NARENDRA KUMAR MITTAL vs. M/S NUPER HOUSING DEVELOPMENT PVT LTD.

1 REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION CIVIL APPEAL NO. 5979 OF 2019 (Arising out of S.L.P. (Civil) No.8352 of 2015 NARENDRA KUMAR MITTAL & ORS.   … APPELLANTS VERSUS M/S NUPUR HOUSING DEVELOPMENT  PVT. LTD. AND ANR.   … RESPONDENTS WITH CIVIL APPEAL NO. 5980  OF 2019 (Arising out of S.L.P. (Civil) No.8528 of 2015  J  U  D  G  M  E  N  T S. ABDUL NAZEER, J. CIVIL APPEAL NO.  5979  OF 2019 (Arising out of S.L.P. (C) No.8352 of 2015 Signature Not Verified Digitally signed by JAYANT KUMAR ARORA Date: 2019.08.01 . Leave granted. 1 16:59:31 IST Reason: 2 2 . The question for consideration in this appeal is whether the suit filed by the first respondent­plaintiff for cancellation of the sale deed dated 15.06.2006 against the appellant­second defendant and second respondent­first defendant, and for injunction restraining them   from   interfering   with   its   possession   of   the   property   was maintainable?   3. The plaintiff is a private limited company, registered under the   Companies   Act,   1956.   It   had   purchased   from   the   first defendant certain properties (for short 'the disputed property') in Village   Yakootpur,   Pargana   and   Tehsil   Dadri,   District   Gautam Budh   Nagar   under   five   sale   deeds,   all   dated   17.10.1998.     The plaintiff submitted an application in the office of the Tehsildar for having its name entered in the record in respect of the disputed property. During the pendency of these proceedings, it came to the knowledge of the officials of the plaintiff that the first defendant had illegally sold the disputed property through four registered sale deeds all dated 15.06.2006 in favour of defendant Nos. 2 to 5. Therefore, the plaintiff filed original suit No.55 of 2008 in the court of   the   Civil   Judge   (Sr.   Division)   Gautam   Budh   Nagar,   for cancellation of the said sale deed and also for injunction against 3 the first defendant and the second defendant restraining them from interfering with its possession and use of the property. 4. The second defendant questioned the maintainability of the suit, having regard to Section 331 of the U.P. Zamidari Abolition and Land Reforms Act, 1950 (for short ‘the Act’).  The Civil Court vide order dated 22.05.2014 held that the suit was maintainable. The   second   defendant   challenged   the   said   order   before   the Allahabad High Court. After considering the matter, the High Court dismissed the revision petition by its order dated 17.11.2014.  The second   defendant   has   called   in   question   the   legality   and correctness of the said order in this appeal. 5. We have heard the learned counsel for the parties.  It is not in dispute that the disputed property is an agricultural land.   The contention of the learned counsel for the second defendant is that the suit in respect of agricultural land is barred under Section 331 of   the   Act.     Learned   senior   counsel   appearing   for   the   plaintiff submits that the suit filed by the plaintiff was only for cancellation of the sale deed and for injunction and thus the bar contained in Section 331 of the Act is not attracted. 4 1 6. This Court in  Smt. Bismillah  v.  Janeshwar Prasad and Ors. has drawn a distinction between the suits cognizable by the civil court   and   the   cases   where   Revenue   Court   has   exclusive jurisdiction.  It was also held that the statutory provisions ousting the jurisdiction of the civil court need to be strictly construed. It was held thus: "7.   It is settled law that the exclusion of the jurisdiction of the civil court is not to be   readily   inferred,   but   that   such exclusion   must   either   be   explicitly expressed   or   clearly   implied.   The provisions of a law which seek to oust the jurisdiction   of   civil   court   need   to   be strictly construed. Section 331 of the Act has   been   the   subject   of   series   of pronouncements of the High Court as to the circumstances and the nature of the suits   in   which   its   exclusionary   effect operates.   Distinction   was   sought   to   be drawn between the class of cases where the binding effect of a deed had had to be got rid of by an appropriate adjudication on the one hand and the class of cases in which a transaction could be said to be void in law where what the law holds to be void, there is nothing to cancel or set aside on the other. In the former case, it was held,   a   suit   was   cognisable   by   the   civil court   while   in   the   latter,   it   was   not,   it being open to the statutory authority to take  note of the  legal incidents  of  what was non est." In   the   instant   case,   the   plaintiff   has   pleaded   that   it   had 7. purchased the disputed property under five sale deeds all dated 1  (1990) 1 SCC 207 5 17.10.1998   from   the   first   defendant.     The   suit   was   filed   for cancellation of the sale deed dated 15.06.2006 on the ground of fraud and misrepresentation. The plaintiff had not sought any relief with   respect   to   its   own   right   and   title   as   a   tenure   holder   or declaration of its title or status.   As stated above, the only relief sought in the suit filed was for cancellation of the alleged sale deed dated 15.06.2006.  We are of the view that Section 331 of the Act does not deprive a party of his right to approach competent court of law for getting a document cancelled, especially when,  , prima facie the title of the recorded tenure holder is not under cloud.   Revenue Court does not have jurisdiction of granting relief of cancellation of a deed on the ground of fraud and misrepresentation. 8. A similar question in relation to the maintainability of the suit was considered by the Full Bench of the Allahabad High Court in 2 Ram Padarath & Ors.  v.  Second ADDL D.J. ,  Sultanpur & Ors. , and it was held thus:­ "We are of the view that the case of 3 Indra Dev  v.  Smt. Ram Piari ,  has been correctly decided and the said decision 2  (1989) RD 21 (All)(FB) 6 requires   no   consideration,   while   the Division Bench case,   Ayodhya Prasad 4 (Dr)  v.  Gangotri Prasad  is regarding the jurisdiction   of   consolidation authorities, but so far as it holds that suit in respect of void document will lie in   the   revenue   court   it   does   not   lay down a good law.   Suit or action for cancellation   of   void   document   will generally  lie  in  the  civil  court   and  a party cannot be deprived of his right getting this relief permissible under law except when a declaration of right or status   and   a   tenure­holder   is necessarily needed in which event relief for cancellation will be surplusage and redundant.   A recorded tenure­holder having prima facie title in his favour can hardly be directed to approach the revenue   court   in   respect   of   seeking relief   for   cancellation   of   a   void document   which   made   him   to approach the court of law and in such case he can also claim ancillary relief even though the same can be granted by the revenue court." 9. This Court in  Shri Ram & Anr.  v.  Ist Addl. Distt. Judge & 5 Ors. ,  considered the question relating to maintainability of a suit by a recorded tenure holder in possession for cancellation of the sale deed in favour of the respondents executed by some imposters. 3  (1982) 8 ALR 517 4  1981 AWC 469 5  (2001) 3 SCC 24 7 After   noticing   the   aforesaid   judgment   of   the   Full   Bench   of Allahabad High Court, this Court held that where recorded tenure holder, having a  prima facie  title and in possession files suit in the Civil Court for cancellation of sale deed having been obtained on the ground of fraud or impersonation, it cannot be directed to file a suit for declaration in the Revenue Court, reason being that in such a case,   prima facie , the title of the recorded tenure holder is not under cloud.   He does not require declaration of his title to the land.  However, if the plaintiff is required to seek a declaration of title, he has to approach the Revenue Court. In the instant case, since the plaintiff claims title under sale 10. deeds of 1998 executed by the first defendant, it need not be forced to seek a declaration of its title.  Therefore, the plaintiff had filed a suit for cancellation of the subsequent sale deed executed by the first defendant in favour of the second defendant.  Hence, there is no bar under Section 331 of the Act for the plaintiff to approach the civil court and the suit filed by it was maintainable. 8 6 11. In   Kamla Prasad & Ors.   v.   Kishna Kant Pathak & Ors . , relied   on   by   the   learned   counsel   for   the   appellant­second defendant, the plaintiff was the co­owner and not a recorded tenure holder.  In the plaint, the plaintiff himself had stated that he was not the sole owner of the property and defendants 10 to 12 who were proforma defendants had also right, title and interest therein. He had also stated that though his name had appeared in the revenue   record,   defendants   10   to   12   also   had   a   right   in   the property.  In this factual background, this Court held that such a question can be decided by the Revenue Court in a suit instituted under Section 229­B of the Act.  It was also held that the legality or otherwise of the insertion of names of purchasers in records of rights and deletion of the name of the plaintiff from such record can   only   be   tested   by   Revenue   Court,   since   names   of   the purchasers   had   already   been   entered   into   the   record.     This judgment has no application to the facts of the present case.   We do not find any merit in this appeal.   It is accordingly 12. dismissed.  There will be no order as to costs. 6  (2007) 4 SCC 213 9 CIVIL APPEAL NO.   5980   OF 2019 (Arising out of S.L.P. (C) No. 8528 of 2015 13.  Leave granted. 14.   The   issue   in   this   appeal   is   squarely   covered   by   the   above judgment.  Hence, this appeal is also dismissed.   There will be no  order as to costs. ……………………………………J. (N.V. RAMANA) ...…………………………………J. (S. ABDUL NAZEER) New Delhi; July 31, 2019.