SUBHASH CHANDER vs. M/S BHARAT PETROLEUM CORPORATION LTD (BPCL)

REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION CIVIL APPEAL NO(s). 7517 OF 2012 SUBHASH CHANDER & ORS.  ……Appellant(s) VERSUS M/S BHARAT PETROLEUM  CORPORATION LTD.(BPCL) & ANR. .….Respondent(s) J U D G M E N T Rastogi, J. 1. The   instant   appeal   has   been   preferred   by   the th appellants/plaintiffs assailing the judgment dated 8   July, 2009, upholding the judgment and decree of the Court of appeal dated th 28  March, 2006 holding that the Civil  Court has no jurisdiction to entertain and try the suit for possession in reference to the Signature Not Verified subject property and the appropriate remedy available with the Digitally signed by Anita Malhotra Date: 2022.01.28 17:06:04 IST Reason: appellants is to initiate proceedings for eviction of the suit property 1 under the provisions of the Haryana (Control of Rent & Eviction) Act, 1973 (hereinafter called as “Act 1973”).    2. The brief facts of the case manifest from the record are that the appellants filed a suit on the averment that their predecessor in interest Sh. Vinod Kumar was owner of the subject plot of land admeasuring 10,000 sq. feet in municipal limits, Kaithal bearing Municipal No.657/10.   Undisputedly, the Act 1973 applies to the suit property in question.    3. The subject property was given on lease by late Vinod Kumar to M/s Burmah Shell Oil Storage Distributing Company Ltd. for a fixed period of 20 years at the rate of Rs.35/­ per month vide lease th st dated 4  June, 1958 with effect from 1  April, 1958.   The lease period   initially   was   for   20   years   and   clause   10   of   the   lease contemplated renewal of the lease once for another 20 years.  The st lease period commenced from 1   April, 1958 for a period of 20 st years expired on 1   April, 1978 and in terms of clause 10 of the lease deed, one extension was permissible and that renewal option for another period of 20 years was availed and that lease period st also expired on 1  April, 1998. 4. At   this   stage,   the   appellants   served   a   legal   notice   on   the th respondents dated 30   January, 1998 in which although Section 2 106 of the Transfer of Property Act, 1882 has not been specifically mentioned, but in pith and substance the notice was served for terminating tenancy of the respondents and later filed a civil suit th for possession of the subject land on 7  August, 1998.   5. The   preliminary   objection   was   raised   by   the   respondents regarding jurisdiction of the Civil Court in entertaining the suit and the defence throughout was that the Act 1973 is applicable on the subject property and they can be evicted only under the provisions of the Act 1973.  It is not disputed that the subject land admittedly falls within the area administered by Municipal Committee, Kaithal and the rented land is situated within the urban area and covered under the provisions of the Act 1973.  6. That   before   expiry   of   the   period   of   lease   of   20   years, the Central   Government   enacted   Burmah   Shell   (Acquisition   of Undertakings)   Act,   1976   (hereinafter   called   as   “Act   1976”), pursuant to which the leasehold rights were taken over by the respondents/defendants.     The   option   of   renewal   of   lease   for another period of 20 years was availed by the respondents in terms th of clause 10 of the lease deed dated 4  June, 1958.  The case of st the appellants was that after lease expired on 1  April, 1998, the possession   of   the   respondents   on   the   suit   property   became 3 unauthorised and without consent of the appellants and since the respondents failed to vacate the suit property despite a legal notice th dated   30   January,   1998   being   served,   the   appellants   since required the suit property for their personal bonafide necessity for expanding their business, although had earlier filed an application under the Act 1973, as alleged on the wrong premise.   It was pleaded that at least the provisions of the Act 1973 do not apply to the suit property as it is governed by the special Act enacted by the Central Government being Act 1976.   In the alternative, it was pleaded by the appellants that respondent no.1 had sub­let the suit property to respondent no.2 without consent of the appellants and hence the appellants are entitled to possession of the suit property and also claimed mesne profits during pendency of the suit at the market rate, in addition to three years rent prior to lapse of the renewal period and prayed for a decree for possession and recovery of mesne profits.   7. The respondents filed written statement and it was admitted that the suit property had been leased out by late Vinod Kumar to M/s Burmah Shell Oil Storage Distributing Company Ltd.   and later by the  Act 1976, the  leasehold rights were transferred to respondent no.1.   It was also admitted that they exercised their 4 renewal option in terms of clause 10 of the lease for a period of 20 years.   At the same time, it was also averred that on expiry of the lease period, the respondents became the statutory tenant of the suit property and the appellants had been receiving rent from the respondents without any demur and further averred that the Civil Court has no jurisdiction to entertain and try the suit as the same is specifically barred by the provisions of the Act 1973.    8. It was further stated that there was a relationship of landlord and tenant between the parties and the suit land is a rented land as defined under Section 2(h) of the Act 1973 and the disputes between landlord and tenant are to be adjudicated in accordance with the provisions of the Act 1973 and the respondents being in possession as a statutory tenant of the suit property, cannot be evicted except in accordance with the provisions of Section 13 of the Act  1973  and  that  apart the  appellants  had  earlier  filed a petition   for   ejectment   against   the   respondents   before   the   Rent Controller on the ground of subletting and personal necessity and rd that has been dismissed by the Rent Controller by  order dated  3 May, 1986.  An appeal against the same also came to be dismissed th by the appellate authority by order dated 18  March, 1987.  5 9. On the basis of the pleadings of the parties, the learned trial th Court by a judgment and decree dated 13  March, 2002 held that the   respondents   are   in   unauthorised   possession   over   the   suit st th property w.e.f. 1  April, 1998 after notice dated 30  January, 1998 under Section 106 of the Transfer of Property Act, 1882 has been served for vacating the suit property holding the appellants entitled for restoration of possession of the suit land in question.       10. On appeal being preferred by the respondents, the Court of Appeal set aside the judgment and decree of the trial Court dated th th 13   March, 2002 by the judgment dated 28   March, 2006 and held that the Civil Court has no jurisdiction to entertain and try the suit and the respondents are in possession of the suit property as statutory tenant and can be evicted from the suit property only under the provisions of the Act 1973.   The said order came to be challenged by the appellants/plaintiffs in second appeal before the High   Court   and   that   came   to   be   dismissed   by   the   impugned th judgment   dated   8   July,   2009,   being   the   subject   matter   of challenge in appeal before us.    6 11. The dispute between the parties pertains to as to whether the jurisdiction   of   the   Civil   Court   is   barred   and   the   petition   for possession filed by the appellants/plaintiffs will lie before the Rent Controller under the Act 1973.    12. Counsel   for   the   appellants,   Shri   Manoj   Swarup,   Senior Advocate, submits that before the term of initial lease period of 20 st years   came   to   be   expired   on   1   April,   1978,   the   Central Government came with a special legislation, namely, the Burmah Shell (Acquisition of Undertakings) Act, 1976 and the High Court has failed to consider the effect of Section 11 of the Act 1976 which has   an   overriding   effect   and   that   excludes   all   other   laws inconsistent with the provisions of the Act 1976, including the Act 1973   and   further   submits   that   the   finding   which   has   been recorded of the respondents being a statutory tenant under the Act 1973 is in contravention of Section 5(2) of the Act 1976 and in the absence of any fresh lease being executed by the parties only one th renewal as per the lease deed originally executed dated 4   June, 1958, was permissible in law and that being availed and the term st had   expired   on   1   April,   1998,   no   further   extension   was permissible in law and the respondents  became trespassers after 7 expiry of the lease period and the only remedy available with the appellants was to file a suit for possession of the suit property and in support of his submissions placed reliance on the judgments of this Court in  Depot Superintendent, H.P. Corpn. Ltd. and Another v. 1 Kolhapur Agricultural Market Committee, Kolhapur , Ram Bharosey Lal   Gupta(Dead)   by   LRs   and   Others   v.   Hindustan   Petroleum 2 Corporation   Limited   and   Another ,   Bharat   Petroleum   Corporation 3 Limited v. Rama Chandrashekhar Vaidya and Another . 13. Per contra, counsel for the respondents, Shri V. Giri, Senior Advocate,   while   supporting   the   findings   recorded   under   the impugned judgment conceded that only one term of extension of lease of 20 years was permissible and that indeed was availed and st stood   expired   on   1   April,   1998,   but   further   submits   that   the respondents   became   statutory   tenant   thereafter   under   the   Act 1973 and they could be evicted only by invoking Section 13 of the Act 1973 which undisputedly is applicable to the subject property and thus in the given circumstances the Civil Court at least has no jurisdiction to try the suit.     That being the finding recorded by the   first   appellate   Court   and   confirmed   by   the   High   Court   on 1 (2007) 6 SCC 159 2 (2013) 9 SCC 714 3 (2014) 1 SCC 657 8 dismissal   of   second   appeal   preferred   at   the   instance   of   the appellants under the impugned judgment being supported by the judgment of the Constitution Bench of this Court in  V. Dhanapal 4 Chettiar v. Yesodai Ammal   followed in   Shyam Lal v. Deepa Dass 5 , what is being urged  by learned Chela Ram Chela Garib Dass   counsel for the appellants is without substance and the finding with   regard   to   the   jurisdiction   being   supported   by   the   settled principles of law needs no further indulgence of this Court. 14. It may be relevant to note that in the interregnum period, title deed of the subject property in question was mortgaged with the Punjab   National   Bank   creating   security   interest   and   after   the account   of   the   appellants   became   NPA,   proceedings   under   the SARFAESI   Act,   2002   were   initiated   against   the   appellants   and public notice (symbolic) was issued by the secured creditor (Punjab National Bank) for securing possession of the subject property on th 14  August, 2018.   Pursuant thereto, a letter was sent from the th office of Bharat Petroleum Corporation Ltd. on 12  October, 2018 th for   withdrawal   of   the   possession   notice   (symbolic)   dated   14 August, 2018 but what steps have been taken inter se is not on record.  However, this Court is not concerned with this controversy 4 (1979) 4 SCC 214 5 (2016) 7 SCC 572 9 in the instant proceedings, but since the documents have been placed on record, the same are being noticed only for completion of the facts.  15. We have heard learned counsel for the parties and with their assistance perused the material available on record. 16. It is not disputed that the appellants are the owners of the suit   property   which   is   a   plot   admeasuring   10,000   square   feet situated within the municipal limits of Kaithal.   Their predecessor in interest, late Vinod Kumar son of Tilaj Raj had leased out the subject   plot   to   M/s   Burmah   Shell   Oil   Storage   Distributing Company Ltd. for a period of 20 years pursuant to lease deed dated th 4   June,   1958   and   before   the   expiry   of   the   lease   period,   the Central Government came out with a legislation, namely, Burmah Shell (Acquisition of Undertakings) Act, 1976 and took over the rights   of   the   lessee   and   transferred   the   same   to   M/s   Bharat Petroleum Corporation Ltd. in exercise of its power under Section 5(2) read with Section 7(3) of the Act 1976.   17. It is also not disputed that the subject land is situated within the municipal limits of Kaithal and is governed by the Act 1973 and the term “tenant” defined under Section 2(h) includes “rented land” in question.  At the same time, in terms of Section 3 of the 10 Act 1976,  on the  appointed  day  the  right,   title  and  interest of Burmah   Shell   in   relation   to   its   undertaking   in   India   stood transferred and vested in the Central Government and by a legal fiction the Central Government stepped into the shoes of Burmah nd Shell and became the lessee in the lease deed dated 4  June, 1958 and in terms of Section 5(2) read with Section 7(3) of the Act 1976, the statutory rights stood conferred on the respondents in terms of clause 10 of lease deed/agreement for another term of 20 years on the same terms and conditions as were operating and/or existing on the date of enactment of the said Act 1976.     As such, upon vesting by virtue of the provisions of the Act 1976, the respondents became the lessee in respect of the subject land in terms of the provisions of the Act which has an overriding effect by virtue of Section 11 of the Act 1976. 18. Sections 3, 5, 7 and 11 of the Act 1976, relevant for the purpose, are reproduced hereunder: “3. Transfer and vesting in the Central Government of the undertakings of Burmah Shell in India.  ­ On the appointed day, the right, title and interest of Burmah Shell, in relation to its undertakings in India, shall stand transferred to, and shall vest in, the Central Government. 11 5. Central Government to be lessor or tenant under certain (1)   Where   any   property   is   held   in   India   by circumstances.   ­   Burmah Shell under any lease or under any right of tenancy, the Central Government   shall,  on and  from   the  appointed  day, be deemed to have become the lessee or tenant, as the case may be, in respect of such property as if the lease or tenancy in relation to such property had been granted to the Central Government, and thereupon all the rights under  such lease or  tenancy shall be deemed to have been transferred to, and vested in, the Central Government. (2) On the expiry of the term of any lease or tenancy referred to in sub­section (1), such lease or tenancy shall, if so desired by the Central   Government,   be   renewed   on   the   same   terms   and conditions on which the lease or tenancy was held by Burmah Shell immediately before the appointed day. 7.   Power of Central Government to direct vesting of the undertakings of the Burmah Shell in a Government company. ­ (1)  Notwithstanding anything contained in sections 3, 4 and 5, the Central Government may, if it is satisfied that a Government company is willing to comply, or has complied, with such terms and conditions as that Government may think fit to impose, direct by notification, that the right, title and interest and the liabilities of Burmah Shell in relation to any of its undertakings in India shall, instead of continuing to vest in the Central Government, vest   in   the   Government   company   either   on   the   date   of   the notification or on such earlier or later date (not being a date earlier than the appointed day) as may be specified in the notification. (2)  Where   the   right,   title   and   interest   and   the   liabilities   of Burmah Shell in relation to its undertakings in India vest in a Government   company   under   sub­section   (1),  the   Government company shall, on and from the date of such vesting, be deemed to have become the owner, tenant or lessee, as the case may be, in relation to such undertakings, and all the rights and liabilities of the Central Government in relation to such undertakings shall, on and from the date of such vesting, be deemed to have become the rights and liabilities, respectively, of the Government company. (3)  The provisions of sub­ section (2) of section 5 shall apply to a lease or tenancy, which vests in a Government company, as they apply to a lease or tenancy vested in the Central Government, and reference therein to the" Central Government" shall be construed as a reference to the Government company. 12 11.  Effect of Act on other laws.  The provisions of this Act shall have   effect   notwithstanding   anything   inconsistent   therewith contained in any other law for the time being in force or in any instrument having effect by virtue of any law other than this Act or in any decree or order of any court, tribunal or other authority.”                                                                               [Emphasis Supplied] 19. By virtue of the statutory enactment of Act 1976, the pre­ existing tenancy rights held by Burmah Shell with the appellants stood transferred and  vested  with  the  Central  Government and thereafter by operation of Section 7, the said rights in turn stood transposed   and   vested   in   the   Government   Company   (Bharat Petroleum   Corporation   Ltd.)   as   the   Government   Company statutorily   became   the   tenant   of   the   appellants/plaintiffs.   The Constitution Bench of this Court in   V. Dhanapal Chettiar   (supra) had an occasion to examine the controversy as to whether in order to get a decree/order of eviction against the tenant in the State Rent Control Act, it is necessary to give a notice under Section 106 of the Transfer of Property Act, 1882 and taking note of various State enactments of the Act 1973, L.N. Untwalia, J., speaking for the Bench, observed in para 18 as under: “ Lastly our attention was drawn to the decision of this Court in  Firm  Sardarilal  Vishwanath  v.  Pritam  Singh  [(1978)  4  SCC  1. The lease in that case had come to an end by efflux of time. A tenant continued in possession and became a so­called statutory tenant. The argument put forward before this Court that a fresh notice under Section 106 of the Transfer of Property Act was necessary was rejected on the ground: (SCC p. 10, para 18) 13

14 20. It has been held that even if the lease period is determined by forfeiture under the Transfer of Property Act, 1882, still the tenant continues to be a tenant that is to say that there is no forfeiture in the eyes of law and the tenant becomes liable to be evicted and the forfeiture comes into play only if he has incurred a liability to be evicted under the State Rent Act and not otherwise and further held that even after the expiry of the period of contractual tenancy, the tenant can be evicted only in terms of provisions of the State Rent Act which is applicable in reference the subject property in question. 21. A perusal of the scheme of the Act 1976 would show that from the appointed day, right, title and interest of Burmah Shell with effect to Section 5(1) stood transferred and vested with the Central Government and by virtue of Section 7(2), the vesting of tenancy   rights   with   the   Central   Government   stood   further transposed and vested in Bharat Petroleum Corporation Ltd. and that became a statutory tenant by virtue of Section 7(3) of the Act. To that extent, Section 11 of the Act has an overriding effect to the provisions of other laws.  That being so, the jurisdiction indeed of a 15 civil Court is impliedly barred from the field covered specifically by the provisions of the Act 1973 and that being the complete code determining the rights of a tenant/landlord to the exclusion of the other laws, we find no error in the view expressed by the High Court in the impugned judgment holding that the jurisdiction of the Civil Court is held to be barred and remedial mechanism for ejectment could be possible only under the provisions of the Act 1973.  22. The judgments on which the counsel for the appellants has placed reliance are of no assistance.  In  Depot Superintendent, H.P. Corpn.   Ltd.   and   Another(supra) ,   the   question   arose   for consideration as to whether the company was entitled for second renewal invoking the provisions of the Act 1976.   It was declined by this Court holding that there is no option for further renewal which can be claimed independently under the Act 1976. 23. In  (supra), Ram Bharosey Lal Gupta(Dead) by LRs and Others the substantial question of law was as to whether under clause 3(d) of the lease deed executed between the parties, (the lessor) was under a legal obligation to renew the lease term for a further period of 20 years and it was not the case where the lease has been determined or the renewal of lease term has either been availed or 16 expired.     In the given situation, certain observations have been made by this Court in para 28 of the judgment that may not be of any assistance in the given facts and circumstances.  24. The   counsel   further   placed   reliance   on   Bharat   Petroleum Corporation Limited  (supra).  The question under consideration was as to whether if one term of lease has been extended under the lease deed, whether automatic renewal of lease is permissible by virtue of Section 5(2) of the Act 1976 and it has been held by this Court  that  only  one  extension was  permissible in terms of the conditions of lease deed and Section 5(2) of the Act 1976 will not be available for a further renewal. 25. In the given circumstances, we are of the considered view that no   error   was   committed   by   the   High   Court   in   arriving   to   a conclusion that even after the expiry of the lease term of the lease deed, the respondents became a statutory tenant and jurisdiction of the Civil Court is impliedly barred and could be evicted only under the provisions of the Act 1973.   26. The appeal is devoid of merit and accordingly dismissed.  17 27. Pending application(s), if any, shall also stand disposed of. ………………………….J. (AJAY RASTOGI) ………………………….J. (ABHAY S. OKA) NEW DELHI January 28, 2022.  18