V.S.KANODIA ETC.ETC. vs. A.L.MUTHU (D) THR. LRS.

1 REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION   CIVIL   APPEAL     NOs.     5218­22     OF    2012     (ARISING OUT OF SLP(C) NO.20550­20554 OF 2008) V.S. KANODIA ETC. ETC.        … APPELLANTS VERSUS A.L.MUTHU (D) THR. LRS. & ANR.      … RESPONDENTS J  U  D  G  M  E  N  T    SUDHANSU   JYOTI     MUKHOPADHAYA,J.     1. Leave  granted.   These  appeals  have  been  th preferred against a common order dated 28  April,  2008 passed by High Court of Judicature at Madras  JUDGMENT whereby Revision Petition Nos. 323, 324, 615, 616  and  3347  of  2007   preferred  by  appellant  were  dismissed. 2. The appellants are tenant whereas respondents  are  the  landlord  of  tenanted  building.  Initially, the dispute related to non­residential  nd premises situated in Chennai, namely, (i) 2  and  Page 1 2 rd 3   floors  of  the  building  at  D.No.23,  TTK  Road,  (Mowbray’s  Road),  Chennai,  (hereinafter  referred  st nd to as 1  property)  (ii) 2  floor of  the  front  and  rear  building  at  22,  TTK  Road,  (Mowbray’s  Road),  Chennai­18   (hereinafter  referred  to  as  nd the  2   property)  and  (iii)  ground  floor  of  the  st front and rear and 1  floor rear of the building  at  22,  TTK  Road,  (Mowbray’s  Road),  Chennai­18  (hereinafter  referred  to  as  the  3rd   property)  but  in  these  appeals,  we  are  concerned  with  the  nd rd rent  fixed  in  respect  to  2   and  3   property  situated  at  22,  TTK  Road,  (Mowbray’s  Road),  Chennai­18 st 3. In respect of 1  property at D.No.23, TTK Road,  Chennai,   the  contractual   rent  was  Rs.  6210/­  per  JUDGMENT month,  which  was  increased  to  Rs.  18,847/­  by   an  order  passed  by  Small  Causes  Court,  Chennai  on  28.6.1996  in  RCOP  NO.;  1046  of  1994  in  a  petition  filed  by  respondent­landlord  under  Section  4  of  the  Tamil  Nadu  Buildings  Lease  and  Rent  (Control)  Act,  1960  (hereinafter  referred  to  as  the  Act).  In  the  said  case,  for  determination  of  fair  rent,  market  Page 2 3 value  of  the  land  was  assessed  @  Rs.25  lakhs  per  ground.  The   appellant­tenant  has  preferred  an  appeal against the said order in RCA No. 557/2004 and  another  appeal  has  been  preferred  by  respondent­ landlord  in  RCA  No.  1196/1996   before  the  Rent  Control  Appellate  Authority  (Small   Causes  Court)  Chennai. nd rd 4. In  respect  of  2   and  3    property  situated  at  22,  TTK  Road,  Chennai­18,   the  respondent­ landlord  filed  two  separate  petitions  under  Section  4  of  the  Act   for   fixing  the  monthly  rent of   respective portions, registered as RCOP  No.  1176  and  1177/1997.   After  hearing  the  parties,  those petitions were determined by Rent  Controller by a common judgment and decree dated  JUDGMENT 28.9.2004  whereby  fair  monthly  rent  of   the  properties  were  fixed   at  Rs.  46,422/­  and  Rs.95,220/­   respectively,  after  taking  into  consideration  the  market  value  of  land  @  Rs.50  lakhs per ground.  5. Against  the  aforesaid  common  judgment,  both  the  respondent­landlord  and  appellant­tenant  Page 3 4 preferred  appeals  in   RCA  No.   1393,  1394,  1404  and  1405  of  2004.     After  taking  into  consideration  the  relevant  evidence  and  submission of   parties,   by a common   order and  judgment  dated  14.10.2006  the  appellate  th authority, (8  Judge) Small Causes Court, Chennai  fixed  the  monthly  rent  at  Rs.  58,329/­  and  Rs.  1,21,877/­  respectively,  allowing  the   appeal  preferred  by  landlord  and  dismissing  the  appeals  preferred  by  tenant.   The  rent  was  fixed  on  the  basis  of  valuation  of  land  @  Rs.65  lakhs  per  ground.   Against  the  aforesaid  order,   the  Revision petitions  preferred by appellant­tenant  were  dismissed  by  the  impugned  common  judgment  JUDGMENT dated 28.4. 2008. 6. Before  the  Courts  below,  the  respondent­ landlord took plea that the appellant­tenant  had  been on the front portion of the ground floor for  43  years  and   in  the  rear  side  portion  of  the  ground floor   and also   at the rear side portion  of the   1st   floor and   rear side portion of the  nd 2  floor for the past 17 years and in the front  Page 4 5 portion  for  the  past  16  years.     The  petition  building comes under Class I building with R.C.C.  roofing  and  all  the  three  basic  amenities  are  available.  The  plinth area of the front portion  of   the  ground  floor  is  1719  sq.  ft.,  and  the  rear   portion  is  1766  sq.  ft.  and  the  lumber  portion  is  341  sq.  ft.,  latrine  portion  is  136  sq.ft., G.I. Sheet portion is 300 sq. ft. and on  the 1st  floor rear side portion is 1766 sq. ft.,  nd  Latrine  portion  is  121  sq.  ft.  and  on  the  2 floor  the  front  portion  is  1800  sq.  ft.  and  the  rear portion is 1766 sq. ft. and that the plinth  area  of  the  latrine  portion  is  121  sq.  ft..  Furthermore, the petition building is situated at  JUDGMENT a  very   important  and  busy  business  area  being  Mylapore and, therefore, the value of the ground  site  per  ground  will  be  Rs.75  lakhs.     Hence,  prayer  was  made  to  fix  the  monthly  fair  rent  of  the  petition  building  at  Rs.77,706  and  Rs.1,54,126 respectively. 7. The   appellant­tenant  on  appearance,   denied  that the  petition building is a Class I building and  Page 5 6 also  denied the  age of  the building  as mentioned  by  the  respondent­landlord.   According  to  them,  age  of  the petition building as per their engineer was more  than 55 years; and the measurement of basic amenities  as  shown in  the petition  were also  incorrect.   They  alleged  that  basic  amenities  were  not  available  in  the petition building as was claimed by the landlord.  The  value  of  the  ground  site  mentioned  in  the  petition  was  also  disputed  as  excessive.   According  to them, the petition building is situated in Bishop  Wallers  Avenue,  therefore,  the  value  of  the  ground  site cannot exceed Rs.10 lakh per ground.      Hence,  it was submitted that the monthly fair calculated in  the petition was very excessive and, therefore,   the  petition under Section 4 of the Act be dismissed. 8. The   Rent  Controller  as  well  as  Appellate  JUDGMENT Authority  after  hearing  the  parties  decided   the  disputes  relating  to  ‘Classification  of  building’,  ‘Plinth area’, ‘Construction charges’, ‘Value of the  ground  site’  and  ‘Basic  amenities’.   There  is  a  concurrent  findings  that  the  petition  building  is  a  Class­I building and the age of the petition building  being 16,17 and 45 years respectively, therefore, the  Page 6 7 depreciation was calculated at 1 per cent for 16, 17  and  45  years.   The  plinth  area  was  accepted  as  mentioned  by  the  engineers  on  behalf  of   the  landlord  for  the  purpose  of  determination  of  fair  rent.   Similarly,   there  is  a  concurrent  findings  with  regard  to  construction  charges  and  basic  amenities.  The   engineers  of   both  the  parties  had  admitted  that   all  three  basic  amenities  were  available  in  the   petition  building  and  accordingly  the engineers for the landlord  had fixed  at 20 per  cent  and the  engineers for  the tenant   had  allotted  10  per  cent  but  the  trial  court  and  the  Appellate  Authority  accepted  15  per  cent  for  determination  of  basic amenities. 9. So  far  as  “value  of  the  ground  site”  is  concerned,     parties   exhibited  their  respective  JUDGMENT evidence  which  were  noticed  by  Rent  Controller  and  the  Appellate  Authority.     The  respondent­landlord  produced  the  evidence  to   claim  the  value  of  the  ground site   at more than 1 crore per ground and in  support  of   which   a  sale  deed  No.  99/88  dated  9.12.97  pertaining  to  door  no.  241/1,  T.T.K.  Road  Extention,  Ambujammal  Street,  Alwarpet,  Chennai­18  Page 7 8 was filed as Exhibit A4.  It was also brought to the  notice of the Authority that an extent of 470 sq. ft.  of land had been sold for Rs. 14,00,000/­ and on that  basis the value per ground is Rs.71,48,936/­ and that  the  petition   mentioned  building  is  situated  very  near   to  Radhakrishnan  Road  but  the  property  pertaining  to Exhibit  A4 is  situated at   a  distance  of  2  and  ½   furlong  from     the  petition  mentioned  building and, therefore, in the classification report  Exhibit  A9,  the  ground  site  per  ground  had  been  calculated  at  Rs.1  crore.  The  R.W.2,  engineer  on  behalf of the tenant in  his Examination in Chief had  mentioned  that  the  ground  site  where  the  petition  mentioned  building  is  situated  is  not  owned  by  the  Petitioner as conveyed by the tenant and, therefore,  for  the  calculation  of  the  monthly  fair  rent  the  JUDGMENT value  of  the  ground  site  had  not  been  taken  into  account, no sale document had been filed on behalf of  the tenant.   The R.W.2, in his cross examination had  mentioned  that  the  petition  mentioned  building  is  situated  on  the  TTK  Road  and  near  the   junction  of  Cathedral  Road  and  Radhakrishnan  Road.   There  is  a  Church  near  the  petition  mentioned  building  and  Page 8 9 ‘Woodland Hotel’ is situated at a distance of 1 and ½  furlongs  from  the   petition  mentioned  building  and  opposite  to  it  there  is  a  hotel  known  as  ‘Mowbrays  Inn’.     Further,  on  the  opposite  site  of  the  ‘Woodland  Hotel’,  St.  Abbas  School  is  situated.  The  Nilgiris Supermarket is situated at a little distance  from  it  and  a  Music  Academy  is  also  there  near  the  petition  mentioned  property.   It  was  further  mentioned  that  no  document  had  been  perused  for  the  valuation  of  the  ground  site.   Hence,  the  argument  advanced  that  the  petition  mentioned  building  is  situated  on  the  T.T.K.  main  road  but   the  entrance  pertaining  to  the  tenant  is  through  the  Biship  lane  was not accepted both by the  Rent Controller and the  Appellate Authority. 10. On  behalf  of  the  appellant­tenant,  it  was  JUDGMENT brought to the notice of both the Rent Controller and  the  Appellate  Authority  that  another  petition  under  Section  4  was  filed  by  respondent­landlord  against  the  appellant­tenant  for  fixation  of  monthly  fair  rent pertaining to 1st  property situated adjacent to  nd rd the  disputed  2   and  3   property.  In  the  said  case,  the rent has been fixed taking into consideration the  Page 9 1 valuation  of  rent  @  Rs.25  lakhs  per  ground.  Therefore, it was pleaded that same valuation should  be taken for determination  of the present cases. The  Appellate Authority refused to notice the   valuation  st as  determined  in  respect  of  1   property  with  following observation: “ Since it had been admitted by both  the  parties  that   the  appeal  filed  against  the  aforesaid  order  is  still  pending  and  in  such  a  circumstance  since  it  cannot  be  considered that the aforesaid order  had  reached  the   final  stage  and,  therefore,  the  trial  court  having  decided  that  it  will  not  be  justifiable  to   take  into  account  the aforesaid valuation seems to be  correct and decided accordingly.” 11. In  this  case,  the  main  grievance  of  the  appellant­tenant is that the valuation of land as was  JUDGMENT st determined in respect of 1  property @ Rs.25/­ lakhs  per  ground  but  same  has  not  been  taken  into  consideration for determination of the   fair rent of  the petition building. 12. Per contra, according to learned counsel for the  respondent­landlord,  the  Appellate  Authority  has  determined the market value of the land @ Rs.65 lakhs  per  ground  taking  into  consideration  the  Page 10 1 classification  report,   Exhibit  A­9,  Exhibit  A­4,  etc.,  which  are  the  recent  market  value  and,  therefore, the High Court rightly refused to  sit in  appeal over a finding of fact. 13. We  have  heard  learned  counsel  for  the  parties  and perused the record. JUDGMENT Page 11 1 14. Section 4 of the Act reads as under: “4. Fixation of Fair Rent. ­ (1)  The  Controller  shall  on  application  made  by  the  tenant  or  the  landlord   of  a  building  and  after  holding  such  enquiry  as  he  thinks  fit,  fix  the  fair  rent  for  such  building  in  accordance  with  the  principles  set  out  in  the  following sub­sections: (2)   The  fair  rent  for  any  residential  building  shall  be  nine  per  cent  gross  return  per  annum  on  the total cost of such building. (3) The  fair  rent  for  any  non­ residential  building  shall  be  twelve per cent gross return per  annum on the total cost of such  building. (4) The  total  cost  referred  to  in  sub­section   (2)   and  sub­ Section (3) shall consist of the  market  value  of  the  site  in  which  the  building  is  constructed,   the  cost  of  construction of the building and  the cost of provision of anyone  or  more  of  the  amenities  specified  in  schedule  1  as  on  the  date  of  application  for  fixation of fair rent. JUDGMENT Provided  that  while  calculating  the market value of the  site in  which  the  building  is  constructed,   the  Controller  shall  take  into  account  only  that  portion  of  the  site  on  which  the  building  is  constructed  and  of  a  portion  upto  fifty   per  cent,   thereof  Page 12 1 of  the  vacant  land,  if  any,  appurtenant to such building the  excess  portion  of  the  vacant  land, being treated as amenity; Provided  further  that  the  cost  of  provision  of  amenities  specified  in  Schedule   1  shall  not exceed­ (i) in  the  case  of  any  residential  building,  fifteen per cent; and  (ii) in  the  case  of  any  non­ residential  building,  twenty­five per cent, of the cost of site in which the  building  is  constructed  and  the  cost  of  construction  of  the  building  as  determined  under  this section.” From the principles set out in sub­Sections (2)  to (4) of Section 4 it is apparent that market value  of the site on which the building is constructed is  an  important  factor  to  be  taken  into  consideration  JUDGMENT for fixing the fair rent of the building.  15.  Reverting  to  the  facts  of  this  case,  we  find  that  the  appellants  are  tenant  of  three  premises  of  which the respondents are the landlords.  Out of the  three  premises,  the  first  premises  is  a  non­ residential  building  constructed  on  land   bearing  D.No.23, T.T.K.  Road, Chennai relating to which fair  Page 13 1 rent  has  already  been  determined  by  the  Rent  Controller  in  RCOP  NO.  1046  of  1994.   In  the  said  case,  the  Rent  Controller  (Small  Causes  Court),  Chennai  by  judgment  dated  28.6.1996  determined  the  market fair rent on accepting the market value of the  land  at  Rs.25  lakhs  per  ground.  Against  the  said  judgment,  appeals  have  been  preferred  by  both  the  appellant­tenants  and  the   respondent­landlords  but  no  order  of  stay   has  been  passed  by  the  appellate  authority;  matter is still  pending.  With regard to  rest  two  rented  premises,  the  building  are  situated  on  the  adjacent  land  bearing  D.No.  22,  TTK  Road,  Chennai  which   are  the  subject  matter  of  dispute.  The  mere  fact  that  the   appeal  filed  by  appellants  and respondents remain pending for disposal for more  than 8 years and during the pendency the respondent­ JUDGMENT landlord  filed  two  petitions  under  Section  4  of  the  Act  before  the  Rent  Controller,  cannot  be  made  a  ground  to  deprive  the  appellants­tenants  of  their  legitimate  right  to  rely  on  a  market  value  of  adjacent  land  (D.No.  23,  TTK  Road,  Chennai)  already  determined  by  the  Rent  Controller.   Even  if  the  appeals are dismissed by the appellate authority, the  Page 14 1 market value of the adjacent land as determined will  remain  Rs.  25  lakhs  per  ground.     In  the  cases  in  hand, it was not open to the appellate authority to  ignore the market value of  the adjacent land already  determined  on  the  ground  of  pendency  of  an  appeal.  The  High  Court  failed  to  appreciate  the  aforesaid  fact though it was a fit case for the High Court to  interfere  under  Article  227  of  the  Constitution  of  India.  16. In the result, the appeals are allowed in part;  the  impugned  judgments  of   the  Appellate  Authority  dated  14.10.2006  as  affirmed  by  the  High  Court,  so  far  as  it  relates  to  “market  value  of  the  land”  is  concerned,  are  set  aside;   Appeals,  RCOP  No.  1393,  1394,  1404  and  1405  of  2004  are  remitted  to  the  JUDGMENT appellate  authority  (learned  VIIIth  Judge,  Court  of  ‘Small Causes Court’, Chennai)   for determination of  limited  issue  relating  to  the  market  value  of  the  land   on  which  the  building  premises  is  situated  (D.No.  22,  TTK  Road,  Chennai­18)  taking  into  consideration the evidence on record including Exh.A­ 4, Exh.A­9 and the market value of the  adjacent land  Page 15 1 as was determined by the Rent Controller in RCOP No.  1046 of 1994, etc., preferably within six months.  17. So  far  as  the  findings  of  the  appellate  authority  with  respect   to    ‘classification  of  building’,    ‘depreciation’,  ‘plinth  area’,  ‘construction charges’ and of basic amenities of the  petition  building  as  affirmed  by  the  High  Court  are  not  interfered  with  by  this  Court  and  they  are  upheld.  There shall be no order as to costs. ……………………………………………….J.      ( G.S. SINGHVI ) ……………………………………………….J.           (SUDHANSU JYOTI MUKHOPADHAYA) NEW DELHI, JULY 16, 2012. JUDGMENT Page 16