KAPILABEN AMBALAL PATEL HEIRS OF DECEASED AMBALAL P. PATEL THROUGH ATTORNEY RAJESHBHAI RAMANBHAI PAT vs. THE STATE OF GUJARAT REVENUE DEPARTMENT THROUGH SECRETARY

1 REPORTABLE IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION CIVIL APPEAL NO. 6380 OF 2012 Kapilaben Ambalal Patel & Ors. ...Appellant(s) Versus State of Gujarat & Anr.       ...Respondent(s) J U D G M E N T A.M. Khanwilkar, J. 1. This   appeal   takes   exception   to   the   judgment   and   order dated 26.4.2011 passed by the Division Bench of the High Court 1 of Gujarat at  Ahmedabad   in Letters  Patent  Appeal  (LPA)  No. 233/2006,   whereby,   the   writ   petition   being   Special   Civil Application No. 12602/2001 filed by the appellants came to be dismissed   whilst   setting   aside   the   judgment   and   order   dated 21.12.2005 passed by the learned single Judge of the High Court in the said writ petition.  By the said writ petition, the appellants had sought following reliefs: ­ Signature Not Verified Digitally signed by DEEPAK SINGH Date: 2020.05.06 16:03:09 IST Reason: “8. The   petitioners   pray   that   this   Hon’ble   Court   be pleased to issue a writ of mandamus or a writ in the 1 For short, “the High Court” 2 nature   of   mandamus   or   any   other   appropriate   writ, direction and/or order and be pleased: (A) to declare that the Panchnama dated 20.03.1986, (Annexure   D)   and   the   purported   action   of   the respondents to take possession, purported constructive or actual of the lands mentioned in para (c) hereinabove is contrary to law and of no legal effect.  (B) to   permanently   restrain   the   respondents   from disturbing or taking possession of the petitioners lands admeasuring   12,385   sq.   mts.   or   any   part   thereof mentioned in Panchnama  dated  20.03.1986  (Annexure D).  (C) commanding the respondents to deliver back to the petitioners possession of the said lands, if they are held to be in possession de facto or dejure thereof.  (D) to   restrain   the   respondents   from   taking   any proceedings in respect of the said lands pursuant to the order dated 01.02.85 of the Competent Authority.  (E) to restrain pending the hearing and final disposal of this   Petition   the   respondents   from   in   any   manner disturbing or interfering with the possession of the said lands which are in joint possession of the petitioners and other joint holders.  (F) to   grant   such   other   and   further   reliefs   as   this Honourable Court in the facts and circumstances of the case deems fit and proper.  (G) to provide for the costs of this petition.” 2. The backdrop in which the writ petition was filed can be stated thus.   3. The   appellants   claim   to   be   legal   representatives   of   the original owner of the land in question, namely, Parsottambhai Patel, who died on 28.1.1976 before the commencement of the 2 Urban Land (Ceiling and Regulation) Act, 1976   in the State of th Gujarat i.e., with effect from 17   February, 1976.   He had five sons,  namely,   (i)  Ambalal  Parsottambhai   Patel,   (ii)  Maganbhai 2 For short, “the 1976 Act” 3 Parsottambhai   Patel,   (iii)   Babarbhai   Parsottambhai   Patel,   (iv) Bhailalbhai   Parsottambhai   Patel   and   (v)   Ramanbhai Parsottambhai Patel.  Family of the said Parsottambhai Patel filed statements under Section 6 of the 1976 Act on 13.8.1976 in the name(s)   of   (i)   Ambalal   Parsottambhai   Patel,   (ii)   Bhikhabhai Maganbhai   Patel,   son   of   deceased   Maganbhai   Parsottambhai Patel, (iii) Jayantibhai Babarbhai Patel and Jethabhai Babarbhai Patel,   sons   of   deceased   Babarbhai   Parsottambhai   Patel,   (iv) Natvarbhai   Bhailalbhai   Patel,   son   of   deceased   Bhailalbhai Parsottambhai Patel and (v) Ramanbhai Parsottambhai Patel as owners  of   land   admeasuring   30385.10   square   meters   bearing Survey Nos. 362, 378, 592, 593/1, 593/2 (Final Plot numbers 280,   287,   108,   115   and   116)   of   Village   Manjalpur,   District Vadodara in the State of Gujarat.  The statements disclosed that other persons were also interested in the stated land.  Later, an application came to be filed on behalf of the five brothers for exemption under Section 20(1)(a) of the 1976 Act.   That was granted  vide   order   dated   6.3.1980/29.11.1980   by   the   Deputy Collector   and   Under   Secretary,   Revenue   Department, Government of Gujarat.   On 8.6.1981, in response to the draft statements,   objections   were   filed   in   the   name   of   Ambalal 4 Parsottambhai   Patel   through   Power   of   Attorney   holder   ­ Ramanbhai Parsottambhai Patel.  Pursuant to request made by the land owners to cancel the agriculture exemption, an order was passed by the office of competent authority and Additional Collector   (ULC),   Vadodara   on   7.11.1983.     The   competent authority,   pursuant   to   the   statements   submitted   by   the   land owners and considering the objections to the draft statement, issued final statement under Section 9 of the 1976 Act, declaring 12 persons   as   holders   of   surplus/excess   land   to  the   tune   of 12385 square meters, particulars whereof have been noted in the order dated 1.2.1985, as follows: ­ “Particulars of surplus land. =========================

12385 Square metres” The land  owners  were   duly   informed   that  the   surplus/excess land referred to in the final statement will be acquired as and when required by the Government and till then, the holders may 5 continue   to   remain   in   possession   thereof.     Thereafter,   on 8.3.1985/21.3.1985,   a   notification   under   Section   10(1)   of   the 1976   Act   was   issued   proposing   acquisition   of   surplus/excess land.   The said notification included only four (4) names being Ambalal   Parsottambhai   Patel,   Bhikhabhai   Maganbhai   Patel, Natvarbhai Bhailalbhai Patel and Jayantibhai Babarbhai Patel and   excluded   the   names   of   eight   (8)   other   joint   owners,   as referred to in the order dated 1.2.1985, who were also the legal representatives of the original owner and members of family of deceased Parsottambhai Patel.   A follow up notification (dated 31.5.1985) under Section 10(3) of the 1976 Act was published in the Gazette on 25.7.1985.  Only after the issuance of notification under Section 10(3) of the 1976 Act, whereby, the surplus/excess land came to be vested in the State Government, an application for exemption under Section 21 of the 1976 Act was filed by Ambalal Parsottambhai Patel and Tribhovandas Chotabhai Patel on 22.8.1985.  While the said application under Section 21 was pending   consideration,   notification   under   Section10(5)   of   the 1976   Act   came   to   be   issued   on   17.12.1985   to   handover possession of the vacant land.  The same was duly served upon Ambalal   Parsottambhai   Patel   on   26.12.1985   as   per   the 6 endorsement   shown   in   Annexure   A­11   and   on   Jayantibhai Babarbhai   Patel   on   the   same   date   as   per   endorsement   in Annexure A­12.  After service of notification/notice under Section 10(5) of the 1976 Act, Ambalal Parsottambhai Patel expired on 31.12.1985.  Despite that, another notice came to be issued on 23.1.1986 under Section 10(5) of the 1976 Act mentioning the names of Ambalal Parsottambhai Patel, Bhikhabhai Maganbhai Patel, Natvarbhai Bhailalbhai Patel and Jayantibhai Babarbhai Patel.   In  the   said  notice,  it was   mentioned   that  the   date  of handing over possession was fixed on 1.2.1986 at 11.00 hrs. and the addressees were called upon to remain present at the site for handing over possession.  According to the appellants, this notice was issued only to Ambalal Parsottambhai Patel and not to other land owners.  The respondent­State has, however, countered this factual   narrative   of   the   appellants   and   have   relied   on acknowledgments   produced   alongwith   Written   Submissions   in Annexure R­2.   However, it is not disputed by the respondent­ State that the notice sent to Ambalal Parsottambhai Patel was returned   on   2.2.1986   with   endorsement   “said   owner   has expired”.  The possession of the surplus/excess land was taken over   under   a   Panchanama   dated   20.3.1986   signed   by   two 7 independent witnesses.   On 11.4.1986, the Mamlatdar, Baroda City was requested to enter the name of the State Government in the   Revenue   record   concerning   the   stated   lands.     Thereafter, notice dated 17.5.1986 under Section 11 of the 1976 Act was issued to Bhikhabhai Maganbhai Patel being heir of the deceased Ambalal   Parsottambhai   Patel   to   appear   on   27.5.1986   for determination   of   compensation   amount.     The   competent authority   determined   the   compensation   amount   on   6.8.1986. The application filed by the land owners under Section 21 of the 1976 Act came to be rejected on 15.12.1986. 4. The   above   decision   was   challenged   by   the   land   owners through   their   Power   of   Attorney   holders   Ramanbhai Parsottambhai Patel and Tribhovandas Chotabhai Patel by way of appeal under Section 33 of the 1976 Act.   In this appeal, the competent authority had filed reply on 4.4.1988, stating that the application under Section 21 was not maintainable, as the land had already vested in the State Government, as a consequence of notification under Section 10(3) of the 1976 Act.  The aforesaid appeal   was   rejected   by   the   appellate   authority   on   28.8.1995. However, one Devikaben Chandubhai Bhailalbhai (daughter of 8 Chandubhai   Bhailalbhai   Patel,   who   in   turn   was   son   of Bhailalbhai   Parsottambhai   Patel)   alongwith   her   three   siblings filed review application against the order passed by the appellate authority dated 28.8.1995 after lapse of over two years i.e. on 29.4.1998.   That review application was allowed on 19.9.1998 and   the   proceedings   came   to   be   remanded   to   the   competent authority for consideration afresh on merits.   5. During the pendency of the remanded proceedings (arising from application under Section 21), the repeal Act, namely, the 3 Urban Land (Ceiling and Regulation) Repeal Act, 1999  came into force from 30.3.1999.  The land owners then filed an application dated   30.4.1999   before   the   competent   authority   to   give   No Objection Certificate to the effect that vide order dated 19.9.1998 passed by the Urban Land Tribunal/Ex­Officio Additional Chief Secretary, Revenue Department, Gujarat, all the earlier orders or notifications stood quashed and set aside and the land no longer vested in the Government in any manner.  Pursuant to the said application, the competent authority vide order dated 19.5.1999, held that such No Objection Certificate cannot be given to the land owners, as the land had already been declared surplus and 3 For short, “the repeal Act” 9 steps have been taken under Sections 10(1), 10(3), 10(5) and 10(6) of the 1976 Act, which have attained finality.   6. After   this   decision,   one   Kamleshbhai   Parekh,   Power   of Attorney holder of Ambalal Parsottambhai Patel was advised to file   writ   petition   being   Special   Civil   Application   (SCA)   No. 8402/1999,   challenging   the   Possession   Panchnama   dated 20.3.1986.  The learned single Judge, partly allowed the said writ petition   vide   judgment   and   order   dated   5.12.2000.     Feeling aggrieved   by   that   decision,   the   State   Government   carried   the matter in appeal by way of LPA No. 460/2002 before the Division Bench of the High Court on the ground, amongst others, that Kamleshbhai Parekh had no subsisting right or locus to file the writ petition on account of the death of Ambalal Parsottambhai Patel on 31.12.1985, as a result of which the authority to file such a petition had come to an end.  When the said appeal was pending,   the   appellants   herein   were   advised   to   file   an independent writ petition for the same relief(s), being SCA No. 12602/2001.     The   reliefs   in   this   writ   petition   have   been reproduced in paragraph 1 above.   10 7. Finally, the appeal filed by the State Government being LPA No. 460/2002 came to be allowed by the Division Bench of the High   Court   on   16.8.2005,   accepting   the   objection   regarding maintainability   of   the   writ   petition   by   the   Power   of   Attorney holder of the deceased Ambalal Parsottambhai Patel.   However, all other questions were left open.   8. Be that as it may, the writ petition filed by the appellants herein being SCA No. 12602/2001 was allowed by the learned single Judge of the High Court vide judgment and order dated 21.12.2005 for reasons noted therein.  That decision was assailed by the State Government by way of LPA No. 233/2006 before the Division Bench of the High Court, which came to be allowed vide impugned judgment and order dated 26.4.2011.   9. The   Division   Bench   first   proceeded   to   hold   that   the application filed by the land owners under Section 21 of the 1976 Act was barred by limitation having been filed after 1139 days from the date of commencement of the 1976 Act.  It ought to have been filed before 3.4.1979, whereas, it was filed on 22.8.1985 and there was no power bestowed on the competent authority to entertain such delayed application.  Having said that, it went on 11 to hold that all the land owners had not challenged the decision of   the   competent   authority.     The   appeal   under   Section   33, however, was preferred only by Ramanbhai Parsottambhai Patel and Tribhovandas Chotabhai Patel, the Power of Attorney holders of   Ambalal   Parsottambhai   Patel.     No   other   appellant   had preferred the said appeal and thus they allowed the order dated 15.12.1986 rejecting the application under Section 21 to attain finality.     The   Division   Bench   then   proceeded   to   consider   the objection taken by the State regarding delay in filing the subject writ   petition   by   these   appellants,   to   question   the   Possession Panchnama dated 20.3.1986 after lapse of 14 years, in 2001. While considering this objection, the Division Bench noted thus: ­ “41. The appellant­State has taken specific plea that the order taking possession was never challenged before the appellate authority or the reviewing authority. It was only challenged in the writ petition after a long delay.  Though the   aforesaid   stand   was   taken   before   the   learned Single Judge, it was not properly discussed .  42. The appellant­State has taken specific plea that the order taking possession was never challenged before the appellate authority or the reviewing authority. It was only challenged in the writ petition after long delay. Though the   aforesaid   stand   was   taken,   but   not   properly discussed by the learned Single Judge.  43. In   the   case   of   Shivgonda   Anna   Patil   v.   State   of Maharashtra reported in AIR 1990 SC 2281 the Supreme Court while dealing Sec. 10 of the Act held that the writ petition under Article 226 for reopening the proceeding on   the   ground   that   the   competent   authority   had   not taken into consideration certain fact, filed after ten years, after the excess land was vested in the State Government was rightly summarily dismissed by the High Court.  12 44. While deciding the question of delay and laches in preferring the petition under Article 226, Supreme Court in the case of  The  Municipal Council,  Ahmednagar  v. Shah Hyder Beig reported in JT 1999 (10) SC 336 held that the equitable doctrine, namely, ‘delay defects equity’ has its fullest application in the matter of grant of relief under Article 226 of the Constitution. The discretionary relief can be had provided one has not  by  his act  or conduct given a go­bye to his rights. Equity favours a vigilant rather than an indolent litigant and this being the basic tenet of law.  45. In   the   present   case,   we   have   noticed   that th possession of the land was taken on 20  March 1986. The order rejecting the application u/Sec. 21 reached th finality   on   15   December   1986   against   all   the petitioners,   except  one   Ramanbhai  Purshottambhai Patel.   The   writ   petition   was   preferred   against   the petitioners   being   not   vigilant   in   exercise   of   their rights,   learned   Single   Judge   ought   not   to   have entertained   the   petition   against   the   order   taking possession after such a long delay .” (emphasis supplied) The Division Bench accordingly allowed the appeal preferred by the State and dismissed the writ petition filed by the appellants herein by setting aside the judgment and order of the learned single Judge and declaring that the possession of the land has been rightly taken over by the competent authority of the State on 20.3.1986. 10. Feeling aggrieved, the land owners have approached this Court.     It   is   urged   that   there   is   no   tittle   of   evidence   to substantiate   the   fact   asserted   by   the   respondent­State   that physical possession of the land in question has been taken over on 20.3.1986.  It was merely a paper­possession in the form of 13 Possession Panchnama.   According to the appellants,   de facto possession of the subject land as on the date of the repeal Act is crucial and entail in abatement of all the actions of the State authorities under the 1976 Act.   Mere issuance of notification under Section 10(3) of the 1976 Act regarding deemed vesting of the land in the State is not enough for the purposes of the repeal Act.  Reliance has been placed on  Vinayak Kashinath Shilkar 4 vs. Deputy Collector and Competent Authority & Ors. ,  State 5 ,   of Uttar Pradesh vs. Hari Ram Gajanan Kamlya Patil vs. 6 Additional Collector and Competent Authority (ULC) & Ors. 7 and   .     The Mangalsen   vs.   State   of   Uttar   Pradesh   &   Anr. consistent view of this Court is that physical possession must be taken by the State authorities, failing which the proceedings shall abate on account of the repeal Act.  The appellants have relied on Revenue records to show that the continued possession remained with   the   appellants/land   owners   even   after   the   Possession Panchnama was made on 20.3.1986.  The Revenue entries have presumptive value and the respondent State had failed to rebut the same.  It is further contended that the purported Possession 4 (2012) 4 SCC 718 (paragraphs 9 to 11) 5 (2013) 4 SCC 280 (paragraphs 36-37) 6 (2014) 12 SCC 523 (paragraphs 10 and 12) 7 (2014) 15 SCC 332 (paragraphs 10 to 14) 14 Panchnama dated 20.3.1986 is not a reliable document at all.  It is vague and bereft of details.  Its authenticity and contents have been disputed by the appellants.   It is intriguing that although the subject land is dispersed and not one continuous piece of land, yet one common Possession Panchnama is drawn without any explanation as to the manner in which the possession of five non­contiguous   plots   came   to   be   taken   by   the   authorities concerned.  Further, the Panchnama does not bear any time.  All these deficiencies lead to the only conclusion that the Possession Panchnama was prepared by the officials sitting in their office without visiting the site.   Secondly, the Possession Panchnama has not been signed by any of the twelve (12) land owners.  The appellants   are   also   relying   on   the   observations   made   by   the learned single Judge recording the factum of possession being in favour of the appellants to hold that the Possession Panchnama was illegal.  It is then urged that the authorities could not have recorded   Possession   Panchnama   until   the   application   under Section 21 of the 1976 Act was finally decided by the competent authority.     Admittedly,   the   said   application   was   filed   on 22.8.1985 and was pending on 20.3.1986.  This is impermissible in law and the action is vitiated even on that count.  To bolster 15 this position, reliance is placed on the dictum in Full Bench of the High Court  in   M/s.  Avanti  Organisation vs.  Competent Authority & Additional Collector, Urban Land Ceiling Act, 8 Rajkot & Anr.  and also on  Samrathben Manilal Chokshi & 9  and  Anr. vs. State of Gujarat & Anr. Savitaben Ramanbhai 10 Patel vs. State of Gujarat & Ors. .  Reliance is also placed on the decision of this Court in  Darothi Clare Parreira (Smt.) & 11 Ors.   vs.   State   of   Maharashtra   &   Ors. .     Reliance   is   also placed   on     South India   Corporation   (P)   Ltd.   vs.   Secretary, 12 Board of Trivandrum & Anr. ,  wherein it is held that Sections 10 and 21, both, fall under Chapter III of the Act, and thus, Section 21 operates “in spite of Section 10”.   Reliance is also placed   on   Special   Officer   &   Competent   Authority,   Urban 13 Land Ceilings, Hyderabad & Anr. vs. P.S. Rao , wherein it is observed that unless the quantum of excess land is determined, the land owner cannot be expected to surrender the excess land or seek exemption under Sections 20 or 21 or 22 of the 1976 Act. 8 AIR 1989 Guj 129 9 (1994) 35(1) GLR 203 10 (1999) 40(1) GLR 860 11 (1996) 9 SCC 633 (paragraphs 5 and 6) 12 AIR 1964 SC 207 (paragraph 19) 13 (2000) 2 SCC 451 (paragraph 4) 16 Moreover, the period of filing the application under Section 21 ought   to   be   reckoned   from   the   date   of   withdrawal   of   the exemption under Section 20 of the 1976 Act and not from the date of commencement of the Act i.e. 17.2.1976, as such.  It is urged that notice was not served upon all the land owners in respect of action(s) under Section 10 of the 1976 Act.  Hence, the Possession Panchnama would   be  of  no avail and  is  void  and illegal.     This   Court   in   Hariram   (supra)   has   expounded   that requirement of giving notice under Section 10(5) and/or 10(6) is mandatory and failure to do so would entail in the land owner being   dispossessed   without   notice,   which   cannot   be countenanced.  It is urged that the respective shares of the four (4) noticees are as follows: ­

Although   the   competent   authority   recognised   twelve   (12)  land owners, it chose to issue notice only to selected four (4) land owners.  The notice served on them cannot bind the other land 17 owners.  In absence of notice, plea regarding vesting of land  qua such land owners cannot be countenanced.   Reliance is placed 14 on  Ramanlal Bhailal Patel & Ors. vs. State of Gujarat  and Har Pyari (Smt.) vs. IInd Additional Judge, Moradabad & 15 Ors. .  As regards Ambalal Parsottambhai Patel, he had expired on   31.12.1985.     As   a   result,   notice   issued   to   Ambalal Parsottambhai Patel admittedly remained unserved on his legal representatives.  Further, Ambalal Parsottambhai Patel’s share is 5829.50 square meters of total surplus/excess land, which must be excluded and no further action can be taken in that regard in view of the repeal Act.   In substance, the grievance is that the Division Bench ought not to have interfered with the decision of the learned single Judge, which was a well­considered decision and a just approach, considering the facts of the present case. 11. The respondent State, on the other hand, would urge that the writ petition filed by the appellants was hopelessly delayed and suffered from laches.   The possession of the suit land was taken under the Possession Panchnama dated 20.3.1986.  That fact was within the knowledge of the appellants as is evident from 14 (2008) 5 SCC 449 (paras 27 and 29) 15 (2001) 10 SCC 525 (paragraphs 3 and 4) 18 the   record   and   in   particular   from   the   stand   taken   by   the respondent­State   to   oppose   review   application   in   relation   to application under Section 21 of the 1976 Act.   It was clearly stated   by   the   respondent   in   the   said   proceedings   that   the appellants   were   not   entitled   for   any   relief   as   possession   has already been taken on 20.3.1986 and that the subject land had already vested in the State.  Thus, it was within the knowledge of the appellants being party to the said proceedings.  That fact has been recorded in the order dated 19.9.1998 in review application while   remanding   the   application   (under   Section   21)   for reconsideration by the competent authority.   The present writ petition, however, has been filed only in 2001 without disclosing any   cause   for   such   delay   and   laches,   much   less   plausible explanation.     The   Division   Bench   of   the   High   Court   was, therefore, justified in non­suiting the appellants including on the ground of delay and laches in filing of the writ petition.   That finding   is   unexceptionable.     It   is   urged   that   before   taking possession vide Possession Panchnama dated 20.3.1986, notices were duly issued to the land owners under Section 10(5) of the 1976 Act.  The first notice was issued on 17.12.1985 to Ambalal Parsottambhai Patel,  Bhikhabhai  Maganbhai Patel,  Natvarbhai 19 Bhailalbhai Patel and Jayantibhai Babarbhai Patel.   This was duly served.  The second notice dated 23.1.1986 was also issued to Ambalal Parsottambhai Patel, Bhikhabhai Maganbhai Patel, Natvarbhai Bhailalbhai Patel and Jayantibhai Babarbhai Patel. The second notice sent to Ambalal Parsottambhai Patel returned with endorsement “said owner has expired”.  However, the other noticees – Bhikhabhai Maganbhai Patel, Natvarbhai Bhailalbhai Patel   and   Jayantibhai   Babarbhai   were   duly   served   with   the second notice and their acknowledgments have been produced on record.  Despite those notices, the concerned appellants failed to remain present for handing over the possession on the specified date.  Therefore, after waiting for 30 days’ period, the authority proceeded   to   take   forcible   possession   on   20.3.1986   vide Possession Panchnama.  That is permissible in law and was the only course open to the authority to take forward the acquisition process of the excess/surplus land.  It is urged that none of the appellants   challenged   the   said   notices   or   the   Possession Panchnama of 1986.  Further, the appellants have not asked for further   relief   of   declaration   regarding   the   other   proceedings, which   have   become   final   or   for   that   matter   that   the   entire proceedings stood abated in terms of the repeal Act, knowing 20 fully well that such a plea would not be available to them in light of   having   lost   possession   of   the   surplus/excess   land   on 20.3.1986.   12. The respondent has placed reliance on  State of Assam vs. 16 Bhaskar Jyoti Sarma & Ors.  and also on  Larsen & Toubro 17 .     According   to   the Ltd.   vs.   State   of   Gujarat   &   Ors. respondent,   pendency   of   application   under   Section   21   of   the 1976 Act is no bar for proceeding beyond Section 10(3) of the 1976 Act, as is contended by the appellants.  This legal position is no more   res integra  and in fact, has been plainly rejected by this Court in   Darothi Clare Parreira   (supra).   Moreover, the pendency of application under Section 21 is not saved by the repeal Act, as in those proceedings, the claim of the owners is for acquiring   a   right   and   not   for   enforcement   of   accrued   right. Reliance is placed on   State of Gujarat & Anr. vs.   Gyanaba 18 Dilavarsinh   Jadega   and   Madhusudan   Bhanuprasad 19 .   Pandya vs. State of Gujarat & Ors. 16 (2015) 5 SCC 321 (paragraphs 13 to 17) 17 (1998) 4 SCC 387 (paragraphs 14 to 16) 18 (2013) 11 SCC 486 (paragraph 13) 19 (2019) SCC Online SC 1050 (paragraphs 14 and 16) 21 13. It is urged that the State authorities have already taken possession   of   the   land   as   is   evident   from   the   Possession Panchnama and also from the Revenue record, as the name of the State has been entered therein   Survey No. 362, Final Plot qua No. 280 on 26.9.1989 and for other surplus lands on 15.2.2000 pursuant to the request made to the Mamlatdar, Baroda City vide communication   dated   11.4.1986.     This   application   was   made much before coming into force of the repeal Act.  In other words, after the final statement was drawn on 1.2.1985, soon thereafter notice under Section 10(1) was issued on 8.3.1985/21.3.1985 and   under   Section   10(3),   on   25.7.1985   followed   by notification/notice under Section 10(5) of the 1976 Act, dated 17.12.1985   and   again   on   23.1.1986   before   taking   forcible possession on 20.3.1986.   Soon thereafter, request was sent to the Mamlatdar, Baroda City for entering name of the State in the Revenue records on 11.4.1986.   Pursuant thereto, the entry in the name of the State was effected in the revenue record in due course.   Further, the fact of possession having been taken was noted even in the Review proceedings in September, 1998 and despite that, the subject writ petition was filed only in 2001 to assail   the   Possession   Panchnama   dated   20.3.1986.     It   is, 22 therefore, urged by the respondent that the appeal be dismissed and the decision of the Division Bench ought to be upheld on this count alone. 14. We have heard Mr. Shyam Divan, learned senior counsel for the appellants and Ms. Deepanwita Priyanka, learned counsel for the respondent. 15. After cogitating over the rival submissions and the relevant record, it is manifest that the appellants have resorted to all possible pleas.  First, the application for exemption under Section 20   of   the   1976   Act   was   moved,   which   was   allowed   by   the competent authority on 6.3.1980, but the appellants chose to withdraw the same.  That request was eventually granted by the competent authority on 1.2.1985.  The appellants then waited till the notification under Section 10(3) of the 1976 Act was issued on 25.7.1985 and opted for remedy of exemption under Section 21   by   filing   an   application   on   22.8.1985.     That   came   to   be rejected   on   15.12.1986   against   which   decision   a   review application was filed only by Devikaben Chandubhai Bhailalbhai alongwith   her   three   siblings,   after   lapse   of   two   years. Nevertheless,   the   same   was   entertained   by   the   authority 23 concerned   and   after   quashing   the   entire   order   in   appeal,   a remand order came to be passed on 19.9.1998.  Even in review proceedings, the fact of State authorities having taken forcible possession   of   the   surplus/excess   land   on   20.3.1986   vide Possession Panchnama, was reiterated, as can be discerned from the   order   dated   19.9.1998.     It   is   not   clear   as   to   why   the appellants did not take clue at least from such unambiguous stand taken by the respondent and forthwith proceed to assail the   stated   stand   of   the   State  (of   having   taken   over   forcible possession   on   20.3.1986).     Besides   taking   possession,   the respondent had determined the compensation for which notice under Section 11 was issued to the appellants on 17.5.1986.  It is not the case of the appellants that they were unaware even about that development until 2001.  No such plea is taken by the appellants in the writ petition filed in the year 2001.  It is only after   the   competent   authority   declined   to   issue   No   Objection Certificate vide order dated 19.5.1999, they thought of changing the track by taking advantage of the repeal Act having come into force on 30.3.1999.  However, they chose to file the writ petition only in the name of Kamleshbhai Parekh in the capacity of Power of Attorney  holder of   late  Ambalal Parsottambhai Patel,  being 24 SCA No. 8402/1999, little realizing that the authority given by Ambalal   Parsottambhai   Patel   had   come   to   an   end   after   his demise on 31.12.1985 itself.  No doubt the learned single Judge was   persuaded   to   quash   the   entire   proceedings   which   had culminated with taking forcible possession of the surplus/excess land vide Possession Panchnama dated 20.3.1986, being vitiated and/or abated.   However, it is only after the other appellants realised that the decision of the learned single Judge in SCA No. 8402/1999 was flawed and has been justly assailed by the State Government on that count by way of LPA No. 460/2002, they chose to file the present writ petition (SCA No. 12602/2001).  In the said writ petition, however, no disclosure has been made as to why these appellants did not assail the Possession Panchnama dated   20.3.1986   in   earlier   point   of   time   including   when   the existence   of   this   document   was   specifically   pleaded   by   the respondent­State, in particular, in the review application.  In the writ petition, the only assertion made regarding delay and laches can be discerned from paragraph 5, which reads thus: ­ “5. The petitioners have approached this Hon’ble Court without   any   delay   or   laches.   The   petitioners   had remained under an impression that the matter was being looked after by the late Ambalal Purshottamdas Patel’s constituted attorney and that therefore it was 25 not   necessary   for   them   to   approach   this   Hon’ble Court in the matter . The petitioners are agriculturists and not conversant with the intricacies of law were not aware that on Ambalal Purshottamdas Patel’s death the Authority of his constituted attorney Kamlesh Parekh had come   to   an   end.   Though   Kamleshbhai   Parekh   has informed   the   petitioners   of   the   objections   likely   to   be raised   on   behalf   of   the   appellants   in   the   said   Letters Patent Appeal, he has also informed the petitioners that he was not aware that he could not rely upon the power of attorney given by Ambalal Purshottamdas Patel after his death and in fact has regretted putting the petitioners in   the   awkward   position.   The   petitioners   submit   that under   the   circumstances   the   time   taken   in   the prosecution of the Special Civil Application No. 8402 of 1999 and the said Civil Application and the Letters Patent Appeal by the respondents be excluded in considering the time taken by the petitioners to approach this Hon’ble Court in the matter.  The petitioners submit that they are approaching this Hon’ble Court as expeditiously as the circumstances of the case would permit. The petitioners further submit that the delay, if any, on the part of the petitioners in approaching this Hon’ble Court has not in any manner caused any prejudice or detriment to the respondents. The petitioners submit that this Hon’ble Court be pleased to entertain the Petition and not to reject it on the ground of delay, .” acquiescence or laches (emphasis supplied) The   earlier   part   of   the   writ   petition   deals   with   the   factual background and assertion that the appellants still continue to be in physical possession of the stated land and was using it for agricultural purpose, as can be noticed from the Revenue record. Indeed, the Revenue record may have presumptive value, but that can be rebutted, which in this case has been done by the respondent­State by relying on the Possession Panchnama and the subsequent proceedings including the application submitted 26 to the Mamlatdar, Baroda City in right earnest for entering the name of the State Government in the Revenue records, dated 11.4.1986, and pursuant to which entries had been effected on 26.9.1989 and 15.2.2000 respectively.   16. Obviously,   therefore,   the   appellants   thought   of   the   last attempt  to assail  the   Possession  Panchnama dated   20.3.1986 itself without seeking any further relief of declaration regarding the earlier proceedings which had attained finality.   17. The Division Bench, in our opinion, therefore, was right in concluding   that  the   writ  petition  filed  by   the   appellants   after lapse of 14 years was hopelessly barred by delay and suffered from laches.  We are in agreement with the said view taken by the High Court in the peculiar facts of the present case.   18. Strikingly, in this appeal by special leave, a vague ground has been raised to challenge the said conclusion of the Division Bench.     Further,   no   substantial   question   of   law   has   been formulated   in   the   appeal   by   special   leave   in   that   regard. Furthermore, in the grounds all that is asserted is that the High Court erred in holding that there was delay of 14 years in filing of writ   petition   and   in   not   appreciating   that   the   notice   under 27 Section 10(5) of the 1976 Act, dated 23.1.1986, was not served upon Ambalal Parsottambhai Patel as he had already expired on 31.12.1985 and the notice sent to him was returned back on 2.2.1986   unserved   with   remark   “said   owner   has   expired”. Further, the legal heirs of Ambalal Parsottambhai Patel ought to have been served with the said notice.  From the factual matrix already stated hitherto, these grounds, in our opinion, are of no avail to the appellants.  It is manifest from the acknowledgement produced   by   the   respondent­State   that   the   first   notice   under Section 10(5) issued to Ambalal Parsottambhai Patel was duly served on 26.12.1985.  By the time second notice under Section 10(5) was issued on 23.1.1986, Ambalal Parsottambhai Patel had died   (on   31.12.1985).     The   second   notice   was   also   issued   to others,   namely,   Bhikhabhai   Maganbhai   Patel,   Natvarbhai Bhailalbhai Patel and Jayantibhai Babarbhai Patel.  Be that as it may, we are not inclined to reverse the conclusion recorded by the Division Bench of the High Court that the writ petition filed by   the   appellants   was   hopelessly   delayed   and   suffered   from laches.  That is a possible view in the facts of the present case.   19. The respondents had additionally relied on the decision of this Court in  Larsen & Toubro   Ltd . (supra), wherein the Court 28 adverted   to   the   exposition   in   Balwant   Narayan   Bhagde   vs. 20 ,  M.D. Bhagwat & Ors. Balmokand Khatri Educational and 21 Industrial   Trust   vs.   State   of   Punjab   and   Tamil   Nadu 22 Housing Board vs. A. Viswam (Dead) by LRs.   regarding the settled legal position that it is difficult to take physical possession of   the   land   under   compulsory   acquisition.     Further,   that   the normal mode of taking possession is drafting the Panchnama in the   presence   of   Panchas   and   taking   possession   and   giving delivery   to   the   beneficiaries   is   accepted   mode   of   taking possession  of  the  land.     Subsequent  thereto,   the   retention  of possession   would   tantamount   only   to   illegal   or   unlawful possession.   Reliance is also placed on paragraphs 14 to 16 of (supra).  However, it is not necessary for Bhaskar Jyoti Sarma  us to dilate on these aspects having agreed with the conclusion recorded by the Division Bench of the High Court that the writ petition filed in the year 2001 by the appellants with limited relief of   questioning   the   Possession   Panchnama   dated   20.3.1986, suffered   from   laches.     The   Division  Bench  of   the   High  Court noted that the learned single Judge completely glossed over this 20 (1976) 1 SCC 700 (paragraph 28) 21 (1996) 4 SCC 212 (paragraph 4) 22 (1996) 8 SCC 259 (paragraph 9) 29 crucial aspect of the matter, and we find no reason to depart from that conclusion. 20. In view of the above, it is not necessary for us to dilate on other contentions raised by the appellants or by the respondent­ State on merits. 21. Having said thus, it must follow that the present appeal is devoid of merits and the impugned decision of the Division Bench of the High Court ought to be upheld on the threshold ground of writ petition being barred by laches.   22. Accordingly, this appeal must fail.  The same is dismissed with no order as to costs.  Pending interlocutory applications, if any, shall stand disposed of.  ..................................J.   (A.M. Khanwilkar) ..................................J.            (Dinesh Maheshwari) New Delhi; May 6, 2020.