AMAN SHARMA vs. UMESH

NON­REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION CIVIL APPEAL NO. 4638  OF 2022 [ARISING OUT OF SLP(C) NO.26829 OF 2018 Aman Sharma & Anr.                     …Appellants  Versus Umesh & Ors.                                     ...Respondents J U D G M E N T J.K. Maheshwari, J. Leave granted. 2. The   instant   appeal   arises   out   of   the   judgment   dated 18.05.2018, passed by the High Court of Punjab & Haryana, Bench at Chandigarh, in Regular Second Appeal No. 6408/2016 (O&M) Signature Not Verified (hereinafter   referred   to   as   ‘ ’),   whereby   the   said   RSA   was RSA Digitally signed by GULSHAN KUMAR ARORA Date: 2022.07.05 14:29:27 IST Reason: dismissed and the order of the First Appellate Court in Civil Appeal 1 RBT   No.   37   of   29.11.2012/28.01.2015   dated   31.08.2016   and judgment   of   Trial   Court,   Ferozepur   dated   03.11.2012   were confirmed. In consequence, the suit for possession and mesne profit filed   by   the   Plaintiff,   who   are   Respondents   1   to   4   herein,   with respect to a multi­storey house bearing Municipal No. BS­35­14 built on the land 4.01 marlas situated in Mohalla Shahganj, near Turi   Bazar   (hereinafter   referred   to   as   ‘ subject   property ’)   was decreed. The Appellants and the Respondents herein are addressed as per their original position before the Trial Court. 3. The   Plaintiffs   filed   Suit   No.   253   of   30.07.2011/08.05.2007 before the Trial Court claiming possession and compensation from Defendants No. 2 & 3 for occupying and using the subject property from the date of institution of suit till delivery of possession at the rate   of   Rs.5,000/­   per   month  on   account   of   their   forcible dispossession by Defendant No.1. It was contended that the subject property was originally owned by Lt. Pt. Lahori Ram, grandfather of Plaintiffs and the said Lahori Ram executed a Will dated 15.11.1957 with respect to the subject property in favor of their father, namely Krishna   Kumar.   After   the   death   of   the   Pt.   Lahori   Ram   on 21.10.1977, the father of the Plaintiffs became exclusive owner and 2 were in possession of the subject property. Father of Plaintiffs had also executed a Will dated 20.10.1993 in favor of alleged second wife Sushila Kumari who was mother of the Plaintiffs and the same was registered on 29.10.1993. Krishan Kumar died on 22.05.1997 thereafter,   Sushila   Kumari   became   the   owner   of   the   subject property. On death of Sushila Kumari on 29.07.2000, the Plaintiffs became owner and in possession of the subject property.   It was also averred that Defendant No.1, namely Nand Kishore, claimed himself to be the son of Krishan Kumar from his first wife Bimla Rani, who removed all articles of the Plaintiff lying in the house and declared himself to be the owner of the house. Nand Kishore sold the house vide sale deed dated 04.05.2006 to Appellants, who were before the Trial Court as Defendant No.2 & Defendant No.3.  4. The   Defendants   No.1,   2   and   3   filed   a   common   Written Statement   wherein   it   was   contended   that   Krishna   Kumar   was earlier married to Bimla Rani and out of this wedlock Defendant No.1 namely Nand Kishore and Hem Rani were born. On death of Bimla Rani, her sister Sushila Kumari started residing with Krishan Kumar to look after Nand Kishore and Hem Rani. Defendants also 3 claimed that their grandfather Pt. Lahori Ram had executed a Will dated 09.12.1975 in favor of Defendant No. 1­Nand Kishore who became owner after his death, therefore, Krishan Kumar had no right in the subject property, hence he cannot execute Will in favor of his second wife Sushila Kumari. It was further contended that Defendants No. 2 and 3 are bonafide purchasers who purchased the subject property after due diligence and have availed a loan to satisfy their obligations under sale deed, therefore, they are owner of the subject property and in possession of the house. 5. On the consideration of the pleadings and evidence, the Trial Court concluded that Defendant No.1­Nand Kishore and Plaintiffs were proved to be the son and daughters of Lt. Krishna Kumar. As regards, Will dated 15.11.1957, as contended by Plaintiffs, alleged to have been executed by Pt. Lahori Ram in favor of Krishna Kumar, was not proved through attesting witnesses or by proving that the said witnesses have already expired. Further, Will dated 09.12.1975 allegedly executed by Pt. Lahori Ram bequeathing subject property to   the   Defendant   No.1­Nand   Kishore   was   also   not   duly   proved because there was a significant gap of 30 years from the date of 4 execution   i.e.   09.12.1975   and   registration   of   the   same   on 17.01.2006. For the said Will dated 09.12.1975, the Trial Court noted that after the death of Pt. Lahori Ram in 1977, Defendant No.1­Nand Kishore had the right to register the Will or to register his name in the assessment register of Municipal Council, but he chose to remain silent.  It was only in 1992­93 that he made an entry   in   assessment   register   after   unexplained   delay   of   17 years . The Trial Court observed that Krishna Kumar was the only son of Lt. Pt. Lahori Ram and no party had claimed that Krishna Kumar had any brothers or sisters. Thus, upon the death of Lt. Pt. Lahori Ram, Krishna Kumar succeeded to his estate. Further, the Will   dated   20.10.1993   executed   by   Krishna   Kumar   in   favor   of Sushila Kumari, mother of Plaintiffs was duly proved through the evidence of one Yog Raj Sharma (marginal witness) and one Pradeep Kumar   (document   writer).   Further,   the   Trial   Court   held   that Plaintiffs   who   happen   to   be   the   daughters   of   Sushila   Kumari succeeded her estate post her death in equal shares. The Courts below   set   aside   the   sale   deed   dated   04.05.2006   by   which   the subject property was transferred to the Defendants No. 2 and 3 on 5 the grounds that Defendant No.1 had no right in the property or to alienate the same. It was also observed that the Plaintiffs are not entitled to any compensation from Defendants No.2 & 3 as it cannot be held that they were in unauthorized occupation of the subject property.  6. Aggrieved   by   the   Trial   Court   judgment   dated   03.11.2012, Defendant No.1, Defendant No.2 and Defendant No.3 had filed the First Appeal bearing RBT No.37 of 29.11.2012/28.01.2015 before the Additional District Judge, Ferozepur. It was first time contended before   the   First   Appellate   Court   that   Krishna   Kumar   being rd coparcener   having   only   1/3   share   of   the   Suit   Property   as   Pt. Lahori Ram had three legal heirs, therefore, Krishna Kumar was not competent to execute a Will or whole subject property. It was urged that Krishna Kumar had not proved that he was having strained relationship with Defendant No.1­Nand Kishore or his sister Hem Rani, hence he had no reason to execute the Will dated 20.10.1993 in favor of Sushila Kumari ignoring Defendant No.1­Nand Kishore and his sister. The Lower Appellate Court upheld the judgment and the decree passed by the Trial Court and observed that as it has not 6 been disputed that Lahori Ram had no other son and daughter except Krishna Kumar, therefore, it can safely be concluded that Krishna Kumar has inherited the entire Suit Property of the Lt. Lahori Ram by way of succession. The Court held that Krishna Kumar has given valid reasons for execution of the first and last Will   dated   20.10.1993   bequeathing   entire   property   in   favor   of Sushila to avoid any further litigation. Lastly, the Court held that Sale Deed dated 04.05.2006 was illegal and void because Defendant No.1­Nand   Kishore   had   no   right   to   alienate   with   the   Subject Property in absence of ownership being proved which he claimed to be   acquiring   through   Will   dated   15.11.1957.   Thus,   the   Court concluded   that   the   Trial   Court   has   rightly   decreed   the   suit   of Plaintiffs   holding   them   owner   in   equal   shares   of   the   subject property and entitling them to get possession of the same from the Defendants.  7. Assailing concurring judgment dated 31.08.2016 passed by the First Appellate Court, the Defendants filed the RSA before the High Court. In the impugned judgment, the High Court held that no substantial question of law arises warranting interference in the 7 matter and dismissed the RSA being devoid of any merit. Aggrieved by the same, the Defendants No.2 and 3 who claim to be bonafide purchasers have approached this Court by filing this appeal.  8. Learned   counsel   for   the   Appellants   has   contended   that findings of the Trial Court and the Lower Appellate Court declaring Krishna Kumar as sole legal heir is perverse because he was having one brother Kailash Nath and sister Prakash Lata. The Plaintiffs acquiesced the rights of Defendants No.2 & 3 by not filing suit for cancellation of sale deed after purchase of the subject property and during   construction   went   on   for   a   year.   There   cannot   be   any reasonable basis or to have any suspicion and doubt regarding the bonafide purchase of the subject property from the Defendant No.1. The said purchase was after due diligence and on verification of the house tax assessment record of the year 1992­93 as maintained by Municipal Committee, Firozepur City. Water bills and electric bills were all in the name of Defendant No.1. Thus, on the advice of the advocate and after taking loan from the bank, a non­encumbrance certificate   was   issued   and   a   public   notice   was   published   by Defendant   No.1­Nand   Kishore   in   the   newspaper   ‘Aaj   Di   Awaz’, 8 Jalandhar dated 11.01.2016 specifically referring the document of title i.e. Will dated 09.12.1975.  The Appellants have also submitted that their rights as bona fide purchaser have been ignored by the Courts below so much so that the decree is silent as to the fate of consideration paid by them leading to unjust enrichment at the cost and peril. Learned counsel for the appellants further urged that Plaintiffs have approached the courts below with unclean hands as they   concealed   the   material   facts   from   the   courts   below   that Krishna Kumar was earlier married to Bimla Rani and out of this wedlock Nand Kishore and Hem Rani were born. This fact is not disclosed   in   the   suit   for   possession   intentionally   with   ulterior motive. Lastly, it was asserted that here is no material available on record to prove that the Sushila was the legally wedded wife after the death of Bimla Rani (mother of Defendant no.1). 9.       Per contra, learned counsel for the Respondents contends that   it   was   upon   Defendants   to   prove   that   the   Plaintiffs   have concealed material facts from the courts below, however, the issue with respect to concealment of facts was not pressed during the time of arguments before Trial Court thus the issue was decided in 9 favour  of  Plaintiffs.  Hence,  in  view of   the  issue  having  attained finality, the Appellants at this stage cannot allege that Petitioners approached the courts below with unclean hands. The Respondents also submitted that the three­Courts below recorded the finding of fact   proving   the   Will   executed   by   Krishna   Kumar   in   favour   of second wife Sushila Kumari. The Will dated 09.12.1975 executed by Late Lahori Ram in favour of Defendant no.1 has not been proved. In any case, Krishna Kumar being sole owner alienated his right to Sushila Kumari and no right vests to Defendant no.1 by virtue of the said Will. Therefore, Defendants no.2 & 3 cannot acquire any title from Defendant no.1. Thus, the finding as recorded by three­ Courts are   neither  perverse  nor   illegal  and   do  not  warrant any interference in this appeal. 10. After having heard learned counsel appearing for the parties and on perusal of the record, it is apparent that the Defendants No.2   &   3   are   claiming   the   right   in   the   subject   property   being bonafide purchasers from Defendant No.1­Nand Kishore by virtue of registered sale deed dated 04.05.2006 after payment of the amount of  consideration   of   Rs.3,40,000/­.   Only   right,   title   and   interest, 10 which is vested in Defendant No.1 can be transferred to Defendants No.2 & 3. It is not in dispute that Lt. Pt. Lahori Ram was the owner of the subject property who died on 21.10.1977. The Lt. Lahori Ram executed two Wills, first is on 15.11.1957 in favor of Krishna Kumar and   another   on   09.12.1975   in   favor   of   Defendant   No.1­Nand Kishore. As per the findings recorded by three courts below, both the   Wills   have   not   been   proved,   therefore,   the   right,   title   and interest vested in Lt. Lahori Ram has not been transferred by virtue of those Wills. In consequence, Krishna Kumar being sole legal heir acquired title in the property which was bequeathed by Will dated 20.10.1993   in   favor   of   Sushila   Kumari.   The   said   Will   is   found proved by the two­Courts and those findings were upheld even by the High Court. The plea taken in appeal with respect to having two other legal heirs of Pt. Lahori Ram in addition to Krishna Kumar was not found merit by the Lower Appellate Court. We are of the view that if upon the subsequent knowledge Defendants discovered that Krishna Kumar was not sole legal heir of Lt. Pt. Lahori Ram, an amendment in the written statement should have been proposed by the Defendants joining other legal heirs of Lt. Pt. Lahori Ram as a 11 party, but no such steps were taken by the Defendants. Thus, the Court found that Krishan Kumar being sole owner inherited subject property of Lt. Pt. Lahori Ram having right to execute Will in favor of Sushila Kumari who resided as a wife and from the said wedlock Plaintiffs were born. The Will executed in favor of Sushila Kumari was found proved. Thus, Sushila Kumari became sole owner on the basis of the proved Will dated 20.10.1993 and Plaintiffs received from her after death. In such circumstances, it is clear that the Defendant   No.1   was   not   having   any   title   and   interest   in   the property, therefore, he cannot pass the title which he does not have. Thus, on the basis of the sale deed executed on 04.05.2006 by Defendant No.1 in favor of Defendants No.2 & 3 they cannot acquire better title than that of Defendant No.1. Further, the Plaintiffs have not per se challenged the Sale Deed dated 04.05.2006 except to contend   before   the   Courts   below   to   ‘ignore’   the   same. Simultaneously,   the   Defendants   have   taken   the   ground   of   not adjudicating the rights of innocent bonafide purchasers qua the subject property after payment of lawful consideration and carried out fresh construction without any hindrance by anyone. In view of 12 the same, we are not commenting on the validity of Sale Deed and keeping it open for the Appellants to take recourse as permissible under the law. 11. Considering   the   aforesaid,   in   our   considered   opinion,   the findings as recorded by the two­Courts below concurred by the High Court do not suffer from any perversity or illegality giving rise to exercise the jurisdiction under Article 136 of the Constitution of India. In view of the foregoing, this appeal is bereft of any merit and hence dismissed.   …………..………………...J.  (INDIRA BANERJEE)       ….….………………………J.  (J.K. MAHESHWARI) New Delhi; July 05, 2022 13