NARESHKUMAR BADRIKUMAR JAGAD AND ORS. vs. O P SINGH AND ORS.

1 REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION REVIEW PETITION (C)  D. NO. 40966 OF 2013 IN  CIVIL  APPEAL NO.7448  OF  2011 Union of India      …..Appellant(s)   :Versus: Nareshkumar Badrikumar Jagad & Ors.    ....Respondent(s) WITH  M.A. NO.2714 OF 2018 IN CIVIL APPEAL NO.7448  OF  2011 AND  CONTEMPT PETITON (C) NO.550 OF 2014 IN CIVIL APPEAL NO.7448 OF 2011 O R D E R   A.M.   Khanwilkar, J. 1. Union   of   India   has   filed   this   review   petition   seeking review of the judgment and order passed by this Court on September 5, 2011 in Civil Appeal No.7448 of 2011:  National Textile   Corporation   Ltd.   Versus   Nareshkumar 2 1 Badrikumar Jagad & Ors.     At the same time, the appellant National Textile Corporation Ltd. (for short “ ”) has filed an NTC application   for   directions   including   for   extension   of   time. Whereas,   respondent  Nos.1  to  6  in  the  review  petition (for short “ ”) who were respondent Nos.1 to 6 in the respondents aforementioned civil appeal, have filed contempt petition for initiating appropriate action against the appellant NTC. During the   pendency   of   the   review   petition,   an   Ordinance   was promulgated   titled   as   the   Textile   Undertakings (Nationalisation)   Laws   (Amendment   and   Validation) Ordinance,   2014   which   later   on   became   The   Textile Undertakings   (Nationalisation)   Laws   (Amendment   and Validation) Act, 2014 (for short “ Validation Act 2014 ”), as a result of which the Union of India has filed an application for urging additional grounds in the Review Petition. As the issues to be decided in these proceedings are overlapping, we propose to deal with the same by this common order.  1   (2011) 12 SCC 695  3 2. Briefly   stated,   the   property   in   question   admeasuring 12118 square yards of land, bearing Plot No.9 in Survey No.73 of   Lower   Parel   Division,   N.M.   Joshi   Marg,   Chinchpokli, Mumbai,   originally   belonged   to   one   Damodar   Tapidas   and th Dayabhai Tapidas. They executed a lease deed on 11  March, 1893 in favour of one Hope Mills Ltd. The demise was for 99 st years to expire on 21  October, 1990. A structure was erected to house a cotton mill on the property. The original suit land owners  sold and  conveyed the said land to one Harichand nd Rupchand by a sale deed dated 22   February, 1907. As per the   Will   of   Harichand   Rupchand,   the   property   vested   in   a public   charitable   trust   by   the   name   of   Seth   Harichand Rupchand   Charitable   Trust   (for   short   “ the   Trust ”).   The respondents are the present trustees of the said Trust. The leasehold rights then stood transferred from Hope Mills Ltd. to Prospect Mills Ltd. and thereafter to Diamond Spinning and th Weaving Co. Pvt. Ltd.   By an indenture of Lease dated 25 October,   1926,   the   property,   namely,   the   said   land   and structures thereon, were demised to Toyo Podar Cotton Mills 4 Ltd. (whose name was subsequently changed to Podar Mills Ltd.) for the residue of the unexpired period of lease of 99 nd years commencing  from 22   October, 1891, subject to the same terms and conditions as in the original lease deed dated th 11  March, 1893.  3. The Textile Undertakings (Taking over of Management) Act, 1983 (for short “ ”) was enacted by Parliament in 1983 Act order to take over the management of 13 textile undertakings, including Podar Mills, pending their nationalisation. The lease granted in favour of Podar Mills Ltd. expired by efflux of time st on 21   October, 1990. However, it continued to occupy the suit property as a protected or statutory tenant in terms of the Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947 (for short “ 1947 Act ”). The Trust issued a legal notice nd dated 2  December, 1994 to the NTC terminating its tenancy qua   the   suit   property.   The   Parliament   enacted   the   Textile Undertakings   (Nationalisation)   Act,   1995   (for   short   “ 1995 st Act ”), which was deemed to have come into force on 1  April, 1994.  5 th On   18   July,   1995,   the   Trust   (through 4. respondents/trustees) filed a suit for eviction being TER Suit 680/1568/1995,   against   Podar   Mills   Ltd.   (defendant   No.1), NTC   (defendant   No.2)   and   Union   of   India   (defendant   No.3) under the provisions of the 1947 Act. The reliefs claimed in the said suit read thus: “The Plaintiffs, therefore, pray that :­ (a) the Defendants No.2&3 be ordered and decree to quit, vacate and hand over quiet, vacant and peaceful possession of the suit Plot No.9, Cadastral Survey No.73 of Lower Parel Division situated at Delisle Road, (Now known as N.M. Joshi Marg), Bombay­400011 to the Plaintiffs; (b) that the Defendants No.2 be ordered and decreed to pay the mesne profit to the Plaintiffs from the date of the suit till the Decree at the rate of Rs.128.75 per month, and after passing of the Decree a direction be given to make inquiry in the matter and such other rate 170, at the rate prevailing in the   market   be   fixed   as   the   mesne   profit   payable   till possession is handed over to the plaintiffs;  (c) that pending the hearing and final disposal of the suit the   Defendants   No.2   their   servants,   agents   and representatives be restrained by an order and injunction of this Hon’ble Court from carrying out any further work of additions,   alterations   and/or   erections   of   a   permanent nature or committing acts of waste into or upon the suit lands viz., Plot No.9, Cadastral Survey No.73 of Lower Parel Division situated at Delisle Road, (Now known as N.M. Joshi Marg), Bombay­400011;  (d) that pending the hearing and final disposal of the suit that   the   defendants   No.2   their   servants,   agents   and representatives be restrained by an order and a permanent injunction   of   this   Hon’ble   Court   from   sub­letting   and/or transferring   their   interest   in   the   suit   premises   or   from creating   a   leave   and   licence   in   respect   thereof   or   from 6 inducting a third party therein or from in any other manner parting with the possession of the suit lands;  (e) that interim and ad­interim injunctions be granted in terms of prayer (c) and (d) above during the pendency and final disposal of this suit; (f) that   a   fit   and   proper   person   be   appointed   as   a Commissioner to visit and inspect the suit premises being Plot No.9, Cadastral Survey No.73 of Lower Parel Division situated at Delisle Road, (Now known as N.M. Joshi Marg), Bombay­400011 and to make and give his report regarding the  present   position  and condition  of  the  suit   lands   and structures standing thereon; (g) that the status quo in respect of the suit premises be maintained; (h) for costs of this suit; for such other and further order as may be just and proper and necessary;” th This suit was dismissed for non­prosecution on 26   August, 2002.  5. The Trust (through respondents/trustees) filed another th suit on 6  May, 1997, being RAD Suit No.955/97, against the same parties (Union of India, Ministry of Textile (defendant No.1), NTC (defendant No.2)  and Podar Mills Ltd. (defendant No.3) for the following reliefs: “THE PLAINTIFFS THEREFORE PRAY:­ A. It be declared that upon expiry of the Lease period by offlux   of   time   on   22.10.1990   the   Defendants   No.3   were holding over premises and/or by operation of law become the statutory tenant of the Plaintiffs in respect of suit property being Plot No.9, Cadastral Survey No.73 Land admeasuring about 12,118 Sq. yards with all buildings standing thereon, situated at Delisle Road, now known as N.M. Joshi Marg, Bombay­400011.  7 st B. that it be declared that on the appointed day i.e. 1 April,   1995.   The   Defendants   No.1,   had   acquired   tenancy rights   of   the   Defendants   No.3,   and   what   has   vested   in Defendants   No.2   is   the   statutory   tenancy   of   Defendants No.3, and as such Defendant No.2, is the statutory tenant of the Plaintiffs, protected under Bombay Rent Act, in respect of the suit premises being Plot No.9, Cadastral Survey No.73, land admeasuring about 12,118 Sq. yards with all buildings standing thereon, situated at Delisle Road, now known as N.M. Joshi Marg, Bombay­400011.  C. that it be also declared that Defendants No.3, as the statutory tenants of the Plaintiffs in respect of suit premises being Plot No.9, Cadastral Survey No.73, land admeasuring about 12,118 Sq. yards with all buildings standing thereon, situated at Delisle Road, now known as N.M. Joshi Marg, Bombay­400011, had no right to claim and/or receive any compensation from the Defendants No.1 and/or Defendant No.2, for the acquirement and/or vesting of their statutory tenancy right, in the Defendants No.1. D. that the Defendants No.1 and 2 be directed to furnish the detail bifurcation of the payment mentioned in Schedule I item No.4 of the said Ordinance 6 of 1995.  E. that   the   Defendants   No.1   be   also   restrained   from making any payment to the extent of Defendants No.3, allege lease right, title, and interest in the suit property being Plot No.9,   Cadastral   Survey   No.73,   land   admeasuring   about 12,118   sq.   yards   with   all   buildings   standing   thereon, situated at Delisle Road, now known as N.M. Joshi Marg, Bombay­400011, fixed by the Defendants No.1, and/or No.2, as the Defendants No.1 had only acquired statutory tenancy rights thereon.  F. that it be declared that the Defendants No.1 and 2 as the statutory tenant of the Plaintiffs have no right to deal with transfer, mortgage, sell and/or otherwise disposed off and/or induct any third party in the suit promises, being Plot No.9, Cadastral Survey No.73, land admeasuring about 12,118   sq.   yards   with   all   buildings   standing   thereon, situated at Delisle Road, now known as N.M. Joshi Marg, Bombay­400011.  G. Interim and ad­interim reliefs in terms of prayers (d) to (f) be granted.  H. Costs and any other and such reliefs be granted as this Hon’ble Court may deem fit and proper.” 8 nd This suit was eventually withdrawn on 22  December, 2004. 6.   The 1947 Act stood repealed by the Maharashtra Rent Control Act, 1999 (for short “ 1999 Act ”). The Trust issued a notice for terminating the tenancy of NTC vide notice dated th 26   September,   2000.   The   Trust   (through   respondents/ th trustees)    filed   a  fresh   suit   on   20   April,   2001   under  the Transfer of Property Act, 1882 only against the appellant NTC, in the Small Causes Court at Bombay being  TER 311/326/01 for the following reliefs: “The Plaintiffs, therefore, pray:  (a) that the Defendants be ordered and decree to vacate and hand over to the Plaintiffs vacant peaceful possession of the suit premises i.e. premises being land with the building admeasuring about 12,118 sq. yards (equivalent to 10131.85 sq.   mtrs.)   bearing   Plot   No.9,   Cadastral   Survey   No.73   of Lower Parel Division situated at Delisle Road, now known as N.M. Joshi Marg, Chinchpokli, Bombay­400011; (b) the Defendants be ordered and decree to pay to the Plaintiffs mesne profits at the market rate and at some other rate fixed by this Hon’ble Court for the use and occupation of the said land and building having area of about 12,118 sq. yards   (equivalent   to   10131.85   sq.   mtrs.)   from   November 2000 till the Defendants hand over peaceful possession of the said premises viz. land with building admeasuring about 12118 sq. yards, bearing Plot No.9, Cadastral Survey No.73 of Lower Parel Division situated at Delisle Road, now known as N.M. Joshi Marg, Chinchpokli,  Bombay­400011  to the Plaintiffs or at such amount as this Hon’ble Court may deem fit and proper, after due inquiry under Order XX Rule 12 (c) of the Civil Procedure Code; 9 (c) pending   hearing   and   final   disposal   of   the   suit Defendants by themselves, their agents, officers, servants be restrained by order and injunction of this Hon’ble Court from parting with possession or occupation of the suit premises under   any   assignment   or   part   in   whatsoever   manner   of induct any third party therein; (d) pending the hearing and final disposal of the suit some fit and proper person be appointed Receiver with all power under Order 40 Rule 4 of the Code of Civil Procedure to take charge of the suit premises; (e) pending   the   hearing   and   final   disposal   of   the   suit Defendants   be   ordered   to   pay   to   the   Plaintiffs damages/equally profit at Rs.7 lacs per month subject to adjustment of said amount when damages/mesne profit is finally determined by the Hon’ble Court; (f) interim and ad­interim reliefs in terms of prayers (c), (d) and (e) above; (g) cost of this suit be provided for; and  (h) for such other and further reliefs as the nature and circumstances of the case may required be granted.” 7. The appellant NTC filed its written statement denying the pleas taken by the plaintiffs. The suit was decreed in favour of th the   plaintiffs   (Trust)   vide   judgment   and   decree   dated   5 August, 2006 by virtue of which the NTC was directed to hand over vacant and peaceful possession of the suit premises to the plaintiffs within four months.  Being aggrieved, the appellant NTC preferred Appeal No. 8. 627 of 2006 before the Division Bench of the Small Causes th Court   at   Bombay   on   13   November,   2006   which   was 10 dismissed by the appellate court by affirming the judgment and decree of the trial court vide judgment and decree dated th 14  August, 2008. The appellant preferred civil revision before the High Court of Bombay, which came to be dismissed vide rd judgment and order dated 3  August, 2009. 9. Being   aggrieved,   NTC   assailed   the   aforementioned decision   of   the   High   Court   before   this   Court   by   way   of   a Special Leave Petition converted to Civil Appeal No.7448 of th 2011, which came to be dismissed on 5   September, 2011. That decision is the subject matter of the review petition filed th on 20  December, 2013 by the Union of India as a third party. The principal ground urged by the Union of India is that the right,   title   and   interest   in   the   suit   property   had   vested absolutely in the Central Government by virtue of Section 3(1) of   the   1995   Act.   Nevertheless,   in   the   subject   suit   for possession filed by the Trust, Union of India had not been impleaded   as   a   party­defendant.   Notably,   the   Trust   had impleaded Union of India as a party defendant in both the previous suits filed including for eviction under the provisions 11 of the 1947 Act. That pre­supposes that the respondents were cognizant of the effect of the statutory vesting of the tenancy absolutely in favour of the Central Government.  As aforementioned,  during the pendency of the review 10. petition,   the   Validation   Act   2014   came   into   effect, necessitating Union  of  India to take out an application for urging additional grounds in the pending review petition, in light of the provisions contained in the said enactment. This Court while dismissing the appeal preferred by NTC, 11. st gave time to vacate upto 31  December, 2013 subject to filing of usual undertaking within four weeks, to hand over peaceful and vacant possession to the Trust.  The General Manager of rd NTC filed an affidavit of undertaking on behalf of NTC on 3 October, 2011, with the approval of the Union of India, in th compliance of the order dated 5  September, 2011 passed by this Court.  12. Before   the   expiry   of   the   time   to   vacate,   NTC   filed  an application for extension of time to hand over possession of rd the suit premises on 23  December, 2013, for reasons stated 12 in the application. This Court acceded to that request vide st order   dated   31   January,   2014   and   extended   the   time   to th vacate until 30  June, 2014. NTC filed a fresh undertaking on th 24  March, 2014, with the approval of the Union of India, in st compliance of the order dated 31  January, 2014.  th 13. NTC   has  filed  a  fresh  application   on  27   June,  2014 before the expiry of the time to vacate, being I.A. No.6 of 2014 for directions and praying for the following reliefs: “ PRAYERS: (a)  To grant time to the Applicants herein to comply with all the laws, rules, regulations as required for sub­division of the said land so that the land of the Respondent as well as Applicant could be demarcated and sub­divided; (b)  That this Hon’ble Court may be pleased to declare the Order dated 5.8.2006 of the Hon’ble Small Causes Court as regards the handling over of the building structure standing on the said suit land does not imply that the buildings are to be handed over free of cost or that the Respondent Trust is the owner therein; (c)  That in any event this Hon’ble Court may be pleased to vary   the   said   order   of   the   Small   Cases   Court   dated 05.8.2006 in­as­much­as it directs handing over of building in­as­much­as the said order is impossible  of compliance since in the process of sub­division, the structures on the land of the Respondent as also the land of the Applicant will stand demolished; (d)  That this Hon’ble Court may be pleased to direct the Respondent Trust to pay to the Applicants the salvage value at   the   market   rate/value   of   the   demolished   structure 13 standing on the lease hold land to be handed over to the Respondent. (e)  That this Hon’ble Court may be pleased to permit and also issue a direction permitting the Applicant to hand over juridical   possession   to   the   Respondent   Trust   without handling over the physical possession until such time as the land has been demarcated and the structure demolished. (f)  Pass any such other order/s as may be deemed fit and proper.” th 14. The respondents have filed a contempt petition on 20 November, 2014 including for enforcement of the directions given to NTC to vacate the suit premises and to hand over peaceful and vacant possession thereof to them. They allege that it is a case of willful disobedience and more particularly, breach of the undertaking given to this Court by the party concerned warranting appropriate action against NTC and its officials. 15. The respondents would contend that Union of India has no locus to file a review petition against the judgment of this th Court dated 5   September, 2011.   It is then contended that the grounds urged by the Union of India in the review petition regarding the purport of the 1995 Act were specifically raised 14 and have been answered appropriately. Secondly, the fact now asserted by the Union of India by way of review petition and which   contention   is   supported   by   NTC,   namely,   that   the tenancy rights in the suit property of the erstwhile Podar Mills Ltd. vested absolutely in the Union of India after the taking over of the management of the subject Textile Undertaking by operation of the provisions of the 1983 Act and followed by acquisition   by   virtue   of   the   1995   Act,   was   not   specifically raised in the written statement filed by NTC. It is too late in the day to permit Union of India or NTC to raise that plea.  It is not open for the review court to travel beyond the pleadings in the written statement filed by NTC.  No evidence can be led either   by   Union   of   India   or   NTC   in  respect   of   any   factual matter which has not been pleaded in the written statement. The plea taken by NTC in the written statement has been duly considered right up to this Court, which culminated into the decision of this Court.  In fact, the review petition by Union of India     is   a   subterfuge   so   as   to   circumvent   the   decree   of possession passed against NTC in respect of the suit premises, 15 and moreso, in defiance of the undertaking already given to this Court, with the approval of the Union of India, to hand over   peaceful   and   vacant   possession.   According   to   the respondents, the review petition by Union of India as well as the application for extension of time by NTC are nothing but an abuse of the process of the Court and must be dismissed. The respondents have also invited our attention to the interim orders passed by this Court in the present proceedings and would   contend   that   the   Commission’s   Report   exposes   the stand taken by NTC that the suit premises are still being used for its activities.   16. We   have   heard   Ms.   Pinky   Anand,   learned   Additional Solicitor   General   appearing   for   the   review   petitioner,   Mr. Shekhar   Naphade   &   Mr.   Maninder   Singh,   learned   senior counsel appearing for NTC and Mr. Mukul Rohatgi, Mr. Ranjit Kumar & Mr. Shyam Divan, learned senior counsel appearing for the respondents.    17. From the judgment under review, it is seen that the main ground urged by Union of India in the review petition was 16 pressed into service by NTC. In paragraph 7 of the judgment, the argument canvassed on behalf of  NTC has been noted as under: “7.  Shri   Parag   P.   Tripathi,   learned   Additional   Solicitor General, appearing for the appellant has submitted that the judgments and decrees of the courts below have to be set aside   as   none   of   the   courts   below   has   taken   into consideration the effect of the provisions of the 1995 Act by virtue   of   which   the   textile   undertaking   stood   absolutely vested in the Central Government and further vested in the appellant. As on the expiry of the lease of 99 years on 22­10­ 1990, the 1947 Act was in force, the then tenant, Podar Mills became   the   statutory   tenant.   Such   tenancy   rights   stood vested   absolutely   in   the   Central   Government   on   the commencement of the 1995 Act by operation of law.   The appellant   stepped   in   the   shoes   of   the   Central Government   merely   as   an   agent,   thus,   the   Central Government   remained   the   tenant.   The   Central Government   continued   to   be   a   tenant   in   the   suit premises   and   thus,   would   be   protected   in   terms   of Section 3(1)( a ) of the 1999 Act being premises let out to the Government.   The courts below failed to consider this vital legal issue. The suit filed by the respondents was not maintainable.   The   judgments   and   decrees   of   the   courts below are liable to be set aside.” (emphasis supplied) 18. This Court, after considering the rival submissions, held that NTC had not specifically pleaded in the written statement that   the   tenancy   stood   vested   absolutely   in   the   Central Government   and   resultantly,   no   issue   in   that   behalf   was framed   nor   any   argument   was   advanced   before   the   Trial 17 Court,   Appellate   Court   or   the   Revisional   Court.   That contention was taken for the first time in the appeal before the Supreme Court by way of an application to urge additional grounds regarding the application of the 1995 Act, without seeking amendment to the pleadings (written statement).  The Court   then   considered   the   question   as   to   whether   the Government is a tenant or whether NTC can be termed as “Government” or “Government Department” or “Agent” of the Central Government in the context of the 1999 Act. The Court, in unambiguous terms held that NTC could neither be treated as “Government” or “Government Department” nor could it be treated as an “Agent” of the Central Government. Whereas, NTC was controlled by the provisions of the 1995 Act and not by the Central Government. The Court also considered the purport of the expression “vesting” and noted that the Trust had rented out the suit premises to Podar Mills and what had vested was that right, title and interest of the Podar Mills and nothing else. It will be apposite to  reproduce paragraphs 42 18 and 43 of the judgment under review, which rejects the claim of NTC in the following words: “42.  It is not permissible for the appellant to canvass that the   Central   Government   has   any   concern   so   far   as   the tenancy rights are concerned. Right vested in the Central Government stood transferred and vested in the appellant. Both are separate legal entities and are not synonymous. The   appellant   being   neither   the   Government   nor   the government department cannot agitate that as it has been substituted in place of the Central Government, and acts merely   as   an   agent   of   the   Central   Government,   thus protection of the 1999 Act is available to it. The appellant cannot be permitted to say that though  all the rights vested in   it   but   it   merely   remained   the   agent   of   the   Central Government. Acceptance of such a submission would require interpreting the expression “vesting” as holding on behalf of some other person. Such a meaning cannot be given to the expression “vesting”. 43. It is a settled legal proposition that an agent cannot be sued where the principal is known. In the instant case, the appellant has not taken the plea before either of the courts below. In view of the provisions of Order 8 Rule 2 CPC, the appellant was under an obligation to take a specific plea to show that the suit was not maintainable which it failed to do so. The vague plea to the extent that the suit was bad for non­joinder and, thus, was not maintainable, did not meet the requirement of law. The appellant ought to have taken a plea in the written statement that it was merely an “agent” of the Central Government, thus the suit against it was not maintainable.   More   so,   whether   A   is   an   agent   of   B   is   a question of fact and has to be properly pleaded and proved by adducing evidence. The appellant miserably failed to take the required pleadings for the purpose.” 19. Reverting to the question of whether Union of India has locus to file the review petition, we must immediately advert to 19 Section  114  of the  Code of Civil Procedure ( “CPC” )  which, inter   alia,   postulates   that   “any   person   considering   himself aggrieved” would have locus to file a review petition. Order XLVII of CPC restates the position that any person considering himself aggrieved can file a review petition. Be that as it may, the Supreme Court exercises review jurisdiction by virtue of Article   137   of   the   Constitution   which   predicates   that   the Supreme Court shall have the power to review any judgment pronounced or order made by it. Besides, the Supreme Court has framed Rules to govern review petitions. Notably, neither Order XLVII of CPC nor Order XLVII of the Supreme Court Rules limits the remedy of review only to the parties to the judgment under review. Therefore, we have no hesitation in enunciating that even a third party to the proceedings, if he considers himself an aggrieved person, may take recourse to the remedy of review petition. The quintessence is that the person should be aggrieved by the judgment and order passed by this Court in some respect.  20 20. The   next   question   is   whether   Union   of   India   can   be considered as an aggrieved person so as to pursue the remedy of review petition. It is indisputable that the management of Podar Mills­Textile Undertaking was taken over by the Central Government after the commencement of the 1983 Act. The scope of management would obviously include possession and permissible use of the suit property of the Textile Undertaking so taken over. In due course, the 1995 Act came into force. As a consequence of Section 3 of this Act, the right, title and interest   of   the   owners   of   the   subject   Textile   Undertaking (Podar  Mills Ltd.) including  the  statutory   tenancy  rights in relation to the suit property stood transferred to and vested absolutely in the Central Government. By the same provision, vide   sub­section   (2)   thereof,   the   Textile   Undertaking   which stood vested in the Central Government immediately thereafter stood   transferred   to   and   vested   in   the   National   Textile Corporation. That included subsisting statutory tenancy rights in respect of the suit property enjoyed by the concerned Textile Undertaking. However, Section 3 stands amended by virtue of 21 the 2014 Act. That amendment by a legal fiction is deemed to st have been inserted into the 1995 Act w.e.f. 1  January, 1994. The purport of the amended sub­sections (3) and (4), inserted in   section   3   is   that   the   leasehold   rights   of   the   Textile Undertaking would continue to remain vested in the Central Government and no Court could  exercise jurisdiction to order divestment from the NTC of the property vested in it by the Central Government. In addition, the Amendment Act of 2014 has   introduced   Section   39   in   the   1995   Act,   titled   as ‘Validation’. We shall dilate on the efficacy of these provisions a little later. 21. Suffice   it   to   observe   that   since   Union   of   India   is asseverating that the suit property had vested absolutely in the   Central  Government  and   continues   to  so  vest  in   it by virtue of a legal fiction in the Validation Act 2014, would be justified in contending that it is a person aggrieved and has locus to point out that the decree for possession of the suit premises against NTC could not have been passed and in any case,   the   same   could   not   be   enforced   in   law.   It   is   an 22 inexecutable decree and including the undertaking given by NTC, assuming that the concerned court had jurisdiction to pass such a decree.   Having said this, we may now turn to the question of 22. scope of review jurisdiction to be exercised by this Court in civil   proceedings.   The   power   to   review   any   judgment pronounced or order made by this Court flows from Article 137 of the Constitution of India, which reads thus: “137.  Review of judgments or orders by the Supreme Court  Subject to the provisions of any law made by Parliament or  any rules made under Article 145, the Supreme Court shall  have power to review any judgment pronounced or order  made by it.” 23. The power to frame rules is posited in Article 145 of the Constitution. As per Rule 1 of Order XLVII of the Supreme Court Rules framed under Article 145, the Court can review its judgment or order on the grounds mentioned in Order XLVII, Rule 1 of the CPC. It will be, therefore, apposite to advert to Rule 1 of Order XLVII of CPC. The same reads thus: “ ORDER XLVII REVIEW 1. Application for review of judgement.­  23 (1) Any person considering himself aggrieved­          (a)   by   a   decree   or   order   from   which   an   appeal   is allowed, but from no appeal has been preferred,          (b)   by   a   decree   or   order   from   which   no   appeal   is allowed, or         (c) by a decision on a reference from a Court of Small Causes, and who, from the discovery of new and important matter or evidence which, after the exercise of due diligence, was not within his knowledge or could not be produced by him at the time   when   the   decree   was   passed   or   order   made,   or   on account of some mistake or error apparent on the face of the record or for any other sufficient reason, desires to obtain a review of the decree passed or order made against him, may apply for a review of judgement to the Court which passed the decree or made the order.  (2) A party who is not appealing from a decree or order may apply   for   a   review   of   judgement   notwithstanding   the pendency of an appeal by some other party except where the ground of such appeal is common to the applicant and the appellant, or when, being respondent, he can present to the Appellate Court the case on which he applies for the review.” 24.   The grounds for review are specified in clause (1) noted above. The factual scenario in the present case is certainly not ascribable   to   discovery   of   new   or   important   matters   or evidence which was “available or existing” at the time of the decree   but   could   not   be   produced   despite   exercise   of   due diligence. In the present case, the asseveration of the review petitioner is about the mistake or error apparent on the face of the   record   committed   by   the   Court   and   more   particularly 24 founded   on   the   effect   of   the   subsequent   enactment   of Validation Act 2014 which completely changes the status of the   parties,   namely,  Union   of   India  and   NTC  qua  the   suit property   and   bars   the   enforcement   of   any   decree   and including the undertaking given to the Court by NTC.  25. Ordinarily,   enactment   of   a   subsequent   legislation   by itself   cannot   be   the   basis   to   review   the   judgment   already rendered   by   the   Court.   But   the   argument   of   the   review petitioner   proceeds   on   the   premise   that   the   subsequent legislation   has   completely   altered   the   status   of   the   parties st retrospectively qua the suit property with effect from 1  April, 1994 by a legal fiction, as a result of which the cause of action against NTC as referred to in the subject suit had become non­ existent; and including any decree or order passed against NTC or for that matter, an undertaking filed by NTC in any court   or   tribunal   or   authority   has   been   rendered unenforceable by operation of law and cannot be continued or taken forward. In other words, even if a valid decree has been 25 passed against NTC, the same had become inexecutable by operation of law.  26. This Court in   Raja Shatrunji Vs. Mohammad Azmal 2  had an occasion to consider the impact Azim Khan and Ors. of Amendment Act having retrospective effect on the decree already passed. The discussion in paragraphs 11 to 13 of this decision is quite instructive. It accepts the argument that the Court   must   give   full   effect   to   the   statutory   fiction,   which should be carried to its logical conclusion ­ no matter in review jurisdiction. The said paragraphs read thus: “11.  The   Amendment   Act   therefore   provided   that   the amendment took effect as if the Amendment Act had been in force on all material dates.   The effect of such a deeming clause was stated by this Court in  State of Bombay 3 v.  Pandurang Vinayak Chaphalkar    as follows: ‘ When a statute enacts that something shall be deemed to have been done, which in fact and truth was not done, the court is entitled to ascertain for what purposes and between   what   persons   the   statutory   fiction   is   to   be resorted to and full effect must be given to the statutory fiction and it should be carried to its logical conclusion. ’ The   statutory  fiction  was introduced   to give  full  effect   to Section 4 of the 1952 Act by conferring on the debtors and creditors the right to apply to the court for calculation and reduction of debt. It was realised that courts always passed simple decrees. It was noticed that mortgaged property was not   and   could   not   be   charged   under   the   decree.   It   was 2    (1971) 2 SCC 200  3    AIR 1953 SC 244 = 1953 SCR 773 26 therefore appreciated that unless the words “charged under the decree” were deleted the section could never give any relief to any landlord whose estate had been acquired. 12.  This   Court   in   the   Bombay   case   referred   to   the observations of Lord Asquith in  East End Dwellings Co. Ltd. v.   Finsbury Borough Council , 1952 AC 109 that “If you are bidden to treat an imaginary state of affairs as real, you must surely, unless prohibited from doing so, also imagine as real the consequences and incidents which, if the putative state   of   affairs   had   in   fact   existed,   must   inevitably   have flowed from or accompanied it.... The statute says that you must imagine a certain state of affairs; it does not say that having done so, you must cause or permit your imagination to boggle when it comes to the inevitable corollaries of that state of affairs”. These observations indicate that the words “charged under the decree” in Section 4(2) of the 1952 Act were never there with the inevitable consequence that the only   statutory   requirement   is   whether   the   mortgaged property consists of estate which has been acquired under the   provisions   of   the   U.P.   Zamindari   Abolition   and   Land Reforms Act, 1950. 13.  On November 27, 1962 when the matter was heard by the   High   Court,   this   amendment   did   not   come   into   the statute­book.   That   is   why   the   judgment­debtor   made   an application to bring it to the notice of the High Court that the law was that the words “charged under  the decree” were always   deemed   to   have   been   deleted   and   this   law   was effective from the date of coming into force of the 1952 Act on May 25, 1953. The High Court by a majority opinion was of the view that the judgment­debtors should be given relief under Order 47 of the Code of Civil Procedure the principles of review are defined by the Code and the words “any other sufficient reason” in Order 47 of the Code would mean a reason sufficient on grounds analogous to those specified immediately previously in that order. The grounds for review are the discovery of new matters or evidence which, after the exercise of due diligence, was not within his knowledge or could not be produced by him at the time when the decree was passed or order made, or the review is asked for on account of some mistake or error apparent on the face of the record. In   Rajah Kotagiri Venkata Subbamma Rao   v.   Rajah Vellanki   Venkatrama   Rao,     Lord   Davey   at   p.   205   of   the 27 Report said that “the section does not authorise the review of a decree which was right when it was made on the ground of the happening of some subsequent event”.  Counsel for the appellant submitted that when the High Court decided the matter, the High Court applied the law as it stood and a subsequent change of law could not be a ground for review. The appellant’s contention is not acceptable in the present case for two principal reasons; first, it is not a subsequent law. It is the law which all along was there from 1952. The deeming provision is fully effective and operative as from May 25, 1953 when the 1952 Act came into force. The result is that the court is to apply the legal provision as it always stood. It would, therefore, be error on the face of the record. The error would be that the   law   that   was   applied   was   not   the   law   which   is applicable.   Secondly,   Section   4   of   the   1952   Act   confers power on the court to apply the law notwithstanding any provision contained in the Code of Civil Procedure.  Therefore the application though intituled an application for review was not so.   The substance and not the form of the application will be decisive.”  (emphasis supplied)   Applying the underlying principle and as jurisdictional 27. issues have been raised which are essentially founded on the law   enacted   by   the   Parliament   with   retrospective   effect containing a legal fiction and for doing complete justice to the parties, besides the power of review under Article 137 of the Constitution, it is open to this Court to exercise its plenary power under Article 142 of the Constitution.  28 28. Reverting to the judgment under review, it is noticed that the   provisions   of   the   1983   Act   and   1995   Act   have   been generally adverted to while dealing with the plea taken by the appellant NTC that it was in possession of the suit property merely as an agent of the Central Government. However, the Court declined to entertain that plea of NTC as it was not so specifically pleaded in the written statement. The Court then concluded   that   the   appellant   NTC   was   neither   the “Government” nor  “Government Department” nor “Agent” of the Central Government in the context of the Maharashtra Rent Control Act, 1999.  That view has been taken in reference to the 1983 Act and the “un­amended” provisions of 1995 Act. Indeed,   the   review   petitioners   would   argue   that   on   a   fair reading of the un­amended provisions contained in 1995 Act and   juxtaposed   with   the   provisions   of   1983   Act,   the inescapable conclusion is that the leasehold rights continued to   vest   in   the   Central   Government.   However,   we   are   not inclined to countenance this argument.  29 29. The review petitioners may be justified in pointing out that this Court committed an error apparent on the face of the record in observing that the appellant had never raised the issue before the courts below that the Central Government was the tenant and the appellant was holding the premises merely as an agent; and that a vague plea was taken about the non­joinder of the parties   which plea was not even pursued ­ before the Trial Court. Those errors, in our opinion, would not affect   the   final   conclusion   recorded   by   this   Court   in   the judgment under review, considering the effect of the provisions as were applicable at the relevant time in the form of “un­ amended” Section 3 of the 1995 Act. For, by virtue of sub­ section (2) of Section 3 of that Act, the rights which had vested absolutely in the Central Government including in respect of the   suit   property,   stood   transferred   to   and   vested   in   the st appellant NTC on coming into force of the 1995 Act w.e.f. 1 April, 1994. That view taken by this Court does not merit any review.   Resultantly,   it   is   not   necessary   to   dilate   on   the decisions   in   S.   Bagirathi   Ammal   Vs.   Palani   Roman 30 4 Catholic Mission ,     Union of India Vs. Sandur Manganese 5   and   and Iron Ores  Limited and Ors. Champsey  Bhara and   Company   Vs.   Jivraj   Balloo   Spinning   and   Weaving 6 Company   Limited ,   on   the   principle   of   the   purport   of expression “error apparent” postulated in the rules governing the scope of review jurisdiction.   30. However, the legal situation has undergone a sea­change retrospectively after the coming into force of the Validation Act 2014. The Validation Act makes it explicit that the amendment to the 1995 Act specified therein shall be deemed to have been inserted on or from the date of commencement of the 1995 Act st i.e. 1  April, 1994. The preamble of the Validation Act and the relevant chapter applicable to the case on hand, being Chapter III of that Act, read thus: “THE TEXTILE UNDERTAKINGS (NATIONALISATION) LAWS (AMENDMENT AND VALIDATION) ACT, 2014  NO.36 OF 2014 [17th December, 2014.]  4 (2009) 10 SCC 464 5   (2013) 8 SCC 337 6   (1923) Vol. L (IA) 324 31 An Act further to amend the Sick Textile Undertakings (Nationalisation)   Act,   1974   and   the   Textile   Undertakings (Nationalisation) Act, 1995,  in order to continue with the lease­hold   rights   vested   in   the   National   Textile .  Corporation on completion of the lease­hold tenure WHEREAS the National Textile Corporation subserves the interests of the general public and the land continue to be in possession of the said Corporation;  AND   WHEREAS   various   other   textile   undertakings have   been   nationalised   from   time   to   time   and   their assets vested absolutely in the Central Government and thereafter   transferred   to   the   National   Textile Corporation   Limited   by   the   Central   Government   free from all encumbrances ;  AND WHEREAS after the nationalisation of the textile undertakings, a   large sum of money have been invested with   a   view   to   making   the   said   textile   undertakings ;  viable AND   WHEREAS   the   Central   Government   has   taken initiative to revive certain sick undertakings   including the   National   Textile   Corporation   under   a   revival   scheme sanctioned   by   the   Board   for   Industrial   and   Financial Reconstruction under the Sick Industrial Companies (Special Provisions) Act, 1985;  AND WHEREAS   it is necessary for the proper and effective implementation of the revival scheme and to protect   the   public   investment   in   the   acquired   textile undertakings and to explicitly clarify the status of such vesting   of   the   lease­hold   rights   in   the   Central Government .  BE it enacted by Parliament in the Sixty­fifth Year of the Republic of India as follows:— CHAPTER I PRELIMINARY 1.   ( 1 )   This   Act   may   be   called   the   Textile   Undertakings (Nationalisation)   Laws   (Amendment   and   Validation)   Act, 2014.  32 ( 2 ) It shall be deemed to have come into force with effect from the 24th October, 2014.  CHAPTER II AMENDMENTS   TO   THE   SICK   TEXTILE   UNDERTAKINGS (NATIONALISATION) ACT, 1974 xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx CHAPTER III AMENDMENTS TO THE TEXTILE UNDERTAKINGS (NATIONALISATION) ACT, 1995   the Textile 5. On and from the date of commencement of  Undertakings (Nationalisation) Act, 1995 (hereafter in this Chapter referred to as  the principal Act ), in section 3, after sub­section   (2),   the   following   sub­sections   shall   be inserted   and   shall   be   deemed   to   have   been   inserted , namely:—  "(3)  Notwithstanding the transfer and vesting of any textile undertaking to the National Textile Corporation   by virtue of sub­section (2), the lease­hold rights of the textile undertakings shall   continue   to   remain   vested   in   the Central Government   on payment of lease­hold rents and shall be discharged, for and on behalf of   that   Government,   by   the   National   Textile Corporation as and when payment of such lease­ hold   rents   or   any   amount   becomes   due   and payable.  (4)  Subject  to sub­section  (3),   no  court  shall have   jurisdiction   to   order   divestment   from the   National   Textile   Corporation   of   the property   vested   in   it   by   the   Central ”.  Government. 33 6.   On   and   from   the   date   of   commencement   of   the principal   Act ,   in   section   4,   after   sub­section   (7),   the following   sub­sections   shall   be   inserted   and   shall   be deemed to have been inserted , namely:—  “(8)  Notwithstanding the fact that the textile operations   have   been   discontinued   in   any textile undertaking being revived, shall for all effects   and   purposes   be   deemed   that   the textile operations are being continued and no suit   or   proceeding   shall   be   instituted   or   if instituted   be   maintainable   against   the National Textile Corporation  on the ground that it has discontinued such activity in the textile undertaking .  (9)   For   the   removal   of   doubts,   it   is   hereby declared that the continued deemed vesting of the lease­hold land in the Central Government shall   not   affect,   impair   or   in   any   manner prejudice   the   rights   of   the   National   Textile Corporation   to   prosecute   or   defend   any proceedings as a subsequent vestee in respect of any   such   lease­hold   rights   and   no   such proceedings   shall   fail   only   on   account   of   the non­impleadment of that Government.”.  7.  After section 38 of the principal Act, the following section shall be inserted, namely:—  "39.   Notwithstanding   anything   contained   in any judgment, decree or order of any court, tribunal or other authority ,—  (a)  the provisions of this Act, as amended by the   Textile   Undertakings   (Nationalisation) Laws (Amendment and Validation) Act, 2014, shall   have   and   shall   be   deemed   always   to have   effect   for   all   purposes   as   if   the provisions   of   this   Act,   as   amended   by   the 34 said   Act,   had   been  in   force   at  all   material times ;  (b)   any   lease­hold   property   divested   from   the National   Textile   Corporation   to   any   person under   the   provisions   of   this   Act,   as   it   stood immediately   before   the   commencement   of   the Textile   Undertakings   (Nationalisation)   Laws (Amendment   and   Validation)   Act,   2014,   shall stand transferred to and vest or continue to vest, free   from   all   encumbrances,   in   the   National Textile  Corporation in the same manner  as it was vested in the National Textile Corporation before such divesting of that property under the provisions of this Act as if the provisions of this Act, as amended by the aforesaid Act, were in force at all material times;  (c)  no suit or other proceedings shall, without prejudice to the generality of the foregoing provisions,   be   maintained   or   continued   in any   court   or   tribunal   or   authority   for   the enforcement   of   any   decree   or   order   or direction   given   by   such   court   or   tribunal   or authority,   notwithstanding   any   undertaking filed by the National Textile Corporation in any   court   or   tribunal   or   authority,   directing divestment of such lease­hold property from the National Textile Corporation vested in it under section   3   of   this   Act,   as   it   stood   before   the commencement   of   the   Textile   Undertakings (Nationalisation)   Laws   (Amendment   and Validation)   Act,   2014,   and   such   lease­hold property   shall   continue   to   vest   in   the National Textile Corporation under section 3 of this Act, as amended by the aforesaid Act, as   if   the   said   section   was   in   force   at   all ;  material times (d) any transfer of any property, vested in the National   Textile   Corporation,   by   virtue   of   any 35 order of attachment, seizure or sale in execution of   a   decree   of   a   civil   court   or   orders   of   any tribunal or other authority in respect of lease­ hold   property   vested   in   the   National   Textile Corporation which is contrary to the provisions of   this   Act,   as   amended   by   the   Textile Undertakings   (Nationalisation)   Laws (Amendment and Validation) Act, 2014, shall be deemed to be null and void and notwithstanding such transfer, continue to vest in the National Textile Corporation under this Act.”.  8. (1)   The   Textile   Undertakings   (Nationalisation)   Laws (Amendment   and   Validation)   Ordinance,   2014   is   hereby repealed.  (2) Notwithstanding the repeal of the Textile Undertakings (Nationalisation)   Laws   (Amendment   and   Validation) Ordinance, 2014, anything done or any action taken under the principal Acts as amended by the said Ordinance shall be deemed to have been done or taken under the principal Acts, as amended by this Act.” (emphasis supplied) 31. We may hasten to add that the validity of the provisions of Validation Act 2014 is not put in issue in these proceedings. As   is   noticed,   the   effect   of   the   Validation   Act   2014   is   to incorporate   sub­sections   (3)   &   (4)   in   Section   3   and   sub­ sections (8) & (9) in Section 4 of the Principal Act i.e. 1995 Act, with   retrospective   effect   for   all   purposes,   by   a   deeming provision, as if it had always been in force at all material times 36 st w.e.f. 1  April, 1994. In addition, Section 39 has been inserted in the Principal Act. 32.    The   effect   of   insertion   of   sub­sections   (3)   &   (4)   in st Section 3 of the Principal Act is that Section 3, as on 1  April, 1994, would read as follows: “3. ( 1 ) On the appointed day, the right, title and interest of the owner in relation to every textile undertaking shall stand transferred to and shall and shall vest absolutely in, the Central Government.  ( 2 )   Every   textile   undertaking   which   stands   vested   in   the Central   Government   by   virtue   of   sub­section   (1)   shall immediately after it has so vested, stand transferred to, and vested in, the National Textile Corporation.  ( 3 )  Notwithstanding the transfer and vesting  of any textile undertaking  to the National Textile Corporation   by virtue   of   sub­section   (2), the   lease­hold   rights   of   the   textile undertakings   shall   continue   to   remain   vested   in   the Central Government   on payment of lease­hold rents and shall be discharged, for and on behalf of that Government, by the National Textile Corporation as and when payment of such   lease­hold   rents   or   any   amount   becomes   due   and payable.  ( 4 )   Subject   to   sub­section   (3),   no   court   shall   have jurisdiction   to   order   divestment   from   the   National Textile Corporation of the property vested in it by the .” Central Government (emphasis supplied) Similarly, in light of the amendment of 2014, Section 4, as on st 1  April, 1994, would read as follows: “4. ( 1 ) The textile undertakings referred to in section 3 shall be deemed to include all assets, rights, lease­holds, powers, authorities   and   privileges   and   all   property,   movable   and immovable,   including   lands,  buildings,   workshops,  stores, instruments machinery and equipment, cash balances, cash 37 on   hand,   reserve   funds,   investment   and   book   debts pertaining to the textile undertakings and all other rights and interests in, or arising out ­of, such property as were immediately   before   the   appointed   day   in   the   ownership, possession,   power   or   control   of   the   textile   company   in relation to the said undertakings, whether within or outside India,   and   all   books   of   account,   registers   and   all   other documents of whatever nature relating thereto and shall also be deemed to include the liabilities and obligations specified in sub­section (2) of section 5.  ( 2 ) All property as aforesaid which have vested in the Central Government under sub­section (1) of section 3 shall, by force of such vesting,  be freed  and discharged from any trust, obligation mortgage, charge, lien and all other incumbrances affecting   it,   and   any   attachment,   injunction   or   decree   or order of any court or other authority restricting the use of such property in any manner shall be deemed to have been withdrawn.  ( 3 ) Where any licence or other instrument in relation to a textile undertaking had been granted at any time before the appointed day to the owner by the Central Government or a State   Government   or   any   other   authority,   the   National Textile Corporation shall, on and from such date, be deemed to  be   substituted   in  such  licence   or   other   instrument  in place of the owner referred to therein as if such licence or such other instrument had been granted to it and shall hold such   licence   or   the   textile   undertaking   specified   in   such other instrument for the remainder of the period for which the   owner   would   have   held   such   licence   or   the   textile undertaking under such other instrument.  ( 4 ) Every mortgagee of any property which has vested under this act in the Central Government and every person holding any charge, lien or other interest in, or in relation to, any such   property   shall   give,   within   such   time   and   in   such manner   as   may   be   prescribed,   an   intimation   to   the Commissioner   of   such   mortgage,   charge,   lien   or   other interest.  ( 5 ) For the removal of doubts, it is hereby declared that the mortgagee of any property referred to in sub­section (2) or any other person holding any charge, lien or other interest 38 in, or in ­relation to, any such property' shall be entitled" to claim, in accordance with his­rights and interests, payment of the mortgage maps or other­dues, in whole or in part, out of the amounts specified in relation to such property in the First Schedule, but no such mortgage, charge, lien or other interest shall be enforceable against any property which has vested in the Central Government.  ( 6 )   If,   on   the   appointed   day,   any   suit,   appeal   or   other proceeding of whatever nature in relation to any property which has vested in the Central Government under section 3, instituted or preferred by or against the textile company is pending, the same shall not abate, be discontinued or be, in any way, prejudicially affected by reason of the transfer of the textile undertakings or of anything contained in this act, but the suit, appeal or other proceeding may be continued, prosecuted  or enforced by or against the National Textile Corporation.  ( 7 )   Any   person   who,   on   the   date   on   which   the   Textile Undertakings   (Nationalisation)   Ordinance,   1995   was promulgated, was in possession of, or had under his custody or control, the whole or any part of any textile undertaking referred to in section 3, the management of which could not be taken over by the Central Government by reason of any decree, order or injunction of any court or otherwise, shall deliver forthwith the possession of such undertaking or part and all books of account, registers and all other documents of whatever nature relating to such undertaking or part to the Central Government or the National Textile Corporation, as the case may be, may specify in this behalf. ( 8 )   Notwithstanding the fact that the textile operations have been discontinued in any textile undertaking being revived, shall for all effects and purposes be deemed that the textile operations are being continued and no suit or proceeding   shall   be   instituted   or   if   instituted   be maintainable against the National Textile Corporation on the ground that it has discontinued such activity in the textile undertaking.   ( 9 ) For the removal of doubts, it is hereby declared that the continued   deemed   vesting   of   the   lease­hold   land   in   the Central   Government   shall   not   affect,   impair   or   in   any 39 manner   prejudice   the   rights   of   the   National   Textile Corporation to prosecute or  defend  any proceedings  as a subsequent vestee in respect of any such lease­hold rights and no such proceedings shall fail only on account of the non­impleadment of that Government.” (emphasis supplied)    33. Reverting   to   Section   3   as   “amended”   and   which   by st operation of law had come into force with effect from 1  April, 1994, the right, title and interest of Podar Mills Ltd. in relation to   the   Textile   Undertaking   including   in   respect  of   the   suit property,  stood   transferred  to  and   vested   absolutely   in the Central   Government.   By   virtue   of   sub­section   (2),   all   such right, title and interest of Podar Mills as vested in the Central Government   under   sub­section   (1),   immediately   stood transferred to and vested in the appellant NTC “except the leasehold   rights   in   the   suit   property”   which   continued   to remain vested in the Central Government. For, the amended Section 3(3) explicitly postulates that the leasehold rights of the Textile Undertaking (Podar Mills) in respect of the suit st property as on 1  April, 1994, continued to remain vested in the Central Government. That right was never transferred to NTC by operation of law. It pre­supposes that “only the other 40 rights”  of   the   Textile   Undertaking  as   vested  in  the   Central Government in terms of sub­section (1), stood transferred to and vested in the NTC under sub­section (2).  In the present case, the management of Podar Mills was 34. taken over by the Central Government in exercise of powers under 1983 Act whereafter the lease in respect of the suit st property expired on 21  October, 1990. On expiry of the lease term, indisputably, Podar Mills became the protected tenant or statutory   tenant   within   the   purview   of   the   Bombay   Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947 (for short “1947 Act” ). Section 5(11) of the said Act defines the term “tenant”, as under:  (11)   “tenant”   means   any   person   by   whom   or   any   whose account rent is payable for any premises and includes,­ (a) such sub­tenants and other persons as have derived title st under a tenant before the 1  day of February 1973; (aa)   any   person   to   whom   interest   in   premises,   has   been assigned   or     transferred   as   permitted   or   deemed   to   be permitted, under section 15; (b)   any   person   remaining   after   the   determination   of   the lease,   in   possession,   with   or   without   the   assent   of   the landlord, of the title [before the first day of February 1973;] [(bb) such licensees as share deemed to be tenants for the purposes of this Act by section 15A] [(bba) the State Government, or as the case may be, the Government allottee, referred to in sub­clause (b) of clause (1A), deemed to be a tenant, for the purposes of this Act by section 15B;]. 41 [(c) (i) in relation to any premises let for residence, when the tenant dies, whether the death has occurred before or after the commencement of the Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control (Amendment) Act, 1978, any member of the tenant’s family residing with the tenant at the time of his death or, in the absence of such member, any heir of the deceased tenant, as may be decided in default of agreement by the Court; (ii)   in   relation   to   any   permission   let   for   the   purposes   of education, business, trade or storage, when the tenant dies, whether   the   death   has   occurred   before   or   after   the commencement of the said Act, any member of the tenant’s family using the premises for the purposes of education of carrying on business, trade or storage in the premises, with the tenant at the time of his death, or, in the absence of such member, any heir of the deceased tenant, as may be decided in default of agreement by the Court.  Explanation.­ the provisions of this clause for transmission of tenancy, shall not be restricted to the death of the original tenant, but shall apply, and shall be deemed always to have applied, even on the death of any subsequent tenant, who becomes tenant under these provisions on the death of the last preceding tenant.]” In the 1999 Act the expression “tenant” has been defined in Section 7(15) as follows: “(15)   “tenant”   means   any   person   by   whom   or   on   whose account rent is payable for any premises and includes,­   (a) such person,­ (i) who is a tenant, or  (ii) who is a deemed tenant, or  (iii) who   is   a   sub­tenant   as   permitted   under   a contract or by the permission or consent of the landlord, or (iv) who has derived title under a tenant, or (v) to whom interest in premises has been assigned or transferred as permitted, by virtue of, or under the provisions of, any of the repealed Acts; (b)  a person who is deemed to be a tenant under  42 section 25; (c) a person to whom interest in premises has been assigned or transferred as permitted under section 26; (d) in relation to any premises, when the tenant dies, whether   the   death   occurred   before   or   after   the commencement of this Act, any member of the tenant’s family, who,­ (i) where they are let for residence, is residing, or (ii) where they are let for education, business, trade or storage, is using the premises for any such purpose,  with the tenant at the time of his death, or, in the absence of such member, any heir of the deceased tenant, as may be decided in the absence of agreement, by the court. Explanation .­ The provisions of this clause for transmission of tenancy shall not be restricted to the death of the original tenant, but shall apply even on the death of any subsequent tenant, who becomes tenant under these provisions on the death of the last preceding tenant.”    35. Being a protected or statutory tenant, Podar Mills could be dispossessed from the suit premises by the Trust only on the grounds permissible under that Act by instituting eviction proceedings before the competent Rent Court having exclusive jurisdiction to entertain the dispute between the landlord and tenant, who in turn would then have to record its satisfaction about the entitlement of the landlord to recover possession of the suit property.  The right so enjoyed by the Podar Mills Ltd. stood transferred to and vested in the Central Government st with   effect   from   1   April,   1994.   Further,   by   virtue   of 43 “amended” Section 3 of the 1995 Act, by operation of law, the rights   of   the   Textile   Undertaking,   in   respect   of   the   suit property, of being a statutory or protected tenant, continued to vest in the Central Government even after the coming into force of the 1999 Act and repeal of the 1947 Act. Resultantly, the provisions of the 1999 Act would squarely apply to the suit property in terms of Sections 2 & 3 of the said Act. The said provisions read thus:  “ .   (1)   This   Act   shall,   in   the   first   instance, 2.   Application apply   to   premises   let   for   the   purposes   of   residence, education, business, trade or storage in the areas specified in Schedule I and Schedule II.   (2) Notwithstanding anything contained in sub­section (1), it shall also apply to the premises or, as the case may be, houses let out in the areas to which the Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947 or the Central   Provinces   and   Berar   Letting   of   Houses   and   Rent Control Order, 1949 issued under die Central Provinces and Berar Regulation of Letting of Accommodation Act, 1946 and The Hyderabad Houses (Rent, Eviction and Lease) Control Act,   1954   were   extended   and   applied   before   the   date   of commencement  of this Act and such premises  or houses continue to be so let on that date in such areas which are specified in Schedule 1 to this Act, notwithstanding that the area ceases to be of the description therein specified.   (3) It shall also apply to the premises let for the purposes specified in sub­section (1) in such of the cities or towns as specified in Schedule II.   (4)   Notwithstanding   anything   contained   hereinabove,   the State   Government   may,   by   notification   in   the   Official Gazette, direct that –  44 (a) this Act shall not apply to any of the areas specified in Schedule I or Schedule II or that it shall   not   apply   to   any   one   or   all   purposes specified in sub­section (1);  (b) this Act shall apply to any premises let for any or all purposes specified in sub­section (1) in   the   areas   other   than   those   specified   in Schedule 1 and Schedule II.  3. Exemption.  (1) This Act shall not apply –  (a) to any premises belonging to the Government or a local authority   or   apply   as   against   the   Government   to   any tenancy, licence or other like relationship created by a grant from  or  a  licence   given   by   the  Government   in respect  of premises requisitioned or taken on lease or on licence by the Government, including any premises taken on behalf of the Government on the basis of tenancy or of licence or other like   relationship   by,   or   in   the   name   of   any   officer subordinate to the Government  authorised  in this behalf, but it shall apply in respect of premises let, or given on licence, to the Government or a local authority or taken on behalf of the Government on such basis by, or in the ;  name of, such officer (b) to any premises let or sub­let to banks, or any Public Sector Undertakings or any Corporation established by or under   any   Central   or   State   Act,   or   foreign   missions, international agencies, multinational companies, and private limited companies and public limited companies having a paid up share capital of more than rupee one crore or more. Explanation. ­ For the purpose of this clause the expression "bank" means,­ (i) the State Bank of India constituted under the State Bank of India Act, 1955; (ii) a subsidiary bank as defined in the State Bank of India (Subsidiary Banks) Act, 1959;   (iii)   a   corresponding   new   bank   constituted   under section   3   of   the   Banking   Companies   (Acquisition   and Transfer of Undertakings) Act, 1970 or under section 3 of the Banking   Companies   (Acquisition   and   Transfer   of Undertaking)   Act,   1980;   or   (iv)   any   other   bank,   being   a scheduled bank as defined in clause (e) of section 2 of the Reserve Bank of India Act, 1934.  45 (2) The State Government may direct that all or any of the provisions of this Act shall, subject to such conditions and terms as it may specify, not apply­  (i)   to   premises   used   for   public   purposes   of   a   charitable nature or to any class of premises used for such purposes; (ii)   to   premises   held   by   a   public   trust   for   a   religious   or charitable purpose and let at a nominal or concessional rent; (iii)  to  premises  held  by  a  public  trust   for   a  religious  or charitable purpose and administered by a local authority; or (iv)   to   premises   belonging   to   or   vested   in   an   university established by any law for the time being in force.  Provided that, before issuing any direction under this sub­ section, the State Government shall ensure that the tenancy rights of the existing tenants are not adversely affected.  (3) The expression "premises belonging to the Government or a local authority" in subsection (1) shall, notwithstanding anything   contained   in   the   said   sub­section   or   in   any judgment, decree or order of a court, not include a building erected   on   any   land   held   by   any   person   from   the Government or a local authority under an agreement, lease, licence   or   other   grant,   although   having   regard   to   the provisions   of   such   agreement,   lease,   licence   or   grant   the building so erected may belong or continue to belong to the Government or the local authority, as the case may be, and such person shall be entitled to create a tenancy in respect of such building or a part thereof.” (emphasis supplied) The latter part of clause (a) of sub­section (1) of Section 3 of the 1999 Act makes it amply clear that the Act shall apply in respect of the premises let or given on licence to Government or a local authority or taken on behalf of the Government on such basis by, or in the name of, such officer. 46 36. As   aforementioned,   since   the   Central   Government continued to remain as the protected or statutory tenant in st respect of the suit property w.e.f. 1  April, 1994, the fact that the appellant NTC was carrying on its activities therein would not   extricate   the   landlord   (Trust)   from   initiating   eviction proceedings   against   the   real   tenant,   namely,   the   Central Government or Union of India; and such eviction proceedings could be maintained only before the jurisdictional Rent Court having exclusive jurisdiction to decide any dispute between the landlord and tenant. The present suit, however, came to be filed only against the appellant NTC and that too before the jurisdictional civil court under the Transfer of Property Act. It is   obvious   that   the   Trust   acted   on   the   legal   advice   and instituted   the   present   suit,   despite   having   filed   two   suits (namely, TER Suit 680/1568 of 1995 and RAD Suit 955/1997) in earlier point of time, for possession of the suit property, in both of which Union of India was made party­defendant. But those suits were eventually dismissed for non­prosecution and 47 withdrawn, respectively, during the pendency of the subject suit, for reasons best known to the Trust. 37. To put it differently, the present suit instituted by the Trust under the provisions of the Transfer of Property Act, which culminated with the decree of eviction, affirmed up to this  Court vide judgment under review, has been rendered without   jurisdiction,   by   operation   of   law.   This   being   the position after coming into force of the Validation Act 2014 and in particular, the purport of Section 39 as inserted, the decree so passed or undertaking given by NTC cannot be continued or enforced.  38. According to the learned counsel for the respondents, the amended provision introduced by the Validation Act 2014 has no application to the present case. This contention is founded on the interpretation of the expression “leasehold rights” of the Textile   Undertaking.   It   is   argued   that   this   expression   pre­ supposes   that   there   must   be   an   existing   or   subsisting leasehold rights. Only such right would be governed by the amended provision. To buttress this submission, reliance is 48 placed on Section 4 of the 1995 Act which explicitly adverts to different types of rights enjoyed by the Textile Undertaking. “Leaseholds” is one such right separately noted. Since there was no “subsisting” leasehold right enuring in favour of Podar Mills,   inevitably   no   such   right   vested   in   the   Central Government. Whereas, the right transferred to and vested in the Central Government under sub­section (1) is only that of a protected or statutory tenant enjoyed by Podar Mills at the st relevant time i.e. 1   April, 1994.   That right vested in the Central Government is not saved in terms of sub­section (3). Resultantly, the right of a protected or statutory tenant vested in Central Government stood transferred to and vested in NTC in terms of sub­section (2) and continued to remain so vested in the NTC. If so, the relief of eviction or possession could be pursued by the Trust only against NTC. Further, admittedly, NTC did not enjoy the status of a statutory or protected tenant after coming into force of the 1999 Act and repeal of the 1947 Act. In that situation, the subject suit for possession against 49 the appellant NTC came to be justly filed before the civil court under the provisions of the Transfer of Property Act. 39.   This argument, in our opinion, is an attempt to over­ simplify the purport of Section 3(3), if not indulging in hair­ splitting   of   the   contextual   meaning   of   the   expression “leasehold rights” therein and in Section 4(1) or elsewhere in the 1995 Act. Section 3(1) refers to right, title and interest of the   owner   of   the   Textile   Undertaking   generally.   That encompasses all the rights as are spelt out in Section 4(1) of the Act. One such right can be leasehold rights. Concededly, the expression “leasehold rights” mentioned in the 1995 Act must   be     construed   as   referring   to   the   rights   under   the Transfer of Property Act, 1882 as well as under the applicable Rent Act recognizing “tenancy rights” without exception. The expression “leasehold rights” has not been defined in the 1983 Act or in the 1995 Act or for that matter, in the concerned Rent Act.  That expression can be discerned from the Transfer of  Property  Act,  1882.  The  expression   “lease”  is   defined in Section 105 thereof which reads thus:  50 “ 105. Lease defined .­ A lease of immoveable property is a transfer of a right to enjoy such property, made for a certain time, express or implied, or in perpetuity, in consideration of a price paid or promised, or of money, a share of crops, service   or   any   other   thing   of   value,   to   be   rendered periodically or on specified occasions to the transferor by the transferee, who accepts the transfer on such terms.  Lessor, lessee, premium and rent defined. ­ the transferor is called the lessor, the transferee is called the lessee, the price is called the premium, and the money, share, service or other thing to be so rendered is called the rent.” Chapter V of the Transfer of Property Act deals with matters concerning   Leases   of   Immovable   Property.   The   rights   and liabilities of a lessor and lessee are specified in Section 108. The provision regarding determination of a lease can be culled out from Section 111 and the effect of holding over in the event of a lessee or under­lessee of a property remaining in possession thereof after the determination of the lease granted to the lessee,  is provided in Section 116, which reads thus: “ 116. Effect of holding over. ­ if a lessee or under­lessee of property   remains   in   possession   thereof   after   the determination of the lease granted to the lessee, and the lessor or his legal representative accepts rent from the lessee or under­lessee, or lessor or his legal representative accepts rent from the lessee or under­lessee, or otherwise assents to his continuing in possession, the lease is, in the absence of an agreement to the contrary, renewed from year to year, or from month to month, according to the purpose for which the property is leased, as specified in section 106. Illustrations 51 (a) A lets a house to B for five years. B underlets the house   to   C   at   a   monthly   rent   of   Rs.100.   The   five   years expire, but C continues in possession of the house and pays the rent to A. C’s lease is renewed from month to month.  (b) A lets a farm to B for the life of C. C dies, but B continues in possession with A’s assent. B’s lease is renewed from year to year.” We must quote with profit the meaning of the expression 40. ‘lease’, ‘leasehold’, ‘leasehold interest’, ‘tenancy’, and ‘tenancy th at   sufferance’;   as   predicated   in   Black’s   Law   Dictionary  (9 Edn.). The same read as follows: Lease,  n. (14c)   1­ A contract by which a rightful possessor of real   property   conveys   the   right   to   use   and   occupy   the property in exchange for consideration, usu.rent. – The lease can be for a fixed period, or for a period terminable at will. [Cases: Landlord and Tenant­20.] 2­ Such a conveyance plus all   covenants   attached   to   it.   3­   The   written   instrument memorializing such a conveyance and its covenants. – all termed lease agreement; lease contract. 4­ The price of real property  so conveyed.  5­ A contact by  which the rightful possessor of personal property conveys the right to use that property in exchange for consideration. [Cases: Bailment­1.] Leasehold , n. (18c) A tenant’s possessory estate in land or premises, the four types being the tenancy for years, the periodic tenancy, the tenancy at will, and the tenancy at sufferance.   •   Although   a   leasehold   has   some   of   the characteristics   of   real   property,   it   has   historically   been classified as a chattel real. – Also termed leasehold estate; leasehold interest. See TENANCY. Cf. FREEHOLD. [Cases: Landlord and Tenant­70, 113, 117.] Leasehold interest.  (18c) 1­ LEASEHOLD; esp. for purposes of eminent domain, the lessee’s interest in the lease itself, measured by difference between the total remaining rent and the rent the lessee would pay for similar space for the same 52 period. [Cases: Eminent Domain ­147] 2­ Lessor’s or lessee’s interest   under   a   lease   contract.[Cases:   Bailment­7]   3. WORKING INTEREST. [Cases: Landlord and Tenant­20.] Tenancy.   (16c)   1.   The   possession   or   occupancy   of   land under  a lease; a leasehold interest  in real estate. 2. The period of such possession or occupancy. See ESTATE (1). [Cases: Landlord and Tenant­20] 3. The possession of real or personal property by right or title, esp. under a conveying instrument such as a deed or will.  Tenancy   at   sufferance.   (18c)   A   tenancy   arising   when   a person   who   has   been   in   lawful   possession   of   property wrongfully remains as a holdover after his or her interest has expired. • A tenancy at sufferance takes the form of either a tenancy at will or a periodic tenancy.­ Also termed holdover tenancy;   estate   at   sufferance.   See   HOLDING   OVER   (1). [Cases: Landlord and Tenant­117, 119.] “A tenancy at sufferance arises where a tenant, having entered   upon   land   under   a   valid   tenancy,   holds   over without the landlord’s assent or dissent. Such a tenant differs from a trespasser in that his original entry was lawful, and from a tenant at will in that his tenancy exists without the landlord’s assent. No rent, as such, is payable, but the tenant is liable to pay compensation for his use and occupation of the land. The tenancy may be determined [i.e., terminated] at any time, and may be converted into a yearly or other periodic tenancy in the usual way, e.g., if rent   is   paid   and   accepted   with   reference   to   a   year   in circumstances where the parties intended there to be a tenancy.” Robert E. Megarry & M.P. Thompson, A Manual of th the Law of Real Property 319 (6  ed. 1993).    It will be useful to also advert to the expression ‘Tenant’  and ‘Holdover   Tenant’     in  Black’s   Law  Dictionary   which   are as follows:   n. (14c) 1. One who holds or possesses lands or Tenant,   tenements   by   any   kind   of   right   or   title.   See   TENANCY. [Cases: Landlord and Tenant­1] 53 Holdover tenant:   A person who remains in possession of real   property  after   a   previous   tenancy   (esp.   one   under   a lease) expires, thus giving rise to a tenancy at sufferance.­ Sometimes shortened to holdover. See tenancy at sufferance under TENANCY. [Cases: Landlord and Tenant­119(2).]  Indeed, if the matter in issue is to be decided dehors the 41. provisions of the applicable Rent Act, then it is possible to say that the expression “leasehold rights” would be limited to a subsisting lease. However, in the present case, we are required to reckon the status of the Union of India and NTC qua the suit property in the context of the rights accrued in terms of the provision of the Rent Act of 1947 and 1999, respectively. The expression “leasehold rights” in 1995 Act, obviously, must receive wider meaning so as to encompass “tenancy rights” flowing   from   the   applicable   Rent   Act.   For,   the   expression “tenancy rights” accruing under the Rent Act is analogous to and   interchangeable   with   the   expression   “leasehold   rights”. There is no reason to exclude the expression “statutory right” so enjoyed by the owners of the Textile Undertaking from the expression “leasehold rights” referred to in sub­section (3), so long as it has not been so expressly excluded.  54 42. Considering the legislative intent for enacting the 1995 Act and the Validation Act 2014 also, it is not possible to give a   restricted   meaning   to   the   expression   “leasehold   rights” occurring   in   sub­section   (3)   of   Section   3,   as   amended,   or elsewhere   in   the   said   enactment.   Thus,   the   expression leasehold rights in 1995 Act must include “tenancy rights” flowing from the provisions of the applicable rent legislation. Any   other   interpretation   would   be   doing   violence   to   the legislative intent and be a pedantic approach.  43. According to the respondents, the status of Podar Mills and resultantly, of the Union of India is that of a tenant at sufferance. We have already adverted to the provisions of the concerned Rent Act. From the scheme of the 1947 Act as also in the 1999 Act, it is indisputable that after determination of the lease period, the status of Podar Mills had become that of a protected or statutory tenant under the Rent Act. Thus, it would continue to enjoy tenancy rights stipulated under the concerned Rent Act. Once that status has been acquired by the   Central  Government  by  operation   of   law,   the   action  of 55 eviction,   could   be   only   as   per   the   prescribed   dispensation under the concerned Rent Act. 44. Our attention was invited to paragraph 9 in   B. Arvind 7 , wherein the essential Kumar Vs. Govt. of India and Others ingredients of lease have been delineated as under: “9. Section 105 of the Transfer of Property Act, 1882 defines lease as follows: “105. ………. Thus,   the   essential   ingredients   of   a   lease   are:   ( a )   there should   be   a   transfer   of   a   right   to   enjoy   an   immovable property; ( b ) such transfer may be for a certain term or in perpetuity; ( c ) the transfer should be in consideration of a premium   or   rent;   ( d )   the   transfer   should   be   a   bilateral transaction, the transferee accepting the terms of transfer.” Relying on these ingredients, it was argued that the leasehold st rights  of Podar Mills had expired by efflux of time on 21 October, 1990. Since, Podar Mills had no subsisting leasehold rights, the vesting of right, title and interest of Podar Mills in st the suit property as on 1   April, 1994 by virtue of 1995 Act was   of   other   than   leasehold   rights.   Whereas,   Section   3 including   the   amended   provision   sub­section   (3)   could   be invoked   only   in   respect   of   a   subsisting   leasehold   rights 7   (2007) 5 SCC 745 56 acquired under the 1995 Act.   We have already observed that even though the leasehold rights of Podar Mills had expired on st 21   October,   1990,   it   continued   to   enjoy   the   rights   of   a protected or statutory tenant in terms of the 1947 Act and ascribable to  “leasehold rights”  referred  to in  Section 3(3) of  1995   Act.    Therefore,     the   argument of   holding   over or tenant at  sufferance,   will be inapplicable as the rights of a protected or statutory tenant under the 1947 Act would be governed by that Act and such a tenant could be evicted only on the grounds postulated under the Rent Act upon an order passed by the jurisdictional Rent Court in that regard. 45. In the present case, admittedly, the Trust proceeded on a clear understanding that the rights enjoyed by Podar Mills Ltd. after determination of lease period was that of a protected or statutory  tenant  within  the   meaning  of   the   rent   legislation (1947 Act). That right had been transferred to and vested in the Central Government by virtue of Section 3(1) of the 1995 Act and continues to so vest in it in terms of Section 3(3) st which had come into force w.e.f. 1   April, 1994 and deemed 57 always to have effect for all purposes as if it had been in force at all material times.  46. Relying on the dictum in  Shree Chamundi Mopeds Ltd. Vs. Church of South India Trust Association CSI Cinod 8 Secretariat,   Madras ,   it   was   contended   that   Podar   Mills having continued in occupation of the suit property only by virtue   of   the   protection   of   the   then   applicable   Rent   Act, st namely, the 1947 Act, even after 21  October, 1990, it had no subsisting right whatsoever. Reliance is placed on paragraph Nos. 13 and 15 of the said decision, which read thus: “13. We are also unable to agree with the contention of the learned   counsel   for   the   appellant­company   that   the leasehold   interest   of   the   appellant­company   in   premises leased out to it is property for the purpose of Section 22(1). It is no doubt true that leasehold interest of the lessee in the premises leased out to him is property which can be transferred and the said interest can also be attached and sold by way of execution in satisfaction of a decree against a lessee.   In   that   sense,   it   can   be   said   that   the   leasehold interest of a company is its property. But the question is whether the same is true in respect of the interest of a company   which   is   in   occupation   of   the   premises   as   a statutory tenant by virtue of the protection conferred by the relevant rent law because in the instant case on the date of reference to the Board the proceedings for eviction of the appellant­company   were   pending   and   the   appellant­ company   was   in   occupation   of   the   premises   only   as   a statutory   tenant   governed   by   the   provisions   of   the Karnataka Rent Control Act. In  Gian Devi Anand  v.  Jeevan 8   (1992) 3 SCC 1 58 Kumar 1 this Court has laid down that the termination of a contractual tenancy does not bring about a change in the status   and  legal   position   of   the   tenant   unless   there   are contrary provision in the relevant Rent Act and the tenant, notwithstanding the termination of tenancy, does enjoy an estate or interest in the tenanted premises. It is further laid down that this interest or estate which the tenant continues to   enjoy   despite   termination   of   the   contractual   tenancy creates a heritable interest in the absence of any provision to the contrary. This Court has also held that the legislature which by the Rent Act seeks to confer the benefit on the tenants and to afford protection against eviction, is perfectly competent   to   make   appropriate   provision   regulating   the nature   of   protection   and   the   manner   and   extent   of enjoyment of such tenancy rights after the termination of contractual tenancy of the tenant including the rights and the nature of protection of the heirs on the death of the tenant.” “15. From these provisions, it would appear that except in cases   covered   by   the   two   provisos   to   sub­section   (1)   of Section 23, there is a prohibition for  a tenant to sublet whole or any part of the premises let to him or to assign or transfer   in   any   other   manner   his   interest   therein.   This prohibition   is,   however,   subject   to   a   contract   to   the contrary. A tenant who sublets or assigns or transfers the premises   in   contravention   of   this   prohibition   loses   the protection of law and can be evicted by the landlord under Section   21(1)( f ).   In   the   case   of   a   statutory   tenant,   the relationship is not governed  by contract. The prohibition against assignment and transfer is, therefore, absolute and the interest of a statutory tenant can neither be assigned nor   transferred.   This   means   that   the   interest   of   the statutory   tenant   in   the   premises   in   his   occupation,   as governed by the Karnataka Rent Control Act is a limited interest which enables the surviving spouse or any son or daughter or father or mother of a deceased tenant who had been living with the tenant in the premises as a member of the tenant’s family up to the death of the tenant and a person continuing in possession after the termination of the tenancy in his favour, to inherit the interest of the tenant on his death. The said interest of the tenant is, however, not assignable or transferable and, therefore, the interest of a company which is continuing in occupation of the premises 59 as a statutory tenant by virtue of the protection conferred by the Karnataka Rent Control Act, cannot be regarded as property of the company for the purpose of sub­section (1) of   Section   22   of   the   Act   and   for   that   reason   also   the provisions of Section 22(1) were not attracted to the eviction proceedings   instituted   by   the   respondents   against   the appellant­company. The provisions of Section 22(1) did not, therefore, bar the prosecution of the said proceedings by the respondents   and   the   order   dated   September   30,   1989 passed by the XII Additional Small Causes Judge, Bangalore allowing the eviction petition cannot be held to have been passed in contravention of the provisions of Section 22(1) of the Act. Civil Appeal No. 2553 of 1991 also, therefore, fails and is liable to be dismissed.” The issue examined in this part of the reported judgment is in the context of the provisions of the Karnataka Rent Control Act, 1961, stipulating absolute prohibition against assignment and transfer of interest of a statutory tenant and in particular, the purport of Section 22 of the Sick Industrial Companies (Special Provisions) Act, 1985 regarding suspension of legal proceedings etc. In the present case, it is not an assignment or transfer   of   interest   by   the   statutory   tenant   but   a   case   of involuntary transfer and vesting of the right, title and interest of the statutory tenant in respect of the suit premises in the Central   Government   by   operation   of   law   made   by   the Parliament.   The   purpose   of   retrospective   insertion   of   sub­ 60 section(3) of Section 3 of the 1995 Act is intended to take away the basis of the status acquired by the appellant­NTC qua the suit property or the rights to be enjoyed in relation thereto. So   long as   the amended   provisions   of the 1995  Act  or of the   Validation   Act   2014   are   in   force   by   operation   of   law, interest  of   Podar   Mills   as   that  of   a   statutory   tenant   stood transferred   to   and   vested   absolutely   in   the   Central Government   and   would   continue   to   so   vest   in   it.     The concomitant of this  indisputable  factual  position is  that  the Trust could and ought to seek eviction of the Union of India from   the   suit   property   if   it   intends   to   do   so,   on   grounds permissible under and in the manner prescribed for in the municipal Rent Legislation as applicable at the relevant time. 47. Reliance was then placed on the exposition in paragraph Nos. 14 to 18 in  Bhoolchand and Another Vs. Kay Pee Cee 9 Investments   and   Another .   The   Court   noted   the   factual position of that case and the submissions of the counsel in 9   (1991) 1 SCC 343  61 paragraphs 14 to 16; and then proceeded to consider the same in paragraphs 17 and 18, which read as follow:­ “17.  The decision in   Damadilal case    and others in the same   line   related   primarily   to   the   question   of   heritable interest in the premises of the legal representatives of the deceased   tenant   who   was   in   occupation   as   statutory tenant. Pointing out that the concept of statutory tenancy under the English Rent Acts and under Indian statutes like the one with which we are concerned rests on different foundations, it was held that the statutory tenant had a heritable interest in the premises which was not merely a personal interest but an interest in the estate like that of a contractual tenant. On this conclusion, the right of legal representatives   of   the   statutory   tenant   to   protect   the possession and prosecute the appeal against eviction order was upheld. The main question for decision in   Damadilal case   was the heritable nature of the statutory tenancy and it was in this context that the terms and conditions of a statutory tenancy were held to be the same as those of the contractual   tenancy   preceding   it.   No   question   arose   in Damadilal case   of the right of a statutory tenant to create a sub­tenancy after replacement of the contractual tenancy with the statutory tenancy. The observations made and the decision rendered in   Damadilal case   cannot, therefore, be construed as holding that a statutory tenant has a right to create   a   sub­tenancy   during   subsistence   of   statutory tenancy after expiry of the contractual tenancy when the Rent Acts give the same protection against eviction to the tenant except  on one or more of the specified  grounds. Obviously, the protection to the statutory tenant and the heritable   nature   of   the   statutory   tenancy   providing   the same protection against eviction to the tenant’s heirs does not further require conferral of the right of inducting a sub­ tenant which is not necessary for enjoyment of the tenancy and the protection against eviction given by the Rent Acts. There   is   no   rationale   for   inferring   or   extending   the landlord’s written consent for sub­letting beyond the period of   contractual   tenancy   for   which   alone   it   is   given.   No separate discussion for the later decisions in the same line is necessary because of the same distinction in all of them. 62 18.  One decision which requires specific mention and is obviously nearest on facts to the present case is   Mahabir Prasad   Verma   v.   Surinder   Kaur .   In   that   case,   the contractual tenancy was for a period of one month from April 1, 1974 to April 30, 1974 with the landlord’s consent for   sub­letting.   The   tenant   continued   to   occupy   the premises even after expiry of the contractual tenancy on April   30,   1974   and   inducted   therein   a   sub­tenant.   The landlord sued for eviction of the tenant on the ground of unlawful sub­letting of the premises which was a ground for eviction   under   the   relevant   Rent   Act.   There   was   some dispute about the time of induction of the sub­tenant, it being claimed by the tenant that the induction of the sub­ tenant was in the month of April 1974 during subsistence of the contractual tenancy while the landlord contended that the sub­letting was after the month of April 1974. It was found as a fact that the tenant had sublet in the month of April   1974   when   the   written   consent   of   the   landlord subsisted and not subsequent to it in May as claimed by the landlord. The crux of the question for decision therein was stated thus: (SCC p. 269, para 24) “The crux of the question, therefore, is whether the sub­letting by the tenant with the written consent of landlord during the currency of the tenancy   becomes   unlawful   and   illegal   on  the determination of the tenancy and furnishes a ground   for   eviction   within   the   meaning   of Section 13(2)( ii )( a ) of the Act.” On   the   finding   that   the   sub­tenant   had   been   inducted during the period of contractual tenancy on the basis of the written consent for sub­letting given by the landlord, the sub­letting   did   not   become   unlawful   merely   because   the contractual tenancy of the tenant came to an end and the protection   against   eviction   to   the   tenant   as   a   statutory tenant also enured to the benefit of the lawful sub­tenant recognised by the statute. It was held as under: (SCC p. 271, paras 26 & 27) “Sub­letting   lawfully   done   with   the   written consent   of   the   landlord   does   not   become unlawful   merely   on   the   ground   that   the contractual tenancy has come to an end. Sub­ letting to constitute a valid ground for eviction 63 must be without the consent in writing of the landlord at the time when the tenant sublets any portion to the sub­tenant. A sub­letting by the tenant with the consent in writing   of   the   landlord   does   not   become unlawful   on   the   expiry   of   the   contractual tenancy of the tenant,  unless there is any fresh sub­letting   by   the   tenant   without   the   written consent   of   the   landlord.   Mere   continuance   in possession   of   a   sub­tenant   lawfully   inducted does not amount to any fresh or further sub­ letting . We are, therefore, satisfied that in the instant   case   the   tenant   has   not   sublet   any portion   without   the   written   consent   of   the landlady after the commencement of the Act…. Mere   continuance   of   possession   by   the   sub­ tenants lawfully inducted by the tenant with the written   consent   of   the   landlady   contained   in rent   note   does   not   afford   any   ground   to  the landlady   for   eviction   of   the   tenant   on   the ground   of   sub­letting,   as   the   tenant   has   not sublet after the commencement of the Act any portion   without   the   consent   in   writing   of   the landlady .” (emphasis supplied) Of   all   the   decisions   cited   at   the   bar,   this   decision   is, admittedly, nearest on facts to the present case with the only difference that the sub­letting in the present case was after   expiry   of   the   contractual   tenancy   and   after   the commencement of the Act prohibiting sub­letting without the written consent of the landlord when it was made on April 1, 1948, while the sub­letting in  Mahabir Prasad case was   during   the   period   of   contractual   tenancy   when   the express written consent of the landlord for sub­letting was available. The principle for application, however, is the same with   the   only   difference   in   the   result   since   in   Mahabir Prasad case  the sub­letting was made during subsistence of the   contractual   tenancy   with   the   written   consent   of   the landlord.   It   is   significant   that   the   judgment   in   Mahabir Prasad case   was by A.N. Sen, J. who also wrote the opinion in   Gian Devi case   relied on by Dr Chitale as one of the decisions in line with   Damadilal case . It is clear that A.N. 64 Sen, J., who wrote the opinion of the bench in   Mahabir Prasad case  as well as in  Gian Devi case  did not construe the earlier decisions  starting with   Damadilal case   in the manner read by Dr Chitale. If Dr Chitale is correct in his submission   on   this   point,   then   the   entire   emphasis   in Mahabir Prasad case  on the sub­letting being made during the period of contractual tenancy in April 1974  and not thereafter being decisive of the validity of sub­letting was misplaced and a futile exercise. In our opinion this was not so and the correct premise is that landlord’s written consent for   sub­letting   during   the   period   of   contractual   tenancy cannot be construed as his consent subsisting after expiry of   the   contractual   tenancy.   The   submission   of   learned counsel for the appellants runs counter to the clear decision in  Mahabir Prasad case  which, in our opinion, is in no way contrary to the decisions starting with  Damadilal case , the observations wherein are in the context of heritability of the statutory tenancy. In fact, it is rightly not even contended by  Dr  Chitale  that  the  decision   in   Mahabir Prasad  case runs   counter   to   Damadilal   case   and   other   decisions following   them.   This   is   sufficient   to   indicate   that   the appellants’ contention is untenable.” We fail to understand as to how the principle expounded in the reported decision will be of any avail to the respondents  (Trust). As already noted, it is not a case of subletting by the statutory   tenant   (Podar   Mills   Ltd.)   but   instead   a   case   of involuntary transfer and vesting of rights and interest of the statutory or protected tenant in respect of the suit property in the Central Government by operation of law.   In any case, if the Trust intends to proceed against the  statutory tenant on the ground of unlawful subletting or such other ground, it will 65 be obliged to initiate eviction proceedings against the Union of India before the competent jurisdictional Rent Court on that count. In the present case, the subject suit for eviction has been instituted against NTC only. Suffice it to observe that the subject suit not having been filed against the Union of India, the statutory tenant as on the date of filing of the suit; and not invoking the jurisdiction of the Rent Court for seeking eviction of the statutory tenant, the decree as passed by the civil court is rendered unenforceable against the Union of India and, in any case, inexecutable due to legal fiction.  The respondents (Trust) may be justified in pointing out 48. that the judgment and decree rendered by this Court has not been nullified by the Validation Act 2014 as such. However, the said decree is not against the real tenant in whom the rights of the statutory tenant had vested and continue to vest. That   right   could   be   snapped   only   by   resorting   to   the dispensation   prescribed   for   in   the   rent   legislation,   as   the concerned Rent Act continued to apply to the suit property – 66 consequent to vesting of the rights and interest therein in the Central Government.  49. That takes us to the next argument of the respondents that Section 39 inserted in the 1995 Act operates prospectively and would not impact the judgment delivered by this Court on th 5   September, 2011.   Second, the said provision applies to only subsisting leasehold rights.   Taking the last argument first, the same needs to be rejected on the basis of the view already taken by us that the expression “leasehold rights” or “leasehold property” would include tenancy rights or tenanted property in occupation of a statutory or protected tenant as per the applicable municipal rent legislation at the relevant time. Be that as it may, Section 39 opens with a  non obstante clause and makes it more explicit that the provisions of the Amendment Act, 2014 shall have and shall be deemed always to have effect for all purposes as if the provisions of the Act have been amended by the said Act, had been in force at all material   times.   It   then   predicates   that   no   suit   or   “other proceedings” shall be maintained or continued in any court for 67 the   enforcement   of   any   decree   or   order   or   direction notwithstanding   any   undertaking   filed   by   the   NTC   in   any court. Having observed that Section 3 has been amended w.e.f. st 1  April, 1994 and upon giving full effect to the amendment, it must   necessarily   follow   that   the   Central   Government   had acquired the status of protected or statutory tenant qua the suit property from that date and continue to remain so, and could   be   evicted   only   in   the   manner   prescribed   by   the concerned rent legislation. The decree passed against NTC is on the assumption that the 1999 Act had no application to the suit property as the right had vested in NTC – which did not enjoy the protection of the 1999 Act.   Resultantly, it must follow that the subject suit and the proceedings arising from or in relation thereto cannot proceed in law and moreso because NTC is not the real tenant. Further, as the tenancy rights in relation to the suit property continue to vest in the Central Government by operation of law, the provisions of the 1999 Act will be attracted, warranting suit for eviction to be filed against the Union of India before the jurisdictional Rent Court 68 having exclusive jurisdiction to decide the dispute between the landlord and tenant. We must hasten to add that the validity of the provisions of the Validation Act 2014 is not put in issue in the present proceedings and we do not intend to deal with the same. All questions in that behalf are kept open.   50. Reliance was placed on  State of Tamil Nadu Vs. State 10 of Kerala and Another , (in paragraph Nos. 127, 148 and 149)   to   buttress   the   argument   that   a   judicial   decision rendered   by   recording   a   finding   of   fact   cannot   be   made ineffective by enacting a validating law, thereby fundamentally altering or changing its character retrospectively. On a bare perusal   of   relevant   paragraphs   of   this   decision,   the   Court unambiguously found that the judgment was given by this Court in the context of disputed factual position between the two States in respect of the safety of a Dam for raising the water level. The Court went on to observe that such decision must be binding upon the parties and enforceable according to the decision being a plain and simple decision on the fact 10   (2014) 12 SCC 696 69 which cannot be altered by the legislative decision. In that case, the validity of the amended Act was put in issue. In the present case, however, we are not called upon to examine the validity of the provisions of the Validation Act 2014.Whether such a legislation is valid or in excess of legislative competence can be examined in an appropriate proceeding.  It is open to the   respondents   (Trust)   to   challenge   the   validity   of   the Validation Act 2014, if they so desire.  For the same reason, the decisions in  Madan Mohan Pathak and Ors. Vs. Union 11 of India (UOI) and Ors.   (in paragraph Nos. 9, 20, 21 and 31) and   Shri Prithvi Cotton Mills Ltd. and Ors. Vs. Broach 12 , will be of no avail to the Borough Municipality and Ors. respondents.  51. In view of the above, we have no hesitation in concluding that   it   is   not   a   case   for   taking   contempt   action   for   non­ compliance  of  the  direction  of  this   Court inasmuch  as the basis for issuing such direction has become non­existent in law.   Similarly,   the   fact   that   NTC   has   already   filed   two 11   (1978) 2 SCC 50 12   (1969) 2 SCC 283 70 undertakings with the approval of the Union of India, assuring to vacate the suit property, will be of no effect and cannot be enforced   by   operation   of   law.   Further,   the   decree   though validly passed at the relevant time by the concerned Court, would be of no avail nor could it be enforced against the Union of India in whom the rights of the protected or statutory tenant st stood transferred to and vested in w.e.f 1   April, 1994. The Trust may have to take recourse to appropriate remedy under the provisions of the applicable rent legislation to evict the real tenant, the Central Government. Those proceedings will have to be decided on their own merits in accordance with law, without   being   influenced   by   any   observation   made   in   the proceedings which have culminated  in the judgment under review. 52. Considering the above, we are not inclined to continue with the contempt proceeding or for that matter application for extension of time filed by NTC. As a result, the dictum of this 13 Court in  T. Sudhakar Prasad Vs. Govt. of A.P. and Ors. , 13   (2001) 1 SCC 516 71 (Paragraph Nos. 9 to 22.),  Firm Ganpat Ram Rajkumar Vs. 14 (Paragraph Nos. 5 and 6) and  Kalu Ram and Ors.   Noorali 15 Babul Thanewala Vs. K.M.M. Shetty and Ors.   (Paragraph 11), will be of no avail. 53. The respondents are seriously opposed to showing any indulgence to NTC in the garb of Review Petition by the Union of India. For, the review petition is hopelessly time barred as there is delay of 837 days coupled with conduct of Union of India in according approval to NTC for filing two successive undertakings in compliance of the direction of this Court. The objection   appears   to   be   attractive   at   the   first  blush   but  it cannot   be   taken   forward,   because   of   the   legal   fiction introduced   by   the   amendment   Act   and   giving   retrospective effect to the event of vesting of the rights  of  the  statutory tenant   in   respect   of   the   suit   property   in   the   Central Government and also rendering the decree and order including the undertaking given by NTC unenforceable. As a result, the decision   in   the   case   of   Office   of   The   Chief   Post   Master 14   (1989) Supp. (2) SCC 418 15   (1990) 1 SCC 259 72 16 General and Ors.Vs. Living Media India Ltd. and Ors. (Paragraph Nos.27 to 29), need not detain us.  Considering the above, we do not deem it necessary to 54. dilate on other submissions urged by the parties as it would not have any bearing on the conclusion that we have already reached.  55.  To sum up, we  hold that as  per the  amended Section 3 st of the 1995 Act  w.e.f. 1  April, 1994,  by operation of law  the statutory or   protected tenancy   rights of Podar Mills Ltd. in respect  of the suit  property stood  transferred to  and  vested in the Central Government and it continues to so vest in it and that the decree against NTC including the undertaking given by NTC has been rendered unenforceable by a legal fiction. As a result,  the Trust being the landlord is  obliged  to take recourse   to   remedy       against     the     Central     Government (Union of India) to get back possession of the suit property, as per   the   dispensation   specified   in   the   concerned   Rent Legislation,   if   it   so   desires.   It   is   open   to   the   respondents 16   (2012) 3 SCC 563 73 (Trust) to challenge the validity of the Validation Act 2014, if they so desire. 56. We further deem it appropriate to grant liberty to the Trust to revive the contempt action in the event the challenge to the validity of the provisions of the Validation Act 2014 is upheld and as a result whereof that Act is struck down.  We say so because, it is common ground that the challenge to that Act is pending consideration before the Bombay High Court at the instance of a third party in Writ Petition No.526 of 2015 ( Byramjee Jeejeebhoy Pvt. Ltd. & Ors. Vs. Union of India & Ors .) If that challenge succeeds, the position as it stood before the coming into force of the Validation Act 2014 would get revived and then the judgment of this Court dated September 5, 2011 in Civil Appeal No.7448 of 2011 can be taken to its logical end against the NTC.  For the same reason, it is not necessary to continue with the application for extension of time filed by the NTC.  57. Accordingly,   we   dispose   of   these   proceedings   in   the following terms: 74 (i) Application for condonation of delay in filing review petition is allowed; (ii) Application for urging additional grounds in the review petition is allowed; (iii) The review petition is disposed of with liberty to the respondents (Trust) to pursue other appropriate legal remedy as per law; (iv) Contempt petition stands disposed of with liberty to the respondents as aforementioned; (v)   Application   for   direction   filed   by   the   NTC   is   also disposed of in the above terms; (vi) All applications are disposed of in the above terms. There shall be no order as to costs.       …………………………..….J.       (Kurian Joseph)     …………………………..….J.                  (A.M. Khanwilkar) New Delhi; November 28, 2018.