SHAKEENA . vs. BANK OF INDIA AND ORS.

1 REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION CIVIL APPEAL NO(S).8097­8098 OF 2009 Shakeena & Anr.    ..…Appellant(s)  Versus Bank of India & Ors.  ….Respondent(s) J U D G M E N T A.M. Khanwilkar, J. These  appeals  take   exception  to  the  impugned  judgment 1. th and order of the Madras High Court, Madurai Bench dated 10 August,  2007  in  Writ Appeal  (MD)  Nos.145  and   146  of  2007 respectively;   whereby,   the   Division   Bench   of   the   High   Court dismissed the writ petitions filed by the appellants praying for Signature Not Verified setting aside of notice issued by the respondent bank in exercise Digitally signed by DEEPAK SINGH Date: 2019.08.20 17:22:08 IST Reason: of   powers   under   the   Securitisation   and   Reconstruction   of 2 Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act, 2002 th (for   short,   “ ”)   dated   14   November,   2005   and   the 2002   Act th consequent public notice dated 15   November, 2005 for sale of the subject property, the public auction conducted in furtherance th thereof on 19  December, 2005, declaration of respondent No.3 as the highest bidder in the said public auction and the sale th certificate issued in his favour dated 6  January, 2006.         Briefly stated, in 2003, Shri P. Shahul Hameed and Smt. 2. Shakeena (appellants/borrowers) were sanctioned a term loan of Rs.10 Lacs each under Star Mortgage Loan by the respondent bank. The accounts became NPA (Non­Performing Assets) from th 30   June,   2004.   As   there   was   default   in   re­payment,   the th respondent bank issued legal notice dated 19  October, 2004 to st repay the dues within seven days. On 1  December, 2004, notice was issued under Section 13(2) of the 2002 Act to the appellants, calling upon them to discharge the loan within sixty days. In th reply, the  appellants  by representations  dated  10   December, 2004, requested the respondent bank to grant time for bringing the account in order. In view of the default in discharging the loans by the appellants, the respondent bank, exercised its power 3 under Section 13(4) of the 2002 Act. Accordingly, constructive possession   of   the   mortgaged   property   was   taken   over   by   the th respondent bank on 8  February, 2005.  3. The appellants then filed S.A. Nos.21 and 22 of 2005, by invoking Section 17 of the 2002 Act, before the Debts Recovery Tribunal   II,   Chennai,   challenging   the   notices,   issued   by   the th respondent bank. On 18  March, 2005, DRT­II, Chennai passed an   order   in   S.A.   Nos.21   and   22   of   2005   staying   all   further proceedings on condition that the appellants would pay Rs.1.50 Lac in each appeal. However, the appellants failed to comply with the said order and, therefore, the order being a self­operating order, stood automatically vacated. Later on, S.A. Nos.21 & 22 of 2005 were eventually dismissed for non­prosecution/default on th 28  September, 2005, for non­payment of court fee.   The respondent bank then brought the secured property for 4. th sale   by   inviting   sealed   tenders   vide   sale   notice   dated   15 th November, 2005. Notice was also given to the appellants on 14 November, 2005. The appellants herein neither objected to the said sale notice nor challenged the same. Thus, the sale was held th on   19   December,   2005,   in   which   one   Mr. 4 Chidhamaramanickam, respondent No.3 herein was declared as the  highest  bidder   who   had   quoted   a  sum   of   Rs.42,51,000/­ (Rupees   Forty­Two   Lacs   Fifty­One   Thousand   Only).   He   also deposited 25% of the sale consideration immediately, as per the nd rules.   On   2   January,   2006,   the   appellants   approached   the respondent bank and deposited three cheques for total sum of Rs.25,21,446/­ (Rupees Twenty­Five Lacs Twenty­One Thousand Four Hundred Forty­Six Only). These cheques were duly returned th by the respondent bank on 4  February, 2006 as it could not be treated as a valid tender.  5. The highest bidder (respondent No.3) in the meantime had complied with all the terms and conditions of sale as a result of which the sale was confirmed in his favour. In that, he paid the entire sale consideration of  Rs.42,51,000/­ (Rupees Forty­Two th Lacs   Fifty­One   Thousand   Only)   by   4   January,   2006.   On payment of sale consideration, the respondent bank credited a sum   of   Rs.12,40,000/­   (Rupees   Twelve   Lacs   Forty   Thousand Only) in the loan account of appellant No.2 herein and a sum of Rs.12,52,350/­ (Rupees Twelve Lacs Fifty­Two Thousand Three 5 Hundred Fifty Only) in the loan account of appellant No.1 herein and closed both the loan accounts.  th 6. On 6   January, 2006, the respondent bank issued a sale certificate   in   favour   of   respondent   No.3.   According   to   the respondent   bank   upon   issue   of   sale   certificate,   the   sale   had become final.  7. Be   that   as   it   may,   the   appellants   filed   applications   for restoration of the main proceedings before DRT. However, the th said applications came to be dismissed on 10   January, 2006. Even   that   order   has   been   allowed   to   become   final   by   the appellants.   As aforementioned, consequent to sale of the secured asset, 8. a sum of Rs.24,92,750/­ (Rupees Twenty­Four Lacs Ninety­Two Thousand Seven Hundred Fifty Only) was adjusted towards the loan   accounts   of   the   appellants   and   a   sum   of   Rs.10,000/­ (Rupees Ten Thousand Only) towards legal expenses. Out of the balance sum of Rs.17,48,250/­ (Rupees Seventeen Lacs Forty­ Eight Thousand Two Hundred Fifty Only), the bank returned a sum   of   Rs.17,25,000/­   (Rupees   Seventeen   Lacs   Twenty­Five Thousand   Only)   to   the   appellant   (Petitioner   in   Writ   Petition No.634 of 2006) by way of a bankers cheque along with letter 6 th dated 18   January, 2006. However, the said appellant did not encash the bankers cheque and instead returned the same. The bank had retained a sum of Rs.23,250/­ (Rupees Twenty­Three Thousand Two Hundred Fifty Only) towards future legal expenses with the undertaking that the balance amount will be returned after adjusting the lawyer charges/legal expenses.  9. The   Appellants   then   forwarded   demand   drafts   for Rs.25,06,250/­   (Rupees   Twenty­Five   Lacs   Six   Thousand   Two Hundred Fifty Only), which was received by the respondent bank th on 17   January, 2006. According to the respondent bank, the appellants had ante dated the covering letter as if it was written th on 12  January, 2006, undertaking to pay the balance amount. The respondent bank, however, did not accept or encash the said demand drafts as a valid tender ­ as it were drawn in the name of the Authorised Officer of the bank i.e. respondent No.2 herein; and also because the sale certificate had already been issued on th 6  January, 2006. th 10. On 19  January, 2006 the appellants, feeling aggrieved by the   action   of   respondent   bank   for   having   taken   constructive th possession of the secured assets and the notice of sale dated 14 7 November, 2005,   filed subject Writ Petition (MD) Nos.634 and 635 of 2006 before the High Court of Madras at Madurai Bench for quashing of the auction of the subject property and further to direct the respondents to receive the amount offered by them towards   settlement   of   loan   accounts.   Respondent   no.3   herein (auction purchaser) got himself impleaded as a party­respondent in the said writ petitions, filed by  the appellants  herein, and opposed the same.  th The Learned Single Judge vide judgment dated 9   March, 11. 2007, allowed the writ petitions filed by the appellants herein, holding that the appellants had a subsisting right of redemption until the sale certificate was duly registered entailing in transfer of the subject property. It has been noted that such registration was not done in the present case until the filing of writ petitions and until disposal thereof.   12. Against   the   judgment   of   the   Learned   Single   Judge, respondent   No.3   herein   (auction   purchaser)   filed   Writ   Appeal Nos.145 and 146 of 2007 before the Madurai Bench of Madras th High Court. By the impugned judgment dated 10  August, 2007, the Division Bench allowed the appeals filed by respondent No.3 8 th herein and set aside the Order dated 9  March, 2007 passed by the Learned Single Judge.  th 13. On   18   September,   2007,   the   stated   sale   certificate   in respect   of   the   suit   property   had   been   registered   and   soon th thereafter   on   5   October,   2007,   respondent   No.3   sold   the property to a third party.  14. Feeling aggrieved by the decision of the Division Bench of the High Court, the appellants have approached this Court by rd way of present appeals. This Court, on 23   November, 2007, ordered   that   status   quo   as   on   that   date   be   maintained   with regard to the suit property. Later on, this Court granted leave to th appeal on 27  November, 2009 and the interim order continued during the pendency of the appeals.  st 15. Be   it   noted   that   on   1   September,   2016   amendment   to Section 13(8) of the 2002 Act came into force as a result of which the dues of the secured creditor together with all costs, charges and expenses incurred by him are required to be tendered to the secured creditor at any time before the date of publication of notice for public auction or inviting quotations or tender from 9 public or private treaty for transfer by way of lease, assignment or sale of the secured assets.     Reverting to the impugned judgment of the Division Bench 16. of High Court, it essentially considered three points as noted in paragraph 8 of the impugned judgment. The same reads thus: (i) Whether the sale of the secured asset in public auction as per section 13(4) of SARFAESI Act, which ended in issuance of a sale certificate as per rule 9(7) of the Security Interest (Enforcement) Rules, 2003 (in short “the rules”) is a complete and absolute sale for the   purpose   of   SARFAESI   Act   or   whether   the   sale would become final only on the registration of the sale certificate? (ii) Whether the action of the second respondent in not accepting the amounts paid by the borrowers and not   cancelling   the   sale   certificate   before   the registration of the sale is in derogation of section 60 of the Transfer of Property Act, in view of the Section 37 of SARFAESI Act? And  (iii) Whether section 35 of the SARFAESI Act has the effect of overriding section 37 of the SARFAESI Act?”  While answering the first point, the Court observed thus: “10.7 At   the  outset,   it   is   to  be   stated   that   nothing survives in the notice dated 14.11.2005 to adjudicate, as, on the date of filing of the writ petitions, the entire proceedings under Section 13(4) of the Act have come to   an   end   and   become   final,   by   issuance   of   sale certificate under sub­rule (7) of rule 9 of the rules on 06.01.2006. The writ petitions have been prepared and signed   by   the   parties   only   on   19.01.2006.   In   such circumstances,   the   proper   course   for   the   borrowers would   be   to   prefer   an   appeal   before   the   Appellate Tribunal   against   the   order   of   the   Tribunal   dated 10.01.2006 under the provisions of the SARFAESI Act. 10 The borrowers, however, have approached this court invoking Article 226 of the Constitution of India.” And again, in paragraph No.10.9 “10.9 In   our   considered   view,   the   borrowers   should have   approached   the   secured   creditor   or   the authorized officer before the date fixed for sale and not after the sale, as provided under sub­section (8) to section 13 of the SARFAESI Act. As discussed earlier, only if the borrowers approach the secured creditor or the authorized officer before the date fixed for sale or transfer and tender or pay all the dues to the secured creditor,   the   Section   creates   a   bar   on   the   secured creditor or authorized officer to proceed further with the proposed sale or transfer. In this case, admittedly, the date fixed for the sale was 19.12.2005. But, even according   to   the   version   of   the   borrowers,   they approached the secured creditor only on 02.01.2006 in such   circumstances,   the   contention   of   the   learned counsel   for   the   borrowers   is   without   any   basis contrary   and   to   the   provisions   contained   in   sub section (8) of Section 13 of the Act.” The  Court   then   relied   upon  the   decision   of   this   Court  in   B. 1 Arvind Kumar Vs. Govt. of India and Others   and applying the principle underlying the said decision concluded that registration of sale certificate was not essential. The Court observed thus: “10.17 The ratio laid down by the Division Bench of   this   court   in   Arumugham,   S.   &   2   others   v. C.K.Venugopal Chetty & 5 others and the Supreme Court in B. Arvind Kumar vs. Government of India and others, referred supra, squarely applies to the case on hand and we, therefore, have no incertitude to hold that   the   sale   which   took   place   on   19.12.2005   has become   final   when   it   is   confirmed   in  favour   of   the auction purchaser and the auction purchaser is vested with rights in relation to the property purchased in auction on issuance of the sale certificate and he has 1  (2007) 5 SCC 745 11 become the absolute owner of the property. Further, as held   by   the   Division   bench   of   this   court   in Arumugham, S. & 2 others v. C.K. Venugopal Chetty & 5 others and the Supreme Court in B. Arvind Kumar Vs. Government of India and others, referred supra, the sale certificate issued in favour of the appellant does not require any registration in view of section 17(2) (xii) of the Registration Act as the same has been granted pursuant to the sale held in public auction by the authorized officer under SARFAESI Act.   10.18 The finding of the learned Single Judge that the sale   is   not   complete   without   registration   of   sale certificate, therefore, is not sustainable in law and the same is liable to be set aside.  10.19 If the argument of the borrowers that even after the   issuance   of   the   sale   certificate,   prior   to registration, they are entitled to redeem the property is accepted,   it   would   make   the   provisions   of   the SARFAESI Act redundant and the very object of the SARFAESI   Act   enabling   the   Banks   and   financial Institutions   to   realize   long   term   assets,   manage problems of liquidity, asset liability mismatch and to improve recovery of debts by exercising powers to take possession of securities, sell them and thereby reduce non   performing   assets   by   adopting   measures   for recovery and reconstruction would fail and would open a pandora’s box for the litigations upsetting the sale confirmed   in   favour   of   the   bonafide   auction purchasers, who invested huge money.  10.20 In view of our finding on this point, we hold that the sale of the secured asset in public auction as per section   13(4)   of   SARFAESI   Act,   which   ended   in issuance of a sale certificate as per rule 9(7) of the Rules is a complete and absolute sale for the purpose of   SARFAESI   Act   and   same   need   not   be   registered under the provisions of the Registration Act.”  While considering the second point, after noticing the Section 37 of the 2002 Act and Section 60 of the Transfer of Property Act, 12 the   Court   rejected   the   argument   of   the   appellants   for   the following reasons: “11.4 We have more than one reasons to reject the said   contention   of   the   learned   counsel   for   the borrowers.  11.5.1 Firstly,   as   held   by   us,   while   answering point (i) the sale in this case has become absolute and complete on the date when the sale was confirmed on the appellant/auction purchaser and he is vested with all the rights in relation to the property purchased by him   in   the   public   auction   on   issuance   of   sale certificate   on   06.01.2006,   i.e.,   prior   to   the   date   on which   the   borrowers   have   approached   the   second respondent for repayment, contrary to the provisions of Section 13(8) of the SARFAESI Act.  11.5.2 Secondly, the sale certificate issued in this case does not require any registration as per section 17(2) (xii) of the Registration Act, 1908 and our said view   is   fortified   with   the   decisions   of   the   Division bench of this Court in Arumugham, S. & 2 others v. C.K. Venugopal Chetty & 5 others and the Supreme Court in B. Arvind Kumar vs. Government of India and others, referred supra.  11.5.3.1 thirdly, it is true that the borrowers have the right of redemption as provided under Section 60 of   the   Transfer   of   Property   Act,   1882,   in   view   of Section 37 of SARFAESI Act and to substantiate the said stand, the learned counsel for the borrowers relies on the decision of the Supreme Court in Narandas Karsondas   vs.   S.A.   Kamtam   and   another,   (1977)   3 SCC 247 wherein it is held that the mortgagor has a right to redemption unless the sale of the property was complete   by   registration   in   accordance   with   the provisions of the Registration Act.  11.5.3.2 With great respect, we are of the view that the   decision   of   the   Supreme   Court   in   Narandas Karsondas   vs.   S.A.   Kamtam   and   another,   referred supra, is not applicable to the facts of this case. Even, as held by the Supreme Court in Narandas Karsondas vs. S.A. Kamtam and another, referred supra, the right of the mortgagor to redemption continues only till such 13 time   the   sale   of   the   property   was   complete   by registration.   In   this   case,   our   finding,   following   the decision   of   the   Division   bench   of   this   court   in Arumugham, S. & 2 others vs. C.K. Venugopal Chetty & 5 others and the Supreme Court in B. Arvind Kumar vs. Government of India and others, referred supra, is that the sale in this case has become absolute and complete   by   the   issuance   of   sale   certificate   on 6.1.2006.   Further,   section   17(2)   (xii)   of   the Registration Act, 1908 does not require registration of a   sale   certificate   granted   to   any   purchaser   of   any property sold in public auction by a civil or revenue officer and it is the finding of the Supreme Court in B. Arvind   Kumar   vs.  Government   of   India   and   others, referred supra, that the sale certificate issued by a civil or   revenue   officer   in   respect   of   a   property   sold   in public auction does not fall under the category of non­ testamentary   documents   which   require   registration under Sub­section (b) and (c) of Section 17(1) of the Registration Act 1908.  11.5.4 Fourthly,   the   right   to   redeem   the mortgage, as provided in section 60 of the Transfer of Property   Act,   is,   of   course,   a   very   valuable   right possessed by the mortgagor. At the same time, such a right to redeem the mortgage can be exercised before it is foreclosed, or the estate is sold. It has been held that   the   mortgagor   can   adopt   the   course   provided under section 60 of the Transfer of Property Act only before the mortgage has filed a suit for enforcement of the   mortgage   and   not   thereafter,   vide   Poulose   and another vs. State Bank of Travancore, AIR 1989 Kerala 79. In this case, as discussed earlier, the borrowers approached   the   second   respondent/Bank   only   after initiation of the proceedings under Section 13(4) of the SARFAESI Act, and that too after the property was sold in public auction and the sale was confirmed in favour of the appellant.” The   Court   then   proceeded   to   examine   the   third   point   and considering the interplay between Sections 35 and 37 of the 2002 Act,   including   the   dictum   in   Mardia   Chemicals   Ltd.   and 14 2   Others Vs. Union of India and Others went on to observe thus: “12.4 As per the section 37 of the SARFAESI Act, the provisions of this act shall be “in addition to” and “not in derogation of” any other law for the time being in force. There is no ambiguity in the understanding the legislative intent behind the framing of this section.   12.5 On   behalf   of   borrowers   it   is   contended that a right of redemption available to them before the sale is completed by way of a registered deed under the Transfer of Property Act, a law for the time being in force, is not taken away by the introduction of the SARFAESI   Act,   by   virtue   of   section   37   of   the SARFAESI Act, as the provisions of the SARFAESI Act and the rules framed thereunder shall be in addition to and not in derogation of the right of redemption conferred under the transfer of property act. But, we have already rendered a finding that the registration of sale   certificate   as   per   section   17(2)(xii)   of   the Registration Act is not mandatory for the completion of the sale pursuant to the public auction and issuance of   the   sale   certificate   under   the   scheme   of   the SARFAESI   Act.   Assuming,   the   right   of   redemption conferred   under   the   Transfer   of   Property   act   is protected under Section 37 of the SARFAESI Act, and independently   available   without   reference   to   the registration of the sale certificate under Section 17(2) (xii) of the Registration Act, the sale already effected satisfying the conditions contemplated under Section 13(8) of the SARFAESI Act, shall by virtue of section 37 of the SARFAESI Act, prevail over such other rights, much   less   the   right   of   redemption   conferred   under transfer   of   property   act,   which   is   protected   under section 37 of the SARFAESI Act, in view of the non obstante   clause   provided   under   section   35   of   the SARFAESI   Act,   because   a   non   obstante   clause provided under section 35 of the SARFAESI Act makes it clear that even though there are inconsistencies to such other rights conferred under any other law for the   time   being   in   force   that   are   protected   under section 37 of the SARFAESI Act, the action initiated 2  (2004) 4 SCC 311 15 under the provisions of the SARFAESI Act shall have the overriding effect as per section 35 of the SARFAESI Act, because SARFAESI Act is a special act which aims to accelerate the growth of economy of our country empowering the lenders, namely Nationalized Banks, Private Sector banks and other Financial Institutions to realize their dues from the defaulted borrowers who are very lethargic in repayment of the loans borrowed by   them,   by   exercising   their   right   of   expeditious attachment   and   foreclosure   for   the   enforcement   of security   and   therefore,   sections   35   and   37   of   the SARFAESI Act have to be read conjointly to achieve the object of the SARFAESI Act, but not to defeat the same and   therefore,   we   do   not   see   any   conflict   between them.” On the above analysis, the Division Bench of the High Court allowed the appeals filed by respondent No.3 and dismissed the writ petitions filed by the appellants.  17. The appellants would contend that as per 2002 Act and Rules framed thereunder, the right of the mortgagor to redeem the mortgage gets extinguished only upon registration of the sale certificate, resulting in transfer of the auctioned property. For that, reliance has been placed on the exposition in   Narandas 3 and in particular in Karsondas Vs. S.A. Kamtam and Another   4 Mathew   Varghese   Vs.   M.   Amritha   Kumar   and   Others . Reliance is also placed on a recent decision of this Court (three Judge Bench) in  Dwarika Prasad Vs. State of Uttar Pradesh 3  (1977) 3 SCC 247 4  (2014) 5 SCC 610 16 5 and   Others .   The   appellants   have   assailed   the   conclusion recorded   in   the   impugned   judgment   that   registration   of   sale certificate was not essential on the ground that the same was based on a decision in  B. Arvind Kumar  (supra), which had no application to the public auction conducted under the provisions of the 2002 Act. On the other hand, registration of sale certificate is   the   quintessence   for   transfer   of   the   auctioned   property   in favour   of   the   auction   purchaser.   In   that,   the   public   auction conducted under the 2002 Act by the secured creditor is not on account  of   order   of   any   court;   and   neither   is   the   Authorised Officer a Civil or Revenue Officer for the purposes of Section 17(2) (xii) of the Registration Act. Reliance is placed on Rule 2(a) of the Enforcement Rules, which defines Authorised Officer as an officer not   less   than   a   Chief   Manager   of   a   Public   Sector   Bank   or equivalent, as specified by the Board of Directors or Board of Trustees of the secured creditor or any other person or authority exercising power of superintendence, direction and control of the business or affairs of the secured creditor, as the case may be, to exercise the rights of a secured creditor under the 2002 Act. 5  (2018) 5 SCC 491 17 Thus, the Authorised Officer is essentially an employee of the bank and not a Civil or Revenue Officer as such. There is no deeming   provision   in   the   2002   Act   or   the   Rules   framed thereunder, to construe the Authorised Officer of the bank as a civil or revenue officer for the purpose of Section 17(2)(xii) of the Registration Act.  18. It   is   then   submitted   that   public   auction   of   the   subject property has been conducted without a valuation report by an approved valuer as required under the Enforcement Rules, 2002. Further,   the   reserve   price   fixed   by   the   respondent   bank   as Rs.40,00,000/­   (Rupees   Forty   Lacs   Only)   did   not   reflect   the actual market value of the property on the date of auction. The value ought to have been no less than Rs.2 Crores. Reliance is placed on  J. Rajiv Subramaniyan and Another Vs. Pandiyas 6 and Others   to   contend that the secured creditor has a duty to ensure that the borrower gets maximum yield from the sale of the assets, failing which the auction sale would vitiate. As regards the subsequent sale of subject property by respondent No.3 to third party, it is contended that the same is hit by the doctrine of 6  (2014) 5 SCC 651 18 in terms of Section 52 of the Transfer of Property Act, lis pendens  1882.   Further,   the   subsequent   purchaser   is   not   a   bonafide purchaser   for   consideration   without   notice;   and   in   any   case cannot be heard to resist the claim of the appellants which ought to   succeed   against   the   respondent   bank   and   the   auction purchaser (respondent No.3). Reliance is placed on  T. Ravi and 7 Another Vs. B. Chinna Narasimha and Others   and   Kirpal 8  to buttress the above Kaur Vs. Jitender Pal Singh and Others submissions.   It   is   lastly   contended   that   this   Court,   in   the peculiar facts of the present case, must exercise powers under Article 142 of the Constitution of India to declare the subsequent sale of the mortgaged property as null and void and direct the concerned   persons   to   immediately   handover   the   vacant   and peaceful possession thereof to the appellants.  19. The   respondent   No.1(bank)   and   respondent   No.2 (Authorised Officer of the bank) would however, submit that the appellants failed to deposit the dues payable to the respondent bank in terms of Section 13(8) of the 2002 Act as applicable at the relevant time and did not challenge the notice of auction 7  (2017) 7 SCC 342 8  (2015) 9 SCC 356 19 before   the   date   of   auction   despite   sufficient   opportunity   was given to them in that behalf. Whereas, the auction was conducted th on 19  December, 2005 and respondent No.3 being the highest th bidder  was  issued sale  certificate  on  6   January,  2006  upon th payment of the consideration amount on 4  January, 2006. With issuance of sale certificate, it is urged that the sale transaction in favour of respondent No.3 had become final. According to the respondents Section 13(8) of the 2002 Act, mandates tender of the dues by the debtor/borrower to the secured creditor at any th time before the date fixed for sale which in this case was 19 December, 2005. Our attention was invited to the fact that sub­ section (8) has undergone a change and has been made more stringent,   requiring   tender   of   dues   to   the   secured   creditor together with all costs, charges and expenses incurred by him at any  time   before   the   “date   of   publication   of   notice”   for   public auction or inviting quotations or tender from public or private treaty for transfer by way of lease, assignment or sale of the secured assets.  20. It is then urged that the appellants had failed to make a valid   tender   to   pay   the   outstanding   dues   till   the   date   of 20 th registration   of   the   sale   certificate   on   18   September,   2007. Indeed, the appellants had deposited a sum of rupees twenty­five th lac by 4  January, 2006, but that amount was deposited in the account of the father of appellant No.2. Thus, the respondent bank did not accept the same as a valid tender made by the appellants   towards   the   loan   accounts.   Similarly,   the   cheques nd issued by the appellants on 2   January, 2006 in the sum of Rs.25,21,446/­ (Rupees Twenty­Five Lacs Twenty­One Thousand Four Hundred Forty­Six Only), were of no avail not being a valid tender as per the agreed terms. The third attempt was allegedly made by the appellants, to pay the dues in the form of demand drafts   for   an   aggregate   amount   of   Rs.25,06,250/­   (Rupees th Twenty­Five Lacs Six Thousand Two Hundred Fifty Only), on 18 January, 2006. That again is of no avail as the demand drafts were   drawn   in   the   name   of   respondent   No.2   i.e.   Shri   B. Jagathkumar (Authorised Officer) instead of in the name of the respondent   bank.   Hence,   even   this   was   not   a   valid   tender. Notably, the appellants made no attempt to deposit the amount in their loan accounts until the impugned decision was passed by the   Division   Bench   including   the   date   of   registration   of   sale 21 th certificate   on   18   September,   2007.   The   sale   in   favour   of respondent No.3 stood complete and final on that day.  It is urged that the exposition in the decisions pressed into 21. service   by   the   appellants   in   Mathew   Varghese   (supra)   and (supra),   in   fact,   would   go against   the Dwarika   Prasad     appellants. Further, the High Court was right in concluding that the sale certificate issued in favour of respondent No.3 did not require registration and that the sale process was complete on th issuance of the sale certificate on 6   January, 2006. For this, reliance has been placed on the dictum in   B. Arvind Kumar (supra). Additionally, reliance is placed upon the provisions of Rule 65 of Schedule II of Income Tax Act, 1961 as applicable at the relevant time. Lastly, it is contended that the appellants have failed to avail alternative efficacious remedy against the order th dated 10  January, 2006 passed by the Debt Recovery Tribunal dismissing   the   proceedings   initiated   by   the   appellants   to challenge the action taken by the respondent bank under Section 13(4) of the 2002 Act. It is urged that the appellants should be 22 non ­ suited on the basis of the dictum in  Kanaiyalal Lalchand 9 . Sachdev and Others Vs. State of Maharashtra and Others   22. The respondent No.3, besides supporting the view taken by the High Court in the impugned judgment, would additionally urge that the said respondent has paid the entire consideration amount,   Rs.42,51,000/­   (Rupees   Forty­Two   Lacs   Fifty   One th Thousand   Only),   on   4   January,   2006.   Whereafter,   the   sale th certificate was issued in his favour on 6   January, 2006. The th appellants, however, filed writ petitions only on 19   January, 2006. The appellants did not avail the option of redemption by tendering the dues to the respondent bank before the date fixed th for sale or public auction which in this case was 19  December, 2005. Furthermore, the legal notice issued at the  instance of appellants also does not clearly indicate their intention to redeem the   mortgage   by   closing   loan   accounts   and   readiness   and willingness   to   pay   the   entire   dues.   The   tender   made   by   the appellants was not a valid tender and no fault can be found with the respondent bank for having returned the cheques/drafts and not to encash the same. Further, after the High Court rendered 9  (2011) 2 SCC 782 23 th the impugned decision on 10  August, 2007, the sale certificate th has been duly registered on 18  September, 2007 and even until that   date   no   valid   offer   or   tender   has   been   made   by   the appellants for payment of the outstanding dues to the respondent bank. The title of the subject property had already passed on to respondent   No.3.   Therefore,   respondent   No.3   was   within   his rights to sell the property to a third party by a registered sale th deed on 5   October, 2007. By not impleading the subsequent purchaser, the civil appeals cannot proceed any further and no relief can be granted to the appellants.   We have heard Dr. A. Francis Julian, leaned Senior Counsel 23. for   the   appellants,   Mr.   Pranab   Kumar   Mullick,   Advocate   for respondent   Nos.1   &   2   and   Mr.   K.K.   Mani,   Advocate   for respondent No.3.   24. After cogitating over the factual matrix and perusing the relevant   records,   it   is   seen   that   the   ground   of   challenge considered by the High Court at the behest of the appellants in the impugned judgment, in our opinion, has become unavailable. In that, the matter proceeded before the High Court for setting aside the entire auction process on the premise that the sale 24 certificate was yet to be registered in favour of the highest bidder (respondent No.3); and the appellants had made (unsuccessful) attempts   to   exercise   their   right   of   redemption  by   offering   the outstanding dues to the respondent bank. It was argued by the appellants that only upon registration of the sale certificate, the right   of   the   borrower   to   redeem   the   mortgage   would   get extinguished and obliterated.  25. Indisputably, after the disposal of the writ appeals by the Division Bench of the High Court vide impugned judgment on th 10  August, 2007, the auction purchaser (respondent No.3) got th the sale certificate registered on 18  September, 2007 and then th transferred the property by a registered sale deed on 5  October, 2007 to third party.  It is not the case of the appellants that some interim injunction prohibiting respondent No.3 from registering the   sale   certificate   or   transferring   the   suit   property,   was operating against him after the decision of the Division Bench of High Court. In fact, the impugned judgment was not even carried in appeal before this Court by the appellants until then. The th special leave petitions came to be filed only on 13  October, 2007 rd and   order   of   status   quo   was   passed   by   this   Court   on   23 25 November, 2007. In other words, there has been a paradigm shift in the rights of the parties upon registration of the sale certificate th on 18  September, 2007 and also because of the registered sale th deed in favour of third party on 5  October, 2007. The contention pursued before the High Court by the appellants, therefore, has now become unavailable.  26. Be it noted that the appellants had allowed the action taken by the respondent bank under Section 13(4) of the 2002 Act, to become   final   consequent   to   the   order   of   the   DRT   rejecting challenge thereto due to non­compliance of the conditional order. Even   the   subsequent   application   for   restoration   of   the   DRT proceedings came to be rejected. The appellants then filed the th subject Writ Petition (C) Nos.634­635 of 2006 on 19   January, 2006, by which date the auction had already concluded including the sale certificate was issued in favour of the highest bidder on th 6   January,   2006.   Moreover,   the   principal   assertion   of   the appellants before the High Court was that they were wanting to exercise   their   right   of   redemption   of   mortgage,   but   due   to fortuitous  situation and the inappropriate stand taken by the respondent bank were prevented from doing so. No other plea 26 was pursued by the appellants in support of the reliefs claimed by them before the High Court, as can be discerned from the three   points   formulated   in   paragraph   No.8   of   the   impugned judgment   (reproduced   in   paragraph   No.16   hereinabove).   The appellants cannot be permitted to assail the auction process on any other count.    27. Reverting to the stand taken by the appellants that they had attempted to exercise their right of redemption by depositing an th aggregate sum of Rupees Twenty Five Lacs on 30   December, th 2005 and   4   January,   2006,   in  the  account  of   the   father  of appellant No.2 followed by issuing cheque(s) in the aggregate sum of  Rs.25,21,446/­   (Rupees   Twenty­Five   Lacs   Twenty­One nd Thousand Four Hundred Forty­Six Only), on 2  January, 2006; and once again offering the amount by demand drafts in the sum of  Rs.25,06,250/­ (Rupees Twenty­Five Lacs Six Thousand Two th Hundred Fifty Only), on 18  January, 2006. This stand though attractive at the first blush, will have to be stated to be rejected. On the other hand, we find substance in the stand taken by the respondent bank that none of the above was a valid tender so as to extricate or discharge the appellants from their obligation ­ to 27 deposit   the   outstanding   dues   payable   by   them   before   the specified date. In that, the amount was allegedly deposited by them in the account of the father of appellant No.2 and not in their   loan   accounts   as   such.   Unless   the   amount   was transferred/deposited in the loan accounts of the appellants in relation to which the mortgage operated, it would not be a valid tender for paying the outstanding dues. Similarly, on the second occasion the appellants attempted to pay in the form of cheque(s) nd issued on 2   January, 2006. However, as per the terms and conditions   for   grant   of   loan   payment   by   cheque(s)   was   not permissible. Thus, the respondent bank was not obliged to accept the   amount   in   the   form   of   cheque(s).   The   respondent   bank, therefore, justly declined to accept the cheque(s), not being a valid tender. Even the third attempt made by the appellants was to offer demand drafts drawn in favour of or in the name of the Authorised Officer of the respondent bank and not in the name of the bank or authorising the bank to appropriate it towards the subject loan accounts. Hence, these demand drafts were rightly not accepted as a valid tender.  28 28. Notably, the appellants took no steps, whatsoever, to pay the outstanding dues to the respondent bank by way of a valid tender nor moved any formal application before the High Court after filing of the writ petitions on 19 January, 2006,   to permit them to deposit the requisite amount either in the concerned loan accounts   or   in   the   court.   That   was   not   done   even   until   the disposal of the writ petitions by the Single Judge or during the pendency of the writ appeals before the Division Bench and until the disposal thereof vide the impugned judgment. We must also notice the stand taken by the respondent bank that even the legal notice sent by the appellants to the respondent bank, in no way expresses unambiguous commitment of the appellants to exercise their right of redemption. Suffice it to observe that the appellants, for reasons best known to them, have not chosen to deposit the amount in the loan accounts or attempted to seek th permission of the Court to deposit the same in Court from 19 January, 2006 immediately after filing of writ petitions or for that th matter   until   the   registration   of   the   sale   certificate   on   18 September,   2007.   In   this   backdrop,   it   is   not   possible   to countenance the stand of the appellants that they had made a 29 valid tender to the respondent bank or that the respondent bank had mischievously or malafide rejected their offer to defeat their rights, to  redeem   the   mortgage   before  registration  of  the   sale th certificate on 18  September, 2007.  29. A fortiorari, it must follow that the appellants have failed to exercise their right of redemption in the manner known to law, th muchless   until   the   registration   of   the   sale   certificate   on   18 September, 2007. In that view of the matter no relief can be granted to the appellants, assuming that the appellants are right in contending that as per the applicable provision at the relevant time (unamended Section 13(8) of the 2002 Act), they could have exercised their right of redemption until the registration of the sale certificate – which, indisputably, has already happened on th 18   September,   2007.   Therefore,   it   is   not   possible   to countenance   the   plea   of   the   appellants   to   reopen   the   entire auction process. This is moreso because, the narrative of the appellants that they had made a valid tender towards the subject loan accounts before registration of the sale certificate, has been found to be tenuous. Thus understood, their right of redemption th in any case stood obliterated on 18  September, 2007. Further, 30 the amended Section 13(8) of the 2002 Act which has come into st force w.e.f. 1  September, 2016, will now stare at the face of the appellants.  As per  the amended provision,  stringent condition has   been   stipulated   that   the   tender   of   dues   to   the   secured creditor together with all costs, charges and expenses incurred by him shall be at any time before the “date of publication of notice” for public auction or inviting quotations or tender from public or private deed for transfer by way of lease assessment or sale of the secured assets. That event happened before the institution of the subject writ petitions by the appellants.    Having said thus, in the peculiar facts of the present case, 30. we do not deem it necessary to dilate further on the argument that registration of the sale certificate in relation to the auction conducted under the 2002 Act is essential. Similarly, it is not necessary to examine other grounds urged by the appellants, in light of our conclusion that the appellants have failed to make a valid and legal tender to the respondent bank before the issue of th sale   certificate   on   6   January,   2006,   muchless   registration th thereof on 18  September, 2007.  31 31. For the view we have taken, it is not possible for us to countenance   the   argument   of   the   appellants   that   we   should exercise plenary powers under Article 142 of the Constitution of India. The reported decisions pressed into service by both sides also need not detain us as the appellants have, in law, lost their option to exercise right of redemption, consequent to registration th of the sale certificate on 18  September, 2007 and their failure to pay the dues to the secured creditors before that date.   32. Accordingly,   these   appeals   must   fail   and   same   are dismissed with no order as to costs. Ordered accordingly.  33. All applications are also disposed of in the above terms.       ……………………………..J       (A.M. Khanwilkar)       ……………………………..J       (Ajay Rastogi) New Delhi; August 20, 2019.