THE COMMISSIONER OF INCOME TAX -12 MUMBAI vs. TIP TOP TYPOGRAPHY

1 itxa2447.11
sbw
IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY
ORDINARY ORIGINAL CIVIL  JURISDICTION
INCOME TAX APPEAL NO.1213 OF  2011
Commissioner of Income Tax­12 ]
nd
R. No.265, 2  Floor ]
Ayakar Bhavan, Mumbai­400 020. ] ..Appellant
­ Versus ­
Tip Top Typography ]
58, Sheth Chambers ]
Dr. V. B. Gandhi Marg, Fort ]
Mumbai­400 023. ] ..Respondent
ALONG WITH
INCOME TAX APPEAL NOS.2447/2011, 5363/2010, 5489/2010, 
673/2011, 732/2011, 1316/2011, 1468/2011, 2108/011, 2115/2011, 
2116/2011, 2161/2011, 411/2012, 753/2012, 754/2012, 974/2012, 
819/2012, 820/2012, 821/2012, 827/2012, 1182/2012, 1472/2012, 
106/2014, 195/2014, 342/2014, 343/2014, 657/2014, 676/2014 and 
944/2014. 
...........
Mr.  P. C. Chhotaray for the Revenue in ITXA Nos.1213/2011, 1316/2011, 
106/2014, 195/2014, 342/2014, 343/2014, 657/2014, 676/2014 and 
944/2014.
Mr. Tejveer Singh for the Revenue in ITXA Nos. 2447/2011, 753/2012, 
754/2012, 974/2012, 819/2012, 820/2012, 821/2012, 827/2012 and 
1182/2012.
Mr.   Vimal   Gupta,   Senior   Advocate,   with   Ms.   Padma   Divakar   for   the 
Revenue in ITXA Nos.2108/2011 and 1472/2012.
Mr.   Abhay   Ahuja   for   Revenue   in   ITXA   Nos.5363/2010,   5489/2010, 
673/2011, 732/2011 and 411/2012.
Mr.   Suresh   Kumar   for   the   Revenue   in   ITXA   Nos.1468   of   2011   and 
2161/2011.
Ms.   A.   Vissanjee   with   Mr.   S.   J.   Mehta   for   the   Assesssee   in   ITXA 
Nos.2447/2011,   2116/2011,   2115/2011,   2161/2011,   753/2012, 
754/2012, 794/2012, 819/2012, 820/2012, 821/2012, 827/2012 and 
1/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

2 itxa2447.11
1182/2012.
Mr. R. Murlidharan i/b. M/s. Rajesh Shah & Co. for the Assessee in ITXA 
Nos.1213/2011.
Mr. Subhash Shetty for Assessee in ITXA Nos.5363/2010, 5489/2010, 
673/2011, 737/2011 and 411/2012.
Ms. Vasanti B. Patel for the Assessee in ITXA Nos.106/2014, 195/2014, 
342/2014, 343/2014, 657/2014, 676/2014 and 944/2014.
Mr. Prakash Shah with Mr. Jas Sanghavi i/b. PDS Legal for the Respondent 
in ITXA No.1468/2011.
...........
       CORAM:  S.C. DHARMADHIKARI
AND
      B.P. COLABAWALLA, JJ.
nd
RESERVED ON : 2  JULY, 2014
th
PRONOUNCED ON: 8  AUGUST, 2014.
J U D G M E N T (PER S. C. DHARMADHIKARI, J.)
1] In all these appeals, we are concerned with the following 
substantial question of law:­
“(i) Whether on the facts and circumstances of the case and 
in law, Tribunal was right in holding that the fair rental 
value specified in section 23(1)(a) is the municipal value or 
actual rent received whichever is higher and not the annual 
letting   value   on   the   basis   of   comparable   instances   as 
adopted by the Assessing Officer, though the property under 
consideration was not covered by the Rent Control Act?
(ii) Whether on the facts and circumstances of the case and 
2/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

3 itxa2447.11
in law, Tribunal was right in remitting the matter back to 
the file of the Assessing Officer with direction to verify the 
rateable value fixed by the Municipal Authorities and if the 
same is less than the actual rent received, then the actual 
rent received should be taxed?”
Some of the appeals have been admitted but we shall proceed to Admit 
the rest of them on the above mentioned substantial questions of law.  The 
Respondents therein waive service. By consent heard forthwith.
2] Similarly, there are appeals in which arguments were canvassed on 
the   basis   that   the   rent   control   legislation   operating   in   the   State   is 
applicable   but   the   parties   are   not   at   idem   on   the   quantum   of   rent. 
Therefore, the proceedings in that behalf and particularly for fixation of 
standard   rent   were   not   initiated   under   the   rent   control   legislation. 
Therefore, the Assessing Officer took upon himself the responsibility of 
fixing the fair/standard rent.   Whether this step taken by the Assessing 
Officer   is   permissible   in   law   or   otherwise   is   the   further   question. 
Similarly, in some of the appeals, there is not an agreement of tenancy but 
of leave and license.   Thereunder, license fee has been agreed between 
the   parties.     Further,   the   quantum   of   security   deposit   has   also   been 
stipulated in the agreement. Therefore, the question arises as to whether 
3/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

4 itxa2447.11
the security deposit which though refundable but without interest can be 
taken into consideration for holding that the agreed license fees does not 
reflect the market trend or market rate prevailing in the area.
3] For the purposes of answering these questions we would refer to the 
facts in Income Tax Appeal No.1213 of 2011. The assessment year in 
question therein is 2005­06.  The brief facts are that the return of income 
st
for assessment year in question was filed on 31  August, 2005 declaring 
total income at Rs.3,12,520/­.   The same was processed under section 
143(1) of the Income Tax Act, 1961 (for short the 'I.T. Act').  The case was 
selected for scrutiny.  The Assessing Officer noticed that the respondent­
assessee had let out commercial premises admeasuring about 8118 sq.ft. 
built up area consisting of office premises along with Car parking open 
space in the building “Seth House” in a prime locality at Dr. V. B. Gandhi 
Road, Mumbai­23.  The premises were given to a related concern namely 
M/s.   Reliance   Industries   Ltd.   for   Rs.3,60,000/­   and   a   sum   of 
Rs.5,25,00,000/­   was   received   as   interest   free   security   deposit.     The 
Assessing   Officer   noticed   that   the   rent   received   by   the   assessee   was 
nominal and the circumstantial evidence indicated that the fair market 
value was higher.  Therefore, he obtained instances of the rental amount 
prevailing in the market and particularly in the area and confirmed that 
4/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

5 itxa2447.11
the property was not covered by the Rent Control Act.  On the basis of 
such comparable instance, the annual letting value as provided under 
section   23(1)(a)   was   determined   at   Rs.85,72,608/­   as   against 
th 
Rs.3,60,000/­ shown by the assessee.   The assessment order dated 24
December, 2007 copy of which is at Annexure­A was passed and being 
aggrieved   thereby   the   assessee   preferred   an   appeal   before   the 
Commissioner of Income Tax (Appeals).  The Commissioner of Income Tax 
th
(Appeals) by his order dated 11  December, 2008 confirmed the action of 
the   Assessing  Officer.     A   copy   of   the   Commissioner's   order   is   at 
Annexure­C.
4] The assessee, thereafter, carried the matter in appeal to the Income 
st
Tax Appellate Tribunal and by an order dated 31  March, 2010 the matter 
was remitted back to the Assessing Officer.  The Tribunal directed him to 
verify the rateable value fixed by the Municipal   authorities and if the 
same is less than Rs.3,60,000/­, then, the actual rent received should be 
taxed. Copy of this order of the Tribunal is annexed as Annexure­E to this 
memo of appeal.
5] It is aggrieved by this order of the Tribunal that the revenue has 
approached this Court in appeal under section 260A of the Income Tax Act 
raising the above substantial questions of law.
5/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

6 itxa2447.11
6] Mr. Chhotaray, learned counsel, appearing for the revenue in these 
appeals submitted that the language of  section 23(1)(a) of the Income 
Tax Act, 1961, for short the I.T. Act is clear.  That has no relation to the 
rateable value determined by the municipal corporation.  It has also no 
relation to any deposits or security amount obtained by the assessee like 
the respondents. Therefore, the attempt is to depress the rent.  When such 
attempts are noticed, then, it can never be intended by the law that the 
Assessing Officer is obliged to adopt the municipal value.  In the present 
case  the  matter  has   been   completely   distorted  by  the  assessee.     The 
reference to section 23(1)(b) is misplaced.   The element of municipal 
property   tax   rate   has,   therefore,   no   relevance.     On   facts   also,   the 
relationship is admitted.  The Assessing Officer has made a comparative 
study and analysed the prevailing rate.  Mr. Chhotaray, therefore, submits 
that the findings at page 16 and 18 of the paper book would reflect that 
there   was   nothing   erroneous   or   illegal   in   the   manner   in   which   the 
Assessing Officer proceeded to determine the rent. Mr. Chhotaray submits 
that section 23(1)(a) refers to a reasonable expectation with regard to the 
rent that can be obtained if the premises are let.  The Assessing Officer has 
clearly gone by this requirement of the section.   Mr. Chhotaray submits 
that   the   Assessing   Officer   had   correctly   determined   the   rent   and   his 
finding has been upheld by the Commissioner.   The Assessee did not 
6/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

7 itxa2447.11
appear before the Commissioner but his absence cannot be said to be fatal 
more so, when the assessee had complete opportunity to argue its case 
before the Tribunal.
7] Criticizing   the   Tribunal's   order,   Mr.   Chhotaray   submits   that   the 
Tribunal   has   observed   nothing   with   regard   to   the   approach   of   the 
Assessing Officer.  The Tribunal does not hold that the course adopted by 
the   Assessing   Officer  is   imperssible  in   law.     In  para­14   of  the   order, 
Tribunal has agreed with the Assessing Officer  that there is a possibility of 
the   rent   or   compensation   being   shown   at   lower   rate   and   it   can   be 
determined by taking recourse to section 23(1)(a), then, there was no 
need to freeze the rent or the quantum thereof with the figure of the 
annual letting value as determined by the Mumbai Municipal Corporation. 
Thus, there is a patent error of law committed by the Tribunal.  Merely, 
because the words “might be reasonably expected to be let” are inserted 
by   the   legislature   in   section   23(1)(a)   that   does   not   mean   that   the 
Assessing   Officer   is   bound   by   the   valuation   made   by   the   Municipal 
Corporation.  That is a complete misreading of the section.  Mr. Chhotaray 
submits that the municipal valuation cannot be the sole and only criterion. 
The municipal valuation is not binding on the Assessing Officer.  He can 
independently determine the rent which can be fetched by the assessees. 
7/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

8 itxa2447.11
In doing so he can make local enquiry including from brokers and refer to 
the agreements between parties.  He can also refer to the valuation by the 
State Government and for the purposes of recovery of State taxes.   Mr. 
Chhotaray submits that there is a tendency to accept deposit of a hefty 
sum.     Even   a   nominal   rent   which   is   higher   than   the   municipal 
determination   is   taken   as   the   basis   for   such   security   deposit.     Mr. 
Chhotaray submits that if the intent of the legislature was to make an 
assessment by municipal valuation alone, then, that would have been 
clearly spelled out in law.  Mr. Chhotaray, therefore, referred to Rule 4, 5, 
6 and 7 of the Wealth Tax Rules in this behalf.
8] Mr. Chhotaray also submitted that the Tribunal has solely relied 
upon its own order in the case of Park Paper Industries Ltd. which is 
delivered in the case of a self­occupied property.  At the same time, the 
Tribunal failed to note that there is a contrary view taken in the case of 
the Income Tax Officer V/s. M/s. Baker Technical Services Private Ltd. 
Income Tax Appeal No.5262, 5264/Mum/2006. In such circumstances, Mr. 
Chhotaray submits that the impugned order be set aside and the appeal be 
allowed.
9] Mr. Chhotaray also submits that the Assessing Officer was of the 
view that the monthly rent shown was very low and did not represent the 
8/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

9 itxa2447.11
correct fair rental value of the property under section 23(1)(a) of the Act. 
Under section 23(1)(a), the annual value of the property shall be deemed 
to be the sum for which the property might reasonably be expected to let 
from  year  to  year  (henceforth   referred  to  as  fair  rental  value of  the 
property).  The section mandates the Assessing Officer to determine the 
fair rental value of the property under section 23(1)(a).   The Assessing 
Officer made enquiries to find out the comparable rent prevailing in the 
vicinity. He has prepared a chart of the comparable cases showing that the 
monthly rent per sq. ft. in the vicinity ranged between Rs.79 to Rs.110 per 
sq.   ft.   instead   of   Rs.3.70   per   sq.   ft.   shown   by   the   assessee.     The 
information   collected   by   the   Assessing   Officer   was   confronted   to   the 
assessee.
10] The assessee contended that the gross municipal rateable value of 
the property was Rs.39,572/­ per annum which came to Rs.3298/­ per 
month.  As per the assessee the municipal rateable value represented the 
fair rental value of the property in the market under section 23(1)(a) and 
since the rent received was much more than the municipal rateable value, 
the annual value shown by the assessee should be accepted in view of 
section 23(1)(b) of the Act.  Section 23(1)(b) provides that if the actual 
rent received is more than the fair rental value under section 23(1)(a), 
9/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

10 itxa2447.11
then the actual rent received should be adopted as the annual value.
11] At the time of the hearing it was pointed out by the revenue that , 
according to the theory behind the provision relating to the income from 
house property, annual value of the property is a hypothetical income from 
the   property   representing   the   sum   for   which   the   property   might 
reasonably be expected to let from year to year. It is an artificial or 
assumed   income.     The   actual   rent   received   is   not   material   in 
determination of the annual value.  Annual value is the inherent attribute 
of the property to be determined by adopting various methods.
12] It was pointed out that reading both the provisions 23(1)(a) and 
23(1)(b) together would show that determination of annual value is a 
two­step process.  The first step is to determine the fair rental value in the 
market   under   section   23(1)(a).     This   is   the   most   important   part. 
Thereafter, the second step is to refer to section 23(1)(b) which provides 
that   if   the   actual   rent   received   is   more   than   the   fair   rental   value 
determined under section 23(1)(a), then the actual rent received would 
be  deemed  to   be   the   annual   value.     It   was   pointed  out   that   in   the 
captioned case, there is no applicability of section 23(1)(b) since the 
annual value, as determined by the Assessing Officer, is much more than 
the actual rent received.
10/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

11 itxa2447.11
13] Mr.   Chhotaray   further   submits   that   annual   value   is   a   statutory 
hypothetical figure.   The provisions of section 23(1)(a) mandates the 
Assessing Officer to determine this value.  It simply states that the annual 
value is the sum for which the property might reasonably be expected to 
let from year to year. It does not speak anything else.   The Assessing 
Officer determines the annual value by taking various factors into account. 
He may take recourse to different recognized methods.   One important 
method is to find the prevailing market rate of rent in the area.  In order 
to find it out, he may make inquiry with let out properties in the locality, 
make enquiry with the brokers, use internet for knowing the prevailing 
rate in the area, take the help of a valuer, adopt any other method.  After 
collecting   the   information,   the   assessee   is   confronted   with   the   data 
gathered and after considering his objections suitable adjustments are 
made to determine the correct annual value.  It is submitted that valuation 
is an art and there are recognized methods.   The Assessing Officer is 
capable of making the valuation on his own by adopting the appropriate 
method.  Each property is unique so far its annual value is concerned.  It is 
not correct to impose a standard annual value for all properties in a 
locality.  Valuation of a property is distorted because of relation between 
parties, collusion, heavy security deposit.  Therefore, each case needs to 
be addressed on its own facts and Assessing Officer is competent to handle 
11/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

12 itxa2447.11
this issue.  It is respectfully submitted  that this is the correct approach to 
determine the annual value. It is important to note that the order of the 
Assessing Officer is subject to judicial scrutiny.   The Assessing Officer 
should be left alone to perform this function as required by law.
14] Mr. Chhotaray submits that municipal rateable value is not a reliable 
data for determining the annual value under the Income Tax Act.   It is 
invariably seen that the municipal value is much below the fair rental 
value of the property.  The valuation is outdated.  In such a situation, the 
municipal value is not a reliable data for determining the annual value for 
section 23(1)(a) of the Income Tax Act.  Hence, adopting the municipal 
value for determining the annual value under the Income Tax Act would 
lead to substantial loss of revenue.  The objectives of the local authorities 
and   the   Income   Tax   Departments   are   entirely   different.     Municipal 
Authorities are concerned with the collection of property tax in order to 
provide the civic amenities.  They would rest content in prescribing the 
rate for a particular area and would not be bothered about accurately 
determining the income from a particular property which is the objective 
of the Income Tax Department.   The municipal rateable value is also 
subject to litigation.  It is impossible to develop any mechanism by which 
the Income Tax Department would keep track of the appeal proceedings in 
12/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

13 itxa2447.11
municipal cases and adopt the modifications.  The Income Tax Department 
is not equipped to liaise regularly with municipal authorities in order to 
perform its own function of making an assessment.   Also most of the 
returns are accepted without scrutiny and unless there is clear exposition 
of law, the assessee would show low income from house property which 
will lead to loss of revenue.  It would be unfair to require the Income Tax 
Department to adopt the municipal valuation even if it notices gross and 
glaring   undervaluation   in   municipal   valuation.     The   Income   Tax 
Department has no control over the municipal valuation.  Under the law, 
there is no reference to the municipal valuation.   There is no case for 
introducing the element of municipal valuation in the income tax law. 
The process of municipal valuation of different states is different.   The 
local authorities have their own priorities.  For example, Mumbai has now 
switched over to the capital value system where the municipal value is at a 
certain percentage of the capital value of the property.   Properties with 
area up to 500 sq. ft. would not pay the higher rate.   The concept of 
determining the fair rent of the property is no longer there.  Therefore, 
there   would   no   longer   be   any   commonality   in   the   wordings   of   the 
provisions   of   the   section   23(1)(a)   of   the   Income   Tax   Act   and   the 
provisions of the Municipal Act which is the main plank of the argument 
for adopting the municipal value for income tax.  Income Tax Department 
13/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

14 itxa2447.11
is accountable for collection under the Income Tax law and should not be 
dependent on municipal system which is not accountable to it.  Therefore, 
the annual   value of the property under the income tax law should be 
delinked from the municipal valuation.  Municipal valuation can at best be 
a factor to be considered by the Assessing Officer and nothing more than 
that.   The Assessing Officer can reject the municipal valuation for valid 
reasons.
15] Mr. Chhotaray then submits that heavy security deposit is a factor to 
be taken judicial notice of.  In many cases heavy security deposits running 
into crores of rupees are taken by the landlord as a consequence of which 
the amount of rent is reduced.  It is accepted by the assessees that there is 
an inverse correlation between the amount of security deposit and the 
amount of rent.  If the security deposit is more, the amount of rent is less 
and vice versa.   Thus the rent fluctuates according to the amount of 
security deposit.   Annual value is an artificial statutory figure which is 
germane to the property.   It should be, by and large, same for a particular 
property   and   should   not   vary   according   to   the   quantum   of   security 
deposit.  This goes against the very theory of annual value unanimously 
propounded by all the judgments.  It needs to be judicially recognized that 
security deposit is a factor to be taken into account in determining the 
14/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

15 itxa2447.11
annual   value.     The   Courts   have   not   found   favour   with   the   idea   of 
calculating  the  notional value of interest on the security  deposit  and 
increase the rent to that extent.   But to completely ignore the effect of 
security deposit on the amount of rent fixed between the parties would 
lead to ignoring the ground reality of the transactions when it is openly 
admitted that one of the main objectives behind heavy security deposit is 
to reduce rent and this would result in eventually determining a wrong 
annual value.  It is submitted that a rebuttable presumption may be raised 
against   assessees   accepting   security   deposit   beyond   a   certain   normal 
amount that, they have benefited to the extent of the notional interest on 
the security deposit and the annual value should be increased by this 
notional interest.  The assessee would be free to rebut this presumption 
with valid reasons.
16] Mr. Chhotaray has relied upon the following decisions in support of 
his above contentions.
1) (1981) 128 ITR 315 ­ Bhagawan Dass Jain V/s. Union of India and 
Others;
2) (1975) 100 ITR  97 – Sakarlal Balabhai V/s. Income Tax Officer, 
Special Investigation Circle IV, Ahmedabad and Another;
3) AIR 1968 Supreme Court 441 (V 55 C 97) – Motichand Hirachand 
15/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

16 itxa2447.11
and others V/s. Bombay Municipal Corporation;
4) AIR 1962 Supreme Court 151 (V 49 C 28) – The Corporation of 
Calcutta V/s. Sm. Padma Debi and others;
5) AIR 2011 Supreme Court 1940 – Mohammad Ahmad & Anr. V/s. 
Atma Ram Chauhan & Ors.;
6) (1975) 101 ITR 810 – Kashi Prasad Kataruka V/s. Commissioner of 
Income Tax, Bihar;
7) (2001)   248 ITR 723 – Commissioner of Income Tax V/s. J. K.  
Investors (Bombay)Ltd.;
8) Order of Allahabad High Court in case of Sewa Ram Oil Mills V/s. 
Commissioner of Income Tax;
th
9) Order of Madras High Court  dated 4  April, 2003 in case of N. 
Nataraj V/s. Deputy Commissioner of Income Tax and
10) (2011) 333 ITR 38 – Commissioner of Income Tax V/s. Moni Kumar 
Subba. 
17] Mr. Chhotaray's submissions were adopted by Mr. Tejveer Singh 
appearing   for   the   revenue     in   Income   Tax   Appeal   Nos.   2447/2011, 
819/2012,   820/2012,   821/2012,   827/2012,   1182/2012,   753/2012, 
754/2012 and 794/2012 and Mr. Suresh Kumar.
16/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

17 itxa2447.11
18] Mr. Abhay Ahuja appearing for the revenue in some of the appeals 
submitted that in Income Tax Appeal No.5489 of 2010, the questions of 
law arise out of the letting of two flats by the private limited companies to 
its Directors.   The flats are in a building known as Samudra Gaurav 
Apartments, Worli, Mumbai.  The facts of the case in the first matter viz. 
Income Tax Appeal No. 5489 of 2010 for assessment year 2005­06 are that 
the assessee by reason of its holding two class 'A' shares of M/s. Samudra 
Gaurav Apartment Pvt. Ltd. from the year 1980 was entitled to use and 
occupy two flats admeasuring 5142 sq. ft. each with four covered garages 
bearing No.E­1, E­2, E­6 and E­13 of which the assessee has been given 
possession.     The   assessee   derives   income   from   house   property.     The 
aforesaid property has not been included in the block of assets against 
which the aggregate rental income for each of the years is shown as 
Rs.60,000/­ consisting of Rs.30,000/­ from each of the directors.   The 
Assessing Officer found that the property in question is Worli sea facing, 
and looking to the size of the flats, location of the property, car parking 
facility and use of the garden, the rent of Rs.2500/­ per month for each 
flat to each of the directors is very low and he therefore called upon the 
assessee   to   explain   why   the   ALV   of   the   above   flats   should   not   be 
determined within the meaning of section 23(1) of the Income Tax Act, 
1961.  The Assessing Officer relying upon the records of the Sub­Registrar 
17/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

18 itxa2447.11
of Properties, circle Worli during the previous year under consideration 
showed the prevailing rate of Rs.8919/­ per sq. ft. whereas the assessee 
recorded return from the property at the rate of 12% p.a.  That would be 
about Rs.90/­ per sq. ft. per month and upon further confirmation of the 
same on the basis of spot enquiry made by the inspector of the fair rental 
value of the area during the subject period which was ranging between 
Rs.80/­ to Rs.100/­ per sq. ft. per month, the Assessing Officer held that 
the assessee company has been charging only Re.1/­ per sq. ft. per month 
from its Directors.  He, therefore, adopted the lowest rent of Rs.80/­ per 
sq. ft. for the relevant assessment year and calculated the rental value of 
two flats (5142 sq.ft.) at Rs.4,11,360/­ p.m. and the annual rental at 
Rs.49,36,320/­.
19] Mr. Ahuja further submits that with respect to the assessee's claim 
that it could not charge rent higher than the deemed standard rent i.e. 
rent on 01.10.1987, the Assessing Officer held that the claim was not 
tenable as the standard rent had not been fixed by a Court under section 
8(1)(c) of the Maharashtra Rent Control Act, 1999 upon an application for 
the same as could have been done by the assessee.  Thus the assessee had 
deliberately   foregone   its   right   to   fix   standard   rent   higher   than   the 
artificially   low   rent   being   charged   on   01.10.1987   and   had   not   even 
18/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

19 itxa2447.11
availed   off   the   benefit   of   annual   5%   permissible   increase   under   the 
Maharashtra Rent Control act, 1999 obviously because the Director being 
the tenant of the assessee company.  The Assessing Officer held that the 
rent at which the property can be reasonably let out is definitely much 
more   than   the   rent   being   charged   from   the   director   tenants.     The 
Assessing   Officer   relied   on   the   two   judgments   of   Dewan   Daulat   Rai 
Kapoor V/s. New Delhi Municipal Committee and Anr. ]122 ITR 700 (SC)] 
and T. V. Sundaram Iyengar and Sons Ltd. V/s. CIT [241 ITR 420 (Mad)]. 
The assessee filed appeal against the order of the Assessing Officer mainly 
on the ground that the Assessing Officer erred in not considering the 
provisions that the Annual Value of the property situated in a area where 
Rent   Control   Law   applies   cannot   exceed   the   standard   rent   as   per 
Maharashtra Rent Control Act, 1999.  The assessee submitted that as per 
Municipal   Records   the   fair   market   value   of   the   said   property   was 
Rs.24,288/­ per year and the rent of Rs.30,000/­ for each of the properties 
being higher should be taxed as rental income.   The Commissioner of 
Income Tax (Appeals) upheld the Assessing Officer's order including the 
finding that the assessee had not taken any recourse to section 8(1) of the 
Maharashtra Rent Control Act, 1999 for fixation of standard rent.   The 
Commissioner   of   Income   Tax   (Appeals)   also   gave   a   finding   that   the 
assessee's attempt to take protection of the Maharashtra Rent Control act, 
19/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

20 itxa2447.11
1999 was inconsistent and highly contradictory. He found that on the 
assessee's own showing the rate by the Municipal Corporation of Greater 
Bombay   was   Rs.24,288/­   and   the   rent   received   by   the   assessee   was 
Rs.60,000/­.   Accordingly he gave a finding that the assessee itself had 
given a go­by to the provisions of section 10 of the Maharashtra Rent 
Control Act, 1999 and concluded that the assessee had  taken the property 
outside the purview of the Maharashtra Rent Control Act, 1999 and the 
assessee could not take cover under it for income tax purposes.   The 
Commissioner of  Income Tax (Appeals) also relied  upon the cases  of 
Dewan Daulat Rai Kapoor V/s. New Delhi Municipal Committee and Anr. 
(supra) and T. V. Sundaram Iyengar & Sons (supra), and held that the 
Assessing Officer was right in fixing the rent of property at Rs.4,11,360/­ 
per month.   In appeal before the Tribunal, on the finding of the lower 
authority that the Maharashtra Rent Control Act, 1999 was violated on the 
basis that the assessee received rent over and above the standard rent, the 
assessee submitted that the property was tenanted for a long time and the 
provisions of the Maharashtra Rent Control Act, 1999 protect the tenant 
and also postulates that if rent was fixed prior to the implementation of 
the   Maharashtra   Rent   Control   Act,   1999,   the   rent   fixed   will   become 
standard rent under the Act and accordingly the assessee is covered under 
the provisions of the Maharashtra Rent Control Act, 1999.  The Income 
20/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

21 itxa2447.11
Tax Appellate Tribunal held that (i) the assessee has given property on 
rent to Mr. T. B. Ruia long back and on his death Mrs. Asha Ruia became 
the tenant and there was a revised agreement dated 14.08.2008.  In all 
the years the Assessing Officer has been accepting rent received by the 
assessee company and the assessment order for one of the years viz. 
Assessment year  2004­05 is under section 143(3) of the Income Tax Act, 
1961 (ii) it was already established that while invoking provisions of 
section 23 of the Income Tax Act, 1961, the Assessing Officer has to 
consider   municipal   rateable   value,   or   standard   rent   or   actual   rent 
received, whichever is higher and set out the various paragraphs of the 
decision of the Tribunal in the case of ITO v/s. Makrupa Chemicals (P)Ltd. 
[108 ITD 95 (Bom)] stating that the methodology for arriving at the 
annual value of property under the provisions of section 23(1) of the 
Income Tax Act, 1961 was given therein; (iii) that the property is a 
tenanted property and the tenant is a protected tenant as per the orders of 
the Court and since the rent received by the assessee is more than the 
standard   rent/municipal   rateable   value,   the   Assessing   Officer   has   no 
option than to accept the rent received by the assessee.  He accordingly 
directed the Assessing Officer to accept the rent offered by the assessee 
and determine the income from the house property accordingly.  Similar 
facts exist for assessment year 2005­06 in the case of Commissioner of 
21/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

22 itxa2447.11
Income Tax­Central III V/s. Ramrikhdas Balkison & Sons Pvt. Ltd. (ITXA 
5356 of 2010) as well as for assessment year 2006­07 in the case of 
Commissioner of Income Tax­Central­III V/s. Ramgopal Ganpatrai & Sons 
Pvt. Ltd. (ITXA 732ofo 2011) and Commissioner of Income Tax­Central­III 
V/s. Ramrikhdas Balkison & Sons Pvt. Ltd. (ITXA 673 of 2011).
20] Mr. Ahuja, therefore, submits that findings by the Tribunal that the 
revised agreement is dated 14.08.2000 and after the enactment of the 
Maharashtra Rent Control Act, 1999 are vitiated in law.  No finding was 
rendered by the Tribunal on the submission of the assessee that if rent was 
fixed prior to the implementation of the Maharashtra Rent Control act, 
1999, the rent fixed will become standard rent under the Act.   Even 
otherwise there is neither any evidence nor finding that the standard rent 
was fixed under section 7(14)(a) or section 8(1) nor the case falls under 
section 6 of the Maharashtra Rent Control Act, 1999. There is no finding 
by the Tribunal that standard rent was fixed in accordance with section 
8(1) of the Maharashtra Rent Control Act, 1999.  In fact, there is a clear 
statement by the assessee in the statement of facts in  the appeal before 
Commissioner of Income Tax (Appeals) that as per Municipal Records the 
fair   market   value   (and   not   standard   rent)   of   the   said   property   was 
Rs.24,288/­   per   year.     The   Tribunal   appears   to   have   erroneously 
22/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

23 itxa2447.11
considered this figure as the standard rent.   Therefore, finding by the 
Tribunal   that   rent   received   is   more   than   the   standard   rent   and   the 
Assessing Officer has no option but to accept the rent received as the 
basis, is also erroneous.  Even assuming without admitting that the said 
rent received from each director per year is Rs.30,000/­ that would be in 
violation of section 10 of the Maharashtra Rent Control Act, 1999 and 
take the assessee's case outside the ambit of the Rent Control legislation, 
which has been the case of the revenue.  Also finding by the Tribunal that 
since rent received by the assessee is more than the municipal rateable 
value, the Assessing Officer has no option than to accept the rent received 
as per the decision in ITO V/s. Makrupa Chemicals (P)Ltd. (supra) is 
erroneous as it presupposes that the assessee is outside the purview of the 
Rent Control Act whereas the Tribunal itself has given a finding that the 
property is a tenanted property and the tenant is a protected tenant as per 
the orders of the Court.  On the issue of earlier years, it is submitted that 
only for assessment year 2004­05 the assessee's stand appears to have 
been accepted under section 143(3) but for no other year.  Every year is a 
separate unit of assessment.  In any event the Tribunal has decided the 
matter on merits and not on the basis of earlier years.  It is submitted that 
if this Court holds that the property is outside the purview/ambit of the 
Maharashtra Rent Control Act, 1999, the appellant revenue craves leave of 
23/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

24 itxa2447.11
this Court to adopt the arguments and submissions made by Shri P.C. 
Chhotaray in the case of Commissioner of Income Tax­12 V/s. Tip Top 
Typography (ITXA 1213 of 2011), and submit that Court be pleased to 
allow the appeals upholding the orders passed by the Assessing Officer 
and   Commissioner   of   Income   Tax   (Appeals)   determining   ALV   of   the 
property.  Alternatively, if this Court holds that the case of the assessees 
herein falls within the purview of the Maharashtra Rent Control Act, 1999, 
then,   it   is   submitted   on   behalf   of   the   appellant   revenue   that   as   no 
standard rent has been fixed by a Rent Controller or  a Court either as per 
section 7(14)(a) or in accordance with section 8(1) of the Maharashtra 
Rent Control Act, 1999, nor is there any finding by the Tribunal that any 
standard rent was fixed prior to the Maharashtra Rent Control Act, 1999, 
this Court be pleased to apply the principles laid down by the Hon'ble 
Supreme Court in the case of Dewan Daulat Rai Kapoor v/s. New Delhi 
Municipal Committee and Anr. (supra).  In the event, this Court finds that 
the assessee's case/property falls within the ambit of the Maharashtra Rent 
Control Act, 1999 it is submitted that this Court be pleased to consider 
remanding the matters back to the Assessing Officer to arrive at the figure 
of standard rent by applying the principles laid down in Maharashtra Rent 
Control Act, 1999 for determination of standard rent and determine the 
annual value of the property on the basis of such figure of standard rent.  
24/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

25 itxa2447.11
21] Mr. Ahuja has relied upon the following judgments in support of the 
above contentions:­
1) (1980) 122 ITR 700 – Dewan Daulat Rai Kapoor V/s. New Delhi 
Municipal Committee and Another;
2) (2000) 241 ITR 420 – T. V. Sundaram Iyengar and Sons Ltd. V/s. 
Commissioner of Income Tax;
3) (2008) 298 ITR 413 (Jharkhand) – Commissioner of Income Tax 
V/s. Shrimati Bhagwani Devi.
22] On the other hand, Mr. Murlidhar and Mr. Jasani appearing for the 
assessee in some of the appeals so also Mr. Prakash Shah would submit 
that the expression “sum for which the property might reasonably be 
expected to let from year to year” is considered and explained in Circular 
th
No.204 dated 24  July, 1976.  That Circular explains the provisions of  the 
Taxation Laws (Amendment) Act, 1975.  Prior to the insertion of section 
23(1)(b)   by   this   Amendment   Act,   1975   the   annual   value   of   house 
property could only be determined on the basis of section 23(1)(a) and 
not on the basis of actual rent received for the property.   The Central 
Board of Direct Taxes has explained the rationale for the amendment and 
hence reliance is placed by Shri Murlidhar on the wording of the Circular 
th
204 dated 24  July, 1976.  Mr. Murlidhar submits that the Central Board 
25/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

26 itxa2447.11
of Direct Taxes recorded the annual value under section 23(1)(a) as being 
equal to the municipal valuation of the property.   He submits that this 
Circular holds   the field and has not been withdrawn. It will bind the 
revenue under section 119 of Income Tax Act.  Then, Mr. Murlidhar has 
placed reliance upon a judgment of the Calcutta High Court in the case of 
Commissioner of Income Tax V/s. Smt. Prabhavati reported in  (1983) 141 
ITR 149.  Mr. Murlidhar relied upon the observations at page 424 of the 
report   and   urged   that   the   wording   of   section   143   of   the   Bombay 
Municipal   Corporation   Act,   1888   contains   identical   expression/words 
namely that the rateable value has to be determined on the basis of the 
rent which such rent or building might reasonably be expected to be let 
from year to year.  Similar principle is laid down in the case of Motichand 
Hirachand reported in  AIR 1968 Supreme Court 441.
23] Mr. Murlidhar, then, relied upon the decision of this Court in the 
case   of   M.V.   Sonavala   V/s.   Commissioner   of   Income   Tax   reported   in 
(1989) 177 ITR 246.  Mr. Murlidhar also relied upon the decision of this 
Court in the case of Smt. Smitaben N. Ambani V/s. Commissioner of 
Wealth Tax reported in (2010) 323 ITR 104.  He has also relied upon the 
decision of the Calcutta High Court in the case of Commissioner of Income 
Tax V/s. Satya Co. Ltd. and the decision of the Full Bench of Delhi High 
26/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

27 itxa2447.11
Court in the case of Commissioner of Income Tax V/s. Mani Kumar Subba 
(2011) Vol.333 ITR 838.   Mr. Murlidhar, therefore, submits that in all 
these decisions it has held that the rateable value fixed by the Municipal 
Corporation cannot be ignored or brushed aside.  If the correctness of the 
municipal valuation was never disputed by the department, then, the 
same should be adopted as the annual value of the premises.  In all these 
decisions, therefore, the principle laid down is that the department will 
have to bring in material to show as to how the municipal rateable value 
does not represent the correct rent.  
24] In the facts of the case namely Tip Top Typography, Mr. Murlidhar 
submits that the respondent­assessee had received a refundable security 
deposit   of   Rs.5.25   crores   and   had   spent   a   sum   of   Rs.65   lakhs   on 
renovation   of   the   premises.     If   the   municipal   rateable   value   of   the 
premises is  to be taken  into  consideration,  then,  the Tribunal's order 
cannot be said to be perverse or vitiated by an error of law apparent on 
the face of the record.  Mr.  Murlidhar submits that Municipal Corporation 
is a responsible body entrusted in imposing as much legitimate tax   as 
possible,   and   therefore,   its   valuation   constitutes   a   safe   guide   for 
determining the annual value of the property.  He, therefore, submits that 
the appeal of the revenue be dismissed.
27/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

28 itxa2447.11
25] Ms.Vissanjee,   learned   counsel,   appearing   in   the   other   appeals 
submits   that   the   language   of   section   154   of   the   Mumbai   Municipal 
Corporation Act, 1888 is in pari materia with section 23(1)(a).  The test 
for   determining   the   rateable   value   under   the   Mumbai   Municipal 
Corporation Act and the annual letting value under section 23(1)(a) of the 
Income   Tax   Act   is   identical.     Both   statutes   contemplate   fixation   of 
rateable/annual value at the reasonable amount of rent which can be 
expected by the owner from a hypothetical tenant.  The basis of charge of 
income from house property is its 'annual value'.  The annual value is a 
deemed or notional figure based on which the owner is subjected to tax 
irrespective   of   whether   or   not   the   property   has   been   let.     The   only 
exceptions are (i) a property which is occupied by the owner for the 
purpose of his business (ii) a property occupied by the owner for the 
purpose of his own residence or cannot actually be occupied by the owner 
by   reason   of   the   fact   that   owing   to   his   employment,   business     or 
profession carried on at any other place, he has to reside at that place in a 
building not belonging to him [section 23(2)(a) and (b)].  The exception 
in (ii) above is not available if the house or any part is actually let during 
the whole or part of the previous year or any other benefit is derived by 
the owner. [section 23(3)].  And further exception in (ii) above is limited 
to one house which the assessee at his option may specify [section 23(4)]. 
28/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

29 itxa2447.11
It is because an assessee is assessable to income from house property on a 
notional figure even if the property is not let out that section 23(1)(a) 
uses the expression 'reasonably be expected to let'.  It is for this reason 
that  the   municipal  rateable  value  has  been  correctly   adopted  for  the 
purpose of determining the annual value under section 23(1)(a).   The 
proposition by the Revenue that the Assessing Officer can adopt the 'fair 
rent' based on information obtained from local enquiries, brokers and the 
internet is totally unwarranted.   In cases where the property is let out, 
ordinarily the license fee agreed between a willing licensor and a willing 
licensee   uninfluenced   by   any   extraneous   circumstances   would   afford 
reliable evidence of what the landlord might reasonably expect to get from 
a hypothetical tenant.  If such rent is higher than the municipal rateable 
value, the provisions of sub­clause (b) of section 23(1) would apply.  The 
action of the Assessing Officer in determining the annual value by (i) 
imputing   notional   interest   on   the   security   deposit   to   the   actual   rent 
received while separately assessing the income earned on the security 
deposit (equivalent to 12 months advance license fee) offered to tax under 
the head 'other sources' [Reclamation Real Estate Co. India Pvt. Ltd.] (ii) 
adopting the rent fetched by another premises in the same building as the 
annual letting value in the case of the assessee [Reclamation Properties 
India Pvt. Ltd. & Reclamation Realty India Pvt. Ltd.] in place of the rent 
29/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

30 itxa2447.11
receivable has been rightly reversed by the Tribunal.  So also the action of 
the Assessing Officer in reopening past assessments to reassess the annual 
letting value based on the rent fetched by some other premises has been 
rightly rejected by the Tribunal. Ms. Vissanjee, therefore, submits that the 
appeal be dismissed.
26] Mr. Prakash Shah appearing in Income Tax Appeal No.1468 of 2011 
submits that this appeal challenges the order passed by the Income Tax 
th 
Appellate Tribunal in Income Tax Appeal No.2587/MUM/2009 dated 16
July, 2010 in respect of the assessment year 2005­06.  The respondent is 
the   owner   of   a   commercial   property   at   Kandivali(W),   Mumbai.   The 
respondent has let out the first floor admeasuring 4625 sq.ft to 9 entities, 
which are group entities in 1992.  These entities have in turn sub­let the 
premises   to   Saraswat   Co­operative   Bank   Ltd.     The   Assessing   Officer 
accepted the transaction between the tenants and Saraswat Co­operative 
Bank   Ltd.   as   genuine   and   the   rent   payable   by   the   tenants   to   the 
respondents as Annual Letting Value within the meaning of section 23 of 
the Income Tax Act, 1961.   It is urged by Shri Shah that though the 
tenants   filed   their   respective   returns   of   income   and   offered   the   rent 
received   by   them   from   Saraswat   Bank   for   taxation   what   transpired 
thereafter   is   that   the   annual   rateable   value   determined   by   the 
30/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

31 itxa2447.11
Brihanmumbai Mahanagarpalika was set aside by the Small Causes Court 
at Mumbai.  The Small Causes Court, Mumbai had held that the municipal 
valuation cannot be based on the amount received by the tenants (group 
entities) from sub­tenant (M/s. Saraswat Bank).  The rateable value has to 
be determined on the rent paid by the group entities   (tenants) to the 
owner namely the respondent­assessee. It is in these circumstances that in 
the   return   of   income,   the   respondent­assessee   stated   accordingly. 
However, the Assessing Officer determined the Annual Letting Value on 
the amount or quantum which was received by the tenant from the sub­
tenant.   The Assessing Officer added the difference between the rent 
received by the respondent­assessee from the tenants and the amount 
received by the tenants from the sub­tenant.   For the first time in the 
assessment year 2005­06, the Assessing Officer held that the transaction 
between the respondents and the tenants is camouflage and colourable 
device to evade the tax.  
27] An appeal was preferred before the Commissioner of Income Tax 
(Appeals) against the addition made by the Assessing Officer and the said 
th
appeal was partly allowed on 4  February, 2009.  By the impugned order, 
the   Tribunal   set   aside   the   Annual   Letting   Value   determined   by   the 
Assessing   Officer   and   sustained   by   the   Commissioner   of   Income   Tax 
31/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

32 itxa2447.11
(Appeals).     The   Tribunal   held   that   the   transaction   between   the 
respondents and the tenants is not a colourable device.  It is submitted, 
therefore, the tax effect, as stated by the revenue in the memo of appeal is 
Rs.6.84 lakhs which is much below Rs.10 lakhs.  Therefore, no appeal can 
be filed to the Tribunal.  Further and without prejudice, there is a pure 
finding of fact and which cannot be said to be perverse.  All the tenants 
except one have offered the amount received from the sub­tenant to tax. 
The transaction between the respondent­assessee and the group entities is 
held to be genuine.  It is purely a commercial transaction and cannot be 
said to be entered into for avoiding taxes.   It may be that, there is an 
interest   free   deposit   which   has   been   made   by   the   tenants   with   the 
respondents.  However, no interest free security deposit was received by 
the Saraswat Bank from the respondent­assessee.  Hence the  transactions 
entered between the respondent and the tenants were at arm's length and 
the Annual Letting Value cannot be the rent received by the tenants  from 
the sub­tenant.  Further, it is submitted that  where a property is let out 
and subsequently tenant's sub­let the same property for higher rental 
income, the higher rental income earned by the tenant from the same 
property cannot be taken as Annual Letting Value in the hands of owner 
for computing the income from house property.  It is submitted that the 
Annual Letting Value in the present case is the actual rent received from 
32/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

33 itxa2447.11
the tenants.     It is submitted that this Court in case of Akshay Textiles 
Trading and Agencies Pvt. Ltd. (supra) has held that Annual Letting Value 
is the rent received or receivable by the assessee­owner from the tenants 
irrespective whether the tenants have received higher rent by subletting. 
The premises are within Greater Mumbai and are covered by the rent 
control legislation.  The Annual Letting Value for the purpose of municipal 
tax is held to be the rent paid by the tenants to the respondent determined 
by the competent court.   The Assessing Officer was bound to take the 
rateable value fixed by the competent Court for the purpose of municipal 
tax as the Annual Letting Value.  It is submitted that it is a well settled 
position that the rent received by the respondent or standard rent of 
property whichever is higher is the Annual Letting Value for the purpose of 
section 23(1) of the Act.  It is also submitted that this issue had come up 
in earlier assessments of the respondent and the rent received by the 
respondent was accepted as Annual Letting Value by the department since 
assessment years 1993­94 (first year), 1994­95 and 1996­97.   All these 
assessments were completed under section 143(3) and after elaborate 
discussion the rent received by the respondent was accepted as Annual 
Letting Value.  There are no changes in the facts and circumstance of the 
case to deviate from the Annual Letting Value determined by the Assessing 
Officer in the previous assessment years.   In general, doctrine of 'Res 
33/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

34 itxa2447.11
Judicata' does not apply to Income Tax Proceedings.  However, it appears 
that conclusion reached based on identical facts in the previous years need 
not be given a go by in the absence of any compelling circumstance.  In 
this respect, reliance is placed on following decisions:
1) Radhasoami Satsang 193 ITR 321 (SC);
2) Berger Paints India Ltd. V/s. CIT 266 ITR 99 (SC);
3) Baijnath Brijmohan & Sons Ltd. 161 ITR 234 (Bom);
4) H A Shah 30 ITR 618 (Bom); and
5) CIT V/s. Paul Brothers 216 ITR 548 (Bom).
28] Mr.   Shah   submits   that   in   view   of   the   above   submissions,   the 
impugned order passed by the Tribunal needs to be upheld and appeal 
filed by the revenue is liable to be dismissed.
29] For   properly   appreciating   the   rival   contentions   it   would   be 
necessary to make a reference to section 22 and 23 of the Income Tax Act, 
1961.   Section 22 falls in Chapter IV of the Income Tax Act which is 
entitled as computation of total income. Section 14 is the first section 
appearing in this Chapter and it sets out the heads of income.  By section 
14(A) the expenditure incurred in relation to the income which has to be 
excluded   from   the   total   income   is   set   out.   Then,   there   is   a   sub­
34/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

35 itxa2447.11
title/heading “A. Salaries”.  Section 15 to 17 deal with salaries, deductions 
from salaries and salary, perquisites in lieu of salary.  
30] Then, comes the heading “C. Income from house property”.  Section 
22 falling thereunder states that  the annual value of property consisting 
of any building or lands appurtenant thereto, of which the assessee is the 
owner, excluding such portions of such property as he may occupy for the 
purpose of any business or profession carried on by him and profits shall 
be chargeable  to income tax under the head income from house property.
31] Section 23 states that for the purpose of section 22, the annual 
value of property shall be deemed to be under clause (a), the sum for 
which the property might reasonably be expected to be let from year to 
year or under clause (b) when the property or any part of the properties 
are let and the actual rent received or receivable by the owner in respect 
thereof, is in excess of the sum which is referred to in clause (a).  Then, 
the amount so received or receivable would be deemed to be the annual 
value for the purposes of section 22.  There is a third category where the 
property or any part of it has been let but was vacant during the whole or 
any part of the previous year and because of such vacancy the actual rent 
received or receivable by the owner in respect thereof, is less than the sum 
referred to in clause (a) the amount so received or receivable will be the 
35/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

36 itxa2447.11
annual  value.   Thereafter there is a proviso  and which refers to the 
deduction towards tax levied by any local authority in respect of the 
property and these have to be deducted in determining the annual value 
of the property of that previous year in which such taxes are actually paid 
by the assessees.  Then, there is an explanation and which states that for 
the purpose of clause (b) or (c) of sub­section (1) the amount of actual 
rent received or receivable by the owner shall not include, subject to the 
rules, the amount of rent which the owner cannot realize.  By sub­sections 
(2) and (3) it has been clarified that the annual value in view of the 
circumstances set out in this sub­section will be taken to be nil but sub­
section (2) of section 23 if will not apply in the circumstances set out by 
sub­section(3).   If the owner has more than one house then, how the 
annual value has to be determined, is set out in sub­section (4) of section 
23.
32] Thus, the  scheme is that income from house property shall be taken 
as a component of the income chargeable to tax.  How that income from 
house property has to be 'computed' is then provided by the legislature. 
That is the annual value of the property.  Thus, the legislature deems the 
annual value firstly to be the sum for which the property might reasonably 
be expected to be let from year to year.   In the event, the property which 
36/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

37 itxa2447.11
consists of any buildings or lands appurtenant thereto,   the actual rent 
received or receivable by the owner in respect thereof if in excess of the 
sum referred to in clause (a), it is that amount so received or receivable 
which   shall   be   deemed   to   be   the   annual   value   for   the   purposes   of 
computing the tax under the head income from house property.  
33] In the present appeals, the arguments proceed on the footing that in 
computing the annual value of house property under section 23 (1)(a) is 
the Assessing Officer required to adopt the municipal rateable value of the 
property.  However, in all the appeals before us, the factual position is that 
the property or part thereof is let or given on leave and license basis.  The 
Assessing   Officer   has   disbelieved   the   assessees   in   computation   or 
calculation of income from house property.  In the opinion of the Assessing 
Officer   and   the   revenue,   the   amount   received   towards   rent   or 
compensation either coupled  with an interest free security deposit or 
otherwise as reflected and shown in the accounts of the assessees is not 
the market rent or market value.   Therefore, it would be open for the 
Assessing Officer to doubt or question the same.  Thereafter, the Assessing 
Officer is free to determine the amount which the property may fetch.  In 
other words, the sum for which the property might reasonably be expected 
to be let from year to year can be determined by him.
37/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

38 itxa2447.11
34] The Assessing Officer, therefore, in the Appeal No.1213 of 2011 
referred to the rental income shown under the head “income from house 
property”.   The assessee  disclosed that after claiming  deduction  from 
municipal   taxes,   repairs,   the   net   income   from   house   property   is 
Rs.2,49,882/­ in the Profit and Loss Account for the year consideration 
though the assessee credited rental income of Rs.3,60,000/­.
35] The Assessing Officer called upon the assessee to furnish the details 
of the property let out.   Although the Assessing Officer refers to the 
transaction as letting what the assessee produced was a copy of the leave 
st
and license agreement.  The leave and license agreement is dated 1  April, 
2004.  On perusal of the above, Assessing Officer noted the facts which we 
have referred in some  details in the opening paragraphs of this judgment. 
We may proceed on the premise that the Assessing Officer was empowered 
and  equally   justified   in   calling   upon   the   assessee   to   substantiate   the 
quantum received but what we find is that the assessee furnished certain 
details.  Those details are referred to in para­3 of the assessment order. 
Thereafter, the Assessing Officer issued a notice under section 142(1) of 
the   Income   Tax  Act  and  the   assessee  was  called  upon   to   furnish   an 
explanation as to why the income from house property should not be 
computed by estimating the annual value as per provisions of section 
38/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

39 itxa2447.11
23(1)(a) of the Income Tax Act.  The assessees representative addressed 
letters   and   urged   that   no   estimation   is   required   to   be   made   as   the 
quantum reflects the prevailing rate or value in the market.   From the 
th 
record   it   appears   that   the   Assessing   Officer   in   the   letter   dated   12
December,   2007   set   out   certain   instances   and   which   he   termed   as 
comparable.   He submits that these instances are of leave and license 
agreement.  Therefore, the rate per sq.ft. and based on which the license 
fees are determined would demonstrate as to how the amount decided or 
determined as license fees by the assessee with the related party M/s. 
Reliance is lesser than the prevailing rate.
36] Thereafter, the Assessing Officer dealt with the stand of the assessee 
and which was supported by the assessee by some decisions of Courts of 
law.  This is evident from paras­3.8 onwards.  The Assessing Officer held 
that the assessee has let out the premises to M/s. Reliance Industries Ltd. 
for a period of 33 months as per the leave and license agreement entered 
st
into between the assessee and M/s. Reliance Industries Ltd. dated 1  April, 
2004.     The   Assessing   Officer   held   that   the   relationship   between   the 
assessee firm and the tenants is established as both belong to the Reliance 
Group.  Then, he held that the annual value of the premises let out by the 
assessee can be estimated as per the provisions of section 23(1)(a)  and 
39/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

40 itxa2447.11
the estimate can be of an amount higher than the standard or 'fair rent' 
determined as per the Rent Control Act/municipal rateable value.  
37] At the same time, the Assessing Officer refers to certain instances, in 
para 3.11.1 of his order, of properties in respect of which annual value had 
been estimated by the Assessing Officer under section 23(1)(a) of the 
Income Tax Act, 1961  on these properties which had not been let out. 
Therefore, only notional rent was estimated.  
38] In the case before us what the Assessing Officer and the other 
authorities so also the revenue feels that despite the assessees producing 
before   them   the   relevant   documents   evidencing   the   letting   out   of 
properties,  the income derived therefrom is not in tune or par with the 
prevailing market rate.  Therefore, an estimation can be done in terms of 
section 23(1)(a) of the Income Tax Act.   During such estimation the 
Assessing Officer is not bound by either standard rent or the ratable value 
for   the   purposes   of   municipal   taxation   determined   by   the   municipal 
authorities.
39] It is this controversy which is being dealt with by us.  In the case of 
Commissioner of Income Tax V/s. J. K. Investors (Bombay) Ltd. (2001)  
248 ITR 723  a Division Bench of this Court was considering a question of 
40/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

41 itxa2447.11
law, whether notional interest on interest free deposit received by the 
assessee against letting of property could be taken into account in the 
cases falling under section 23(1)(b) of Income Tax Act, 1961.   In other 
words, whether such interest would form part of annual rent received or 
receivable under this provision.
40] The facts that are noted by the Division Bench are that the assessee 
purchased premises in a building and which premises were let out to M/s. 
st
Raymond   Woollen   Mills   Ltd.   from   1   October,   1991.     The   assessee 
purchased the premises in the previous year relevant to the assessment 
year 1992­93.   The Lessee agreed to deposit the amount as a security 
deposit for the due performance of the lease.  The assessee was not to pay 
any interest on the security deposit to the lessee.   The premises were 
covered by the provisions of the Bombay Rent Act, 1947.  The Assessing 
Officer held that for the purposes of section 23(1)(b) and though the 
annual rent received or receivable was higher than the expected rent, still 
the notional interest for the interest free deposit would be the sum total of 
the rent actually received plus this notional interest.    That   notional 
interest was calculated by the Assessing Officer at a rate at which the 
assessee   borrowed   funds.     This   order   of   the   Assessing   Officer   was 
confirmed in appeal by the Commissioner of Income Tax (Appeals).  Being 
41/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

42 itxa2447.11
aggrieved by this order, the assessee carried the matter in the Tribunal. 
The Tribunal on facts  found that the actual rent received by the assessee, 
even without taking into account the notional interest, was more than the 
annual value determinable under section 23(1)(a) of the Act and it is for 
this reason that the Department invoked only section 23(1)(b) of the Act. 
The Tribunal concluded that section 23(1)(b) only applied to cases of 
actual rent being received by the assessee and that the said section does 
not apply to cases falling under section 23(1)(a) which permits adoption 
of notional value as annual letting value of the property.   Hence, the 
Tribunal allowed the appeal. 
41]  This Court, on facts further noted that the department has invoked 
section 23(1)(b) of the Act and not section 23(1)(a).  Further the Tribunal 
held that an annual rent received by the assessee even without taking 
account the notional interest was more than Annual Letting Value of the 
property determinable under section 23(1)(a) of the Income Tax Act.  The 
Division Bench of this Court referred to the judgment of the Calcutta High 
Court in the case of   Commissioner of Income Tax V/s. Satya Co.Ltd. 
(1994) 75 Taxman 193 and a judgment of the Madras High Court in  
the case of Commissioner of Income Tax V/s. Ratanchand Chordia 
(1997) 228 ITR 626 .  The Division Bench further held as under:­
42/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

43 itxa2447.11
“In this matter, we are required to  consider the scheme of taxation 
of income from house property.  Section 22 says that the measure 
of income from house property is its annual value.   The annual  
value is to be decided in accordance with section 23.    In this 
matter, we are required to consider the scheme of taxation of 
income from house property. Section 22 says that the measure of 
income from house property is its annual value. The annual value 
is to be decided in accordance with section 23. Sub­section (1) of 
section   23,   by   virtue   of   the   amendment   with   effect   from   the  
assessment year 1976­77, has two limbs, namely, clauses (a) and 
(b). Clause (a) states that the annual value is the sum for which 
the property might reasonably be expected to be let from year to  
year. Clause (b) covers a case where the property is let and the 
actual rent is in excess of the sum for which the property might 
reasonably be expected to be let from year to year. In other words, 
insertion of clause (b) by the Taxation Laws (Amendment) Act, 
1975 covers a case where the rent for a year actually received by  
the owner is in excess of the lawful rent which is known as the fair  
rent   or   standard   rent   under   the   rent   control   legislation.   The 
provision   of   section   23(1)(a)   apply   both   to   owner   occupied 
property as also to property which is let out and the measure of  
valuation to decide the annual value is the standard rent or the  
fair rent. Section 23(1 )(b) only applies to cases where the actual  
rent received is more than the reasonable rent under section 23(1)
(a) and it is for this reason that section 23(1)(b) contemplates 
that in such cases the annual value should be decided on the basis 
of the actual rent received. As stated hereinabove, in this case, the  
43/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

44 itxa2447.11
department   has   invoked   section   23(1)(b)   which,   as   stated 
hereinabove, proceeds on the basis that the actual rent received by 
the assessee is more than the reasonable rent under section 23(1)
(a). The Tribunal has also found that the actual rent received by 
the   assessee,   even   without   taking   into   account   the   notional 
interest,was   more   than   the   annual   value   determinable   under 
section 23(1)(a). This finding of fact has not been challenged by 
the department in this appeal. On the contrary, the department 
has contended that in this case section 23(1)(b) was applicable. 
They have not relied on the provisions of section 23(1)(a). The 
question as to whether notional interest could have been taken 
into account under section 23(1)(a) does not arise in this appeal  
and  we  do  not  wish  to  go into  that  question  in  this  appeal. 
However, the moot point which needs to be considered in this case 
is whether notional interest could form part of the actual rent  
received by the assessee under section 23(1)(b). It is important to  
note that   the property is covered by the provisions of the Bombay 
Rent Act. The scheme of section 23(1)(b), in contradistinction to  
section 23(1)(a), shows that fair rent is the basis to determine the  
annual value of a property. This was the sole basis prior to the  
assessment   year   1975­76.   However,   after   the   amendment   of 
section 23(1) by the Taxation Laves (Amendment) Act, 1975, the 
legislature has clearly laid down under section 23(1)(b) that when 
the actual annual rent received or receivable is in excess of the fair  
rent determinable under section 23(1)(a), then such higher actual 
annual rent would constitute the annual value of the property. It is  
important to bear in mind that under section 22, the measure of 
44/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

45 itxa2447.11
income from house property is its annual value. The annual value 
is to be decided in accordance with section 23(1). By, virtue of the  
amendment, clause (a) states that annual value is the sum for 
which the property might reasonably be expected to   be let from 
year to year whereas clause (b) covers a case where the property is 
let and the actual rent is in excess of the sum for which the  
property might reasonable be expected to be let from year to year. 
In our view, this later insertion of clause (b) by the Taxation Laws  
(Amendment) Act. 1975 is meant to cover a case where the rent 
per annum actually received by the owner is in excess of the fair 
rent or the standard rent under the rent control legislation. Now, 
in this case, the department has invoked section 23(1)(b). Now, in  
this case, it has been found that the actual rent received by the 
assessee   is   more   than   the   fair   rent   even   without   taking   into 
account notional interest. Generally, the fair rent is fixed even 
under the B.M.C. Act and   the Rent Act by taking into account 
various principles of valuation, viz., contractor's method, the rent 
method etc. However, that exercise is undertaken to decide the fair  
rent of the property. In that connection, the actual rent received by 
the lessor also provides a piece of evidence to decide the fair rent of 
the property. However, under the Income Tax Act, the scheme is 
slightly different. Section 23(1)(b) provides that where the actual  
rent is more than the fair rent, the actual rent would be the 
annual value of the property. In the circumstances, the value of the 
notional advantage, like notional interest in this case, will not 
form part of actual rent received as contemplated by section 23(1)
(b). At the cost of repetition it may be mentioned that under 
45/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

46 itxa2447.11
section 23(1)(a), the assessing officer has to decide the fair rent of 
the property. While deciding the fair rent, various factors could be 
taken into account. In such cases various methods like contractors 
method could be taken into account. If on comparison of the fair 
rent with the actual rent received, the assessing officer finds that  
the actual rent received is more than the fair rent determinable as 
above, then actual rent shall constitute the annual value under 
section 23(1)(b). Now, applying the above test to the facts of this  
case, we find a categorical finding of fact recorded by the Tribunal  
that the actual rent received by the assessee was more than the fair  
rent. Under the above circumstances, in view of the said finding of 
fact, we do not see any reason to interfere.”
42] The Division Bench expressly kept open the question as to whether 
notional interest can form part of the “fair rent” under section 23(1)(a) of 
the Income Tax Act, 1961.
43] It also appears that both, the judgment in the case of Satya & Co. 
(supra) rendered by a Division Bench of the Calcutta High Court and the 
judgment of this Court in the case of J.K. Investors (Bombay) (supra) were 
considered by the Full Bench of the Delhi High Court on which decision 
heavy reliance is placed by the counsel for the assessee.  The Full Bench 
was called upon to decide as to how to determine “fair rent” of the 
property and, then, to find out as to whether the actual rent received is 
46/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

47 itxa2447.11
less or more than the “fair rent” so that higher of the two is taken as 
Annual Letting Value under section 23(1)(b) of the Income Tax Act.
44] The factual and admitted position before the Delhi Full Bench was 
in addition to the contractual rent, substantial amount by way  of interest 
free deposit is given,   the security deposit is many time more than the 
annual rent received by the assessee.   Nonetheless, the Annual Letting 
Value   arrived   at   by   the   Municipal   Corporation   was   less   than   the 
contractual rent received by the assessees.   The Assessing Officer while 
arriving at the “fair rent” had added notional interest on the security 
deposit to the actual rent received to arrive at the Annual Letting Value. 
None of the cases before the Full Bench involved applicability of the Delhi 
Rent Control Act.  Therefore, question of fixing standard rent in terms of 
this Act did not arise.   However, it was admitted that if the property is 
covered by Delhi Rent Control Act then the standard rent under the said 
Act can be treated as “fair rent” in view of various judgments.
45] In the above backdrop, the Full Bench held as under:­
With this, we revert back to the moot question, viz., how to 
determine the “fair rent” of the property and then to find out as 
to whether actual rent received is less or more than the “fair rent” 
so that higher of two is taken as annual letting value under  
Section 23 (1) (b) of the Act. For this purpose, we first discuss the 
47/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

48 itxa2447.11
validity   of   approach   taken   by   the   AO,   viz.,   whether   it   is 
permissible   to   add   notional   interest   of   interest   free   security 
deposit and add the same to the actual rent received for arriving  
at annual letting value. Even the Division Bench while making 
reference did not countenance the aforesaid formula adopted by 
the AO as is clear from Para 12 of the reference order wherein it 
is observed as under:
“12. In this backdrop, the important question which arises for 
determination is: what is the fair rent of the properties, which  
were let out in the instant case? The mistake committed by the  
AO   was   that   he   did   not   address   this   issue   and   straightway  
proceeded to add notional interest on the interest free security 
deposit.  
         The aforesaid conclusion is correct. We may record that 
permissibility of adding notional interest into actual market rent 
received was not approved by the Calcutta High Court in the case 
of Commissioner of Income Tax Vs. Satya Co. Ltd.[(1997) 140 
CTR (Cal) 569] and categorically rejected in the following words:
“There is no mandate of law whereby the AO could convert  
the depression in the rate of rent into money value by assuming 
the market rate of interest on the deposit as the further rent 
received by way of benefit of interest­free deposit. But s. 23, as  
already noted, does not permit such calculation of the value of the  
benefit of interest­free deposit as part of the rent. This situation is, 
however, foreseen by Schedule III to the WT Act and it authorises  
computation of presumptive interest at the rate of 15 per cent. as 
an integral part of rent to be added to the ostensible rent. No such 
48/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

49 itxa2447.11
provision, however, exists in the Act. That being so, the act of the 
AO in presuming such notional interest as integral part of the 
rent is ultra vires the provision of s. 23(1) and is, therefore,  
unauthorised.   Though  what  has   been  urged   on  behalf  of  the  
Revenue   is   not   to   be   brushed   aside   as   irrational,   yet   the  
contention   is   not   acceptable   as   the   law   itself   comes   short   of  
tackling such fact­situation."
This view of the Calcutta High Court has been accepted by 
a Division Bench of this Court as well in the case of Commissioner 
of Income Tax Vs. Asian Hotels Limited [(2008) 215 CTR (Del.)  
84] holding that the notional interest on refundable security, if 
deposited, was neither taxable as profit or gain from business or  
profession under Section 28(iv) of the Act or income from house  
property under Section 23(1)(a) of the Act. Rationale given in  
this behalf was as under (page 493):
  "A   plain   reading   of   the   provisions   indicates   that   the 
question of any        notional interest on an interest free deposit 
being added to the income of    an assessed on the basis that it  
may have been earned by the Assessee if placed as a fixed deposit, 
does not arise. Section 28 (iv) is concerned with business income  
and is distinct and different from income from house property. It  
talks   of   the   value   of   any   benefit   on   perquisite,   "whether 
convertible into money or not" arising from "the business or the 
exercise of a profession." It has been explained by this Court in 
Ravinder Singh that Section 28 (iv) can be invoked only where  
the benefit or perquisite is other than cash and that the term 
"benefit or amenity or perquisite" cannot relate to cash payments. 
49/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

50 itxa2447.11
In the instant case, the AO has determined the monetary value of 
the benefit stated to have accrued to the assessed by adding a sum 
that   constituted   18%   simple   interest   on   the   deposit.   On   the  
strength of Ravinder Singh, it must be held that this rules out the 
application of Section 28 (iv) of the Act.
Section 23(1)(a) is relevant for determining the income 
from house property and concerns determination of the annual 
letting value of such property. That provision talks of "the sum for  
which the property might reasonably be expected to let from year  
to year." This contemplates the possible rent that the property 
might fetch and not certainly the interest in fixed deposit that  
may be placed by the tenant with the landlord in connection with  
the letting out of such property. It must be remembered that in a  
taxing statute it would be unsafe for the Court to go beyond the 
letter of the law and try to read into the provision more than  
what is already provided for. The attempt by learned counsel for 
the Revenue to draw an analogy from the Wealth Tax Act, 1957 is  
also to no avail. It is an admitted position that there is a specific  
provision in the Wealth Tax Act which provides for considering of 
a notional interest whereas Section 23(1)(a) contains no such 
specific provision."
We approve the aforesaid view of the Division Bench of this 
Court and Operative words in Section 23 (1)(a) of the Act are  
"the sum for which the property might reasonably be expected to  
let from year to year". These words provide a specific direction to  
the Revenue for determining the  “fair rent”. The Assessing Officer,  
having regard to the aforesaid provision is expected to make an 
50/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

51 itxa2447.11
inquiry as to what would be the possible rent that the property  
might fetch. Thus, if  he finds that the actual rent received is less  
than the “fair/market rent” because of the reason that the assessee 
has received abnormally high interest free security deposit and  
because of that reason,  the actual rent received is less than the  
rent which the property might fetch, he can undertake necessary  
exercise in that behalf. However, by no stretch of imagination, the 
notional interest on the interest free security can be taken as  
determinative factor to arrive at a “fair rent”. The Provisions of 
Section 23(1)(a) do not mandate this. The Division Bench in 
Asian Hotels Limited [2010] 323 ITR 490 (Delhi), thus, rightly 
observed that in a taxing statute it would be unsafe for the Court  
to   go   beyond   the   letter   of   the   law   and   try   to   read   into   the 
provision more than   what is already provided for. We may also 
record   that   even   the   Bombay   High   Court   in   the   case   of  
Commissioner of Income Tax Vs. J. K. Investors (Bombay) Ltd.,  
[(2001) 248 ITR 723 (Bom.)] categorically rejected the formula 
of addition of notional interest while determining the “fair rent”. 
It   is,   thus,   manifest   that   various   Courts   have   held   a 
consistent view that notional interest cannot form part of actual 
rent. Hence, there is no justification to take a different view that 
what has been stated in Asian Hotels Limited [2010] 323 ITR 490  
(Delhi).
The next question would be as to whether the annual letting  
value fixed by the Municipal Authorities under the Delhi Municipal 
Corporation Act  can be the basis of adopting annual letting value  
for   the   purposes   of   Section   23   of   the   Act.   This   question   was 
51/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

52 itxa2447.11
answered in affirmative by the Calcutta High Court in Satya Co.  
Ltd. [1997] 140 CTR (Cal) 569 on the ground that the provisions 
contained   in   the   Delhi   Municipal   Corporation   Act   for   fixing 
annual letting value is in pari materia with Section 23 of the Act.  
The Court opined that the fair rent fixed under the Municipal  
laws, which takes into consideration everything, would form the 
basis of arriving at annual value to be determined under Section  
23(1)(a)   and   to   be   compared   with   actual   rent   and   notional 
advantage in the form of notional interest on interest free security 
deposit could not be taken into consideration. It is clear from the 
following discussion therein:
"6. With regard to question Nos. (5) and (6) which are only  
for the assessment years 1984­85 and 1985­86 the further issue 
involved is whether any addition to the annual rental value can be  
made with reference to any notional interest on the deposit made  
by the tenant. When the annual value is determined under sub­
clause (a) of sub­section  (1) of section 23 with reference to the  
fair rent then to such value no further addition can be made. The 
fair rent, takes into consideration everything. The notional interest 
on the deposit is not any actual rent received or receivable. Under 
sub­clause (b) of section 23(1) only the actual rent received or 
receivable can be taken into consideration and not any notional  
advantage. The rent is an actual sum of money which is payable  
by   the   tenant   for   use   of   the   premises   to   the   landlord.   Any  
advantage and/or perquisite cannot be treated as rent. Wherever 
any such perquisite or benefit is sought to be treated as income, 
specific provisions in that behalf have been made in the Act by 
52/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

53 itxa2447.11
including such benefit, etc., in the definition of the income under  
section 2(24) of the Act. Specific provisions have also been made  
under different heads for adding such benefits or perquisites as 
income while computing income under those heads, e.g., salary, 
business. The computation of the income under the head 'House 
property' is on a deemed basis. The tax has to be paid by reason of 
the ownership of the property. Even if one does not incur any sum  
on account of repairs, a statutory deduction therefore is allowed 
and where on  repairs expenses  are incurred  in excess of  such 
statutory   limit,   no   deduction   for   such   excess   is   allowed.   The 
deductions for municipal taxes and repairs are not allowed to the  
extent they are borne by the tenant. However, even such   actual 
reimbursements   for   municipal   taxes,   insurance,   repairs   or 
maintenance of common facilities are not considered as part of the 
rent and added to the annual value. Accordingly, there can be no  
scope or justification whatsoever for making any addition for any 
notional interest for determining the annual value.
Whatever benefit or advantage which is derived from the 
deposits ­ whether by way of saving of interest or of earning  
interest or making profits by investing such deposit ­ the same 
would be reflected in computing the income of the assessee under  
other heads.
In our view there is no scope for making any addition on 
account of so­called notional interest on the deposit made by the 
tenant, since there is no provision to this effect in s. 22 or 23 of  
the IT Act, 1961."
53/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

54 itxa2447.11
In fact, this is the view taken even by the Supreme Court in  
the case of Mrs. Shiela Kaushish Vs. CIT [1981] 131 ITR 435 on 
account   of   similarity   of   the   provisions   under   the   municipal  
enactments and Section 23 of the Act.
It is on this basis that in the present case, the Commissioner 
of Income Tax (Appeals) gave primacy to the rateable value of the 
property fixed   by  the  Municipal Corporation  of  Delhi  vide  its 
assessment order dated December 31, 1996 and on this basis, 
opined that the actual rent was more than the said rateable value 
and therefore, as per Section 23 (1)(b), the actual rent would be  
the income from house property and there could not have been 
any further additions.
Since the provisions of fixation of annual rent under the 
Delhi Municipal Corporation Act are in pari materia of Section 23 
of the Act, we are inclined to accept the aforesaid view of the 
Calcutta High Court in Satya Co. Ltd. [1997] 140 CTR (Cal) 569 
that   in   such   circumstances,   the   annual   value   fixed   by   the 
Municipal Authorities can be a rational yardstick. However, it 
would be subject to the condition that the annual value fixed bears 
a close proximity with the assessment year in question in respect  
of which the assessment is to be made under the Income Tax laws.  
If there is a change in circumstances because of passage of time,  
viz., the annual value was fixed by the Municipal Authorities 
much earlier in point of time on the basis of rent than received,  
this may not provide a safe yardstick if in the Assessment Year in 
question when assessment is to be made under Income Tax Act. 
The property is let­out at a much higher rent. Thus, the Assessing 
54/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

55 itxa2447.11
Officer in a given case can ignore the municipal valuation for  
determining annual letting value if he finds that the same is not  
based on relevant material for determining the “fair rent” in the 
market and there is sufficient material on record for taking a  
different valuation. We may profitably reproduce the following 
observations of the Supreme Court in the case of Corporation of  
Calcutta Vs. Smt. Padma Debi, AIR 1962 SC 151, 153.
"A bargain between a willing lessor and a willing lessee 
uninfluenced by any extraneous circumstances may afford a 
guiding test of reasonableness. An inflated or deflated rate 
of rent based upon fraud, emergency, relationship and such 
other considerations may take it out of the bounds of 
reasonableness."
 
Thus the rateable value, if correctly determined, under the 
municipal laws can be taken as ALV under Section 23(1)(a) of the 
Act. To that extent we agree with the contention of the learned 
Counsel of the assessee. However, we make it clear that rateable  
value is not binding on the assessing officer. If the assessing officer 
can   show   that   rateable   value   under   municipal   laws   does   not 
represent the correct fair rent, then he may determine the same on  
the basis of material/ evidence placed on record. This view is  
fortified by the decision of Patna High Court in the case of Kashi 
Prasad Kataruka v. CIT [1975] 101 ITR 810.
 The above discussion leads to the following conclusions:
 (i) ALV would be the sum at which the property may be  
reasonably   let   out   by   a   willing   lessor   to   a   willing   lessee 
55/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

56 itxa2447.11
uninfluenced by any  extraneous circumstances.
(ii)   An   inflated   or   deflated   rent   based   on   extraneous 
consideration may take it out of the bounds of reasonableness.
(iii) Actual rent received, in normal circumstances, would 
be a reliable evidence unless the rent is inflated/deflated by
reason of extraneous consideration.
(iv) Such ALV, however, cannot exceed the standard rent as 
per the Rent Control Legislation applicable to the property.
(v)   if   standard   rent   has   not   been   fixed   by   the   Rent  
Controller, then it is the duty of the assessing officer to determine 
the standard rent as per the provisions of rent control enactment.
(vi) The standard rent is the upper limit, if the fair rent is 
less than the standard rent, then it is the fair rent which shall be  
taken as ALV and not the standard rent.
We would like to remark that still the question remains as  
to   how   to   determine   the   reasonable/fair   rent.   It   has   been 
indicated by the Supreme Court that extraneous circumstances 
may inflate/deflate the “fair rent”. The question would, therefore, 
be as to what would be circumstances which can be taken into 
consideration by the Assessing Officer while determining the fair 
rent. It is not necessary for us to give any opinion in this behalf, as 
we are not called upon to do so in these appeals. However, we may 
observe that no particular test can be laid down and it would 
depend on facts of each case. We would do nothing more than to  
extract the following passage from the Supreme Court judgment in 
56/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

57 itxa2447.11
the   case   of   Motichand   Hirachand   Vs.   Bombay   Municipal 
Corporation, AIR 1968 SC 441, 442 :
"It is well­recognized principle in rating that both gross 
value and net annual value are estimated by reference to the rent  
at which the property might reasonably be expected to let from  
year to year. Various methods of valuation are applied in order to 
arrive at such hypothetical rent, for instance, by reference to the  
actual rent paid for the property or for others comparable to it or  
where   there   are   no   rents   by   reference   to   the   assessments   of 
comparable properties or to the profits carried from the property 
or to the cost of construction."
46] We  have and after careful reading of the provision  in question and 
the conclusion of the Full Bench of the Delhi High Court councluded that a 
different view cannot be taken.   We respectfully concur with the view 
taken in this Full  Bench decision of the Delhi High Court.
47] We are of the view that where Rent Control Legislation is applicable 
and as is now urged the trend in the real estate market so also in the 
commercial   field   is   that   considering   the   difficulties   faced   in   either 
retrieving back immovable properties in metro cities and towns, so also 
the time spent in litigation, it is expedient to execute a leave and license 
agreements.  These are usually for fixed periods and renewable.  In such 
57/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

58 itxa2447.11
cases as well, the conceded position is that the Annual Letting Value will 
have to be determined on the same basis as noted above.  In the event and 
as urged before us, the security deposit collected and refundable interest 
free and the monthly compensation shows a total mismatch or does not 
reflect the prevailing rate or the attempt is to deflate or inflate the rent by 
such methods, then, as held by the Delhi High Court, the Assessing Officer 
is   not   prevented   from   carrying   out   the   necessary   investigation   and 
enquiry.  He must have cogent and satisfactory material in his possession 
and which will indicate that the parties have concealed the real position. 
He must not make a guess work or act on conjectures and surmises.  There 
must be definite and positive material to  indicate that the parties have 
suppressed the prevailing rate.   Then, the enquiries that the Assessing 
Officer can make, would be for ascertaining the going rate.  He can make 
a comparative study and make a  analysis.  In that regard, transactions of 
identical or similar nature can be ascertained by obtaining the requisite 
details.  However, there also the Assessing Officer must safeguard against 
adopting the rate stated therein straightway.   He must find out as to 
whether the property which has been let out or given on leave and license 
basis is of a similar nature, namely, commercial or residential. He should 
also satisfy himself as to whether the rate obtained by him from the deals 
and transactions and documents in relation thereto can be applied or 
58/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

59 itxa2447.11
whether a departure therefrom can be made, for example, because of the 
area, the measurement, the location, the use to which the property has 
been put, the access  thereto and the special advantages or benefits.  It is 
possible that in a high rise building because of special advantages and 
benefits an office or a block on the upper floor may fetch higher returns or 
vice versa.  Therefore, there is no magic formula and everything depends 
upon the facts and circumstances in each case.  However, we emphasize 
that before the Assessing Officer determines the rate by the above exercise 
or similar permissible process he is bound to disclose the material in his 
possession to the parties.  He must not proceed to rely upon the material 
in   his   possession   and   disbelieve   the   parties.     The   satisfaction   of   the 
Assessing Officer that the bargain reveals an inflated or deflated rate 
based on fraud, emergency, relationship and other considerations makes it 
unreasonable must precede the undertaking of the above exercise.  After 
the above ascertainment is done by the Officer he must, then, comply with 
the   principles  of  fairness  and  justice  and  make  the  disclosure  to   the 
Assessee so as to obtain his view.
48] We are not in agreement with Shri Chhotaray that the municipal 
rateable   value   cannot   be   accepted   as   a   bonafide   rental   value   of   the 
property and it must be discarded straightway in all cases.  There cannot 
59/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

60 itxa2447.11
be a blanket rejection of the same.  If that is taken to be a safe guide, then, 
to discard it there must be cogent and reliable material.
49] We are of the opinion that market rate in the locality is an approved 
method for determining the fair rental value but it is only when the 
Assessing  Officer is convinced that the case  before him is  suspicious, 
determination by the parties is doubtful that he can resort to enquire 
about   the   prevailing   rate     in   the   locality.     We   are   of   the   view   that 
municipal rateable value may not be binding on the Assessing Officer but 
that is only in cases of afore­referred nature.  It is definitely a safe guide.
50] We have broadly agreed with the view taken by the Full Bench of 
the Delhi High Court.  Hence, the issue of determination of the “fair rental 
value” in respect of properties not covered by or covered by the Rent 
Control Act is to be undertaken in terms of the law laid down in the Full 
Bench decision of the Delhi High Court.  
51] We  quite   see  the   force   in  the   arguments   of  Ms.   Vissanjee  that 
ordinarily the license fee agreed between the willing licensor or a willing 
licensee   uninfluenced   by   any   extraneous   circumstances   would   afford 
reliable evidence of what the landlord might reasonably be expect to get 
from a hypothetical tenant.  She has in making this submission, answered 
60/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

61 itxa2447.11
the issue and summed up the conclusion as well.  Then, it is but natural 
and   logical   that     in   the   event,   the   transaction   is   influenced   by   any 
extraneous   circumstances   or   vitiated   by   fraud,   or   the   like   that   the 
Assessing Officer can adopt a “fair rent” based on the opinion obtained 
from reliable sources.   There as well, we do not see as to how we can 
uphold the submissions of Mr. Chhotaray that the notional rent on the 
security  deposit  can   be  taken  into   account   and  consideration   for  the 
determination.    If the transaction itself does not reflect any of the afore­
stated   aspects,   then,     merely   because   a   security   deposit   which   is 
refundable  and interest  free  has   been  obtained,   the  Assessing   Officer 
should not presume that this sum or the interest derived therefrom at 
Bank rate is the income of the assessee till the determination or conclusion 
of the transaction.   The Assessing Officer ought to be aware of several 
aspects and matters involved in such transactions.   It is not necessary that 
if the license is for three years that it will operative and continuing till the 
end.   There are terms and conditions on which the leave and license 
agreement   is   executed   by   parties.     These   terms   and   conditions   are 
willingly accepted.  They enable the license to be determined even before 
the stated period expires.  Equally, the licensee can opt out of the deal.  A 
leave and license does not create any interest in the property.  Therefore, 
it is not as if the security deposit being made, it will be necessarily 
61/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

62 itxa2447.11
refundable after the third year and not otherwise.   Everything depends 
upon the facts and circumstances in each case and the nature of the deal 
or transaction.  These are not matters which abide by any fixed formula 
and which can be universally applied.   Today, it may be commercially 
unviable   to enter into a lease and, therefore, this mode of inducting a 
'third party'  in the  premises  is adopted.   This may not  be the  trend 
tomorrow, therefore, we do not wish to conclude the matter by evolving 
any rigid test.  
52] We have also noted the submissions of Shri Ahuja.  We are of the 
opinion that even in the cases and matters brought by him to our notice, it 
is evident that the Assessing Officer cannot brush aside the rent control 
legislation, in the event, it is applicable to the premises in question.  Then, 
the Assessing Officer has to undertake the exercise contemplated by the 
rent control legislation for fixation of standard rent.  The attempt by the 
Assessing Officer to override the rent   control legislation and when it 
balances the rights between the parties has rightly been interfered with in 
the given case by the Appellate authority.   The Assessing Officer either 
must undertake the exercise to fix the standard rent himself and in terms 
of the Maharashtra Rent Control Act, 1999 if the same is applicable or 
leave the parties to have it determined by the Court or Tribunal under that 
62/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

63 itxa2447.11
Act.  Until, then, he may not be justified in applying any other formula or 
method and determine the “fair rent” by abiding with the same.   If he 
desires to undertake the determination himself, he will have to go by the 
Maharashtra Rent Control Act, 1999.   Merely because the rent has not 
been fixed under that Act does not mean that any other determination and 
contrary thereto can be made by the Assessing Officer.  Once again having 
respectfully concurred with the judgment of the Full Bench of the Delhi 
High Court, we need not say anything more on this issue.
53] Thus, apart from the three aspects namely of a municipal valuation, 
of obtaining interest free security deposit and the properties being covered 
by the Maharashtra Rent Control Act but no standard rent thereunder is 
fixed, our attention has not been invited to any other case.  Suffice it to 
hold that in those cases and to which our attention is not invited the 
principles laid down in the decisions of the Hon'ble Supreme Court and 
referred to by the Full Bench of the Delhi High Court would govern the 
enquiry.
54] As a result of the above discussion, we are of the opinion that 
wherever the Assessing Officer has not adhered to the above principles, 
and his finding and conclusion has been interfered with, by the higher 
Appellate Authorities, the revenue cannot bring the matter to this Court as 
63/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::

64 itxa2447.11
no   substantial   question   of   law   can   be   arising   for   determination   and 
consideration of this Court.   Then, the findings by the last fact finding 
Authority, namely the Tribunal and against the revenue shall have to be 
upheld as they are consistent with the facts and circumstances brought 
before it.   If  they are not vitiated by any perversity  or error  of law 
apparent on the face of the record, the appeals of the revenue cannot be 
entertained.  They would have to be accordingly dismissed.
   (B.P.COLABAWALLA, J.) ( S.C. DHARMADHIKARI, J. )
wadhwa
64/64
::: Uploaded on - 08/08/2014 ::: Downloaded on - 26/06/2024 07:30:58 :::