RAM PRATAP vs. ANAND KANWAR

1 REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION  CIVIL APPEAL NO.8504 OF 2018 (Arising out of SLP (Civil) No. 21338 of 2017) RAM PRATAP                 … APPELLANT VERSUS ANAND KANWAR & ORS.          … RESPONDENTS J U D G M E N T S. ABDUL NAZEER, J. 1. Leave granted. 2. In this appeal, the appellant has questioned the legality and Signature Not Verified correctness of the judgment and order in S.B Civil Second Appeal Digitally signed by SANJAY KUMAR Date: 2018.08.21 16:50:59 IST Reason: No.186/1998   dated   08.08.2016,   whereby   the   High   Court   of 2 Judicature for Rajasthan (Jaipur Bench) has allowed the appeal and set aside the judgment and decree of the courts below and remanded the suit to the trial court for fresh disposal in accordance with law.  3. The   appellant­plaintiff   is   the   landlord   of   the   suit   schedule premises, whereas the defendant is the tenant.   The plaintiff filed Suit No. 357 of 1984 for eviction of the defendant from the suit schedule premises on the ground of non­payment of rents under Section   13(1)   of   the   Rajasthan   Premises   (Control   of   Rent   and Eviction) Act, 1950 (for short the "Rent Act").  4. According   to   the   plaintiff,   the   defendant   stopped   paying monthly rent from 01.07.1981 to 30.06.1984.  The defendant filed the written statement contending that he has been paying the rent regularly till 31.05.1983 to one Sh. Onkar Singh, who is a close relative of the plaintiff. Onkar Singh was issuing rent receipts on payment of the rent.  The defendant also claims to have deposited the rent up to 31.12.1989 in the court.  Moreover, it is claimed by the defendant that the plaintiff with an intention to get the premises vacated and let out the same to others on increased rent has been 3 harassing   the   defendant   and   his   other   tenants.   He   prayed   for dismissal of the suit. 5. The trial court vide order dated 20.7.1995 decided the matter in favour of the plaintiff.   The defendant was directed to vacate the schedule   premises   and   make   payment   of   arrears   of   rent.     The defendant filed an appeal against the said order.  However, the first appellate court vide order dated 28.02.1998 held that since the matter was proceeded ex parte due to the absence of the defendant, determination of rent would be an empty formality and hence, the trial court has  not  committed any  error  in not  determining  the provisional   rent   under   Section   13(3)   of   the   Rent   Act.   The   first appellate court accordingly upheld the decree.  The defendant filed a second appeal challenging the said order.   The High Court vide order dated 08.08.2016 has held that Section 13(3) of the Rent Act is mandatory in nature so far as provisional determination of the rent is concerned and without determination of rent no decree of eviction on the ground of default can be passed.   The High Court remanded the suit to the trial court and directed the trial court to decide the matter afresh within six months from the date of receipt 4 of the judgment.  As noticed above, the defendant has questioned the legality and correctness of the said judgment in this appeal. 6. Learned counsel for the appellant­plaintiff submits that the defendant   intentionally   did   not   appear   before   the   trial   court   to defeat the process of the court and hence the court passed the order to proceed ex parte against the defendant.  Determination of rent would be an empty formality, which was being heard ex parte due to the intentional absence of the defendant.  The intention of the amended Section 13(3) of the Act was to protect the interest of the landlord  in the  interim period  when the  suit for eviction is pending.  Therefore, the High Court was not justified in remanding the matter to the trial court.   On the other hand, learned senior counsel   appearing   for   the   respondent­defendant   submits   that Section 13(3) and (4) of the Act are mandatory in nature.   These Sections cast obligations on the court and following consequences are also provided thereof under sub­Section (5) or sub­Section (6) of Section 13.  Unless such determination takes place, Section 13(6) cannot be applied and a valuable right given to a tenant would be lost.     The   respondents   had   filed   the   written   statement   on 5 08.08.1989   itself   and   the   case   was   continuously   adjourned   for determination of rent.  As a matter of fact, it is only after a passage of three months the tenant was placed ex parte and thereafter, without determining the rent, the order of eviction was passed.  In fact, the appellant has deposited the rent under Section 19A(4) of the Act.   Therefore, the High Court was justified in remanding the matter. 7. Having   regard   to   the   contentions   urged,   the   question   for consideration is whether compliance of Section 13(3) of the Act is mandatory in the suit for eviction on the ground of default and without determination of rent no decree of eviction on the ground of default can be passed. 8. The material facts are not in dispute.  The plaintiff’s suit for eviction was filed under Section 13(1)(a) on the ground of default in payment of rent for the period from 01.07.1981 till 30.06.1984. The   defendant   filed   the   written   statement   on   08.08.1989. Thereafter, the matter was posted on different dates and it was continuously adjourned for determination of rent.  The case set up by the plaintiff was that the rent had been enhanced to Rs.15/­ per 6 month, whereas the defendant has contended that the rent was Rs.10/­ per month.   The appellant’s counsel remained absent on 24.04.1993 and on that date the court proceeded matter ex parte and fixed the next date on 24.07.1993.  On the following date, the case was adjourned as the presiding officer was on leave and the next   date   was   fixed   on   22.09.1993   and,   thereafter,   the   court proceeded with the suit.  The court did not frame any issues and decreed the suit on 20.07.1995. 9. The claim of the plaintiff is that the defendant had committed default   in   payment   of   rent   for   the   period   from   01.07.1981   till 30.06.1984.     There   was   a   dispute   between   the   respondent   and Onkar Singh as to title, for which suit was filed by him against the said Onkar Singh.   The said suit was decreed on 07.11.1983 and during the said litigation the defendant was depositing rent in court under Section 19A of the Act. 10. It   is   evident   that   the   trial   court   without   determination   of provisional rent under Section 13(3) of the Act decreed the suit. The   question   which   has   been   raised   by   the   defendant   is   as   to whether fixation of provisional rent by the trial court under Section 7 13(3) where eviction of a tenant is sought under Section 13(1)(a) is mandatory or directory. 11. Section 13(1)(a) provides for eviction of  as tenant for default in payment of rents which is as under:­ . .   –   (1) “13 Eviction   of   tenants Notwithstanding   anything   contained   in any law or contract, no Court shall pass any decrees or make any order, in favour of a landlord, whether in execution of a decree or otherwise, evicting the tenant so long as he is ready and willing to pay rent therefor to the full extent allowable by this Act, unless it is satisfied. (a)   that the tenant has neither paid nor tendered   the   amount   of   rent   due   from him for six months”. 12. Section  13(3)  as amended  by  Section  8(i)  of  Rajasthan Act No.14 of 1976, dated 13­02­1976 reads as under:­  “In a suit for eviction on the ground set forth in clause (a) of sub­section (1), with or   without   any   of   the   other   grounds referred to in that sub­section, the court shall , on the first date of hearing or on any other date as the court may fix in this behalf which shall not be more than three   months   after   filing   of   the   written statement and shall be before the framing 8 of   the   issues,   after   hearing   the   parties and on the basis of material on record provisionally   determine   the   amount   of rent to be deposited in court or paid to the landlord by the tenant.  Such amount shall be calculated at the rate of rent at which it was last paid or was payable for the period for which the tenant may have made   default   including   the   period subsequent thereto up to the end of the month   previous   to   that   in   which   such determination   is   made   together   with interest on such amount calculated at the rate of six per cent per annum from the date when any such amount was payable up to the date of determination:   Provided   that   while   determining   the amount under this sub­section, the court shall not take into account the amount of rent which was barred by limitation on the date of the filing of the suit.”   13. It is also necessary to notice Section 13(4), (5) and (6) of the Rent Act, which are as under:­ " 13(4)    The tenant shall deposit in court or   pay   to   the   landlord   the   amount determined   by   the   court   under   sub­ section  (3)  within   fifteen  days   from   the date   of   such   determination,   or   within such   further   time,   not   exceeding   three months,   as   may   be   extended   by   the court.  The tenant shall also continue to deposit in court or pay to the landlord, 9 month   by   month,   the   monthly   rent subsequent   to   the   period   up   to   which determination   has   been   made,   by   the fifteenth   of   each   succeeding   month   or within such further time, not exceeding fifteen days, as may be extended by the court, at the monthly rate at which the rent was determined by the court under sub­section (3). 13(5)    If a tenant fails to deposit or pay any amount referred to in sub­section (4), on the date or within the time specified therein, the court shall order the defence against   eviction   to   be   struck   out   and shall proceed with the hearing of the suit. 13(6)   If   a   tenant   makes   deposit   or payment as required by sub­section (4), no   decree   for   eviction   on   the   ground specified in clause (a) of sub­section (1) shall be passed by the court against him: Provided   that   a   tenant   shall   not   be entitled   to   any   relief   under   this   sub­ section, if having obtained such benefit or benefit under section 13­A in respect of any   such   accommodation   if   he   again makes a default in the payment of rent of that accommodation for six months." 14. It is evident from Section 13(3) of the Rent Act that the use of the word 'shall' puts a mandatory obligation on the court to fix provisional rent within three months of the filing of the written statement but before framing of the issues.   The language of the 10 Section is mandatory and places a duty on the court to determine the provisional rent irrespective of any application or not.   If the rent so determined by the court is paid by the tenant as provided under Section 13(4), no decree for eviction of the tenant can be passed on the ground of default under Section 13(1)(a) in view of Section   13(6)   of   the   Act.     It   is   thus   clear   that   unless   the determination under Section 13(3) takes place, Section 13(6) cannot be complied with and a valuable right given to a tenant would be lost. The High Court, in our view, has rightly held Section 13(3) of the Act to be mandatory. 15. In view of the aforesaid discussion, we are of the view that there is no merit in this appeal, which is accordingly dismissed. There will be no order as to costs.      ……………………………J.           (N.V. RAMANA)                     ……………………………J.           (S. ABDUL NAZEER) New Delhi; August 21, 2018.