NARAYNAMMA AND ANR ETC ETC vs. GOVINDAPPA AND ORS. ETC ETC

1 REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION  CIVIL APPEAL Nos. 7630­7631  OF 2019 (Arising out of S.L.P.(C) Nos. 29205­29206 of 2015) SMT. NARAYANAMMA & ANR. Etc. Etc.      .... APPELLANT(S)                                             VERSUS SRI GOVINDAPPA & ORS. Etc. Etc.         .... RESPONDENT(S) J U D G M E N T   B.R. GAVAI, J.      Leave granted. 2. The present appeals arise out of the common judgment and order passed by the Single Judge of the Karnataka High Court in Regular Second Appeal No. 1925 of 2008 and Regular Signature Not Verified Second Appeal No. 1834 of 2008 thereby dismissing both the Digitally signed by SANJAY KUMAR Date: 2019.09.26 17:09:39 IST Reason: appeals. 2 3. For   the   sake   of   convenience,   the   parties   shall   be referred   hereinafter   as   per   their   status   shown   in   the   plaint before the trial court. The suit O.S. No. 93/1999 was filed by the plaintiff Govindappa, who is the son of Bale Krishnappa. Originally   the   suit   property   belonged   to   one   Bale Venkataramanappa, who was the brother of Bale Krishnappa. Said Bale Venkataramanappa has entered into an agreement to sell with the plaintiff, specific performance of which is sought in the present suit. The son of the Bale Venkataramanappa, M.V. Nagaraj   was   defendant   No.   1,   who   has   been   represented through   Legal   representatives   in   the   appellate   courts   since deceased.   The   wife   and   daughter   of   Anjanappa,   who   was another son of Venkataramanappa are the defendant Nos. 2 & 3 to   the   suit   respectively.   The   daughter   and   wife   of   Bale Venkataramanappa   are   defendant   Nos.   4   &   5   to   the   suit respectively. The R.S.A. No. 1925/2008 is filed by the original defendant   Nos.   4   &   5,   who   are   daughter   and   wife   of   Bale Venkataramanappa. The R.S.A. No. 1834/2008 has been filed by   the   legal   representatives  of  the   original   defendant   No.   1, M.V. Nagaraj and the original defendant Nos. 2 & 3, who are wife and daughter of Anjanappa. The suit was filed   inter alia contending that the defendants did not come forward to execute 3 the sale deed in respect of the agreement to sell.   After the notice was issued by the Civil Judge (Junior Division) & JMFC, Hoskote, the defendants appeared before the Court. However, they did not file the written statement. The power of attorney holder of the plaintiff is examined as PW­1. The plaintiff also examined two witnesses in support of his case, i.e., PW­2 and PW­3. He produced documentary evidence Exhibits P­1 to P­34 in support of his case. The defendants did not cross­examine the plaintiff. The trial court, upon appraisal of Exhibit P­1, i.e., the   agreement   to   sell   dated   15.05.1990,   held   that   the   suit property was granted in favour of the defendant and as per the grant certificate, there was a 15 years bar on alienation of the suit   property.   The   period   of   the   said   bar   was   to   expire   on 13.10.1988. It was, therefore, held by the trial Judge that since the   said   agreement   was   executed   during   the   non­alienation period of 15 years, the agreement was void and non­executable. It was held that since the said agreement was contrary to the statutory bar, it was void in law and as such the suit for specific performance of the contract was not maintainable. 4.      Being aggrieved thereby, the plaintiff filed Regular Appeal No. 86 of 2004 before the Principal District & Session Judge, 4 Bangalore. Before the appellate court, though the defendants had put in their appearance, the Advocate did not appear to argue the matter.  The first appellate court held that the father of Original defendant No. 1, namely, Bale Venkataramanappa, had mortgaged the suit property by a registered mortgage deed on 23.04.1990. It further held that on 15.05.1990 he had also entered into  an  agreement to sell with the plaintiff.   It  was further held that, the entire sum of Rs. 46,000/­ agreed to be paid to Bale Venkataramanappa was received by him. It was further   found   that   the   plaintiff   had   already   been   put   in possession of the suit property. The first appellate court held that, the reasoning of the trial court that the non­alienation clause prohibits alienation was not apt. On this reasoning, the appeal was allowed. 5.      Being aggrieved by the judgment and order passed by the first appellate court, the original defendant Nos. 4 and 5 had filed Regular Second Appeal No. 1925 of 2008 whereas, legal representatives of defendant No. 1 and original defendant Nos. 2 and 3 have filed Regular Second Appeal No. 1834 of 2008.  Two points   were   raised   before   the   High   Court   on   behalf   of   the defendants. Firstly, that the suit which was filed in the year 5 1999 for specific performance of agreement to sell entered into on 15.05.1990 was beyond limitation. Secondly, that in view of provisions of Section 61 of the Karnataka Land Reforms Act, 1961   (hereinafter   referred   to   as   “the   Reforms   Act”),   the agreement was not enforceable. The High Court observed that, as a matter of fact, the trial court ought not to have framed such an issue. It further observed that, though in the suit for specific performance of contract it was necessary to frame the issue with regard to readiness and willingness of the plaintiff to perform his part of the contract along with other issues, neither the trial court nor the first appellate court had framed such an issue.   According   to   the   High   Court,   in   the   absence   of   the defendants neither filing the written statement nor contesting the suit, the finding as recorded by the first appellate court was correct in law. The High Court concurred with the finding of the first appellate court that since the entire amount was received by Bale Venkataramanappa, father of defendant No.1, and also from the recital of the agreement to sell, it was clear that the possession was also handed over. As such, the High Court held that the finding of the first appellate court was correct. Being aggrieved thereby,  defendants have approached this Court. 6 6. Mr. Shailesh Madiyal, learned counsel appearing on behalf of the defendants (appellants herein), submitted that in view of the provisions of Section 61 of the Reforms Act, the predecessor­in­interest   of   the   defendants,   i.e.,   Bale Venkataramanappa could not have transferred the said land, as such, the agreement to sell was void in law and, therefore, not enforceable. He submitted that the finding as recorded by the trial Judge was correct in law, which ought not to have been interfered   with   by   the   first   appellate   court.   It   is   further submitted that the High Court was also not correct in law in upholding the finding of the first appellate court. 7. The   original   plaintiff   (respondent(s)   herein),   on   the contrary, submitted that the provisions of Section 61 of the Reforms   Act   would   prohibit   only   the   sale,   gift,   exchange, mortgage,   lease   or   assignment   and   would   not   prohibit   an agreement   to   sell.   It   is   submitted   that   once   the   period   of restriction of 15 years is over, the agreement to sell, though executed during the period of 15 years, becomes enforceable in law.   It   is   submitted   that,   in   the   present   case,   Bale Venkataramanappa had received the entire consideration and had also handed over the possession as per the agreement to 7 sell. It is further submitted that, the pleadings in the plaint were not controverted by either filing written statement nor leading any evidence and in this view of the matter, the first appellate court and the High Court were justified in decreeing the suit. 8. The facts in the present case are not in dispute. On 20.10.1976,   the   suit   property,   i.e.,   1   acre   6   guntas   bearing Survey No. 57 situated at Mutkur Village, Angondanahalli Hobli, Hoskote   Taluk,   Bangalore   District,   was   given   as   a   grant   in favour of Bale Venkataramanappa. The said grant was under the provisions of the Reforms Act. On 13.09.1983, the premium was   paid   by   Bale   Venkataramanappa   and   the   grant   was confirmed in his favour with a non­alienation clause of 15 years. On   15.09.1983 ,   there   was   a   mutation   entry   in   the   revenue records entering the name of said Bale Venkataramanappa with an endorsement that the land shall not be alienated for a period of 15 years.   On 23.04.1990, Bale Venkataramanappa, by a registered mortgage deed, mortgaged the suit land in favour of the plaintiff for a sum of   Rs. 20,000/­. The mortgage deed recites about the receipt of the entire mortgaged amount by Bale Venkataramanappa.   Under   the   mortgage   deed,   Bale Venkataramanappa   had   agreed   to   repay   the   loan   within   a 8 period of one year. However, within a period of one month,  Bale Venkataramanappa   executed   an   agreement   to   sell   dated 15.05.1990   in   favour   of   the   plaintiff.   The   agreement   to   sell recites that he was in need of money for his legal necessities and to repay his hand loans and for his domestic needs and, therefore, he had agreed to sell the suit property for a sum of Rs. 46,000/­. He acknowledges the receipt of entire amount of consideration, i.e., Rs. 46,000/­.  The recital in the agreement to sell reads that at the time of execution of the agreement, the possession of the suit property is handed over to the plaintiff. Further,   the   recital   reads   that   the   plaintiff   shall   take   the consent of the officers of the Tribunal or the concerned officers at his own cost for transferring the property in the name of the plaintiff. 9. It could thus be seen that, initially the property was mortgaged on 23.04.1990, and within a period of one month the agreement to  sell is  executed. At  the time of the agreement itself,   the   entire   consideration   amount   is   said   to   have   been received by Bale Venkataramanappa and also the possession is handed over to the plaintiff. 9 10. It appears, that there were also parallel proceedings before   the   revenue   authorities.   After   the   death   of   Bale Venkataramanappa,   the   plaintiff   filed   an   application   on 12.05.1997   before   the   Tehsildar,   Hoskote,   for   mutating   his name   in   place   of   Bale   Venkataramanappa.   The   Tehsildar, without any notice, carried out the mutation and entered the name of the plaintiff in the revenue records. The defendants challenged   the   same   before   the   Assistant   Commissioner, Doddabalapura   Division.   The   said   appeal   was   allowed   on 27.06.2008.   Accordingly, the revenue records were corrected and the defendants’ names were entered on 24.10.2009. The said Order came to be challenged by the plaintiff before the High Court by way of Writ Petition Nos. 22243­22244 of 2011. The High Court   vide   Order dated 26.07.2011, dismissed the said petitions. 11. The short question that arises for consideration in the present appeals is, as to whether the agreement to sell dated 15.05.1990 executed by Bale Venkataramanappa in favour of the plaintiff would be enforceable in law or not.  10 12. For appreciating the said issue, it would be necessary to refer to Section 61 of the Reforms Act, which reads thus: “61.   Restriction on transfer of land of which tenant has .— become occupant (1) Notwithstanding   anything   contained   in   any   law,   no land of which the occupancy has been granted to any person under this Chapter shall, within fifteen years from the date of the final order passed by the Tribunal under sub­section (4) or sub­section (5) or sub­section (5A)   of   section   48A   be   transferred   by   sale,   gift, exchange, mortgage, lease or assignment; but the land may   be   partitioned   among   members   of   the   holder’s joint family, (2) Notwithstanding anything contained in sub­section (1), it shall be lawful for the occupant registered as such or his successor­in­title to take a loan and mortgage or create a charge on his interest in the land in favour of the   State   Government,  a  financial  institution,   a   co­ operative   land   development   bank,   a   co­operative society or a company as defined in Section 3 of the Companies Act, 1956 in which not less than fifty one per cent of the paid­up share capital is held by the State   Government   or   a   Corporation   owned   or controlled   by   the   Central   Government   or   the   State Government   or   both   for   development   of   land   or improvement  of agricultural practices; or for  raising educational loan to prosecute the higher studies of the children of such person and without prejudice to any other remedy provided by any law, in the event of his making default in payment of such loan in accordance with the terms and conditions on which such loan was granted, it shall be lawful to cause his interest in the land to be attached and sold and the proceeds to be utilised in the payment of such loan. Explanation . – For the purpose of this sub­section, “Higher Studies” means the further studies after Pre­ th university Examination or 12   Standard Examination conducted by CBSE or ICSE or any Diploma courses. 11 (3) Any transfer or partition of land in contravention of Sub­section (1) shall be invalid and such land shall vest   in   the   State   Government   free   from   all encumbrances   and   shall   be   disposed   in   accordance with the provisions of Section 77.” 13. A perusal of the said provision would clearly show that, notwithstanding   anything   contained   in   any   law,   no   land   of which the occupancy has been granted to any person under the said Chapter shall, within 15 years from the date of the final order   passed   by   the   Tribunal   under   sub­section   (4)   or   sub­ section (5) or sub­section (5­A) of Section 48­A of the Reforms Act be transferred by sale, gift, exchange, mortgage, lease or assignment.     However,   the   land   may   be   partitioned   among members of the holders of the joint family. No doubt, that sub­ section   (2)   of   Section   61   of   the   Reforms   Act   permits   the registered occupant or his successor­in­title, to take a loan and mortgage or create a charge on his interest in the land in favour of the State Government, a financial institution, a  co­operative land development bank, a co­operative society or a company as defined in Section 3 of the Companies Act, 1956 in which not less than 51% of the paid­up share capital is held by the State Government   or   a   Corporation   owned   or   controlled   by   the Central Government or the State Government or both. However, such a loan can be taken only for the purpose of development of 12 land   or   improvement   of   agricultural   practices   or   for   raising educational loan to prosecute higher studies of the children of such person. It further provides that, in the event of such a person making default in payment of such loan in accordance with the terms and conditions on which such loan was granted, it shall be lawful to cause his interest in the land be attached and sold and the proceeds to be utilised in the payment of such loan.   Sub­section (3) of the said Section specifically provides that any transfer or partition of land in contravention of sub­ section (1) shall be invalid and such land shall vest in the State Government free, from all encumbrances and shall be disposed in accordance with the provisions of Section 77 of the Reforms Act. 14. This Court in the case of  Kedar Nath Motani and Ors. 1 vs.    Prahlad Rai and Ors.   had an  occasion to  consider the question of application of the maxims  ex turpi causa non oritur actio  and  ex dolo malo non oritur actio.  This Court has referred to various English judgments in paragraphs 11, 12 and 14, which read thus:   Coming now to the question whether the appellants' “11. suit   was   rightly   dismissed   by   the   High   Court   on   the 1 (1960) 1 SCR 861 13

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15. The three­Judge Bench of this Court, after referring to the aforesaid judgments, speaking through M. Hidayatullah, J. (as His Lordship then was), observes thus: “15.  The correct position in law, in our opinion, is that what one has to see is whether the illegality goes so much to the root of the matter that the plaintiff cannot bring his action without relying upon the illegal transaction into   which   he   had   entered.   If   the   illegality   be   trivial   or venial,   as   stated   by   Williston   and   the   plaintiff   is   not required to rest his case upon that illegality, then public policy demands that the defendant should not be allowed to take   advantage   of   the   position.   A   strict   view,   of   course, must be taken of the plaintiff's conduct, and he should not be allowed to circumvent the illegality by resorting to some subterfuge   or   by   mis­stating   the   facts.   If,   however,   the matter   is   clear   and   the   illegality   is   not   required   to   be pleaded or proved as part of the cause of action and the plaintiff recanted before the illegal purpose was achieved, then, unless it be of such a gross nature as to outrage the conscience of the Court, the plea of the defendant should not prevail.” 16 16. It could thus be seen, that this Court has held that the correct position of law is that, what one has to see is whether the illegality goes so much to the root of the matter that the plaintiff cannot bring his action without relying upon the illegal transaction into which he had entered. This Court further held, that if the illegality is trivial or venial and the plaintiff is not required to rest his case upon that illegality, then public policy demands   that   the   defendant   should   not   be   allowed   to   take advantage of the position. It has further been held, that a strict view must be taken of the plaintiff’s conduct and he should not be   allowed   to   circumvent   the   illegality   by   resorting   to   some subterfuge or by misstating the facts. However, if the matter is clear and the illegality is not required to be pleaded or proved as part of the cause of action and the plaintiff recanted before the illegal purpose is achieved, then, unless it be of such a gross nature as to outrage the conscience of the Court, the plea of the defendant should not prevail. 17. Subsequently,   another   three­Judge   Bench   of   this Court   in   Immani   Appa   Rao   and   Ors.     vs.     Gollapalli 2 Ramalingamurthi and Ors.   again had an occasion to consider 2 (1962) 3 SCR 739 17 the   issue   with   regard   to   applicability   of   the   aforesaid   two maxims. This Court speaking through P.B. Gajendragadkar, J. (as His Lordship then was) observed thus: “12.     Reported decisions bearing on this question show that consideration of this problem often gives rise to what may   be   described   as   a   battle   of   legal   maxims.   The appellants   emphasised   that   the   doctrine   which   is   pre­ eminently applicable to the present case is  ex dolo malo non oritur actio  or  ex turpi causa non oritur actio . In other words, they contended that the right of action cannot arise out of fraud or out of transgression of law; and according to them it is necessary in such a case that possession should rest where it lies  in pari delicto potior est conditio possidentis ; where each party is equally in fraud the law favours him who is actually in possession, or where both parties are equally guilty the estate will lie where it falls. On the other hand, Respondent 1 argues that the proper maxim to apply is  nemo   allegans   suam   turpitudinum   audiendum   est , whoever   has   first   to   plead  turpitudinum  should   fail;   that party   fails   who   first   has   to   allege   fraud   in   which   he participated.   In   other   words,   the   principle   invoked   by Respondent 1 is that a man cannot plead his own fraud. In deciding the question as to which maxim should govern the present case it is necessary to recall what Lord Wright, M.R. observed about these maxims in  Berg   v.  Sadler and Moore , (1937) 2 KB 158 at p. 62. Referring to the maxim  ex turpi causa   non   oritur   actio  Lord   Wright   observed   that   “this maxim, though veiled in the dignity of learned language, is a statement of a principle of great importance; but like most maxims it is much too vague and much too general to admit of   application   without   a   careful   consideration   of   the circumstances and of the various definite rules which have been laid down by the authorities”. Therefore, in deciding the   question   raised   in   the   present   appeal   it   would   be necessary for us to consider carefully the true scope and effect   of   the   maxims   pressed   into   service   by   the   rival parties,   and   to   enquire   which   of   the   maxims   would   be relevant and applicable in the circumstances of the case. It is   common   ground   that   the   approach   of   the   Court   in determining the present dispute must be conditioned solely by considerations of public policy. Which principle would be more   conducive   to,   and   more   consistent   with,   public interest, that is the crux of the matter. To put it differently, 18 having regard to the fact that both the parties before the Court are confederates in the fraud, which approach would be less injurious to public interest. Whichever approach is adopted one party would succeed and the other would fail, and so it is necessary to enquire as to which party's success would be less injurious to public interest. 13.       Out of the two confederates in fraud Respondent 1 wants a decree to be passed in his favour and that means he wants the active assistance of the Court in reaching the properties possession of which has been withheld from him by Respondent 2 and the appellants. Now, if the defence raised by the appellants is shut out Respondent 1 would be entitled to a decree because there is an ostensible deed of conveyance which purports to convey title to him in respect of the properties in question; but, in the circumstances, passing   a   decree   in   favour   of   Respondent   1   would   be actively assisting Respondent 1 to give effect to the fraud to which he was a party and in that sense the Court would be allowed to be used as an instrument of fraud, and that is clearly and patently inconsistent with public interest. 14.      On the other hand, if the Court decides to allow the plea of fraud to be raised the Court would be in a position to hold an enquiry on the point and determine whether it is a case of mutual fraud and whether the fraud intended by both the parties has been effectively carried out. If it is found that both the parties are equally guilty and that the fraud intended by them has been carried out the position would be that the party raising the defence is not asking the Court's   assistance   in   any   active   manner;   all   that   the defence suggests is that a confederate in fraud should not be permitted to obtain a decree from the Court because the document of title on which the claim is based really conveys no   title   at   all.   It   is   true   that   as   a   result   of   permitting Respondent 2 and the appellants to prove their plea they would incidentally be assisted in retaining their possession; but this assistance is of a purely passive character and all that the Court is doing in effect is that on the facts proved it proposes to allow possession to rest where it lies. It appears to   us   that   this   latter   course   is   less   injurious   to   public interest than the former.” 19 18. This Court held that, which principle is to be applied in the facts of the case would depend upon the question, as to which   principle   is   more   consistent   with   public   interest.   The Court finds that, when both the parties before the Court are confederates in the fraud, the Court will have to find out which approach would be less injurious to public interest. The Court observed that, whichever approach is adopted, one party would succeed and the other would fail and, therefore, it is necessary to enquire as to which party’s success would be less injurious to public interest. The Court in the facts of the said case finds that if the decree was to be passed in favour of respondent No. 1 (who was the plaintiff), it would be actively assisting respondent No. 1 to give effect to the fraud to which he was a party and it has been held that in that sense the Court would be allowed to be   used   as   an   instrument   of   fraud   and   that   is   clearly   and patently inconsistent with public interest. 19. It has further been held, that if both the parties are equally guilty and the fraud intended by them had been carried out, the position would be that, the party raising the defence is not asking the Court’s assistance in any active manner. It has been held, that all the defence suggested is that a confederate in fraud shall not be permitted to obtain a decree from the Court 20 because the documents of title, on which the claim is based really conveys no title at all.  In the facts of the said case, it was held,   that   though   the   result   thereof   would   be   assisting   the defence   therein   to   retain   their   possession,   for   such   an assistance would be purely of passive character and all that the Court would do in effect is that on the facts proved,  it proposes to allow possession to rest where it lies. It has been held that, latter course appears to be less injurious to public interest than the former one. This Court in the said judgment has digested the English law on the issue in the following paragraphs, which read thus: “19.      In support of the contrary view reliance is usually placed on an early English decision in Doe, Dem. Roberts against Roberts, Widow, 106 ER 401 . In that case it was held that “no man can be allowed to allege his own fraud to avoid   his   own   deed;   and,   therefore,   where   a   deed   of conveyance of an estate from one brother to another was executed, to give the latter a colourable qualification to kill game. The document was as against the parties to it valid and so sufficient to support an ejectment for the premises”. In dealing with the question raised Bayley, J. observed “by the production of the deed, the plaintiff established a prima facie title; and we cannot allow the defendant to be heard in a court of justice to say that his own deed is to be avoided by his own fraud;” and Holroyd, J. added that “a deed may be avoided on the ground of fraud, but then the objection must come from a person neither party nor privy to it, for no man can allege his own fraud in order to invalidate his own deed”.   20.      This decision has, however, been commented on by Taylor in his Law of Evidence. According to Taylor “it seems now clearly settled that a party is not estopped by his deed from   avoiding   it   by   proving   that   it   was   executed   for   a 21 fraudulent, illegal or immoral purpose   [Taylor's “Law of Evidence”, Vol. 11th, Edn. p. 97, para 93]”. The learned author then refers to the case of Roberts, 106 ER 401 and adds “in the subsequent case of Prole v. Wiggins, (1837) 3 Bing. NC 235 : 6 LJCP 2 : 43 R.R. 621, Sir Nicholas Tindal observed   that   this   decision   rested   on   the   fact   that   the defence set up was inconsistent with the deed”. Taylor then adds that “the case, however, can scarcely be supported by this   circumstance,   for   in   an   action   of   ejectment   by   the grantee of an annuity to recover premises on which it was secured, the grantor was allowed to show that the premises were of less value than the annuity, and consequently, that the deed required  enrolment,  although  he  had expressly covenanted in the deed that the premises were of greater value…” According to the learned author “the better opinion seems to be that where both parties to an indenture either know, or have the means of knowing, that it was executed for an immoral purpose, or in contravention of a statute, or of   public   policy,   neither   of   them   will   be   estopped   from proving those facts which render the instrument void   ab initio ; for although a party will thus in curtain cases be enabled to take advantage of his own wrong, yet this evil is of a trifling nature in comparison with the flagrant evasion of   the   law   that   would   result   from   the   adoption   of   an opposite rule” (p. 98). Indeed, according to Taylor, “although illegality is not pleaded by the defendant nor sought to be relied upon by him by way of defence, yet the court itself, upon the illegality appearing upon the evidence, will take notice of it, and will dismiss the action ex turpi causa non oritur actio. No polluted hand shall touch the pure fountain of Justice” (p. 93). 21.     To the same effect is the opinion of Story [Story's Equity   Jurisprudence,   Vol.   I,   s.   421;   English   edition   by Randall,   1920,   s.   298.]   :   “In   general,   where   parties   are concerned   in   illegal   agreements   or   other   transactions, whether they are mala prohibita or mala in se, courts of equity   following   the   rule   of   law   as   to   participators   in  a common crime will not interpose to grant any relief, acting upon the known maxim in pari delicto potior est conditio defendentis et possidentis. The old cases often gave relief, both at law and in equity, where the party would otherwise derive   an   advantage   from   his   inequity.   But   the   modern doctrine  has  adopted  a more severely  just  and  probably politic and moral rule, which is, to leave the parties where it finds them giving no relief and no countenance to claims of this sort.” 22 20. It could thus be seen that, although illegality is not pleaded by the defendant nor is relied upon by him by way of defence, yet the court itself,  upon the illegality appearing upon the evidence, will take notice of it, and will dismiss the action  ex turpi causa non oritur actio . It has been held, that no polluted hand shall touch the pure fountain of justice. It has further been   held,   that   where   parties   are   concerned   in   illegal agreements or other transactions, courts of equity following the rule   of   law   as   to   participators   in   common   crime   will   not interpose to grant any relief, acting upon the maxim in   pari delicto potior est conditio defendetis et possidentis . 21. In the case of  Nathu Prasad  vs.  Ranchhod Prasad and 3 Ors .   the three­Judge Bench of this Court had an occasion to consider somewhat similar provisions which read thus:   “2.   Section 73 of the Revenue Administration and Ryotwari Land Revenue and Tenancy Act, Samvat 2007 (Act No. 66 of 1950) provides: “No Pakka tenant shall sub­let for any period whatsoever any land comprised in his holdings except in the cases provided for in Section 74. Explanation. —   *.” 3 (1969) 3 SCC 11 23

In   the   said   case,   the   plaintiff/appellant   before   the   Supreme Court was a recorded  pattedar  tenant and had granted a sub­ lease of land to respondent Nos. 1 and 2 for five years. The suit was filed on the ground that sub­lease was in contravention of Section   73   of   the   Revenue   Administration   and   Ryotwari   Land Revenue and Tenancy Act, Samvat 2007 (Act No. 66 of 1950)   and that the said respondents had trespassed in the land.  The trial 24 court had decreed the suit. The first appellate court had also confirmed the same.   However, the same was reversed by the High   Court   in   the   second   appeal.   Allowing   the   appeal   and reversing the judgment of the High Court, this Court held that a person inducted as a sub­lessee contrary to the provisions of Section 78 of the  Tenancy Act  did not acquire any right under a contract of sub­letting and his possession was not protected. 22. We have to apply the principles of law as deduced by this Court in the case of   Kedar Nath and Immani Appa Rao (supra), to the facts of the present case. 23. The   transaction   between   the   late   Bale Venkataramanappa and the plaintiff is not disputed. Initially the   said   Bale   Venkataramanappa   had   executed   a   registered mortgage deed in favour of the plaintiff.   Within a month, he entered   into   an   agreement   to   sell   wherein,   the   entire consideration for the transfer as well as handing over of the possession was acknowledged. It could thus be seen, that the transaction was nothing short of a transfer of property. Under Section 61 of the Reforms Act, there is a complete prohibition on such mortgage or transfer for a period of 15 years from the 25 date of grant.  Sub­section (1) of Section 61 of the Reforms Act begins with a non­obstante clause. It is thus clear that, the unambiguous   legislative   intent   is   that   no   such   mortgage, transfer, sale etc. would be permitted for a period of 15 years from  the  date  of  grant.  Undisputedly, even according  to  the plaintiff, the grant is of the year 1983,  as such,  the transfer in question   in   the   year   1990   is   beyond   any   doubt   within   the prohibited period of 15 years. Sub­section (3) of Section 61 of the   Reforms   Act   makes   the   legislative   intent   very   clear.   It provides, that any transfer in violation of sub­section (1) shall be invalid and it also provides for the consequence for such invalid transaction. 24.          Undisputedly,   both,   the   predecessor­in­title   of   the defendant(s) as well as the plaintiff, are confederates in this illegality. Both, the plaintiff and the predecessor­in­title of the defendant(s) can be said to be equally responsible for violation of law.  25. However, the ticklish question that arises in such a situation is: “the decision of this Court would weigh in side of which party”?  As held by Hidayatullah, J. in  Kedar Nath Motani (supra),  the question that would arise for consideration is as to 26 whether the plaintiff can rest his claim without relying upon the illegal transaction or as to whether the plaintiff can rest his claim   on   something   else   without   relying   on   the   illegal transaction. Undisputedly, in the present case, the claim of the plaintiff   is   entirely   based   upon   the   agreement   to   sell   dated 15.05.1990, which is clearly hit by Section 61 of the Reforms Act. There is no other foundation for the claim of the plaintiff except the one based on the agreement to sell, which is hit by Section 61 of the Act. In such a case, as observed by Taylor, in his   “Law   of   Evidence”   which   has   been   approved   by Gajendragadkar,   J.   in   Immani   Appa   Rao   (supra),   although illegality is not pleaded by the defendant nor sought to be relied upon him by way of defence, yet the Court itself, upon the illegality appearing upon the evidence, will take notice of it, and will dismiss the action   ex turpi causa non oritur actio i.e. N o polluted hand shall touch the pure fountain of justice. Equally, as observed in Story’s Equity Jurisprudence, which again is approved in Immani Appa Rao (supra), where the parties are concerned with illegal agreements or other transactions,  courts of   equity   following   the   rule   of   law   as   to   participators   in   a common crime will not interpose to grant any relief, acting upon 27 the   maxim   in   pari   delicto   potior   est   conditio   defendentis   et possidentis . 26. It could thus be seen that, the trial Judge upon finding that the agreement of sale was hit by Section 61 of the Reforms Act, had rightly dismissed the suit of the plaintiff. 27. Now, let us apply the another test laid down in the case of  Immani Appa Rao  (supra).  At the cost of repetition, both the parties are common participator in the illegality. In such a situation, the balance of justice would tilt in whose favour is the question. As held in  Immani Appa Rao  (supra), if the decree is granted   in   favour   of   the   plaintiff   on   the   basis   of   an   illegal agreement which is hit by a statute, it will be rendering an active assistance of the court in enforcing an agreement which is  contrary   to  law.     As   against   this,   if  the   balance   is   tilted towards   the   defendants,   no   doubt   that   they   would   stand benefited even in spite of their predecessor­in­title committing an illegality. However, what the court would be doing is only rendering an assistance which is purely of a passive character. As held by Gajendragadkar, J. in  Immani Appa Rao  (supra),  the first course would be clearly and patently inconsistent with the 28 public interest whereas, the latter course is  lesser injurious to public interest than the former. 28. In the result, the appeals deserve to be allowed and are accordingly allowed.   The judgment and order passed by the High   Court   of   Karnataka   dated   08.06.2015   and   the   Order passed by the Fast Track Court­III, Bangalore Rural District, Bangalore, dated 17.06.2008 are quashed and set aside. The order dated 23.01.2004 dismissing the suit passed by the trial court is upheld. 29. The parties shall bear their own costs.  …....................J.                              [ARUN MISHRA] ......................J.                              [M. R. SHAH]           ......................J.                                                    [B.R. GAVAI] NEW DELHI; SEPTEMBER  26, 2019.