PALANIAMMAL vs. KAMALAKANNAN

NON­REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION CIVIL APPEAL NO(s). 17355 OF 2017

VERSUS

JUDGMENT NAVIN SINHA, J.   The plaintiffs are in appeal aggrieved by the judgment of reversal by the High Court in a First Appeal preferred by the defendants. The parties shall be referred to by their original suit position for convenience.  2. The   plaintiffs   are   the   wife   and   legal   heirs   of   one Govindasamy who was the first cousin of Ramasamy Naicker. Signature Not Verified The defendants are the legal heirs of Govindan who was the son­ Digitally signed by DEEPAK SINGH Date: 2020.03.17 12:44:47 IST Reason: in­law of Ramasamy Naicker.  O.S. No.10 of 1988 was preferred 1 by the plaintiffs to set aside the judgement and decree of auction dated   26.09.1955   in   favour   of   Govindan,   seeking   consequent relief for possession of the suit property along with mesne profits for   the   last   three   years.     The   suit   was   decreed   on   contest. Though the auction sale was held as not liable to be set aside but a declaration issued that the auction judgment dated 26.09.1955 made in favour of the defendants’ father was wholly by way of trust   for   the   beneficial   ownership   of   Govindasamy.   The predecessor of the defendants, Govindan was held to be only an ostensible owner of the suit property purchased in court auction on behalf of Govindasamy entitling the plaintiffs to mesne profits from the date of plaint till delivery of possession.   3.  The   High   Court   in   a   First   Appeal   preferred   by   the defendants   concluded   there   had   been   completely   erroneous appreciation of evidence by the trial court.  Govindan was held to be a real purchaser at the auction sale and lawful owner of the property   who   had   paid   the   necessary   purchase   price   to   the mortgagee  with stipulated  interest leading  to issuance  of  sale certificate dated 21.07.1960 pursuant to the auction proceedings 2 dated   13.10.1955.       The   receipt   dated   30.12.1961   and   the extracts from the register of encryption with translation dated 13.10.1955   made   it   apparent   that   Govindan   was   the   lawful owner of the property and that he did not purchase on behalf of the appellants and neither was there any proof that Govindasamy had in fact funded the auction sale through Govindan.  4. Shri V. Kanagarh, learned senior counsel appearing for the appellants, argued that the High Court erred in not appreciating that the auction sale was invalid and void as the defendant failed to pay the auction price with 7% interest within six months and in absence of which overbidding had necessarily to follow. The auction was held on 26.09.1955.  The deposit challan was dated 26.11.1962.   It   is   apparent   that   the   auction   sale   had   become invalid after six months and no title can pass to the defendants. The court auction was knocked down in favour of one Joseph Antoine.     The   conclusion  that  Govindan  became  the   absolute owner   of   the   suit   property   consequent   to   the   auction   and payment of purchase price is completely erroneous. The fiduciary relationship  between  Govindasamy  and   Govindan  pursuant  to 3 which the latter had purchased the property of the former in an auction   sale   to   prevent   accrual   of   third   party   rights   was   a bonafide transaction funded by Govindasamy as Govindan had no source of funds.  In the suit filed by the cousin of Thangavelu Gounder,   the   original   owner   of   the   property   from   whom Govindasamy   had   purchased,   it   was   Govindasamy   alone   who contested the matter and Govindan was not even the party to the suit.  The defendants had failed to prove adverse possession as it was neither hostile to the appellants nor uninterrupted in view of the legal notice issued more than once to handover the property. No   regular     was   ever   issued   in   the   name   of   Govindan patta pursuant to the auction sale.  Govindan was only a name lender in the entire transaction. 5. Shri   R.   Bala,   learned   senior   counsel   appearing   for   the defendants,   submitted   that   the   suit   was   filed   on   11.11.1987, after a gap of more than 30 years from the date of the auction sale.   The suit property of Govindasamy was put to auction by one Noel Fanovard as he had failed to repay the decree­holder. Govindasamy being indebted to several persons, was financially 4 incapable of funding the auction purchase. The sale certificate was issued in the name of Govindan and  patta  also issued in his name   along   with   encumbrance   certificate,   application   for electricity connection and electricity bill, all of which conclusively prove that Govindan was the actual purchaser in the auction sale and that Govindasamy had no concern with the same.  It is not without   reason   that   after   the   auction   sale   dated   26.09.1955, Govindasamy, in his life time till 15.02.1987, did not question the same and it is only after his death that his wife and legal heirs filed the suit in question.  Had there been any infirmity in the title of Govindan pursuant to the auction sale or had there been any defect in the auction sale, Govindasamy as the original owner of the suit property would have certainly raised the issue in his life time. In view of the fact that both the Trial Court and the First Appellate Court declined to interfere with the judgment of auction holding it to be valid, this Court may not interfere with the concurrent findings of facts. 6. We have considered the facts and circumstances of the case as   also   the   submissions   on   behalf   of   the   parties.   A   brief 5 recapitulation of facts would be necessary for better appreciation of the issues involved.   The suit property originally belonged to one   Thangavelu   Gounder.   Govindasamy   purchased   the   suit property from him on 10.12.1936.  The plaintiffs are the wife and children of deceased Govindasamy.  Defendants nos.1 and 2 are the son and daughter of Late Govindan who was the son­in­law of one Ramasamy Naicker.  Govindasamy and Ramasamy Naicker were   first   cousins.     After   the   death   of   Ramasamy   Naicker, Govindasamy   is   stated   to   have   become   addicted   to   alcohol leading to his wife requesting Govindan to manage the properties of Govindasamy as well as Ramaswamy Naiker.  Schedule ‘B’ of the suit property was leased out to defendant no.3 during the life time of Govindan who was authorised to collect the rent as the parties were living together.  Subsequently Govindasamy started living with his family in the Schedule ‘A’ suit property, close to Schedule ‘B’ property.   7. On   05.11.1977,   Govindasamy   issued   notice   to   the defendants not to collect rent from defendant no.3 and also not to meddle in the suit property to which the defendants replied by 6 relying   upon   the   court   auction   judgment   dated   26.09.1955 contending   that   Govindan   was   the   rightful   owner   of   the   suit property.     Govindasamy   filed   HRCOP   no.31   of   1987   against defendant  no3.   But  when  a  counter  claim   was   raised   by   the defendants   on   basis   of   title   acquired   under   court   auction judgment dated 26.09.1955, Govindasamy withdrew the eviction suit.  Govindasamy having died intestate on 15.02.1987, the suit giving rise to the present appeal was instituted only thereafter by his wife and legal heirs. There is no explanation coming forth from the plaintiff why issues were not raised by Govindasamy during his life time.  8. The suit property had been put on auction sale because of a mortgage created by Govindasamy who was heavily indebted to several persons apart from one Noel Fanovard.   There was no challenge to the court auction sale by Govindasamy in his life time. The Trail Court has also held the auction sale to be valid. The plaintiffs have not preferred any appeal against the same. The instant suit by the legal heirs of Govindasamy was filed more than 30 years later on 11.11.1987 after his death. The plaintiffs 7 failed   to   established   or   lead   any   evidence   with   regard   to availability   of   funds   with   Govindasamy   so   as   to   make   an endeavour   to   purchase   his   own   property   in   the   auction   sale through Govindan.  If the plaintiffs contended that Govindan was only a front for the auction purchase and the real owner was Govindasamy who had funded the same, the onus lay on them which they completely failed to discharge.  On the contrary, the First Appellate Court, after proper appreciation of evidence, has opined that the Trial Court grossly erred in mis appreciating the evidence which clearly demonstrated that it was Govindan who had purchased the suit property on 13.10.1955 consequent to which   sale   certificate   had   been   issued   in   his   favour   on 21.07.1960.     The   triplicate   copy   of   the   challan   demonstrated deposit   by   Govindan   of   Rs.1526.67   on   26.11.1962   including interest accrued thereon from the date of auction till the date of payment.   Joseph Antoine was the Advocate of Govindan who had participated in the auction sale on his behalf.  Apparently, a false plea was sought to be raised by the plaintiff that the auction purchase by Govindan was on behalf of Govindasamy, funded by the latter. The High Court has further correctly held that the suit 8 itself was not maintainable under Section 66 (1) of the Code of Civil Procedure, 1908 before its deletion on 19.05.1988. 9. There   is   no   occasion   for   this   court   to   reassess   and reappreciate the evidence as the First Appellate Court is the final court on findings of facts.  In view of the fact that the plaintiffs had failed to prove their case completely, there is no occasion for us to consider any other aspect of the matter and we find no reason to interfere with the order of the First Appellate Court. 10. The appeal is dismissed. …………...................J. [ASHOK BHUSHAN] …………...................J. [NAVIN SINHA] NEW DELHI MARCH 17, 2020 9