the 3 owner.  In Roman times, attached to the land, a kind of spirit that was nurtured by the possessor. Possessor or user of the land was considered to have a greater “ownership” of the land than the titled owner. We inherited the Common Law concept, being a part of the erstwhile British colony. William in 1066 consolidated ownership of land under the Crown. The Statute of Westminster came in 1275 when land records were very often scarce and literacy was rare, the best evidence of ownership was possession.   In   1639,   the   Statute   of   Limitation   fixed   the   period   for recovery of possession at 20 years. A line of thought was also evolved that  the  person   who  possesses  the   land  and   produces  something  of ultimate benefit to the society, must hold the best title to the land. Revenue laws relating to land have been enacted in the spirit to confer the title on the actual tiller of the land. The Statute of Wills in 1540 allowed lands to be passed down to heirs. The Statute of Tenures enacted in 1660 ended the feudal system and created the concept of the title. The adverse possession remained as a part of the law and continue to exist. The concept of adverse possession has a root in the aspect that it awards ownership of land to the person who makes the best or highest use of the land. The land, which is being used is more valuable than idle land, is the concept of utilitarianism. The concept thus, allows the society as a whole   to   benefit   from   the   land   being   held   adversely   but   allows   a sufficient period for the “true owner” to recover the land. The adverse 4 possession statutes permit rapid development of “wild” lands with the weak or indeterminate title. It helps in the Doctrine of Administration also as it can be an effective and efficient way to remove or cure clouds of title which with memories grow dim and evidence becomes unclear. The possessor who maintains and improves the land has a more valid claim to the land than the owner who never visits or cares for the land and uses it, is of no utility. If a former owner neglects and allows the gradual dissociation between himself and what he is claiming and he knows that someone else is caring by doing acts, the attachment which one develops by   caring   cannot   be   easily   parted   with.   The   bundle   of   ingredients constitutes adverse possession.  3. We have heard learned counsel appearing for the parties at length and also the Amicus Curiae, Shri P.S. Patwalia and Shri Huzefa Ahmadi, senior counsel.  Various decisions of this Court and Privy Council and English Courts have been cited in which the suit filed by the plaintiff based   on   adverse   possession   has   been   held   to   be   maintainable   for declaration of title and protection of the possession or the restoration of possession.   Nature of right acquired by adverse possession and even otherwise   as   to   the   right   to   protect   possession   against   unlawful dispossession   of   the   plaintiff   or   for   its   recovery   in   case   of   illegal dispossession.  5 4. Before dilating upon the issue, it is necessary to refer the decision in   Gurudwara Sahab v. Gram Panchayat Village Sirthala   (2014) 1 SCC 669 in which this court has referred to the decision of the Punjab and Haryana High Court in   Gurudwara Sahib Sannauli v. State of Punjab since reported in (2009) 154 PLR 756, to opine that no declaration of title can be sought by a plaintiff on the basis of adverse possession inasmuch as adverse possession can be used as a shield by a defendant and not as a sword by a plaintiff. This Court while deciding the question gave the only   reason   by   simply   observing   that   there   is   “no   quarrel”   with   the proposition to the extent that suit cannot be based by the plaintiff on adverse possession.  Thus, this point was not contested in   Gurudwara Sahib v. State Gram Panchayat Village, Sirthala  (supra) when this Court expressed said opinion. 5. It is pertinent to mention here that before the aforesaid decision of this court, there was no such decision of this court holding that suit cannot be filed by a plaintiff based on adverse possession. The views to the contrary of larger and coordinate benches were not submitted for consideration of the Two Judge Bench of this Court which decided the aforesaid matter. 6. A Three­Judge Bench decision in   Sarangadeva Periya Matam & Anr. v. Ramaswami Gondar (Dead) by Lrs.   AIR 1966 SC 1603 of this 6 Court in which the decision of Privy Council in  Musumut Chundrabullee Debia v. Luchea Debia Chowdrain  1865 SCC Online PC 7 had been relied on, was not placed for consideration before the division bench deciding .   Gurudwara Sahib v. Gram Panchayat, Sirthala 7. Learned Amicus pointed out that in  Sarangadeva Periya Matam & Anr. v. Ramaswami Goundar (Dead) by Lrs.   ( supra ) the plaintiff was in the possession of the suit land until  January 1950 when  the ‘mutt’ obtained   possession   of   the   land.   On   February   18,   1954,   plaintiff instituted the suit against the ‘mutt’ for “recovery of possession” of the suit land o based on an acquisition of title to land by way of “adverse possession”.   A   Three­Judge   Bench   of   this   Court   has   held   that   the plaintiff acquired the title by his adverse possession and was entitled to recover the possession.  Following is the relevant discussion:  “1. Sri Sarangadevar Periya Matam of Kumbakonam was the inam holder   of   lands   in   Kannibada   Zamin,   Dindigul   Taluk,   Madurai District. In 1883, the then mathadhipathi granted a perpetual lease of the melwaram and kudiwaram interest in a portion of the inam lands   to   one   Chinna   Gopiya   Goundar,   the   grandfather   of   the plaintiff­respondent on an annual rent of Rs. 70. The demised lands are the subject­matter of the present suit. Since 1883 until January 1950   Chinna   Gopiya   Goundar   and   his   descendants   were   in uninterrupted possession and enjoyment of the suit lands. In 1915, the   mathadhipathi   died   without   nominating   a   successor.   Since 1915, the descendants of Chinna Gopiya Goundar did not pay any rent   to   the   math.   Between   1915   and   1939   there   was   no mathadhipathi.   One   Basavan   Chetti   was   in   management   of   the math   for   a   period   of   20   years   from   1915.   The   present mathadhipathi was elected by the disciples of the Math in 1939. In 1928, the Collector of Madurai passed an order resuming the inam lands and directing the full assessment of the lands and payment of the assessment to the math for its upkeep. After resumption, the 7 lands were transferred from the "B" Register of inam lands to the "A" Register of ryotwari lands and a joint patta was issued in the name of the plaintiff and other persons in possession of the lands.  The plaintiff continued to possess the suit lands until January 1950 when the math obtained possession of the lands. On February 18, 1954, the plaintiff instituted the suit against the math represented by its present mathadhipathi and an agent of the math  claiming recovery of possession of the suit lands. The plaintiff claimed that he acquired title to the lands by adverse possession and by the issue of a ryotwari patta in his favour on the resumption of the inam.  The Subordinate Judge of Dindigul accepted the plaintiff's contention and decreed the suit. On appeal, the District Judge of Madurai set aside the decree and dismissed the suit. On second appeal, the High Court of Madras restored the judgment and decree of the Subordinate Judge. The defendants now appeal to this Court by special leave. During the pendency of the appeal, the plaintiff­ respondent died and his legal representatives have been substituted in his place.  2.   The  plaintiff   claimed   title   to   the   suit   lands   on   the   following grounds : (1) Since 1915 he and his predecessors­in­interest were in adverse possession of the lands, and on the expiry of 12 years in 1927, he acquired prescriptive title to the lands under s. 28 read with   Art.   144   of   the   Indian   Limitation   Act,   1908;  (2)   by   the resumption proceedings and the grant of the ryotwari patta a new tenure was created in his favour and he acquired full ownership in the lands; and (3) in any event, he was in adverse possession of the lands since 1928, and on the expiry of 12 years in 1940 he acquired prescriptive title to the lands under s. 28 read with Art. 134­B of the Indian Limitation Act, 1908. We are of the opinion that the first contention of the plaintiff should be accepted, and it is, therefore, not necessary to consider the other two grounds of his claim. 6. We are inclined to accept the respondents' contention. Under Art. 144 of the Indian Limitation Act, 1908, limitation for a suit by a math or by any person representing it for possession of immovable properties belonging to it runs from the time when the possession of the defendant becomes adverse to the plaintiff.  The math is the owner of the endowed property. Like an idol, the math is a juristic person   having   the   power   of   acquiring,   owning   and   possessing properties and having the capacity of suing and being sued. Being an ideal person, it must of necessity act in relation to its temporal affairs through human agency. See Babajirao v. Laxmandas (1904) ILR  28 Bom 215 (223).  It may acquire property by prescription and may likewise lose property by adverse possession. If the math while in possession of its property is dispossessed or if the possession of a stranger becomes adverse, it suffers an injury and has the right to sue for the recovery of the property. If there is a legally appointed mathadhipathi, he may institute the suit on its behalf; if not, the de facto mathadhipathi may do so, see Mahadeo Prasad Singh v. Karia Bharti 62 Ind App 47 at p.51 and where, necessary, a disciple or 8 other beneficiary of the math may take steps for vindicating its legal rights by the appointment of a receiver having authority to sue on its behalf, or by the institution of a suit in its name by a next friend appointed   by  the   Court.   With   due   diligence,   the   math   or  those interested   in   it  may  avoid   the   running  of   time.   The  running  of limitation against the math under Art. 144 is not suspended by the absence   of  a  legally  appointed   mathadhipathi;   clearly,   limitation would   run   against   it   where   it   is   managed   by   a   de   facto mathadhipathi. See Vithalbowa v.  Narayan Daji, (1893) I.L.R 18 Bom 507 at p.511, and we think it would run equally if there is neither a de jure nor a de facto mathadhipathi. 10. We hold that by the operation of Art. 144 read with s. 28 of the Indian Limitation Act, 1908 the title of the math to the suit lands became extinguished in 1927, and the plaintiff acquired title to the lands by prescription. He continued in possession of the lands until January   1950.   It   has   been   found   that   in   January   1950   he voluntarily delivered possession of the lands to the math, but such delivery of possession did not transfer any title to the math. The suit was instituted in 1954 and is well within time. (emphasis supplied)” 8. In  Balkrishan vs. Satyaprakash & Ors.,  2001 (2) SCC 498, decided by a Coordinate Bench, the plaintiff filed a suit for declaration of title on the ground of adverse possession and a permanent injunction.   This Court considered the question, whether the plaintiff had perfected his title by adverse possession.   This Court has laid down that the law concerning adverse possession is well settled, a person claiming adverse possession has to prove three classic requirements i.e.  nec  –  nec vi ,  nec clam   and   nec precario .   The trial court, as well as the First Appellate Court, decreed the suit while the High Court dismissed it.   This Court restored the decree passed by the trial court decreeing the plaintiff suit based on adverse possession and observed:  9 “6. The short question that arises for consideration in this appeal is: whether the High Court erred in holding that the appellant had not perfected his title by adverse possession on the ground that there was an order of a Tahsildar against him to deliver possession of the suit land to the auction purchasers. 7. The law with regard to perfecting title by adverse possession is well settled.  A person claiming title by adverse possession has to prove three "neck" ­ nec vi, nec clam and nec precario. In other words, he must show that his possession is adequate in continuity in publicity and in extent. In S.M. Karim vs. Bibi Sakina [1964] 6 SCR 780 speaking for this Court Hidayatullah, J. (as he then was) observed thus: "Adverse   possession   must   be   adequate   in   continuity,   in publicity and extent and a plea is required at the least to show when possession becomes adverse so that the starting point of limitation against the party affected can be found." 14. In Sk. Mukbool Ali vs. Sk. Wajed Hossein, (1876) 25 WR 249 the High Court held: "Whatever   the   decree   might   have   been,   the   defendant's possession   could   not   be   considered   as   having   ceased   in consequences   of   that   decree,   unless   he   were   actually dispossessed. The fact that there is a decree against him does not prevent the statute of limitation from running." 15. In our view, the Madras High Court correctly laid down the law in the aforementioned cases. 17. From the above discussion, it follows that the judgment and decree of the High Court under challenge cannot be sustained. They are accordingly set aside and the judgment and decree of the First Appellate Court confirming the judgment and decree of the trial court   is   restored.   The   appeal   is   accordingly   allowed   but   in   the circumstances of the case without costs.” (emphasis supplied) 9. In  Des Raj and Ors. v. Bhagat Ram (Dead) by Lrs. and Ors.,  (2007) 9 SCC 641, a suit filed by the plaintiff for declaration of title and also for a permanent injunction based on adverse possession. The Courts below decreed the suit of the plaintiff on the ground of adverse possession.  The same was affirmed by this Court.   This Court considered the change 10 brought about in the Act by Articles 64 and 65  to Articles 142 vis­à­vis  and 144. Issue No.1 was framed whether the plaintiff becomes the owner of the suit property  by way  of adverse possession?   This Court has observed that a plea of adverse possession was indisputably be governed by Articles 64 and 65 of the Act. This Court has discussed the matter thus :  “20.   A   plea   of   adverse   possession   or   a   plea   of   ouster   would indisputably be governed by Articles 64 and 65 of the Limitation Act. 22. The mere assertion of title by itself may not be sufficient unless the plaintiff proves animus possidendi. But the intention on the part of the plaintiff to possess the properties in suit exclusively and not for and on behalf of other co­owners also is evident from the fact that   the   defendants­appellants   themselves   had   earlier   filed   two suits.   Such   suits   were   filed   for   partition.   In   those   suits   the defendants­appellants claimed themselves to be co­owners of the plaintiff. A bare perusal of the judgments of the courts below clearly demonstrates that the plaintiff had even therein asserted hostile title claiming ownership in himself. The claim of hostile title by the plaintiff   over   the   suit   land,   therefore,   was,   thus,   known   to   the appellants. They allowed the first suit to be dismissed in the year 1977. Another suit was filed in the year 1978 which again was dismissed in the year 1984. It may be true, as has been contended on behalf of the appellants before the courts below, that a co­owner can bring about successive suits for partition as the cause of action, therefor, would be a continuous one. But, it is equally well­settled that pendency of a suit does not stop running of 'limitation'.  The very fact that the defendants despite the purported entry made in the revenue settlement record of rights in the year 1953 allowed the plaintiff to possess the same exclusively and had not succeeded in their attempt to possess the properties  in Village Samleu and/or otherwise enjoy the usufruct thereof, clearly goes to show that even prior to institution of the said suit the plaintiff­respondent had been in hostile possession thereof.  24. In any event the plaintiff made his hostile declaration claiming title for the property at least in his written statement in the suit filed   in   the   year   1968.   Thus,   at   least   from   1968   onwards,   the 11 plaintiff   continued   to   exclusively   possess   the   suit   land   with   a knowledge of the defendants­appellants. 26. Article 65 of the Limitation Act, 1963, therefore, would in a case of this nature have its role to play, if not from 1953, but at least from 1968. If that be so, the finding of the High Court that the respondent   perfected   his   title   by  adverse   possession   and   ouster cannot be said to be vitiated in law. 28. We are also not oblivious of a recent decision of this Court in   (2006) 11 SCC 600 Govindammal v. R. Perumal Chettiar and Ors., wherein it was held: (SCC p. 606, para 8) “In order to oust by way of adverse possession, one has to lead definite evidence to show that to the hostile interest of the party that a person is holding possession and how that can be proved will depend on facts of each case.” 31. We, having regard to the peculiar facts obtaining in the case, are of the   opinion   that   the  plaintiff­respondent   had   established   that   he acquired title by ousting the defendant­appellants by declaring hostile title in himself which was to the knowledge of his co­sharers.” (emphasis supplied) 10. In   (1981) 2 SCC Kshitish Chandra Bose v. Commissioner of Ranchi, 103   a   three­Judge   Bench   of   this   Court   considered   the   question   of adverse   possession   by   a   plaintiff.     The   plaintiff   has   filed   a   suit   for declaration of title and recovery of possession based on Hukumnama and adverse possession for more than 30 years.  The trial court decreed the suit on both the grounds, ‘title’ as well as of ‘adverse possession’.  The plaintiff's appeal was allowed by this Court.  It has been observed by this Court  that  adverse   possession   had   been   established   by   a   consistent course of conduct of the plaintiff in the case, possession was hostile to the full knowledge of the municipality.  Thus, the High Court could not 12 have interfered with the finding as to adverse possession and could not have   ordered   remand   of   the   case   to   the   Judicial   Commissioner. The order of remand and the proceedings thereafter were quashed.  This court restored decree in favour of plaintiff for declaration of title and recovery of possession and also for a permanent injunction, has dealt with the matter thus: “ 2. The plaintiff filed a suit for declaration of his title and recovery of possession   and   also   a   permanent   injunction   restraining   the defendant   municipality   from   disturbing   the   possession   of   the plaintiff. It appears that prior to the suit, proceedings under Section 145 were started between the parties in which the Magistrate found that the plaintiff was not in possession but upheld the possession of the defendant on the land until evicted in due course of law. 3. In the suit the plaintiff based his claim in respect of plot No. 1735, Ward No. 1 of Ranchi Municipality on the ground that he had acquired title to the land by virtue of a hukumnama granted to him by the landlord as far back as April 17, 1912 which is Ex.18. Apart from the question of title, the plaintiff further pleaded that even if the land belonged to the defendant municipality, he had acquired title   by   prescription   by   being   in   possession   of   the   land   to   the knowledge of the municipality for more than 30 years, that is to say, from 1912 to 1957. 10. Lastly, the High Court thought that as the land in question consisted of a portion of the tank or a land appurtenant thereto, adverse possession could not be proved. This view also seems to be wrong.  If a person asserts a hostile title even to a tank which as claimed by the municipality, belonged to it and despite the hostile assertion of title no steps were taken by the owner, (namely, the municipality   in   this   case),   to   evict   the   trespasser,   his   title   by prescription would be complete after thirty years.” (emphasis supplied) 11. In  Nair Service Society Ltd. v. K.C. Alexander , AIR 1968 SC 1165, the plaintiff filed a suit claiming to be in possession for over 70 years. The plaintiff claimed possession of the excess land from the society, its 13 Manager and Defendants Nos.3 to 6.  The society denied the rights of the plaintiff to bring a suit for ejectment or its liability for compensation. Alternatively, the society claimed the value of improvements. The main controversy decided by the High Court was whether the plaintiff can maintain a suit for possession without proof of title. This court observed that in case the rightful owner does not come forward within the period of limitation his right is lost, and the possessory owner acquires an absolute title.  The plaintiff was in  de facto  possession and was entitled to remain in possession and only the State could evict him.  The State was not impleaded as a party in the case.  The action of the society was a violent invasion of his possession and in the law, as it stands in India, the plaintiff can maintain a possessory suit under the provisions of the Specific Relief Act, 1963.  The plaintiff has asserted that he had perfected his title by “adverse possession” but he did not join the State in a suit to get a declaration.   He may be said to have not rested the suit on the acquired title.  The suit was thus limited to recovery of possession from one who had trespassed against him.  The Court observed that for the plaintiff to maintain suit based on adverse possession, it was necessary to implead the State Government  i.e.  the owner of the land as a party to the suit.  A plaintiff can maintain a suit based on adverse possession as he acquires absolute title.  The Court observed: 14 “(17) In our judgment this involves an incorrect approach to our problem. To express our meaning we may begin by reading 1907 AC 73   to discover if the principle that possession is good against all but the true owner has in any way been departed from. 1907 AC 73 reaffirmed the principle by stating quite clearly: “It cannot be disputed that a person in possession of land in the assumed character of owner and exercising peaceably the ordinary rights of ownership has a perfectly good title against all the world but the rightful owner. And if the rightful owner does not come forward and assert his title by the process of law   within   the   period   prescribed   by   the   provisions   of   the statute of Limitation applicable to the case, his right is forever extinguished, and the possessory owner acquires an absolute title.” Therefore,   the   plaintiff   who   was   peaceably   in   possession   was entitled to remain in possession and only the State could evict him. The action of the Society was a violent invasion of his possession and in the law, as it stands in India the plaintiff could maintain a possessor suit under the provisions of the Specific Relief Act  in which title would be immaterial or a suit for possession within 12 years in which the question of title could be raised. As this was a suit   of   latter   kind   title   could   be   examined.   But   whose   title? Admittedly neither side could establish title.  The plaintiff at least pleaded the statute of Limitation and asserted that he had perfected his title by adverse possession. But as he did not join the State in his suit to get a declaration, he may be said to have not rested his case on an acquired title.  His suit was thus limited to recovering possession from one who had trespassed against him. The enquiry thus narrows to this: did the Society have any title in itself, was it acting under authority express or implied of the true owner or was it just pleading a title in a third party? To the first two questions we find   no   difficulty   in   furnishing   an   answer.   It   is   clearly   in   the negative. So the only question is whether the defendant could plead that the title was in the State? Since in every such case between trespassers   the   title   must   be   outstanding   in   a   third   party   a defendant will be placed in a position of dominance. He has only to evict the prior trespasser and sit pretty pleading that the title is in someone else. As Erle J put it in Burling v. Read (1848) 11 QB 904 ‘parties   might  imagine   that  they  acquired   some   right   by  merely intruding upon land in the night, running up a hut and occupying it before morning'. This will be subversive of the fundamental doctrine which was accepted always and was reaffirmed in 1907 AC 73. The law   does   not,   therefore,   countenance   the   doctrine   of   'findings keepings’.  (22) The cases of the Judicial Committee are not binding on us but we approve of the dictum in 1907 AC 73. No subsequent case has been brought to our notice departing from that view. No doubt a great controversy exists over the two cases of (1849) 13 QB 945 and 15 (1865) 1 QB 1 but it must be taken to be finally resolved by 1907 AC 73. A similar view has been consistently taken in India and the amendment of the Indian Limitation Act has given approval to the proposition   accepted   in   1907   AC   73   and   may   be   taken   to   be declaratory   of   the   law   in   India.  We   hold   that   the   suit   was maintainable.” (emphasis supplied) 12. In   Lallu Yashwant Singh (dead) by his legal representative v. Rao Jagdish Singh & Ors.,   AIR 1968 SC 620, this Court has observed that taking forcible possession is illegal. In India, persons are not permitted to take forcible possession.  The law respect possession. The landlord has no right to re­enter by showing force or intimidation.  He must have to proceed under the law and taking of forcible possession is illegal.  The Court affirmed   the  decision   of  Privy   Council   in   Midnapur   Zamindary Company   Ltd.   V.   Naresh   Narayan   Roy   AIR   1924   PC   144   and   other decisions and held:  "10. In Midnapur Zamindary Company Limited v. Naresh Narayan Roy, 51 Ind App 293 = at p. 299 (AIR 1924 PC 144 at p.147), the Privy Council observed: “In India persons are not permitted to take forcible possession; they must obtain such possession as they are entitled to through a Court.” 11. In K.K. Verma v. Naraindas C. Malkani (AIR 1954 Bom 358 at p. 360)   Chagla   C.J.,   stated   that   the   law   in   India   was   essentially different from the law in England. He observed: “Under the Indian law the possession of a tenant who has ceased to be a tenant is protected by law. Although he may not have a right to continue in possession after the termination of the tenancy his possession is juridical and that possession is protected by statute. Under Section 9 of the Specific Relief Act a tenant who has ceased to be a tenant may sue for possession against his landlord if the landlord deprives him of possession 16 otherwise than in due course of law, but a trespasser who has been thrown out of possession cannot go to Court under Section 9 and claim possession against the true owner.” 12. In Yar Mohammad v. Lakshmi Das (AIR 1959 All 1 at p.4), the Full Bench of the Allahabad High Court observed: “No question of title either of the plaintiff or of the defendant can be   raised   or   gone   into   in   that   case   (under   Section   9   of   the Specific   Relief   Act).   The   plaintiff   will   be   entitled   to   succeed without proving any title on which he can fall back upon and the defendant cannot succeed even though he may be in a position to establish the best of all titles. The restoration of possession in such a suit is, however, always subject to a regular title suit and the person who has the real title or even the better title cannot, therefore, be prejudiced in any way by a decree in such a suit. It will always be open to him to establish his title in a regular suit and to recover back possession.” The High Court further observed: “Law respects possession even if there is no title to support it. It will not permit any person to take the law in his own hands and to   dispossess   a   person   in   actual   possession   without   having recourse to a Court. No person can be allowed to become a Judge in his own cause. As observed by Edge C.J., in  Wali Ahmad Khan v. Ayodhya Kundu  (1891)   ILR 13 All. 537 at p.556: “The object of the section was to drive the persons who wanted to eject a person into the proper Court and to prevent them from going with a high hand and ejecting such persons.” 14. In Hillava Subbava v. Narayanappa, (1911) 13 Bom. LR 1200 it was observed: “No   doubt,   the   true   owner   of   property   is   entitled   to   retain possession, even though he has obtained it from a trespasser by force or other unlawful means: Lillu v. Annaji, (1881) ILR 5 Bom. 387 and Bandu v. Naba, (1890) ILR 15 Bom 238.” We   are   unable   to   appreciate   how   this   decision   assists   the respondent. It was not a suit under Section 9 of the Specific Relief Act. In (1881) ILR 5 Bom 387, it was recognised that "if there is a breach of the peace in attempting to take possession, that   affords   a   ground   for   criminal   prosecution,   and,   if   the attempt is successful, for a summary suit also for a restoration to possession under Section 9 of the Specific Relief Act I of 1877­ Dadabhai   Narsidas   v.   The   Sub­Collector   of   Broach,   (1870)   7 Bom. HC AC 82.” In (1890) ILR 15 Bom 238 it was observed by Sargent C J., as follows: “The Indian Legislature has, however, provided for the summary removal of anyone who dispossesses another, whether peaceably 17 or otherwise than by due course of law; but subject to such provision there is no reason for holding that the rightful owner so dispossessing the other is a trespasser, and may not rely for the support of his possession on the title vested in him, as he clearly may do by English law. This would also appear to be the view taken by West J., in (1881) ILR 5 Bom 387.” 15. In our opinion, the law on this point has been correctly stated by the Privy Council, by Chagla C.J., and by the Full Bench of the Allahabad High Court, in the cases cited above.” (emphasis supplied) This Court has approved the decision of the Privy Council as well as Full Bench of the Allahabad High Court in  Yar Mohammad v. Laxmi Das  AIR 1959 All. 1. 13. In  Somnath Berman v. Dr. S.P. Raju & Anr . AIR 1970 SC 846, this Court has recognized the right of a person having possessory title to obtain a declaration that he was the owner of the land in a suit and an injunction restraining the defendant from interfering with his possession. This Court has further observed that section 9 of the Specific Relief Act, 1963 is in no way inconsistent with the position that as against a wrong­ doer,   prior   possession   of   the   plaintiff,   in   an   action   of   ejectment   is sufficient title even if the suit is brought more than six months after the act   of   dispossession   complained   of   and   that   the   wrong­doer   cannot successfully resist the suit by showing that the title and the right to possession vested in a third party. This Court has observed: "10. In Narayana Row v. Dharmachar, (1903) ILR 26 Mad 514 a bench of the Madras High Court consisting of Bhashyam Ayyangar and Moore, JJ. held that possession is, under the Indian, as under 18 the English law, good title against all but the true owner. Section 9 of the Specific Relief Act is in no way inconsistent with the position that as against a wrongdoer, prior possession of the plaintiff, in an action of ejectment, is sufficient title, even if the suit be brought more than six months after the act of dispossession complained of and   that  the   wrong­doer   cannot   successfully   resist   the   suit   by showing that the title and right to possession are in a third person. The same view was taken by the Bombay High Court in Krishnarao Yashwant v. Vasudev Apaji Ghotikar, (1884) ILR 8 Bom 871. That was also the view taken by the Allahabad High Court­see Umrao Singh v. Ramji Das, ILR 36 All 51, Wali Ahmad Khan v. Ahjudhia Kandu, (1891) ILR 13 All 537.  In Subodh Gopal Bose v. Province of Bihar, AIR 1950 Pat 222 the Patna High Court adhered to the view taken  by  the  Madras,  Bombay  and  Allahabad  High  Courts.  The contrary view taken by  the Calcutta High Court  in Debi  Churn Boldo v. Issur Chunder Manjee, (1883) ILR 9 Cal 39; Ertaza Hossein v. Bany Mistry, (1883) ILR 9 Cal 130, Purmeshur Chowdhry v. Brijo Lall Chowdhry, (1890) ILR 17 Cal 256 and Nisa Chand Gaita v. Kanchiram Bagani, (1899) ILR 26 Cal 579, in our opinion does not lay down the law correctly." (emphasis supplied) It is apparent from the aforesaid decision that a person is entitled to bring a suit of possessory title to obtain possession even though the title may vest in a third person. A person in the possessory title can get injunction   also,   restraining   the   defendant   from   interfering   with   his possession. 14. Given the aforesaid, a question to ponder is when a person having no   title,   merely   on   the   strength   of   possessory   title   can   obtain   an injunction and can maintain a suit for ejectment of a trespasser.  Why a person who has perfected his title by way of adverse possession cannot file   a   suit   for   obtaining   an   injunction   protecting   possession   and   for recovery of possession in case his dispossession is by a third person or by an owner after the extinguishment of his title. In case a person in 19 adverse possession has perfected his title by adverse possession and after the extinguishment of the title of the true owner, he cannot be successfully dispossessed by a true owner as the owner has lost his right, title and interest. 15. In  Padminibai v. Tangavva & Ors ., AIR 1979 SC 1142, a suit was filed by the plaintiff for recovery of possession on the basis that her husband   was   in   exclusive   and   open   possession   of   the   suit   lands adversely   to   the   defendant   for   a   period   exceeding   12   years   and   his possession   was   never   interrupted   or   disturbed.   It   was   held   that   he acquired ownership by prescription. The suit filed within 12 years of his death was within limitation. Thus, the plaintiff was given the right to recover possession based on adverse possession as Tatya has acquired ownership by adverse possession. This Court has observed thus:  “1. Tatya died on February 2, 1955. The respondents, Tangava and Sundra Bai are the co widows of Tatya. They were co­plaintiffs in the original suit. 11. We have, therefore, no hesitation in holding in agreement with the   courts   below   that  Tatya   had   acquired   title   by   remaining   in exclusive   and   open   possession   of   the   suit   lands   adversely   to Padmini Bai for a period far exceeding 12 years, and this possession was   never   interrupted   or   disturbed.   He   had   thus   acquired ownership by prescriptions.” (emphasis supplied) 16. In  State of West Bengal v. The Dalhousie Institute Society,  AIR 1970 SC 1778, this Court considered the question of adverse possession of Dalhousie Institute Society based on invalid grant. It was held by this 20 Court that title was acquired by adverse possession based on invalid grant   and   the   right   was   given   to   the   claimant/applicant   to   claim compensation. This Court held that a person acquires title by adverse possession and observed: "16. There is no material placed before us to show that the grant has been made in the manner required by law though as a fact a grant of the site has been made in favour of the Institute. The evidence relied on by the Special Land Acquisition Judge and the High Court also clearly establishes that the respondent has been in open, continuous and uninterrupted possession and enjoyment of the site for over 60 years. In this respect, the material documentary evidence referred to by the High Court clearly establishes that the respondent has been treated as owner of the site not only by the Corporation but also by the  Government. The possession of the respondent must have been on the basis of the grant made by the Government, which, no doubt, is invalid in law. As to what exactly is the legal effect of such possession has been considered by this Court in Collector of Bombay v. Municipal Corporation of the City of Bombay, [1952] SCR 43 as follows: “...the   position   of   the   respondent   Corporation   and   its predecessor in title was that of a person having no legal title but nevertheless holding possession of the land under colour of an invalid grant of the land in perpetuity and free from rent for   the   purpose   of   a   market.   Such   possession   not   being referable to any legal title it was prima facie adverse to the legal title of the Government as owner of the land from the very moment the predecessor in title of the respondent Corporation took   possession   of   the   land   under   the   invalid   grant.   This possession   has   continued   openly,   as   of   right   and uninterruptedly   for   over   70   years   and   the   respondent Corporation   has   acquired   the   limited   title   to   it   and   its predecessor in title had been prescribing for during all this period, that is to say, the right to hold the land in perpetuity free from rent but only for the purposes of a market in terms of the Government Resolution of 1865....” 17. The above extract establishes that a person in such possession clearly acquires title by adverse possession. In the case before us, there are concurrent findings recorded by the High Court and the Special Land Acquisition Judge in favour of the respondent on this point and we agree with those findings." (emphasis supplied) 21 It is apparent from the aforesaid discussion that title is acquired by adverse possession.  17. In  Mohammed Fateh Nasib v. Swarup Chand Hukum Chand & Anr . AIR   1948   PC   76,   Privy   Council   considered   the   question   of   adverse possession   by   a   plaintiff.   In   the   plaint,   his   case   was   based   upon continuous, open, exclusive and undisturbed possession. He averred that he had acquired an indefeasible title to the suit property by adverse possession   against  the   whole   world.   In   1928,   he   was   surreptitiously dispossessed from the suit property. The question arose for consideration whether the plaintiff remained in adverse possession for 12 years and whether it was adverse to the wakf. The Privy Council agreed with the findings of the High Court that the “plaintiff” and his predecessors­in­ interest had remained in possession of the suit property for more than 12 years before 1928 to acquire a title under section 28 of the Act and the plaintiff was not a mere trespasser. The court further held that title by the adverse possession can be established against wakf property also. The Privy Council observed:­     “On that basis the first question to be determined is  whether the plaintiff   proved   continuous,   open   exclusive   and   undisturbed possession of the property in suit for 12 years and upwards before 1928 when he was dispossessed, that being the relevant date under Article 142 of the Limitation Act. If that question is answered in the affirmative   then   the   further   question   arises   whether   such possession was adverse to the wakf.  22 Their Lordships agree that this is the correct test to apply and, having examined the evidence, oral and documentary, they agree with   the   finding   of   the   High   Court   that   the   plaintiff   and   his predecessors­in­interest had been in possession of the suit property for more than 12 years prior to 1928 so as to acquire a title under Section 28 of the Limitation Act. It is no doubt true, as the learned Subordinate Judge held, that the claim of a mere trespasser to title by adverse possession will be confined strictly to the property of which he has been in actual possession. But that principle has no application   in   the   present   case.   The   plaintiff   is   not   a   mere trespasser; he himself purchased the property for a large sum and Aberjan, upon whose possession the claim ultimately rests, was put into possession by an order of the Court, whether or not such order was rightly made. Apart from this, their Lordships think that the character   of   the   possession   established   by   the   plaintiff   was adequate to found title even in a trespasser.   Their   Lordships   feel   no   hesitation   in   agreeing   with   the   High Court that adverse possession by the plaintiff and his predecessors­ in­interest has been proved for the requisite period. The   only   question   which   then   remains   is   whether   such possession was adverse to the wakf. It is not disputed that in law a title   by   adverse   possession   can   be   established   against   wakf property,  but it is clear that a trustee for a charity entering into possession   of   property   belonging   to   the   charity   cannot,   whilst remaining a trustee, change the character of his possession, and assert that he is in possession as a beneficial owner.”   (emphasis supplied) The plaintiff's title was declared based on adverse possession. 18. The question of perfecting title by adverse possession again came to be considered by the Privy Council in   Gunga Govind Mundul & Ors. v. The Collector of the Twenty­Four Pergunnahs & Ors . 11 M.I.A. 212, it observed that there is an extinguishment of title by the law of limitation. The practical effect is the extinction of the title of the owner in favour of the party in possession and this right is an absolute interest. The Privy Council has observed thus: 23 “4.The title to sue for dispossession of the lands belongs, in such a case, to the owner whose property is encroached upon ; and if he suffers his right to be barred by the Law of Limitation, the practical effect   is   the   extinction   of   his   title   in   favour   of   the   party   in possession; see Sel. Rep., vol. vi., p. 139, cited in Macpherson, Civil Procedure, p. 81 (3rd ed.). Now, in this case, the family represented by the Appellants is proved to have been upwards of thirty years in possession. The High Court has decided that the Prince's title is barred, and the effect of that bar must operate in favour of the party in possession. Supposing that, on the extinction of the title of a person having a limited   interest,   a   right   to   enter   might   arise   in   favour   of   a remainderman   or   a   reversioner,   the   present   case   has   no resemblance to that.”  8. It is of the utmost consequence in India that the security which long   possession   efforts   should   not   be   weakened.     Disputes   are constantly arising about boundaries and about the identity of lands, ­­   contiguous   owners   are   apt   to   charge   one   another   with encroachment.     If   twelve   years’   peaceable   and   uninterrupted possession of lands, alleged to have been enjoyed by encroachment on the adjoining lands, can be proved, a purchaser may taken that title in safety; but, if the party out of possession could set up a sixty years’ law of limitation, merely by making common cause with a Collector, who could enjoy security against interruption?  The true answer to such a contrivance is; the legal right of the Government is to its rent; the lands owned by others; as between private owners contesting inter see the title of the lands, the law has established a limitation of twelve years; after that time, it declares not simply that the remedy is barred, but that that the title is extinct in favour of the possessor.   The Government has no title to intervene in such contests, as its title to its rent in the nature of jumma is unaffected by transfer simply of proprietary right in the lands.  The liability of the lands of Jumma is not affected by a transfer of proprietary right, whether such transfer is affected simply by transfer of title, or less directly by adverse occupation and the law of limitation.” (emphasis supplied) 19. In   S.M. Karim v. Mst. Bibi Sakina , AIR 1964 SC 1254, a question arose   under   section   66   of   the   Code   of   Civil   Procedure,   1908   which provides that no suit shall be maintained against a certified purchaser. The question arose for consideration that in case possession is disturbed 24 whether a plaintiff can take the alternative plea that the title of the person purchasing benami in court auction was extinguished by long and   uninterrupted   adverse   possession   of   the   real   owner.   If   the possession of the real owner ripens into title under the Act and he is dispossessed, he can sue to obtain possession. This Court has held that in such a case it would be open for the plaintiff to take such a plea but with full particulars so that the starting point of limitation can be found. A mere suggestion in the relief clause that there was an uninterrupted possession for several 12 years or that the plaintiff had acquired an absolute title was not enough to raise such a plea. Long possession was not necessarily an adverse possession and the prayer clause is not a substitute for a plea of adverse possession. The opinion expressed is that plaintiff can take a plea of adverse possession but with full particulars. The Court has observed: “5. As an alternative, it was contended before us that the title of Hakir Alam was extinguished by long and uninterrupted adverse possession of Syed Aulad Ali and after him of the plaintiff. The High Court did not accept this case. Such a case is, of course, open to a plaintiff to make if his possession is disturbed. If the possession of the real owner ripens into title under the Limitation Act and he is dispossessed, he can sue to obtain possession, for he does not then rely on the benami nature of the transaction. But the alternative claim must be clearly made and proved. The High Court held that the   plea   of   adverse   possession   was   not   raised   in   the   suit   and reversed the decision of the two courts below. The plea of adverse possession is raised here. Reliance is placed before us on Sukhan Das v. Krishanand, ILR 32 Pat 353 and Sri Bhagwan Singh v. Ram Basi Kuer, AIR 1957 Pat 157, to submit that such a plea is not necessary and alternatively, that if a plea is required, what can be considered a proper plea. But these two cases can hardly help the appellant.   No   doubt,   the   plaint   sets   out   the   fact   that   after   the 25 purchase by Syed Aulad Ali, benami in the name of his son­in­law Hakir Alam, Syed Aulad Ali continued in possession of the property but it does not say that this possession was at any time adverse to that of the certified purchaser. Hakir Alam was the son­in­law of Syed Aulad Ali and was living with him. There is no suggestion that Syed Aulad Ali ever asserted any hostile title against him or that a dispute with regard to ownership and possession had ever arisen. Adverse possession must be adequate in continuity, in publicity and extent and a plea is required at the least to show when possession becomes adverse so that the starting point of limitation against the party   affected   can   be   found.     There   is   no   evidence   here   when possession became adverse if it at all did, and a mere suggestion in the relief clause that there was an uninterrupted possession for "several 12 years" or that the plaintiff had acquired "an absolute title" was not enough to raise such a plea. Long possession is not necessarily   adverse   possession   and   the   prayer   clause   is   not   a substitute for a plea.   The cited cases need hardly be considered because each case must be determined upon the allegations in the plaint in that case. It is sufficient to point out that in Bishun Dayal v. Kesho Prasad, AIR 1940 PC 202 the Judicial Committee did not accept   an   alternative   case   based   on   possession   after   purchase without a proper plea." (emphasis supplied) 20. There is an acquisition of title by adverse possession as such, such a person in the capacity of a plaintiff can always use the plea in case any of his rights are infringed including in case of dispossession.  In  Mandal Revenue Officer v. Goundla Venkaiah & Anr.,  (2010) 2 SCC 461 this Court has referred to the decision in   State of Rajasthan v. Harphool Singh (2000) 5 SCC 652 in which the suit was filed by the plaintiff based on acquisition of title by adverse possession. This Court has referred to other decisions also in  Annakili v. A. Vedanayagam  (2007) 14 SCC 308 and  P.T. Munichikkanna Reddy v. Revamma  (2007) 6 SCC 59. It has been observed that there can be an acquisition of title by adverse possession. It has also been observed that adverse possession effectively shifts the 26 title already distanced from the paper owner to the adverse possessor. Right thereby accrues in favour of the adverse possessor. This Court has considered the matter thus:  "48. In State of Rajasthan v. Harphool Singh, 2000 (5) SCC 652, this Court considered the question whether the respondents had acquired title by adverse possession over the suit land situated at Nohar­Bhadra Road at Nohar within the State of Rajasthan.  The suit filed by the respondent against his threatened dispossession was decreed by the trial court with the finding that he had acquired title by adverse possession. The first and second appeals preferred by the State Government were dismissed by the lower appellate court   and   the   High   Court   respectively.   This   Court   reversed   the judgments and decrees of the courts below as also of the High Court and held that the plaintiff­respondent could not substantiate his claim   of   perfection   of   title   by   adverse   possession.   Some   of   the observations made on the issue of acquisition of title by adverse possession which have bearing on this case are extracted below: (SCC p. 660, para 12)        “12. So far as the question of perfection of title by adverse possession   and   that   too   in   respect   of   public   property   is concerned, the question requires to be considered more seriously and   effectively   for   the   reason   that   it   ultimately   involves destruction of right/title of the State to immovable property and conferring   upon   a   third­party   encroacher   title   where   he   had none. The decision in P. Lakshmi Reddy v. L. Lakshmi Reddy, AIR 1957 SC 314, adverted to the ordinary classical requirement ­ that it should be   nec vi, nec clam, nec precario   ­ that is the possession required must be adequate in continuity, in publicity, and   in   extent   to   show   that   it   is   possession   adverse   to   the competitor. It was also observed therein that whatever may be the animus or intention of a person wanting to acquire title by adverse   possession,   his   adverse   possession   cannot   commence until he obtains actual possession with the required animus.” 50.   Before   concluding,   we   may   notice   two   recent   judgments   in which   law   on   the   question   of   acquisition   of   title   by   adverse possession has been considered and reiterated. In Annakili v. A. Vedanayagam, 2007 (14) SCC 308, the Court observed as under: (SCC p. 316, para 24)         “24. Claim by adverse possession has two elements: (1) the possession   of   the   defendant   should   become   adverse   to   the plaintiff;   and   (2)   the   defendant   must   continue   to   remain   in possession   for   a   period   of   12   years   thereafter.  Animus possidendi as is well known is a requisite ingredient of adverse 27 possession. It is now a well­settled principle of law that mere possession of the land would not ripen into possessory title for the said purpose. Possessor must have animus possidendi and hold the land adverse to the title of the true owner. For the said purpose, not only animus possidendi must be shown to exist, but the same must be shown to exist at the commencement of the possession. He must continue in the said capacity for the period   prescribed   under   the   Limitation   Act.   Mere   long possession, it is trite, for a period of more than 12 years without anything more does not ripen into a title.” 51. In P.T. Munichikkanna Reddy v. Revamma, 2007 (6) SCC 59, the Court considered various facets of the law of adverse possession and laid down various propositions including the following: (SCC pp. 66 & 68, paras 5 & 8) x x x 8.  … to assess a claim of adverse possession, two­pronged enquiry is required:          1. Application of limitation provision thereby jurisprudentially "wilful neglect" element on part of the owner established. Successful application in this regard distances the title of the land from the paper­owner.         2. Specific positive intention to dispossess on the part of the adverse possessor effectively shifts the title already distanced from the paper­owner, to the adverse possessor. Right thereby accrues in favour of adverse possessor as intent to dispossess is an express statement of urgency and intention in the upkeep of the property. (emphasis in original)” (emphasis supplied) 21. In  P.T. Munichikkanna Reddy v. Revamma,  (2007) 6 SCC 59, this  Court has observed as under: 2. The defendant­respondents in their written statement denied and disputed the aforementioned assertion of the plaintiffs and pleaded their own right, title and interest as also possession in or over the said 1 acre 21 guntas of land.  The learned trial Judge decreed the suit   inter   alia   holding   that   the   plaintiff­appellants   have acquired   title   by   adverse   possession   as   they   have   been   in possession of the lands in question for a period of more than 50 .   On   an   appeal   having  been   preferred   thereagainst   by   the years respondents before the High Court, the said judgment of the trial court was reversed holding: 28 “(i)   …  The   important  averments   of  adverse   possession  are twofold. One is to recognise the title of the person against whom adverse possession is claimed. Another is to enjoy the property adverse to the title­holder’s interest after making him known that such enjoyment is against his own interest. These two averments are basically absent in this case both in the pleadings as well as in the evidence…. (ii) The finding of the court below that the possession of the plaintiffs became adverse to the defendants between 1934­36 is again an error apparent on the face of the record. As it is now clarified before me by the learned counsel for the appellants that the plaintiffs’ claim in respect of the other land of the defendants is based on the subsequent sale deed dated 5­7­1936. It is settled law that mere possession even if it is true for any number of years will not clothe the person in enjoyment with the title by adverse possession. As indicated supra, the important ingredients of adverse possession should have been satisfied.” 6. Efficacy of adverse possession law in most jurisdictions depends on strong limitation statutes by operation of which right to access the court expires through efflux of time. As against rights of the paper­owner, in the context of adverse possession, there evolves a set of competing rights in favour of the adverse possessor who has, for a long period of time, cared for the land, developed it, as against the owner of the property who has ignored the property.   Modern statutes of limitation operate, as a rule, not only to cut off one’s right to bring an action for the recovery of property that has been in the adverse possession of another for a specified time but also to vest the possessor with title.   The intention of such statutes is not to punish one who neglects to assert rights, but to protect those who have maintained the possession of property for the time specified by the statute under claim of right or colour of title. (See American Jurisprudence, Vol. 3, 2d, p. 81.) It is important to keep in mind while studying the American notion of adverse possession, especially in the backdrop of limitation statutes, that the   intention   to   dispossess   cannot   be   given   a   complete   go­by. Simple application of limitation shall not be enough by itself for the success of an adverse possession claim. 8. Therefore, to assess a claim of adverse possession, two­pronged enquiry is required: 1.   Application  of  limitation  provision  thereby  jurisprudentially “wilful   neglect”   element   on   part   of   the   owner   established. Successful application in this regard distances the title of the land from the paper­owner. 2.  Specific positive intention to dispossess on the part of the adverse   possessor   effectively   shifts   the   title   already distanced from the paper­owner, to the adverse possessor. Right   thereby   accrues   in   favour   of   adverse   possessor   as 29 intent to dispossess is an express statement of urgency and intention in the upkeep of the property. 30. In Karnataka Wakf Board the law was stated, thus: (SCC p. 785, para 11) “11. In the eye of the law, an owner would be deemed to be in possession of a property so long as there is no intrusion. Non­use of the property by the owner even for a long time won’t affect his title. But the position will be altered when another person takes possession of the property and asserts a right over it.   Adverse possession is a hostile possession by clearly asserting hostile title in denial of the title of the true owner. It is a well­ settled principle that a party claiming adverse possession must prove that his possession is ‘nec vi, nec clam, nec precario’,   that   is,   peaceful,   open   and   continuous.   The possession must be adequate in continuity, in publicity, and in extent to show that their possession is adverse to the true owner. It must start with a wrongful disposition of the rightful owner and be actual, visible, exclusive, hostile and continued over the statutory  period.   (See  S.M.   Karim  v.   Bibi   Sakina,   Parsinni  v. Sukhi and D.N. Venkatarayappa v. State of Karnataka.) Physical fact of exclusive possession and the animus possidendi to hold as owner in exclusion to the actual owner are the most important factors that are to be accounted in cases of this nature. Plea of adverse possession is not a pure question of law but a blended one of  fact and  law.  Therefore,  a person  who  claims  adverse possession   should   show:   (a)   on   what   date   he   came   into possession,   (b)   what   was   the   nature   of   his   possession,   (c) whether the factum of possession was known to the other party, (d) how long his possession has continued, and (e) his possession was   open   and   undisturbed.   A   person   pleading   adverse possession has no equities in his favour. Since he is trying to defeat the rights of the true owner, it is for him to clearly plead and   establish   all   facts   necessary   to   establish   his   adverse possession.” 22. In  State of Haryana v. Mukesh Kumar & Ors.,  (2011) 10 SCC 404, the court considered the question whether the plaintiff had become the owner of the disputed property by way of adverse possession and in that context considered the decisions in   (supra) and  Revamma Fairweather v. St. Marylebone Property Co. Ltd.   (1962) 2 AER 288 (HL) and   Taylor v. 30 1930   All   ER   Rep   342   (DC)   and   observed   that   adverse Twinberrow   possession   confers   negative   and   consequential   right   effected   only   as somebody else's positive right to access the court is barred by operation of law. Right of the paper owner is extinguished and that competing rights evolve in favour of adverse possessor as he cared for the land, developed it as against the owner of the property who had ignored the property. This Court has observed thus:   “32. This Court in Revamma (2007) 6 SCC 59 observed that to understand the true nature of adverse possession, Fairweather v. St Marylebone   Property   Co.   Ltd.   (1962)   2   All   ER   288   (HL)   can   be considered   where   the   House   of   Lords   referring   to   Taylor   v. Twinberrow   (1930)   2   K.B.   16   termed   adverse   possession   as   a negative and consequential right effected only because somebody else's positive right to access the court is barred by operation of law. As against the rights of the paper­owner, in the context of adverse possession, there evolves a set of competing rights in favour of the adverse possessor who has, for a long period of time, cared for the land, developed it, as against the owner of the property who has ignored the property.” (emphasis supplied) 23. In  Krishnamurthy S. Setlur (dead) by LRs. v. O.V. Narasimha Setty & Ors.,   (2007) 3 SCC 569, the Court pointed out that the duty of the plaintiff while claiming title based on adverse possession. The suit was filed by the plaintiff on 11.12.1981. The trial court held that the plaintiff has perfected the title in the suit lands based on adverse possession, and decreed the suit. This Court has observed that the plaintiff must plead and prove the date on and from which he claims to be in exclusive, continuous   and   undisturbed   possession.   The   question   arose   for 31 consideration   whether   tenant's   possession   could   be   treated   as possession of the owner for computation of the period of 12 years under the provisions of the Act. What is the nature of pleading required in the plaint to constitute a plea of adverse possession has been emphasised by this Court and another question also arose whether the plaintiff was entitled to get back the possession from the defendants? This Court has observed thus: "12. Section 27 of the Limitation Act, 1963 operates to extinguish the right to property of a person who does not sue for its possession within the time allowed by law. The right extinguished is the right which the lawful owner has and against whom a claim for adverse possession is made, therefore, the plaintiff who makes a claim for adverse possession has to plead and prove the date on and from which he claims to be in exclusive, continuous and undisturbed possession. The question whether possession is adverse or not is often one of simple fact but it may also be a conclusion of law or a mixed question of law and fact. The facts found must be accepted, but the conclusion drawn from them, namely, ouster or adverse possession is a question of law and has to be considered by the court. 13. As stated, this civil appeal arises from the judgment of the High Court in RFA No. 672 of 1996 filed by the original defendants under Section 96 CPC. The impugned judgment, to say the least, is a bundle of confusion. It quotes depositions of witnesses as findings. It quotes findings of the courts below which have been set aside by the High Court in the earlier round. It criticizes the findings given by the coordinate Bench of the High Court in the earlier round of litigation. It does not answer the question of law which arises for determination in this case.  To quote an example, one of the main questions which arises for determination, in this case, is whether the tenant's possession could be treated as possession of the owner in computation of the period of twelve years under Article 64 of the Limitation   Act,   1963.  Similarly,   as   an   example,   the   impugned judgment does not answer the question as to whether the decision of the High Court dated 14.8.1981 in RSA No. 545 of 1973 was at all   binding   on   the   LRs.   of   Iyengar/their   alienees.   Similarly,   the impugned judgment does not consider the effect of the judgment dated 10.11.1961 rendered by the trial court in Suit No. 94 of 1956 filed by K.S. Setlur against Iyengar inter alia for reconveyance in which the court below did not accept the contention of K.S. Setlur 32 that the conveyance executed by Kalyana Sundram Iyer in favour of Iyengar   was   a   benami   transaction.   Similarly,   the   impugned judgment has failed to consider the effect of the observations made by   the   civil   court   in   the   suit   filed   by   Iyengar   for   permanent injunction bearing Suit No. 79 of 1949 to the effect that though Shyamala Raju was in possession and cultivation, whether he was a tenant under Iyengar or under K.S. Setlur was not conclusively proved. Similarly, the impugned judgment has not at all considered the effect of Iyengar or his LRs. not filing a suit on title despite being liberty given to them in the earlier Suit No. 79 of 1949.  In the matter of adverse possession, the courts have to find out the plea taken by the plaintiff in the plaint. In the plaint, the plaintiff who claims   to   be   owner   by   adverse   possession   has   to   plead   actual possession. He has to plead the period and the date from which he claims to be in possession. The plaintiff has to plead and prove that his possession was continuous, exclusive and undisturbed to the knowledge of the real owner of the land. He has to show a hostile title. He has to communicate his hostility to the real owner. None of these   aspects   have   been   considered   by   the   High   Court   in   its impugned judgment. As stated above, the impugned judgment is under Section 96 CPC, it is not a judgment under Section 100 CPC. As stated above, adverse possession or ouster is an inference to be drawn from the facts proved (sic) that work is of the first appellate court.” (emphasis supplied) 24. In  P.T. Munichikkanna Reddy v. Revamma,  (2007) 6 SCC 59, the plaintiff claimed the title  based on adverse possession. The  court observed: “5.   Adverse   possession   in   one   sense   is   based   on   the   theory   or presumption that the owner has abandoned the property to the adverse possessor on the acquiescence of the owner to the hostile acts and claims of the person in possession. It follows that sound qualities   of   a   typical   adverse   possession   lie   in   it   being   open, continuous and hostile. [See Downing v. Bird 100 So. 2d 57 (Fla. 1958); Arkansas Commemorative Commission v. City of Little Rock 227 Ark. 1085: 303 S.W. 2d 569 (1957); Monnot v. Murphy 207 N.Y. 240 100 N.E. 742 (1913); City of Rock Springs v. Sturm 39 Wyo. 494: 273 P. 908: 97 A.L.R. 1 (1929). 6. Efficacy of adverse possession law in most jurisdictions depend on strong limitation statutes by operation of which right to access the court expires through efflux of time. As against rights of the paper­owner, in the context of adverse possession, there evolves a 33 set of competing rights in favour of the adverse possessor who has, for a long period of time, cared for the land, developed it, as against the owner of the property who has ignored the property.  Modern statutes of limitation operate, as a rule, not only to cut off one's right to bring an action for the recovery of property that has been in the adverse possession of another for a specified time but also to vest the possessor with title. The intention of such statutes is not to punish one who neglects to assert rights but to protect those who have maintained the possession of property for the time specified by the statute under claim of right or colour of title. (See American Jurisprudence, Vol. 3, 2d, Page 81). It is important to keep in mind while   studying   the   American   notion   of   Adverse   Possession, especially in the backdrop of Limitation Statutes, that the intention to dispossess cannot be given a complete go by. Simple application of limitation shall not be enough by itself for the success of an adverse possession claim.” (emphasis supplied) th 25. In   Halsbury’s   Laws   of   England,   4   Edn.,   Vol.   28,   para   777 positions of person in adverse possession has been discussed and it has been   observed   on   the   basis   of   various   decisions   that   a   person   in possession   has   a   transmissible   interest   in   the   property   and   after expiration of the statutory period, it ripens as good a right to possession. Para 777 is as under:  “777.   Position of person in adverse possession : While a person who is in possession of land without title continues in possession, then,   before   the   statutory   period   has   elapsed,  he   has   a transmissible interest in the property which is good against all the world except the rightful owner, but an interest which is liable at any moment to be defeated by the entry of the rightful owner; and, if that person is succeeded in possession by one claiming through him who holds until the expiration of the statutory period, the successor has then as good a right to the possession as if he himself had occupied for the whole period.” (emphasis supplied) 26. In  Halsbury's Laws of England , extinction of title by the effect of the expiration of the period of limitation has also been discussed in Para 783 34 and once right is lost to recover the possession, the same cannot be re­ vested by any re­entry or by a subsequent acknowledgment of title. Para 783 is extracted hereunder: “783.     At   the   expiration   of   the   periods Extinction   of   title: prescribed by the Limitation Act 1939 for any person to bring an action to recover land (including a redemption action) or an action to enforce an advowson, the title of that person to the  land or advowson is extinguished. This is subject to the special provisions relating to settled land and land held on trust and the provisions for constituting   the   proprietor   of   registered   land   a   trustee   for   the person who has acquired title against him.  The extinguished title cannot afterward be revested either by re­entry or by a subsequent payment or acknowledgment of title. A rent­charge is extinguished when the remedy to recover it is barred."  (emphasis supplied) Nature   of   title   acquired   by   adverse   possession   has   also   been 27. discussed in the Halsbury’s Laws of England in Para 785.  It has been observed that adverse possession leaves the occupant with a title gained by the fact of possession and resting on the infirmity of the rights of others to eject him. Same is a “good title”, both at law and in equity. Para 785 is also extracted hereunder: “785 .   Nature   of   title   acquired :   The   operation   of   the   statutory provision for the extinction of title is merely negative; it extinguishes the   right   and   title   of   the   dispossessed   owner   and   leaves   the occupant with a title gained by the fact of possession and resting on the infirmity of the right of others to eject him.            A title gained by the operation of the statute is a good title, both at law and in equity, and will be forced by the court on a reluctant   purchaser.   Proof,   however,   that   a   vendor   and   those through whom he claims have had independent possession of an estate for twelve years will not be sufficient to establish a saleable title without evidence to show the state of the title at the time that possession commenced. If the contract for purchase is an open one, possession for twelve years is not sufficient, and a full length of the title is required. Although possession of land is prima facie evidence of seisin in fee, it does not follow that a person who has gained a title to land from the fact of certain persons being barred of their 35 rights has the fee simple vested in himself; for, although he may have gained an indefeasible title against those who had an estate in possession, there may be persons entitled in reversion or remainder whose rights are quite unaffected by the statute.” (emphasis supplied) 28. In an article published in Harvard Law Review on "Title by Adverse Possession"   by   Henry   W.   Ballantine,   as   to   the   question   of   adverse possession and acquisition of title it has been observed on strength of various decisions that adverse possession vests the possessor with the complete title as effectually as if there had been a conveyance by the former owner. As held in   Toltec Ranch Co. v. Cook , 191 U.S. 532, 542 (1903). But the title is independent, not derivative, and “relates back” to the   inception   of   the   adverse   possession,   as   observed.   (see   Field   v. Peoples ,   180   Ill.   376,   383,   54   N.E.   304   (1899);   Bellefontaine   Co.   v. Niedringhaus , 181 Ill. 426, 55 N.E. 184 (1899).  Cf. La Salle v. Sanitary District , 260 Ill. 423, 429, 103 N.E. 175 (1913);   AMES, LECTURES ON LEGAL   HIST .   197;   3   ANGLO­AMERICAN   ESSAYS ,   567).     The   adverse possessor does not derive his title from the former owner, but from a new source of title, his possession. The "investitive fact” is the disseisin and exercise of possession as observed in  Camp v. Camp , 5 Conn. 291 (1824); Price v. Lyon, 14 Conn. Conn. 279, 290 (1841);   Coal Creek, etc. Co. v. East Tenn. I. & C. Co.,  105 Tenn. 563; 59 S.W. 634, 636 (1900).  It has also been observed that titles to property should not remain uncertain 36 and in dispute, but that continued   exercise and assertion of a de facto right should be conclusive evidence of the  de jure  existence of the right. 29. In  Lala Hem Chand v. Lala Pearey Lal & Ors.,  AIR 1942 PC 64, the question arose of the adverse possession where a trustee had been in possession for more than 12 years under a trust which is void under the law, the Privy Council observed that if the right of a defendant owner is extinguished the plaintiff acquires it by adverse possession. In case the owner suffers his right to be barred by the law of limitation, the practical effect is the extinction of his title in favour of the party in possession. The relevant portion is extracted hereunder:  “…. The inference from the evidence as a whole is irresistible that it was with his knowledge and implied consent that the building was consecrated as a Dharmasala and used as such for charitable and religious   purposes   and   that   Lala   Janaki   Das,   and   after   him, Ramchand, was in possession of the property till 1931. As forcibly pointed out by the High Court in considering the merits of the case, "during   the   course   of   more   than   20   years   that   this   building remained in the charge of Janaki Das, and on his death in that of his   son,   Ramchand,   the   defendant   had   never   once   claimed   the property as his own or objected to its being treated as dedicated property." This Board held in ('66) 11 M.I.A. 345: 7 W.R. 21: 1 Suther. 676: 2 Sar. 284 (P.C.), Gunga Gobindas Mundal v. The Collector of the Twenty Four Pergunnahs, at page 361, that if the owner whose  property is encroached upon suffers his right to be barred by the law of limitation the practical effect is the extinction of his title in favour of the party in possession." Section 28, Limitation Act, says:      “At the determination of the period hereby limited to any person for instituting a suit for possession of any property his right to such property shall be extinguished." Lala Janaki Das and Ramchand having   held   the   property   adversely   for   upwards   of   12   years   on behalf of the charity for which it was dedicated, it follows that the title to it, acquired by prescription, has become vested in the charity and that of the defendant, if he had any, has become extinguished by operation of S. 28, Limitation Act. Their Lordships have no doubt 37 that the Subordinate Judge would also have come to the conclusion that the title of the defendant has become barred by limitation, had he not been of the view that Lala Janaki Das retained possession of the suit property as trustee for the benefit of the author of the trust and his legal representatives, and that presumably S. 10, Limitation Act, would apply to the case, though he does not specifically refer to the section.  For the above reasons, their Lordships hold that the plaintiffs have established their title to the suit property by adverse possession for upwards of 12 years before the defendant obtained possession of it; and since the suit was brought in January 1933, within so short a time as two years of dispossession, the plaintiffs are entitled to recover it from the defendant, whose title to hold it if he had any has become extinct by limitation, in whichever manner he may have obtained possession permissively or by trespass.”  (emphasis supplied) 30. In  Tichborne v. Weir,  (1892) 67 LT 735, it has been observed that considering the effect of limitation is not that the right of one person is conveyed to another, but that the right is extinguished and destroyed. As the mode of conveying the title is not prescribed in the Act, the Act does not confer it. But at the same time, it has been observed that yet his “title under the Act is acquired” solely by the extinction of the right of the prior rightful owner; not by any statutory transfer of the estate. In the said case question arose for transfer of the lease formerly held by Baxter to Giraud who for over 20 years had been in possession of the land without any acknowledgment to Baxter who had equitably mortgaged the lease to him. The question arose whether the statute transferred the lease   to   Giraud   and   he   became   the   tenant   of   the   landlord.   In   that context, the aforesaid observations have been made. It has been held what is acquired would depend  upon what right person has against 38 whom he has prescribed and acquisition of title by adverse possession would not more be than that. The lease is not transferred under a statute but by the extinguishment of rights. The other person ripens the right. Thus, the decision does not run counter to the various decisions which have been discussed above and deals with the nature of title conferred by adverse possession. 31. The decision in   Taylor v. Twinberrow,   (1930) 2 K.B. 16 has also been referred to submit to the contrary. In that case, also it was a case of a   dispute   between   the   tenant   and   sub­tenant.   The   Kings   Bench considered the effect of the expiration of 12 years' adverse possession under section 7 of the Act of 1833 and observed that that does confer a title, whereas its effect is merely negative to destroy the power of the then tenant   Taylor   to   claim   as   a   landlord   against   the   sub­tenant   in possession. It would not destroy the right of the freeholder, if Taylor's tenancy   was   determined,   by   the   freeholder,   he   could   eject   the   sub­ tenant.   Thus,   Taylor's   right   would   be   defeated   and   not   that   of   the freeholder who was the owner and gave the land on the tenancy to Taylor. In our opinion, the view is in consonance with the law of adverse possession as administered in India. As the basic principle is that if a person is having a limited right, a person against him can prescribe only to acquire that limited right which is extinguished and not beyond that. 39 There is a series of decisions laying down this proposition of law as to the effect of adverse possession as against limited owner if extinguishing title of the limited owner not that of reversion or having some other title. Thus, the decision in  Taylor v. Twinberrow  (supra) does not negate the acquisition of title by way of adverse possession but rather affirms it.  32. The operation of the statute of limitation in giving a title is merely negative; it extinguishes the right and title of the dispossessed owner and leaves the occupant with a title gained by the fact of possession and resting  on  the infirmity  of the  right  of  others  to  eject  him.   Perry  v.  (1907) AC 73 has been referred to in  Clissold Nair Service Society Ltd. v. K.C. Alexander  (supra) in which it has been observed that it cannot be disputed that a person in possession of  land in the assumed character of  owner and exercising peaceably the ordinary rights of ownership has a perfectly good title against all the world but the original owner, and if the original owner does not come forward and assert his title by the process   of   law   within   the   period   prescribed   under   the   statute   of limitation applicable to the case, his right is forever extinguished and the possessory owner acquires an absolute title. In  Ram Daan (Dead) through LRs. v. Urban Improvement Trust,   (2014) 8 SCC 902, this Court has observed thus: 40 “11. It is settled position of law laid down by the Privy Council in Perry v. Clissold 1907 AC 73 (PC) (AC p. 79)       “It cannot be disputed that a person in possession of land in the assumed character of owner and exercising peaceably the ordinary rights of ownership has a perfectly good title against all the world but the rightful owner. And if the rightful owner does not come forward and assert his title by the process of law within the period prescribed by the provisions of the Statute of Limitations   applicable   to   the   case,   his   right   is   forever extinguished, and the possessory owner acquires an absolute title.” The above statement was quoted with the approval by this Court in Nair Service Society Ltd. v. K.C. Alexander , AIR 1968 SC 1165. Their Lordships at para 22 emphatically stated: (AIR p. 1175)     “22. The cases of the Judicial Committee are not binding on us but we approve of the dictum in  Perry v. Clissold  1907 AC 73 (PC).”” 33. The decision in   Fairweather v. St. Marylebone Property Co. Ltd . (1962) 2 AER 288 (HL) has also been referred, to submit that adverse possession is a negative concept where the possession had been taken against the tenant, its operation was only to bar his right against men in possession. As already discussed above, it was a case of limited right possessed by the tenant and a sub­tenant could only perfect his right against the tenant who inducted him as sub­tenant prescribed against the tenant and not against the freeholder. The decision does not run counter to any other decision discussed and is no help to hold that plaintiff cannot take such a plea or hold that no right is conferred by adverse possession. It may be a negative right but an absolute one. 41 It  confers  title  as  owner   in  case  extinguishment   is  of  the  right  of ownership. 34. The plaintiff’s right to raise the plea of adverse possession has been recognized in several decisions of the High Court also. If such a case arises on the facts stated in the plaint and the defendant is not taken by surprise as held in  Nepen Bala Debi v. Siti Kanta Banerjee , (1910) 8 Ind Cas 41 (DB) (Cal),  Ngasepam Ibotombi Singh v. Wahengbam Ibohal Singh & Anr ., AIR 1960 Manipur 16,  Aboobucker s/o Shakhi Mahomed Laloo v. Sahibkhatoon , AIR 1949 Sindh 12,  Bata Krista Pramanick v. Shebaits of ., AIR 1919 Cal. 339,  Thakur Jogendra Nath Maity & Ors Ram Chandra Sil &   Ors.   v.   Ramanmani   Dasi   &   Ors .   AIR   1917   Cal.   469,   Shiromani Gurdwara Parbhandhak Committee, Khosakotla & Anr. v. Prem Das & Ors ., AIR 1933 Lah 25,  Rangappa Nayakar v. Rangaswami Nayakar , AIR 1925 Mad. 1005;  Shaikh Alimuddin v. Shaikh Salim , 1928 IC 81 (PC). 35. In   Pannalal Bhagirath Marwadi v. Bhaiyalal Bindraban Pardeshi Teli , AIR 1937 Nagpur 281, it has been observed that in­between two trespassers, one who is wrongly dispossessed by the other trespasser, can   sue   and   recover   possession.   A   person   in   possession   cannot   be dispossessed   otherwise   than   in   due   course   of   law   and   can   sue   for injunction for protecting the possession as observed in   Krishna Ram 42 , (1989) 4 SCC 131,  Mahale (dead) by L.Rs v. Shobha Venkat Rao State of U.P. v. Maharaja Dharmander Prasad Singh , (1989) 2 SCC 505. 36. In  Radhamoni Debi v. The Collector of Khulna & Ors . (1900) ILR 27 Cal. 943 it was observed that to constitute a possessory title by adverse possession, the possession required to be proved must be adequate in continuity in publicity, and in the extent to show for a period of 12 years. 37. In     (1969) 3 SCC 129, the Court Somnath Burman v. S.P. Raju, recognized the right of the plaintiff to such declaration of title and for an injunction.  Section 9 of the Specific Relief Act is in no way inconsistent, the wrongdoer cannot resist suit on the ground that title and right are in a third person.  Right to sue is available to the plaintiff against owners as well as others by taking the plea of adverse possession in the plaint. 38. In  Hemaji Waghaji Jat v. Bhikhabhai Khengarbhai Harijan & Ors., (2009) 16 SCC 517, relying on   T. Anjanappa v. Somalingappa   (2006) 7 SCC 570, observed that title can be based on adverse possession. This Court has observed thus: “23. This Court had an occasion to examine the concept of adverse possession in  T. Anjanappa v. Somalingappa,  2006 (7) SCC 570. The court observed that a person who bases his title on adverse possession must show by clear and unequivocal evidence that his title was hostile to the real owner and amounted to denial of his title to   the   property   claimed.   The   court   further   observed   that:   (SCC p.577, para 20) 43 “20….   The   classical   requirements   of   acquisition   of   title   by adverse possession are that such possession in denial of the true owner's title must be peaceful, open and continuous. The possession must be open and hostile enough to be capable of being known by the parties interested in the property, though it  is   not  necessary  that  should   be  evidence   of  the   adverse possessor actually informing the real owner of the former's hostile action.”” At the same time, this Court has also observed that the law of adverse possession is harsh and Legislature may consider a change in the law as to adverse possession. 39. In   the   light   of   the   aforesaid   discussion,   when   we   consider   the decision in  Gurdwara Sahib v. Gram Panchayat Village Sirthala & Anr ., (2014) 1 SCC 669 decided by two­Judge Bench wherein a question arose whether the plaintiff is in adverse possession of the suit land this Court referred to the Punjab & Haryana High Court decision on   Gurdwara Sahib Sannauli v. State of Punjab  (2009) 154 PLR 756 and observed that there cannot be ‘any quarrel’ to the extent that the judgments of courts below are correct and without any blemish. Even if the plaintiff is found to be in adverse possession, it cannot seek a declaration to the effect that such adverse possession has matured into ownership.   The discussion made is confined to para 8 only.  The same is extracted hereunder: “4. In so far as the first issue is concerned, it was decided in favour of  the  plaintiff   returning the  findings  that   the  appellant  was  in adverse possession of the suit property since 13.4.1952 as this fact had been proved by a plethora of documentary evidence produced by the appellant.  However, while deciding the second issue, the court opined that no declaration can be sought on the basis of adverse possession inasmuch as adverse possession can be used as 44 a shield and not as a sword. The learned Civil Judge relied upon the judgment   of   the   Punjab   and   Haryana   High   Court   in   Gurdwara Sahib Sannuali v. State of Punjab (2009) 154 PLR 756  and thus, decided the issue against the plaintiff. Issue 3 was also, in the same vein, decided against the appellant. 8. There cannot be any quarrel to this extent that the judgments of the courts below are correct and without any blemish. Even if the plaintiff   is  found  to  be  in   adverse   possession,   it   cannot   seek   a declaration to the effect that such adverse possession has matured into ownership. Only if proceedings are filed against the appellant and   the   appellant   is   arrayed   as   defendant   that   it   can   use   this adverse possession as a shield/defence.” (emphasis supplied) It is apparent that the point whether the plaintiff can take the plea of adverse possession was not contested in the aforesaid decision and none out of the plethora of the aforesaid decisions including of the larger Bench were placed for consideration before this Court. The judgment is based upon the proposition of law not being questioned as the point was not   disputed.   There   no   reason   is   given,   only   observation   has   been recorded in one line. 40. It is also pertinent to mention that the decision of this court in Gurudwara Sahib v. Gram Panchayat Village, Sirthala   (supra) has been relied upon in  State of Uttarakhand v. Mandir Sri Laxman Sidh Maharaj, (2017) 9 SCC 579.  In the said case, no plea of adverse possession was taken nor issue was framed as such this Court held that in the absence of pleading, issue and evidence of adverse possession suit could not have been decreed on that basis.  Given the aforesaid, it was not necessary to go into the question of whether the plaintiff could have taken the plea of 45 adverse possession. Nonetheless, a passing observation has been made without any discussion of the aspect that the court below should have seen that declaration of ownership rights over the suit property could be granted   to   the   plaintiff   on   strength   of   adverse   possession   (see: Gurudwara Sahib v. Gram Panchayat, Sirthala ).  The Court observed: “24. By no stretch of imagination, in our view, such a declaration of ownership over the suit property and right of easement over a well could be granted by the trial court in the plaintiff’s favour because even the plaintiff did not claim title in the suit property on the strength of “adverse possession”. Neither were there any pleadings nor any issue much less evidence to prove the adverse possession on land and for grant of any easementary right over the well. The courts below should have seen that no declaration of ownership rights over the suit property could be granted to the plaintiff on the   strength   of   “adverse   possession”   (see       Gurdwara   Sahib       v.     Gram   Panchayat Village Sirthala,    (2014) 1 SCC 669. The courts below also should have seen that courts can grant only that relief which is claimed by the plaintiff in the plaint and such relief can be granted only on the pleadings but not beyond it. In other words, courts cannot   travel   beyond   the   pleadings   for  granting  any  relief.   This principle   is   fully   applied   to   the   facts   of   this   case   against   the plaintiff.” (emphasis supplied) 41. Again   in   Dharampal   (Dead)   through   LRs   v.   Punjab   Wakf   Board, (2018) 11 SCC 449, the court found the averments in counterclaim by the defendant do not constitute plea of adverse possession as the point of start of adverse possession was not pleaded and Wakf Board has filed a suit in the year 1971 as such perfecting title by adverse possession did not arise at the same time without any discussion on the aspect that whether plaintiff can take plea of adverse possession. The Court held 46 that in the counterclaim the defendant cannot raise this plea of adverse possession.  This Court at the same relied upon to observe that it was bound by the decision in   Gurdwara Sahib   v.   Gram Panchayat Village Sirthala   (supra) ,   and logic was applied to the counterclaim also.   The Court observed: “28. In the first place, we find that this Court in  Gurdwara Sahib  v.   Gram Panchayat Village Sirthala,      (2014) 1 SCC 669     has held in para 8 that a plea of adverse possession cannot be set up by the plaintiff to claim ownership over the suit property but such plea can be raised by the defendant by way of defence in his written statement in answer to the plaintiff’s claim. We are bound by this view. 34. Applying the aforementioned principle of law to the facts of the case on hand, we find absolutely no merit in this plea of Defendant 1 for the following reasons: 34.1.   First,   Defendant   1   has   only   averred   in   his   plaint (counterclaim) that he, through his father, was in possession of the suit   land   since   1953.   Such   averments,   in   our   opinion,   do   not constitute the plea of “adverse possession” in the light of law laid down by this Court quoted supra. 34.2. Second, it was not pleaded as to from which date, Defendant 1’s possession became adverse to the plaintiff (the Wakf Board). 34.3.   Third,   it   was   also   not   pleaded   that   when   his   adverse possession was completed and ripened into the full ownership in his favour. 34.4. Fourth, it could not be so for the simple reason that the plaintiff (Wakf  Board) had filed a  suit in the  year 1971 against Defendant 1's father in relation to the suit land. Therefore, till the year   1971,   the   question   of   Defendant   1   perfecting   his   title   by "adverse possession" qua the plaintiff (Wakf Board) did not arise. The plaintiff then filed present suit in the year 1991 and, therefore, again the question of perfecting the title up to 1991 qua the plaintiff did not arise.” (emphasis supplied) 47  42. In   State   of   Uttarakhand  v.   Mandir   Shri   Lakshmi   Siddh   Maharaj (supra) and  Dharampal (dead) through LRs v. Punjab Wakf Board  (supra), there is no discussion on the aspect whether the plaintiff can later take the plea of adverse possession.  It does not appear that proposition was contested   and   earlier   binding   decisions   were   also   not   placed   for consideration of the Court.  As there is no independent consideration of the question, we have to examine mainly the decision in  Gurdwara Sahib v.   Gram Panchayat Village Sirthala  (supra).   43. When we consider the decision rendered by Punjab & Haryana High Court in   (supra), which has been referred Gurdwara Sahib Sannauli by this Court in  Gurudwara Sahib v. Gram Panchayat, Sirthala  (supra) , the  following   is  the   discussion  made  by  the  High  Court  in  the  said decision:  “10. I have heard learned Counsel for the parties and perused the record   of   the   appeal.   I   find   force   in   the   contentions   raised   by learned counsel for the respondents. In Bachhaj Nahar v. Nillima Mandal  and  Anr.   J.T.   2008  (13)   S.C.  255   the  Hon'ble   Supreme Court has authoritatively laid down that if an argument has been given up or has not been raised, same cannot be taken up in the Regular Second Appeal. It is also relevant to mention here that in Bhim Singh and Ors. v. Zile Singh and Ors., (2006) 3 RCR Civil 97, this Court has held that no declaration can be sought by a plaintiff about   ownership   based   on   adverse   possession   as   such   plea   is available   only   to   a   defendant   against   the   plaintiff.   Similarly,   in R.S.A.   No.   3909   of   2008   titled   as   State   of   Haryana   v.   Mukesh Kumar and Ors. (2009) 154 P.L.R. 753, decided on 17.03.2009 this Court has also taken the same view as aforesaid in Bhim Singh's case (supra).” 48 There is no independent consideration.   Only the decision of the same High Court in   Bhim Singh & Ors.   v. Zila Singh & Ors . AIR 2006 P&H 195 has been relied upon to hold that no declaration can be sought by the plaintiff based on adverse possession.  44. In   Bhim Singh & Ors.   (supra) the plaintiffs had filed a suit for declaration   and   injunction   claiming   ownership   based   on   adverse possession. Defendants contended that plaintiffs were not in possession. The Punjab & Haryana High Court in  Bhim Singh & Ors. v. Zila Singh & Ors.  (supra) has assigned the reasons and observed thus: "11. Under Article 64 of the Limitation Act, as suit for possession of immovable property by a plaintiff, who while in possession of the property had been dispossessed from such possession, when such suit is based on previous possession and not based on title, can be filed within 12 years from the date of dispossession. Under Article 65 of the Limitation Act, a suit for possession of immovable property or any interest therein, based on title, can be filed by a person claiming   title   within   12   years.   The   limitation   under   this   Article commences from the date when the possession of the defendant becomes   adverse   to   the   plaintiff.   In   these   circumstances,   it   is apparent that to contest a suit for possession, filed by a person on the basis of his title, a plea of adverse possession can be taken by a defendant who is in hostile, continuous and open possession, to the knowledge of the true owner, if such a person has remained in possession for a period of 12 years. It, thus, naturally has to be inferred that plea of adverse possession is a defence available only to a defendant. This conclusion of mine is further strengthened from the language used in Article 65, wherein, in column 3 it has been specifically mentioned: "when the possession of the defendant becomes adverse to the plaintiff." Thus, a perusal of the aforesaid Article   65   shows   that   the   plea   is   available   only  to   a   defendant against a plaintiff. In these circumstances, natural inference must follow that when such a plea of adverse possession is only available to a defendant, then no declaration can be sought by a plaintiff with regard to his ownership on the basis of an adverse possession. 12. I am supported by a judgment of Delhi High Court in 1993 3 105 PLR (Delhi Section) 70, Prem Nath Wadhawan v. Inder Rai Wadhawan. 49 13. The following observations made in the Prem Nath Wadhawan's case (supra) may be noticed: “I have given my thoughtful consideration to the submissions made   by   the   learned   Counsel   for   the   parties   and   have   also perused the record. I do not find any merit in the contention of the learned Counsel for the plaintiff that the plaintiff has become absolute   owner   of   the   suit   property   by   virtue   of   adverse possession as the plea of adverse possession can be raised in defence in a suit for recovery of possession but the relief for declaration that the plaintiff has become absolute owner, cannot be granted on the basis of adverse possession.” (emphasis supplied) The Punjab & Haryana High Court has proceeded on the basis that as per Article 65, the plea of adverse possession is available as a defence to a defendant.  45. Article 65 of the Act is extracted hereunder:

50

46. The   conclusion   reached   by   the   High   Court   is   based   on   an rd inferential process because of the language used in the III   Column of Article 65.  The expression is used, the limitation of 12 years runs from the date when the possession of the defendant becomes adverse to the plaintiff. Column No.3 of Schedule of the Act nowhere suggests that suit cannot be filed by the plaintiff for possession of immovable property or any interest therein based on title acquired by way of adverse possession. There is absolutely no bar for the perfection of title by way of adverse possession whether a person is suing as the plaintiff or being sued as a defendant. The inferential process of interpretation employed by the High 51 Court is not at all permissible. It does not follow from the language used in the statute.    The large number of decisions of this Court and various other   decisions   of   Privy   Council,   High   Courts   and   of   English   courts which have been discussed by us and observations made in Halsbury Laws   based   on   various   decisions   indicate   that   suit   can   be   filed   by plaintiff on the basis of title acquired by way of adverse possession or on the basis of possession under Articles 64 and 65.  There is no bar under Article 65 or any of the provisions of Limitation Act, 1963 as against a plaintiff who has perfected his title by virtue of adverse possession to sue to evict a person or to protect his possession and plethora of decisions are to the effect that by virtue of extinguishment of title of the owner, the person   in   possession   acquires   absolute   title   and   if   actual   owner dispossesses another person after extinguishment of his title, he can be evicted by such a person by filing of suit under Article 65 of the Act. Thus,   the   decision   of   Gurudwara   Sahib   v.   Gram   Panchayat,   Sirthala (supra) and of the Punjab & Haryana High Court cannot be said to be laying down the correct law. More so because of various decisions of this Court to the contrary. 47. In   Gurudwara   Sahib   v.   Gram   Panchayat,   Sirthala   (supra) proposition was not disputed.  A decision based upon concession cannot   be  treated as precedent as has been  held by this Court in   State  of 52 ,   (1999)   4   SCC   357,   Rajasthan   v.   Mahaveer   Oil   Industries Director   of Settlements, A.P. v. M.R. Apparao , (2002) 4 SCC 638,  Uptron India Limited v. Shammi Bhan  (1998) 6 SCC 538.  Though, it appears that there was some expression of opinion since the Court observed there cannot be any quarrel that plea of adverse possession cannot be taken by a plaintiff. The fact remains that the proposition was not disputed and no argument to the contrary had been raised, as such there was no decision on the aforesaid aspect only an observation was made as to proposition of law, which is palpably incorrect.  48. The statute does not define adverse possession, it is a common law concept, the period of which has been prescribed statutorily under the law of limitation Article 65 as 12 years.  Law of limitation does not define the concept of adverse possession nor anywhere contains a provision that the plaintiff cannot sue based on adverse possession. It only deals with limitation to sue and extinguishment of rights. There may be a case where   a   person   who   has   perfected   his   title   by   virtue   of   adverse possession is sought to be ousted or has been dispossessed by a forceful entry   by   the   owner   or   by   some   other   person,   his   right   to   obtain possession   can   be  resisted   only   when   the   person   who   is   seeking   to protect his possession, is able to show that he has also perfected his title by adverse possession for requisite period against such a plaintiff.  53 49. Under Article 64 also suit can be filed based on the possessory title. Law never intends a person who has perfected title to be deprived of filing suit under Article 65 to recover possession and to render him remediless. In case of infringement of any other right attracting any other Article such   as   in   case   the   land   is   sold   away   by   the   owner   after   the extinguishment of his title, the suit can be filed by a person who has perfected   his   title   by   adverse   possession   to   question   alienation   and attempt of dispossession. 50. Law of adverse possession does not qualify only a defendant for the acquisition of title by way of adverse possession, it may be perfected by a person who is filing a suit. It only restricts a right of the owner to recover possession before the period of limitation fixed for the extinction of his rights   expires.     Once   right   is   extinguished   another   person   acquires prescriptive right which cannot be defeated by re­entry by the owner or subsequent acknowledgment of his rights.  In such a case suit can be filed by a person whose right is sought to be defeated. 51. In India, the law respect possession, persons are not permitted to   take law in their hands and dispossess a person in possession by force as observed in  Late Yashwant Singh  (supra) by this Court.  The suit can be filed only based on the possessory title for appropriate relief under the Specific Relief Act by a person in possession.  Articles 64 and 65 both are 54 attracted in such cases as held by this Court in  Desh Raj v. Bhagat Ram (supra).  In  Nair Service Society  (supra) held that if rightful owner does not   commence   an   action   to   take   possession   within   the   period   of limitation,   his   rights   are   lost   and   person   in   possession   acquires   an absolute title.  52. In  , (supra), the Sarangadeva Periya Matam v. Ramaswami Gounder plaintiff’s suit for recovery of possession was decreed against Math based on the perfection of the title by way of adverse possession, he could not have been dispossessed by Math.  The Court held that under Article 144 read   with   Section   28   of   the   Limitation   Act,   1908,   the   title   of   Math extinguished in 1927 and the plaintiff acquired title in 1927.  In 1950, he delivered possession, but such delivery of possession did not transfer any title to Math.   The suit filed in 1954 was held to be within time and decreed. 53.   There is the acquisition of title in favour of plaintiff though it is negative conferral of right on extinguishment of the right of an owner of the   property.     The   right   ripened   by   prescription   by   his   adverse possession is absolute and on dispossession, he can sue based on ‘title' as envisaged in the opening part under Article 65 of Act.  Under Article 65, the suit can be filed based on the title for recovery of possession within 12 years of the start of adverse possession, if any, set up by the 55 defendant.   Otherwise right to recover possession based on the title is absolute irrespective of limitation in the absence of adverse possession by   the   defendant   for   12   years.   The   possession   as   trespasser   is   not adverse nor long possession is synonym with adverse possession. 54. In   Article   65   in   the   opening   part   a   suit   “for   possession   of immovable property or any interest therein based on title” has been used. Expression “title” would include the title acquired by the plaintiff by way of adverse possession.  The title is perfected by adverse possession has been held in a catena of decisions. 55. We  are   not  inclined   to   accept  the   submission   that   there   is   no conferral of right by adverse possession.   Section 27 of Limitation Act, 1963 provides for extinguishment of right on the lapse of limitation fixed to  institute  a  suit  for   possession  of  any  property,   the  right  to  such property shall stand extinguished.  The concept of adverse possession   as evolved goes beyond it on completion of period and extinguishment of right   confers   the   same   right   on   the   possessor,   which   has   been extinguished and not more than that.  For a person to sue for possession would indicate that right has accrued to him in  presenti  to obtain it, not in   futuro .     Any   property   in   Section   27   would   include   corporeal   or incorporeal property.  Article 65 deals with immovable property.   56 56. Possession is the root of title and is right like the property.   As ownership is also of different kinds of viz. sole ownership, contingent ownership, corporeal ownership, and legal equitable ownership.  Limited ownership or limited right to property may be enjoyed by a holder.  What can   be   prescribable   against   is   limited   to   the   rights   of   the   holder. Possession confers enforceable right under Section 6 of the Specific Relief Act.  It has to be looked into what kind of possession is enjoyed viz. de facto   i.e.,   actual,   ‘de   jure   possession’,   constructive   possession, concurrent possession over a small portion of the property.  In case the owner is in symbolic possession, there is no dispossession, there can be formal,   exclusive   or   joint   possession.     The   joint   possessor/co­owner possession is not presumed to be adverse.  Personal law also plays a role to construe nature of possession. 57. The adverse possession requires all the three classic requirements to co­exist at the same time, namely, nec­vi i.e. adequate in continuity, nec­clam   , adequate in publicity and nec­precario i.e. adverse to a i.e. competitor, in denial of title and his knowledge.  Visible, notorious and peaceful so that if the owner does not take care to know notorious facts, knowledge is attributed to him on the basis that but for due diligence he would have known it.  Adverse possession cannot be decreed on a title which is not pleaded.   Animus possidendi  under hostile colour of title is 57 required.   Trespasser’s long possession is not synonym with adverse possession.  Trespasser’s possession is construed to be on behalf of the owner, the casual user does not constitute adverse possession.   The owner   can   take   possession   from   a   trespasser   at   any   point   in   time. Possessor looks after the property, protects it and in case of agricultural property by and the large concept is that actual tiller should own the land who works by dint of his hard labour and makes the land cultivable. The legislature in various States confers rights based on possession. 58. Adverse possession is heritable and there can be tacking of adverse possession by two or more persons as the right is transmissible one.  In our opinion, it confers a perfected right which cannot be defeated on reentry except as provided in Article 65 itself.  Tacking is based on the fulfillment of certain conditions, tacking maybe by possession by the purchaser,  legatee  or  assignee,  etc.  so  as  to   constitute  continuity   of possession, that person must be claiming through whom it is sought to be tacked, and would depend on the identity of the same property under the same right.  Two distinct trespassers cannot tack their possession to constitute conferral of right by adverse possession for the prescribed period.   59. We hold that a person in possession cannot be ousted by another person except by due procedure of law and once 12 years' period of 58 adverse possession is over, even owner's right to eject him is lost and the possessory owner acquires right, title and interest possessed by the outgoing person/owner as the case may be against whom he has prescribed. In our opinion, consequence is that once the right, title or interest is acquired it can be used as a sword by the plaintiff as well as a shield by the defendant within ken of Article 65 of the Act and any person who has perfected title by way of adverse possession, can file a suit for restoration of possession in case of dispossession. In case of dispossession   by   another   person   by   taking   law   in   his   hand   a possessory suit can be maintained under Article 64, even before the ripening of title by way of adverse possession.  By perfection of title on extinguishment of the owner’s title, a person cannot be remediless.  In case he has been dispossessed by the owner after having lost the right by adverse possession, he can be evicted by the plaintiff by taking the plea of adverse possession. Similarly, any other person who might have dispossessed   the   plaintiff   having   perfected   title   by   way   of   adverse possession can also be evicted until and unless such other person has perfected title against such a plaintiff by adverse possession. Similarly, under other Articles also in case of infringement of any of his rights, a plaintiff who has perfected the title by adverse possession, can sue and maintain a suit. 59 60. When we consider the law of adverse possession as has developed vis­à­vis to property dedicated to public use, courts have been loath to confer the right by adverse possession.  There are instances when such properties are encroached upon and then a plea of adverse possession is raised.    In  Such cases, on the  land reserved  for  public  utility,  it  is desirable that rights should not accrue.  The law of adverse possession may cause harsh consequences, hence, we are constrained to observe that it would be advisable that concerning such properties dedicated to public cause, it is made clear in the statute of limitation that no rights can accrue by adverse possession.   61. Resultantly, we hold that decisions of   Gurudwara Sahab v. Gram Panchayat Village Sirthala  (supra) and decision relying on it in  State of Uttarakhand   v.   Mandir   Shri   Lakshmi   Siddh   Maharaj   (supra)   and (supra) cannot be Dharampal (dead) through LRs v. Punjab Wakf Board  said to be laying down the law correctly, thus they are hereby overruled. We hold that plea of acquisition of title by adverse possession can be taken by plaintiff under Article 65 of the Limitation Act and there is no bar under the Limitation Act, 1963 to sue on aforesaid basis in case of infringement of any rights of a plaintiff. 60 62. Let the matters be placed for consideration on merits before the appropriate Bench. ……………………..J. (Arun Mishra)  ……………………..J.  (S. Abdul Nazeer) New Delhi; .…………………….J. August 07, 2019. (M.R. Shah)