BABANRAO RAJARAM PUND vs. M/S SAMARTH BUILDERS AND DEVELOPERS

REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION CIVIL APPEAL NO. ____ OF 2022 [ARISING OUT OF SPECIAL LEAVE PETITION (CIVIL) NO.15989 OF 2021] Babanrao Rajaram Pund                                            …. Appellant VERSUS M/s. Samarth Builders & Developers & Anr.                ... Respondents JUDGMENT Surya Kant, J. 1. Leave granted. 2. The bone of contention in the instant proceedings is whether Clause 18 of the Development Agreement dated 29.05.2014 possesses the necessary ingredients to constitute a legal and valid arbitration agreement? The genesis of the dispute lies in the aforesaid agreement Signature Not Verified executed   between   the   parties   for   construction   of   an   apartment Digitally signed by GEETA AHUJA Date: 2022.09.07 16:19:13 IST Reason: complex   called   “Amay   Apartments”.   The   construction   was   to   be Page 1 of 16 carried out by Respondent No.1 partnership firm on the land owned by the Appellant. Respondent No. 2 is the partner of Respondent No. 1 partnership firm.  Factual Background: The Appellant owns and possesses the land bearing Plot Nos. 13 3. &   14,   measuring   4000   sq.   ft   situated   in   Village   Deolai,   District Aurangabad, Maharashtra. Appellant harbored a desire to develop the said property through the construction of residential and commercial complexes. Respondent No.1 is a developer engaged in the business of construction   and   development   of   residential   and   commercial buildings. When it came to know that the Appellant wished to develop his   property,   the   First   Respondent   approached   the   Appellant   and offered to develop the site. The Appellant and Respondent No. 1, thus, entered  into   a ‘Development  Agreement’  and  pursuant   thereto  the Appellant also executed a General Power of Attorney (GPA), in favour of Respondent No. 1.  4. The   Agreement   stipulated   that   the   First   Respondent   shall construct “Amay Apartments” within a period of 15 months which was extendable, incumbent on payment of a penalty amount. Respondent No. 1 agreed to hand over the constructed area to the extent of 45% to the Appellant on or before the completion of the period of 15 months, and to retain the remaining 55% of the developed portion. The Parties also   entered   into   a   Deed   of   Declaration   under   Section   2   of   the Maharashtra Apartment Ownership Act,1970 which was registered on Page 2 of 16 20.10.2015   for   the   purposes   of   retaining   the   facilities,   amenities, common spaces, and to specify the portions of the developed property. Respondent No. 1, however, failed to complete the development works within   the   stipulated   time   of   15   months.   The   Appellant   served Respondents with a Legal Notice on 11.07.2016, communicating his desire to terminate the Development Agreement and cancel the GPA as the period of 15 months along with the extendable period of 3 months had already lapsed. In addition to this, the Appellant issued a publication in the newspaper dated 11.07.2016 informing the general public that he had terminated the Agreement as well as the GPA. Respondents   in   their   reply   to   the   Legal   Notice   controverted   the contents   of   the   Notice.   This   gave   rise   to   disputes   and   differences between the parties.  5. It is pertinent to mention at this juncture that Clause 18 of the Development Agreement, purported to be an ‘arbitration clause’, reads as follows:  “ 18. All the disputes or differences arising between the parties hereto as to the interpretation of this Agreement or any covenants or conditions thereof or as to the  rights, duties, or liabilities  of any part hereunder or as to any act, matter, or thing arising out of or relating to or under this Agreement (even though the Agreement may have been terminated), the same shall be referred to arbitration of a Sole Arbitrator   mutually   appointed,   failing   which,   two Arbitrators, one to be appointed by each party to dispute or difference and these two Arbitrators will appoint a third Arbitrator and the Arbitration shall Page 3 of 16 be governed by the Arbitration and Conciliation Act, 1996 or any re­enactment thereof. ” 6. The Appellant in the interregnum, sought an injunction under section 9 of the Arbitration and Conciliation Act, 1996 (the Act) in M.A..R.J.I No. 285 of 2016 and the District Court at Aurangabad vide order dated 30.09.2016, restrained Respondent No. 1 from selling any tenements on the developed property till further orders.  Thereafter, the Appellant invoked the arbitration clause in the 7. Development Agreement on 07.11.2016 and issued a notice to this effect  to   the   Respondents   regarding  referral  of  the   dispute   to  Mr. Shyam   Rajale   as   the   sole   arbitrator.   Though   the   notice   was   duly served, the Respondents failed to respond to it. This led the Appellant to file an application under section 11 of the Act before the High Court.  8. It was contended on behalf of the Respondents before the High Court that the contract lacked the express wording necessary for it to be considered a valid and binding agreement to refer the disputes to arbitration. Specifically, the absence of the term, “the parties agreeing in writing to be bound by the decision of an arbitral tribunal”, was highlighted by Respondent No. 1 to contend that Clause 18 of the Development Agreement was not enforceable. To buttress this plea, reliance was placed on the decisions of this Court in   Bihar State Mineral Development Corporation and Anr. v. Encon Builders (I) Page 4 of 16 1 , and   (P) Ltd. Karnataka Power Transmission Corporation Ltd. 2 , wherein it was held that in and Anr. v. Deepak Cables (India) Ltd. case of exclusion of attributes of an arbitration agreement from a dispute resolution clause, it would not amount to a valid arbitration agreement. Respondents further urged that it was crucial that “the parties should have agreed that the decision of the private tribunal in respect of the disputes will be binding on them.”  Although   the   High   Court   vide   the   impugned   judgment   dated 9. 07.07.2021,   acknowledged   the   existence   of   Clause   18   in   the Agreement that provides for disputes to be referred to arbitration, it accepted the contentions of Respondents and came to the conclusion that Clause 18 indeed lacks certain essential ingredients of a valid arbitration agreement, as it does not mandate that the decision of the arbitrator will be final and binding on the parties. Consequently, the High   Court   dismissed   the   application   as   not   maintainable.   The aggrieved Appellant is now before this Court.  10. Notice was issued to the Respondents on 20.10.2021 and as per the office report dated 18.08.2022, they have been duly served but have not entered appearance. We accordingly proceeded to hear the matter  ex parte  on 22.08.2022.  1  (2003) 7 SCC 418. 2  (2014) 11 SCC 148. Page 5 of 16 Submissions:  Learned counsel for the Appellant vehemently urged that Clause 11. 18 crystallises the intention of the parties to refer disputes between them to arbitration and to be bound by the decision of the arbitrator. The High Court failed to read into the intention of the parties and erroneously drew an inference contrary to the spirit and object of Clause 18.  According to him, the clause clearly mentions that “all the disputes or differences arising between the parties” are to be referred to arbitration of a Sole Arbitrator mutually appointed, failing which the   dispute   shall   be   referred   to   a   tribunal   consisting   of   three arbitrators.   Moreover,   there   is   no   alternative   provided   in   the agreement other than the arbitration for the purpose of resolution of the  disputes.  Even  the   governing  law   of   the  arbitration  had   been agreed upon by the parties as the Arbitration and Conciliation Act, 1996, manifesting their animus to be bound by the decision of the arbitrator. There are also no specific exclusions of any attributes of an arbitration agreement in Clause 18 as envisaged by this Court in   which, in turn, relied upon   Deepak  Cables Jagdish  Chander  v. 3 Ramesh Chander & Ors. .  12. Finally, it was submitted that this Court has time and again held that an arbitration clause need not be penned down in any specific form. The High Court was thus not justified in holding that Clause 18 3  (2007) 5 SCC 719.  Page 6 of 16 of the Development Agreement did not meet the essential criteria of a valid arbitration clause.  Analysis 13. It is a settled proposition of law that the existence of a valid arbitration agreement under Section 7 of the Act is  sine­qua­non  for a court to exercise its powers to appoint an arbitrator/arbitral tribunal under Section 11 of the Act. The short question that falls for our consideration   is  whether   Clause  18  constitutes  a  valid   arbitration clause for the purpose of invoking powers under Section 11 of the Act?  14. Section 2 (1)(b) of the Act,  defines  “arbitration agreement” to mean an agreement referred to in section 7, which inter­alia lays down the following characteristics of an Arbitration Agreement: “7.  Arbitration agreement —  (1)   In   this   Part,   “arbitration   agreement”   means   an agreement by the parties to submit to arbitration all or certain disputes which have arisen or which may arise between them in respect of a defined legal relationship, whether contractual or not.  (2) An arbitration agreement may be in the form of an arbitration clause in a contract or in the form of a separate agreement.  (3) An arbitration agreement shall be in writing.  (4) An arbitration agreement is in writing if it is contained in—  (a) a document signed by the parties;  (b)  an exchange  of letters, telex, telegrams, or other   means   of   telecommunication   [including communication through electronic means] which provide a record of the agreement; or (c)   an   exchange   of   statements   of   claim   and defence in which the existence of the agreement Page 7 of 16 is alleged by one party and not denied by the other.  (5)   The   reference   in   a   contract   to   a   document containing   an   arbitration   clause   constitutes   an arbitration agreement if the contract is in writing and the   reference   is   such   as   to   make   that   arbitration clause part of the contract.” 15. It may be seen that section 7 of the Act does not mandate any particular form for the arbitration clause. This proposition was settled by   this   Court   way   back   in   Rukmanibai   Gupta   v.   Collector, 4 ,   while   viewing   erstwhile   section   2(a)   of   the Jabalpur   and   Ors. Arbitration Act, 1940 which contained the definition of “arbitration agreement”. It was held that:   “6. ……Arbitration  agreement is not required to be in any particular   form.   What   is   required   to   be   ascertained   is whether  the  parties  have  agreed   that   if   disputes  arise between them in respect of the subject­ matter of contract such dispute shall be referred to arbitration, then such an arrangement would spell out an arbitration agreement. A passage from R USSELL   ON   A RBITRATION , 19th Edn., p. 59, may be referred to with advantage: If it appears from the terms of the agreement by which a matter is submitted to a person’s decision  that   the   intention   of  the  parties   was that he should hold an inquiry in the nature of a judicial inquiry and hear the respective cases of the parties and decide upon evidence laid before him, then the case is one of an arbitration.” 16. This very principle was reiterated in  K.K.Modi v. K.N.Modi and 5 Ors.   which   also   dealt   with   section   2(a)   of   the   1940   Act.   While 4  (1980) 4 SCC 556. 5  (1998) 3 SCC 573.  Page 8 of 16 attempting to decide whether the arbitration clause embodied in a Memorandum of Understanding was a valid arbitration clause or not, this   Court   laid   down   the   essential   attributes   of   an   arbitration agreement in following terms: “17. Among the attributes which must be present for an agreement to be considered as an arbitration agreement are: (1)   The   arbitration   agreement   must contemplate   that the decision of the tribunal will be binding on the parties to the agreement, (2) that the jurisdiction of the tribunal to decide the rights of parties must derive either from the consent of the parties or from an order of the court or from a statute, the terms of which make it clear that the process is to be an arbitration, (3)   the   agreement   must   contemplate   that substantive rights of parties will be determined by the agreed tribunal, (4) that the tribunal will determine the rights of the parties in an impartial and judicial manner with the tribunal owing an equal obligation of fairness towards both sides, (5)  that  the  agreement  of  the  parties  to  refer their   disputes   to   the   decision   of   the   tribunal must be intended to be enforceable in law and lastly, (6) the agreement must   contemplate   that the tribunal will make a decision upon a dispute which is already formulated at the time when a reference is made to the tribunal. 18. The other factors which are relevant include, whether the agreement  contemplates  that the tribunal will receive evidence from both sides and hear their contentions or at least give the parties an opportunity to put them forward; whether  the  wording   of  the  agreement  is   consistent   or inconsistent with the view that the process was intended Page 9 of 16 to be an arbitration, and whether the agreement requires the tribunal to decide the dispute according to law.” [Emphasis applied] 17. In the afore­cited case, the dispute resolution clause stipulated that the disputes were to be referred to the Chairman, IFCI or his nominee. This Court came to the conclusion that the clause in dispute did not constitute a valid arbitration covenant as it could not be said with   clarity   that   the   parties   contemplated   the   disputes   to   be arbitrated.  18. Encon Builders  ( supra ) placed reliance on  K.K. Modi’s  case and further condensed the essential features of an arbitration agreement into four elements i.e.:

19. It is important to appreciate the nature of the arbitration clause in  Encon Builders’  case, which   was to the following effect:  “In case of any dispute arising out of the agreement, the matter shall be referred to the Managing Director, Bihar State Mineral  Development Corporation Limited, Ranchi, whose decision shall be final and binding.”  Page 10 of 16

[Emphasis applied] Reference to the arbitration under the above reproduced clause was contingent on the determination by the parties, as their explicit intention   to   arbitrate   was   conspicuously   missing.   This   Court, therefore, held that the arbitration clause was invalid as the parties had   shown   mere   desire   or   hope   to   have   the   disputes   settled   by arbitration.  While interpreting Section 7 of the 1996 Act and placing Page 11 of 16 reliance on   ( supra ) as well as ( supra ), it K.K.Modi       Encon Builders   was further held that:­  “8.(i)….Where there is merely a possibility of the parties agreeing to arbitration in future, as contrasted from an obligation to refer disputes to arbitration, there is no valid and binding arbitration agreement……. (iii) Where the clause provides that in the event of disputes arising between the parties, the disputes shall be referred to arbitration, it is an arbitration agreement.”  Adverting to the case in hand, it may be seen that the contents 22. and   the   nature   of   Clause   18   are   substantially   different   from   the dispute resolution pacts in   K.K.Modi ,   Jagdish Chander,   or   Encon  ( supra ). We say so for three reasons.  Firstly , apart from the Builders fact that Clause 18 of the Development Agreement uses the terms “Arbitration”   and   “Arbitrator(s)”,   it   has   clearly   enunciated   the mandatory nature of reference to arbitration by using the term “ shall be   referred   to   arbitration   of   a   Sole  Arbitrator   mutually  appointed, failing which, two Arbitrators, one to be appointed by each party to dispute or difference”.   Secondly , the method of appointing the third arbitrator has also been clearly mentioned wherein the two selected Arbitrators   are   to   appoint   a   third   arbitrator.   Finally ,   even   the governing law was chosen by the parties to be “the Arbitration and Conciliation   Act,   1996   or   any   re­enactment   thereof.”   These   three recitals,   strongly   point   towards   an   unambiguous   intention   of   the Page 12 of 16 parties at the time of formation of the contract to refer their dispute(s) to arbitration.  23. We are, therefore, of the firm opinion that the High Court fell in error in holding that the Appellant’s application under section 11 was not maintainable for want of a valid arbitration clause. We find that Clause 18 luminously discloses the intention and obligation of the parties to be bound by the decision of the tribunal, even though the words “final and binding” are not expressly incorporated therein. It can be gleaned from other parts of the arbitration agreement that the intention of the parties was surely to refer the disputes to arbitration. In the absence of specific exclusion of any of the attributes of an arbitration agreement, the Respondents’ plea of non­ existence of a valid arbitration clause, is seemingly an afterthought.  24. Even if we were to assume that the subject­clause lacks certain essential characteristics of arbitration like “final and binding” nature of the award, the parties have evinced clear intention to refer the dispute to arbitration and abide by the decision of the tribunal. The party autonomy to this effect, therefore, deserves to be protected. 25. The deficiency of words in agreement which otherwise fortifies the   intention   of   the   parties   to   arbitrate   their   disputes,   cannot legitimise the annulment of arbitration clause. A three­Judge Bench of this Court in  Enercon (India) Ltd. and Ors. v. Enercon Gmbh and Page 13 of 16 6   dealt   with   an   arbitration   clause   that   did   not   provide   for   a Anr. method   of   electing   the   third   arbitrator.   The   court   held   that   “the omission is so obvious that the court can legitimately supply the  The line “the two arbitrators appointed by the parties missing line.” shall appoint the third arbitrator” was read into the clause so as to give effect to it. It was further held that:  “88. In our opinion, the courts have to adopt a pragmatic approach and not a pedantic or technical approach while interpreting   or   construing   an   arbitration   agreement   or arbitration clause. Therefore, when faced with a seemingly unworkable arbitration clause, it would be the duty of the court to make the same workable within the permissible limits   of   the   law,   without   stretching   it   beyond   the boundaries of recognition. In other words, a common sense approach has to be adopted to give effect to the intention of the parties to arbitrate. In such a case, the court ought to adopt  the attitude  of  a reasonable business  person, having business common sense as well as being equipped with the knowledge that may be peculiar to the business venture. The arbitration clause cannot be construed with a purely   legalistic   mindset,   as   if   one   is   construing   a provision in a statute….” 26. The   UNCITRAL   Model   Law   on   International   Commercial Arbitration, 1985 from which the Arbitration and Conciliation Act, 1996 originated, envisages minimal supervisory role by courts. When section 7 or any other provisions of the Act do not stipulate any particular form or requirements, it would not be appropriate for a court to gratuitously add impediments and desist from upholding the validity of an arbitration agreement.  6   (2014) 5 SCC 1. Page 14 of 16 27. There is no gainsaying that it is the bounden duty of the parties to abide by the terms of the contract as they are sacrosanct in nature, in addition to, the agreement itself being a statement of commitment made by them at the time of signing the contract. The parties entered into the contract after knowing the full import of the arbitration clause and they cannot be permitted to deviate therefrom.  28. It is thus imperative upon the courts to give greater emphasis to the substance of the clause, predicated upon the evident intent and objectives of the parties to choose a specific form of dispute resolution to manage conflicts between them. The intention of the parties that flows from the substance of the Agreement to resolve their dispute by arbitration are to be given due weightage. It is crystal clear to us that Clause   18,   in   this   case,   contemplates   a   binding   reference   to arbitration between the parties and it ought to have been given full effect by the High Court. Conclusion:  29. In light of the above discussion, the Civil Appeal stands allowed. Clause   18   of   the   Development   Agreement   is   held   to   be   a   valid arbitration clause. Consequently, the impugned judgment and order dated 07.07.2021 passed by the High Court of Judicature of Bombay at Aurangabad is set aside.  Page 15 of 16 30. Since the Appellant has already invoked the arbitration clause, without any further ado, this Court appoints Mr. Justice P.V. Hardas (Contact   number:   +91­9834933135),   former   Judge   of   the   Bombay High Court, as the Sole Arbitrator to resolve all disputes/differences between the parties.  The learned Arbitrator shall be entitled to a fee as per  the Fourth Schedule of the Act, as amended from time to time. The   Registry is directed to send a copy of this order to the learned Sole Arbitrator.  31. The issues on merits that may be raised by the parties are kept open and shall be determined by the learned Arbitrator in accordance with law.  ………….……………..J. (SURYA KANT) ………….……………..J. (ABHAY S. OKA) NEW DELHI: SEPTEMBER 07, 2022 Page 16 of 16